Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Актуально: Зеленая «кровь» торговых центров

Актуально: Зеленая «кровь» торговых центров

Финансовые потоки между арендаторами, владельцем и управляющей компанией ТЦ – это то же, что кровеносная система для человека

Светлана ВЛАСОВА (С. В.), руководитель отдела управления объектами консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия»

Сергей КАРАМНОВ (С. К.), президент компании Real Estate Solutions

Сергей ТУМАСОВ (С. Т.), генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions

Татьяна ЧЕСТНЕЙШАЯ (Т. Ч.), директор ТЦ «Квадрат на Лукьяновке»

Игорь ЦАЛЕНЧУК (И. Ц.), директор VOK Development

Андрей ЯРМОЛЕНКО (А. Я.), управляющий объектами ООО «M+W Zander фасилити менеджмент УКР»

В отличие от сосудов человеческого организма, система финансовых «артерий» и «капилляров» торгового заведения достаточно легко поддается перестройке и оптимизации. Какие схемы финансовых взаимоотношений между партнерами, работающими в ТЦ, можно назвать наиболее эффективными, как обеспечить прозрачность в денежных отношениях владельца ТЦ и управляющей компании, какие источники следует использовать для решения текущих эксплуатационных проблем ТЦ? Все эти вопросы обсудили эксперты рынка торговой недвижимости, встретившись за «круглым столом» в редакции «КН».

ПОДЕЛИТЬ ПОЛНОМОЧИЯ И СПАТЬ СПОКОЙНО

– Дамы и господа, как вы считаете, помогает ли разграничение финансовых функций владельца ТЦ и управляющей компании (УК) повысить эффективность работы торгового объекта?

С. В.: – Да, помогает. Управляющая компания осуществляет полное оперативное управление объектом, в том числе и финансовый менеджмент. За собственником остаются функции принятия стратегических решений, контроля качества исполнения и получения дивидендов.

Т. Ч.: – Эффект от разграничения финансовых функций владельца ТЦ и управляющей компании, безусловно, заметен. Но нужно понимать, что это реально только при четком соблюдении условий договора и профессионализме сторон. Тогда, делегировав часть полномочий управляющей компании, владелец ТЦ может «спать спокойно».

И. Ц.: – Главными функциями УК являются техническая эксплуатация и уборка здания, а также организация охраны и контроль над своевременным поступлением арендных сборов на счет собственника ТЦ. УК выступает как посредник между собственником и арендатором при сборе денежных средств, но это не значит, что УК пропускает все денежные потоки через себя. УК выполняет функции коммуникации со всеми необходимыми структурами здания, и если у арендатора возникают проблемы, он обращается непосредственно к ней. В сущности, именно эта функция управляющей компании является для арендаторов самой главной, все остальные для них несущественны.

С. Т.: – Прежде всего, нужно понимать, о какой управляющей компании идет речь. Что входит в сферу ответственности этой компании – управление ТЦ или активами компании, владеющей ТЦ. Если функция управляющей компании состоит в поддержании жизнедеятельности ТЦ, то обычно в сферу ее полномочий не входит принятие решений по вопросам, затрагивающим финансовые потоки клиента.

А. Я.: – На Западе все объекты недвижимости давно управляются профессионалами. Там управляющие компании отвечают за весь комплекс финансовых, административных и технических вопросов. Поэтому на Западе владелец торгового центра может даже ни разу не видеть свое здание: концепцию создадут консультанты, «коробку» возведут строители, а управлять будет УК. Собственнику останется только получать доход. У нас все не так просто. Когда владелец торгового центра решает отдать свое «детище» на попечительство управляющей компании, он взаимодействует с ее сотрудниками самым тесным образом, поскольку в Украине мало кто рискнет переложить на УК все заботы о своем бизнесе и полностью «забыть» про него. Между тем, переложить львиную долю забот о торговом центре на управляющую компанию – довольно привлекательная перспектива.

С. К.: – Эффективное управление финансовыми ресурсами — один из главных критериев успешной работы любого предприятия, в том числе и торгового центра. Однако, учитывая уровень развития украинского рынка крупноформатной торговли, в этом отношении существуют серьезные проблемы. Несмотря на отсутствие необходимых знаний и опыта, некоторые владельцы ТЦ пытаются полностью контролировать все денежные вопросы самостоятельно.

Между тем, основная функция финансового управления УК – повышение прибыли от работы вверенного ей предприятия, сокращение расходов и всякого рода издержек. Если работа УК построена правильно, собственник вообще может не интересоваться, каким образом получается итоговая сумма чистой прибыли, главное, чтобы она соответствовала его ожиданиям. Ну и, конечно, чтобы при этом не страдала репутация его предприятия.

Правда, следует разделять финансовые функции владельца ТЦ и нанятой им УК. Так, привлечение инвестиций, расчеты и взаимодействие с кредиторами, решение иных внешних денежных вопросов – это прерогатива владельцев. Финансовая составляющая работы УК в ТЦ – курировать почти все внутренние и внешние денежные потоки, контролировать сроки выплаты арендных платежей, отвечать за составление бюджета всего предприятия, а на более ранних этапах – за оптимизацию затрат на обустройство коммуникаций, закупку техники, оборудования и расходных материалов.

Разделение финансовых полномочий должно быть четко регламентировано в рамках договора или устава, если УК входит в структуру компании – владельца ТЦ. В этих документах и определяется, решение каких вопросов руководитель УК вправе в оперативном порядке брать на себя, а каких нет.

А. Я.: – Финансовая функция УК проявляется при оказании услуг Property management и Asset management. Эти термины привнесены в наш язык западными УК.

Property management – услуга по управлению взаимодействием с арендаторами: сбором платежей, решением задач по страхованию, ведением договоров с клиентами собственника помещения, юридическими тонкостями, распоряжением активами компании, бухгалтерской отчетностью и т. д. Таким образом, это понятие, помимо технической эксплуатации здания, включает в себя и административно-правовое управление.

Основной задачей управленцев является сохранение первоначальной стоимости объекта. Управляющая компания должна не просто хорошо ориентироваться на рынке коммерческой недвижимости, она должна заранее предвидеть многие тенденции и изменения. Предугадывая ситуацию на рынке, управляющая компания имеет возможность привнести на свои объекты качественные изменения и усовершенствования, которые все время будут востребованы и с одобрением встречены арендаторами.

Asset management – услуга по управлению финансовыми потоками собственника недвижимости. Это высший пилотаж на рынке управления недвижимостью.

Такие направления и есть основное поле деятельности, где УК может реализовать свою финансовую функцию, которое еще называется доверительным управлением. В Украине эта услуга пока не востребована в силу недоразвитости экономики в целом и рынка управленческих услуг в частности. На Западе этот вид сервиса пользуется большим спросом. Управляющий такого уровня должен быть не просто хорошим администратором, но и прекрасным специалистом в области недвижимости, и грамотным экономистом. Он должен понимать, что такое инвестиции, ради чего собственник построил объект, чего он ожидает от него, при помощи каких механизмов можно получить максимальную финансовую отдачу и т. д. Это уже не управленец в чистом виде, а советник, который подсказывает, как стоит распоряжаться собственностью, учитывая существующую ситуацию на рынке.

ФИНАНСОВЫЕ ТРЕУГОЛЬНИКИ В ТЦ

– В таком случае, какая схема движения средств от арендаторов к владельцу ТЦ, на ваш взгляд, наиболее оптимальна?

И. Ц.: – В перечень обязанностей УК входит выставление от имени владельца ТЦ счетов на оплату за аренду помещений. При этом арендаторы перечисляют деньги напрямую владельцу. Если это «ЧПэшник», который не имеет счета и оплачивает аренду в наличной форме, то прием денежных средств осуществляется кассиром владельца.

Т. Ч.: – Прямая схема движения средств – от арендатора к собственнику, на мой взгляд, наиболее приемлема.

Хотя она требует от владельца определенных ресурсов: наличие бухгалтера, специалиста, ведущего отчетнгость и пр. По мере развития бизнеса, функция приема платежей должно перецти к УК. Но в этом случае собственнику придется «раскошелиться» на уплату налогов.

С. В.: – Я считаю, что финансовые потоки рационально разделить таким образом: владелец ТЦ получает арендные платежи, УК – распоряжается эксплуатационными и коммунальными платежами.

С. К.: – Существует две схемы финансирования взаимоотношений УК, владельца и арендаторов – двухсторонняя, когда договорные условия УК заключает непосредственно с владельцем ТЦ, который самостоятельно оплачивает все эксплуатационные расходы и собирает арендную плату. И трехсторонняя, когда УК одновременно заключает договоры и с владельцем (на управление), и с арендатором (на обслуживание).

УК обычно используют одну из этих двух систем договорных отношений. Более удобным является первый вариант, который несколько упрощает финансовые взаимоотношения. Такая схема обычно присуща крупным многофункциональным компаниям с максимальным количеством служб. Они заключают договор непосредственно с владельцем ТЦ, который оплачивает все эксплуатационные расходы. Владелец, в свою очередь, заключает договоры с арендаторами и получает с них все причитающиеся платежи.

В том случае, если используется система трехсторонних отношений, арендатор перечисляет арендную плату владельцу ТЦ, а коммунальные и эксплуатационные платежи – на счет УК. Эти средства позволяют УК содержать персонал и нанимать подрядчиков. УК также зарабатывает за счет дополнительных эпизодических и сезонных услуг, предоставляемых арендаторам.

А. Я.: – В соответствии с практикой, сложившейся на Западе, доходы от аренды объектов недвижимости управляющий проектом получает на свой специальный счет и действует в зависимости от конъюнктуры рынка. Полномочия подобных управляющих в данном случае очень велики. Они, по сути, являются распорядителями финансов и отвечают не только за отдельные сделки с недвижимостью, но и за разработку и воплощение стратегии по максимизации прибыли от управляемых объектов.

ЧТОБЫ ДРУГ НЕ ОКАЗАЛСЯ ВДРУГ…

– Существуют ли способы обеспечения прозрачности финансовых взаимоотношений владельца ТЦ и УК, при использовании которых у партнеров не возникают ощущения, что кого-то из них пытаются «надуть»?

И. Ц.: – Самый верный способ избавиться от терзающих сомнений – перевести все финансовые взаимоотношения в «белое» русло, начиная от договора и заканчивая официальными платежами. Посредничество УК в приеме денежных средств как в безналичной, так и в наличной форме нужно в этом случае исключить в принципе.

Т. Ч.: – Можно поступить и не столь кардинально, а четко прописать все нюансы финансовых взаимоотношений в условиях договора. Регулярное предоставление отчетности, понятной и прозрачной, также способно укрепить взаимное доверие партнеров. Владелец в любом случае должен иметь представление о мощности объекта, его дополнительных площадях и пр.

С. В.: – Необходимо обеспечить информационную прозрачность на основе регулярной финансовой и бухгалтерской отчетности УК перед владельцем ТЦ.

С. Т.: – Денежный поток от арендаторов идет напрямую к владельцу, т. е. договор заключается между арендатором и владельцем. Администрирование процесса заключения договоров возлагается на управляющую компанию. Таким образом, обеспечивается полная прозрачность отношений между владельцем ТЦ и управляющей компанией.

С. К.: – Безусловно, должна существовать четкая система отчетности, с помощью которой можно будет получать данные о финансовом состоянии дел. Таким образом, владелец ТЦ сможет контролировать, по назначению тратятся деньги, выделенные УК, или нет. Управляющая компания, в свою очередь, также будет осведомлена обо всех финансовых потоках в зависимости от схем финансирования взаимоотношений.

А. Я.: – Сотрудничество собственника недвижимости и выбранной им управляющей компании начинается с подписания договора. В этом документе должно быть прописано как можно больше возможных ситуаций, чтобы при их возникновении быстро решить проблему. Например, в договоре оговаривается такой случай, как временная потеря платежеспособности заказчика (собственника).

В практике компании M+W Zander такие случаи не часто, но встречались, и все вопросы были урегулированы путем переговоров и по обоюдному интересу. Кроме того, в договоре фиксируется перечень услуг, которые УК обязуется предоставить клиенту. Профессионалы советуют составлять контракт так, чтобы в случае необходимости этот список услуг мог быть легко изменен в сторону его увеличения либо сокращения.

Еще один важный пункт договора – механизм предоставления отчетности по выполненным работам. Это требуется для проведения проверок, а при необходимости и для независимой экспертизы качества.

Поскольку управление недвижимостью сопряжено для управляющей компании с материальной и прочей ответственностью перед клиентом, необходимо эту ответственность застраховать. Если клиент управляющей компании недоволен ее услугами, он имеет право расторгнуть договор. Причины расторжения и возможные штрафные санкции также желательно прописать в документе.

КТО ЗАПЛАТИТ ЗА УБОРКУ?

– Из каких источников должны поступать средства для решения текущих эксплуатационных вопросов ТЦ?

Т. Ч.: – С расчетного счета предприятия-владельца ТЦ.

И. Ц.: – Различают три вида сборов, которые платят арендаторы ТЦ, – арендная ставка, коммунальные расходы, эксплуатационные расходы. Ставка (цена) аренды обычно указывается в долларах за м2 торговой площади в месяц. Ставка аренды различна для разных форматов торговых центров и также зависит от расположения здания и других факторов на рынке недвижимости.

Ставка может включать или не включать:

• коммунальные расходы: оплату электроэнергии, газа, отопления, вентиляции, кондиционирования, вывоза мусора, водоснабжения, канализации

• эксплуатационные расходы

• поддержание в рабочем состоянии инженерных систем и коммуникаций здания, текущий ремонт, расходы по менеджменту (управлению) зданием, содержание ремонтно-эксплуатационной службы, расходы по функционированию лифтов, автоматических дверей, электронных замков, систем охраны, видеонаблюдения и сигнализации, озеленение прилегающей территории, уборка снега и т. д., уборка отделов, мест общего пользования.

Чаще всего коммунальные и эксплуатационные расходы выделяются из арендной ставки, при этом оговаривается возможность их повышения в случае роста цен на энергоносители.

С. В.: – Средства для решения текущих эксплуатационных вопросов ТЦ должны поступать от арендаторов, которые хотят получать сегодня высококачественное обслуживание и готовы платить за качественное управление и обслуживание.

С. К.: – Каждый торговый центр имеет свой бюджет, который формируется с помощью арендных платежей. Если это текущие эксплуатационные расходы, то они, как и другие затраты на обслуживание ТЦ, включены в расходную часть бюджета. Если же это расходы, связанные с инвестиционной составляющей – капремонт, установка нового оборудования и прочее, то часть таких расходов берет на себя владелец ТЦ.

ГДЕ ЗАКАНЧИВАЕТСЯ ДОВЕРИЕ?

– Какие финансовые решения может принимать УК? Например, стоит ли наделять такую структуру полномочиями брать кредиты, закладывая в залог активы ТЦ, привлекать инвестиции в развитие ТЦ и т. п.?

И. Ц.: – Нет, конечно. УК – это практически то же, что и сотрудник, работающий за зарплату или определенное вознаграждение. Он не имеет вообще никаких имущественных прав на ТЦ и, соответственно, он не имеет никаких прав принимать за собственника какие либо финансовые решения (кредиты, залоги и прочее).

Т. Ч.: – Все зависит от степени доверия и уровня профессионализма УК. Большое значение имеет роль и место девелоперского бизнеса в общекорпоративной стратегии владельца ТЦ.

С. Т.: – Для владельца ТЦ управляющая компания является одним из подрядчиков, а для управляющей компании владелец ТЦ одним из клиентов, которому предоставляется услуга по управлению зданием. Таким образом, управляющая компания может принимать финансовые решения в рамках выделенного на операционную деятельность бюджета, но не может брать кредиты, давать залог, привлекать инвестиции, др.

С. В.: – Если ТЦ передан в доверительное управление управляющей компании, то владелец может доверить УК осуществлять ряд стратегических решений по развитию ТЦ.

А. Я.: – Практика доверительного управления в области торговой недвижимости является единичным явлением. Известны отдельные случаи, когда собственник передает в управление внешней компании торговый центр. Наиболее распространенная сегодня практика – создание собственной управляющей компании, которая может привлекать в качестве субподрядчиков различные службы, осуществляющие, например, техническую эксплуатацию, уборку или охрану. Однако такие службы могут создаваться и на собственной базе внутренней управляющей компании. Поэтому говорить о полноценном управлении, включающем коммерческое управление, инженерно-техническую эксплуатацию, инфраструктурное обслуживание и консалтинг, применительно к торговым центрам можно как о некоем идеальном варианте, к которому рано или поздно придет цивилизованный бизнес. Те же стадии развития характерны и для рынка офисной недвижимости, который раньше крайне редко допускал к управлению внешние компании, но сегодня там все чаще стало практиковаться доверительное управление. Можно сказать, что деятельность управляющей компании на объекте торговой недвижимости зависит от целей и задач собственника. Когда целью является получение прибыли без дополнительных затрат и усилий на организацию собственных структур по управлению и обслуживанию, к управлению привлекается профессиональная компания, имеющая необходимый опыт и лицензии.

В реальности привлечение УК для управления торговыми центрами (ТЦ), даже в Киеве, пока получило весьма скромное распространение. В большинстве случаев владельцы ТЦ предпочитают самоуправление. Но это не есть наиболее рациональный подход в данном случае. Западные компании, которые открывают у нас свои торговые представительства, возводят торговые центры или гипермаркеты, начинают с обращения к консультантам (девелоперам) за разработкой концепции. Консультанты проводят исследование рынка и создают концепцию будущего ТЦ. Затем делают торговый план, в котором детально прописано, что и где в торговом центре будет находиться: здесь кинотеатр, там фуд-корт и т. д. Наибольшей популярностью обычно пользуются две услуги: подбор арендаторов и консультации относительно концепции будущего бизнес-центра, включая разработку бизнес-плана. После того как торговый центр возведен в соответствии с проектом консультантов, заботу о нем следует переложить на плечи управляющей компании. Вот этот последний пункт претворяют в жизнь совсем немногие собственники ТЦ. Сегодня управление торговой недвижимостью, как правило, осуществляется либо ее владельцем, либо разного рода дочерними структурами, в т. ч. и собственными управляющими компаниями.

С. К.: – Как отмечалось выше, финансовые полномочия владельца ТЦ и УК должны четко разделяться и регламентироваться договором. Зачастую, вопросы, касающиеся кредитов, залога имущества, инвестиций и прочего, подлежат решению владельцами торгового центра. Что касается управляющей компании, то это однозначно выходит за рамки ее полномочий. Так как каждый должен заниматься своим делом на высоком профессиональном уровне.

«ОТКАТ» ДЛЯ ЭКОНОМНЫХ УК

– Кто должен определять уровень арендных ставок в ТЦ – владелец или УК?

И. Ц.: – Все ключевые решения принимает собственник. УК может только рекомендовать собственнику повысить или понизить уровень арендных ставок.

Т. Ч.: – Я считаю, что эти вопросы – прерогатива УК, поскольку она проводит мониторинг рынка, осуществляет маркетинговые и прочие аналитические исследования. УК вправе рекомендовать владельцу ТЦ поднять или понизить уровень арендных ставок. Привязка оплаты услуг УК к проценту от дохода гарантирует владельцу заинтересованность УК в проведении достаточно сложных в психологическом плане мероприятий по повышению уровня арендных ставок.

С. В.: – По сложившейся практике нашей компании уровень арендных ставок в ТЦ определяет УК.

С. Т.: – Арендные ставки на торговые помещения того или иного класса диктуются рынком и поэтому не могут быть существенно изменены ни владельцем здания, ни управляющей компанией.

С. К.: – Основная задача УК – ведение арендной политики, декларируемой концепцией предприятия, в частности своевременное повышение (снижение) арендной платы. В идеале, УК должна знать все о «своих» арендаторах – какой у них торговый оборот, посещаемость и прочее. Вплоть до того, не собираются ли они «съезжать». Все эти и другие показатели формируют определенную систему, по которой УК проводит арендную политику.

– Возможно ли создание финансовой системы ТЦ, способной подталкивать УК к сокращению расходов?

И. Ц.: – Этого можно добиться путем стимулирования УК определенным процентом от сэкономленных средств.

С. В.: – Профессиональная УК всегда создает в ТЦ оптимальную структуру: расходы/качество оказываемых услуг.

С. Т.: – Самым простым путем решения данной задачи является «завязывание» платы за услуги управляющей компании на финансовый результат работы ТЦ. Но данный путь имеет «подводные камни». Принимая во внимание, что финансовый результат является производной от расходной и доходной составляющих, с целью уменьшения первой и увеличения второй управляющая компания может пойти по пути ужесточения отношений с арендаторами, что со временем негативно скажется на имидже ТЦ.

– Спасибо, уважаемые эксперты, за ваше участие в заседании «круглого стола».

http://www.bizrealty.com.ua

Финансовые потоки между арендаторами, владельцем и управляющей компанией ТЦ – это то же, что кровеносная система для человека

Светлана ВЛАСОВА (С. В.), руководитель отдела управления объектами консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия»

Сергей КАРАМНОВ (С. К.), президент компании Real Estate Solutions

Сергей ТУМАСОВ (С. Т.), генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions

Татьяна ЧЕСТНЕЙШАЯ (Т. Ч.), директор ТЦ «Квадрат на Лукьяновке»

Игорь ЦАЛЕНЧУК (И. Ц.), директор VOK Development

Андрей ЯРМОЛЕНКО (А. Я.), управляющий объектами ООО «M+W Zander фасилити менеджмент УКР»

В отличие от сосудов человеческого организма, система финансовых «артерий» и «капилляров» торгового заведения достаточно легко поддается перестройке и оптимизации. Какие схемы финансовых взаимоотношений между партнерами, работающими в ТЦ, можно назвать наиболее эффективными, как обеспечить прозрачность в денежных отношениях владельца ТЦ и управляющей компании, какие источники следует использовать для решения текущих эксплуатационных проблем ТЦ? Все эти вопросы обсудили эксперты рынка торговой недвижимости, встретившись за «круглым столом» в редакции «КН».

ПОДЕЛИТЬ ПОЛНОМОЧИЯ И СПАТЬ СПОКОЙНО

– Дамы и господа, как вы считаете, помогает ли разграничение финансовых функций владельца ТЦ и управляющей компании (УК) повысить эффективность работы торгового объекта?

С. В.: – Да, помогает. Управляющая компания осуществляет полное оперативное управление объектом, в том числе и финансовый менеджмент. За собственником остаются функции принятия стратегических решений, контроля качества исполнения и получения дивидендов.

Т. Ч.: – Эффект от разграничения финансовых функций владельца ТЦ и управляющей компании, безусловно, заметен. Но нужно понимать, что это реально только при четком соблюдении условий договора и профессионализме сторон. Тогда, делегировав часть полномочий управляющей компании, владелец ТЦ может «спать спокойно».

И. Ц.: – Главными функциями УК являются техническая эксплуатация и уборка здания, а также организация охраны и контроль над своевременным поступлением арендных сборов на счет собственника ТЦ. УК выступает как посредник между собственником и арендатором при сборе денежных средств, но это не значит, что УК пропускает все денежные потоки через себя. УК выполняет функции коммуникации со всеми необходимыми структурами здания, и если у арендатора возникают проблемы, он обращается непосредственно к ней. В сущности, именно эта функция управляющей компании является для арендаторов самой главной, все остальные для них несущественны.

С. Т.: – Прежде всего, нужно понимать, о какой управляющей компании идет речь. Что входит в сферу ответственности этой компании – управление ТЦ или активами компании, владеющей ТЦ. Если функция управляющей компании состоит в поддержании жизнедеятельности ТЦ, то обычно в сферу ее полномочий не входит принятие решений по вопросам, затрагивающим финансовые потоки клиента.

А. Я.: – На Западе все объекты недвижимости давно управляются профессионалами. Там управляющие компании отвечают за весь комплекс финансовых, административных и технических вопросов. Поэтому на Западе владелец торгового центра может даже ни разу не видеть свое здание: концепцию создадут консультанты, «коробку» возведут строители, а управлять будет УК. Собственнику останется только получать доход. У нас все не так просто. Когда владелец торгового центра решает отдать свое «детище» на попечительство управляющей компании, он взаимодействует с ее сотрудниками самым тесным образом, поскольку в Украине мало кто рискнет переложить на УК все заботы о своем бизнесе и полностью «забыть» про него. Между тем, переложить львиную долю забот о торговом центре на управляющую компанию – довольно привлекательная перспектива.

С. К.: – Эффективное управление финансовыми ресурсами — один из главных критериев успешной работы любого предприятия, в том числе и торгового центра. Однако, учитывая уровень развития украинского рынка крупноформатной торговли, в этом отношении существуют серьезные проблемы. Несмотря на отсутствие необходимых знаний и опыта, некоторые владельцы ТЦ пытаются полностью контролировать все денежные вопросы самостоятельно.

Между тем, основная функция финансового управления УК – повышение прибыли от работы вверенного ей предприятия, сокращение расходов и всякого рода издержек. Если работа УК построена правильно, собственник вообще может не интересоваться, каким образом получается итоговая сумма чистой прибыли, главное, чтобы она соответствовала его ожиданиям. Ну и, конечно, чтобы при этом не страдала репутация его предприятия.

Правда, следует разделять финансовые функции владельца ТЦ и нанятой им УК. Так, привлечение инвестиций, расчеты и взаимодействие с кредиторами, решение иных внешних денежных вопросов – это прерогатива владельцев. Финансовая составляющая работы УК в ТЦ – курировать почти все внутренние и внешние денежные потоки, контролировать сроки выплаты арендных платежей, отвечать за составление бюджета всего предприятия, а на более ранних этапах – за оптимизацию затрат на обустройство коммуникаций, закупку техники, оборудования и расходных материалов.

Разделение финансовых полномочий должно быть четко регламентировано в рамках договора или устава, если УК входит в структуру компании – владельца ТЦ. В этих документах и определяется, решение каких вопросов руководитель УК вправе в оперативном порядке брать на себя, а каких нет.

А. Я.: – Финансовая функция УК проявляется при оказании услуг Property management и Asset management. Эти термины привнесены в наш язык западными УК.

Property management – услуга по управлению взаимодействием с арендаторами: сбором платежей, решением задач по страхованию, ведением договоров с клиентами собственника помещения, юридическими тонкостями, распоряжением активами компании, бухгалтерской отчетностью и т. д. Таким образом, это понятие, помимо технической эксплуатации здания, включает в себя и административно-правовое управление.

Основной задачей управленцев является сохранение первоначальной стоимости объекта. Управляющая компания должна не просто хорошо ориентироваться на рынке коммерческой недвижимости, она должна заранее предвидеть многие тенденции и изменения. Предугадывая ситуацию на рынке, управляющая компания имеет возможность привнести на свои объекты качественные изменения и усовершенствования, которые все время будут востребованы и с одобрением встречены арендаторами.

Asset management – услуга по управлению финансовыми потоками собственника недвижимости. Это высший пилотаж на рынке управления недвижимостью.

Такие направления и есть основное поле деятельности, где УК может реализовать свою финансовую функцию, которое еще называется доверительным управлением. В Украине эта услуга пока не востребована в силу недоразвитости экономики в целом и рынка управленческих услуг в частности. На Западе этот вид сервиса пользуется большим спросом. Управляющий такого уровня должен быть не просто хорошим администратором, но и прекрасным специалистом в области недвижимости, и грамотным экономистом. Он должен понимать, что такое инвестиции, ради чего собственник построил объект, чего он ожидает от него, при помощи каких механизмов можно получить максимальную финансовую отдачу и т. д. Это уже не управленец в чистом виде, а советник, который подсказывает, как стоит распоряжаться собственностью, учитывая существующую ситуацию на рынке.

ФИНАНСОВЫЕ ТРЕУГОЛЬНИКИ В ТЦ

– В таком случае, какая схема движения средств от арендаторов к владельцу ТЦ, на ваш взгляд, наиболее оптимальна?

И. Ц.: – В перечень обязанностей УК входит выставление от имени владельца ТЦ счетов на оплату за аренду помещений. При этом арендаторы перечисляют деньги напрямую владельцу. Если это «ЧПэшник», который не имеет счета и оплачивает аренду в наличной форме, то прием денежных средств осуществляется кассиром владельца.

Т. Ч.: – Прямая схема движения средств – от арендатора к собственнику, на мой взгляд, наиболее приемлема.

Хотя она требует от владельца определенных ресурсов: наличие бухгалтера, специалиста, ведущего отчетнгость и пр. По мере развития бизнеса, функция приема платежей должно перецти к УК. Но в этом случае собственнику придется «раскошелиться» на уплату налогов.

С. В.: – Я считаю, что финансовые потоки рационально разделить таким образом: владелец ТЦ получает арендные платежи, УК – распоряжается эксплуатационными и коммунальными платежами.

С. К.: – Существует две схемы финансирования взаимоотношений УК, владельца и арендаторов – двухсторонняя, когда договорные условия УК заключает непосредственно с владельцем ТЦ, который самостоятельно оплачивает все эксплуатационные расходы и собирает арендную плату. И трехсторонняя, когда УК одновременно заключает договоры и с владельцем (на управление), и с арендатором (на обслуживание).

УК обычно используют одну из этих двух систем договорных отношений. Более удобным является первый вариант, который несколько упрощает финансовые взаимоотношения. Такая схема обычно присуща крупным многофункциональным компаниям с максимальным количеством служб. Они заключают договор непосредственно с владельцем ТЦ, который оплачивает все эксплуатационные расходы. Владелец, в свою очередь, заключает договоры с арендаторами и получает с них все причитающиеся платежи.

В том случае, если используется система трехсторонних отношений, арендатор перечисляет арендную плату владельцу ТЦ, а коммунальные и эксплуатационные платежи – на счет УК. Эти средства позволяют УК содержать персонал и нанимать подрядчиков. УК также зарабатывает за счет дополнительных эпизодических и сезонных услуг, предоставляемых арендаторам.

А. Я.: – В соответствии с практикой, сложившейся на Западе, доходы от аренды объектов недвижимости управляющий проектом получает на свой специальный счет и действует в зависимости от конъюнктуры рынка. Полномочия подобных управляющих в данном случае очень велики. Они, по сути, являются распорядителями финансов и отвечают не только за отдельные сделки с недвижимостью, но и за разработку и воплощение стратегии по максимизации прибыли от управляемых объектов.

ЧТОБЫ ДРУГ НЕ ОКАЗАЛСЯ ВДРУГ…

– Существуют ли способы обеспечения прозрачности финансовых взаимоотношений владельца ТЦ и УК, при использовании которых у партнеров не возникают ощущения, что кого-то из них пытаются «надуть»?

И. Ц.: – Самый верный способ избавиться от терзающих сомнений – перевести все финансовые взаимоотношения в «белое» русло, начиная от договора и заканчивая официальными платежами. Посредничество УК в приеме денежных средств как в безналичной, так и в наличной форме нужно в этом случае исключить в принципе.

Т. Ч.: – Можно поступить и не столь кардинально, а четко прописать все нюансы финансовых взаимоотношений в условиях договора. Регулярное предоставление отчетности, понятной и прозрачной, также способно укрепить взаимное доверие партнеров. Владелец в любом случае должен иметь представление о мощности объекта, его дополнительных площадях и пр.

С. В.: – Необходимо обеспечить информационную прозрачность на основе регулярной финансовой и бухгалтерской отчетности УК перед владельцем ТЦ.

С. Т.: – Денежный поток от арендаторов идет напрямую к владельцу, т. е. договор заключается между арендатором и владельцем. Администрирование процесса заключения договоров возлагается на управляющую компанию. Таким образом, обеспечивается полная прозрачность отношений между владельцем ТЦ и управляющей компанией.

С. К.: – Безусловно, должна существовать четкая система отчетности, с помощью которой можно будет получать данные о финансовом состоянии дел. Таким образом, владелец ТЦ сможет контролировать, по назначению тратятся деньги, выделенные УК, или нет. Управляющая компания, в свою очередь, также будет осведомлена обо всех финансовых потоках в зависимости от схем финансирования взаимоотношений.

А. Я.: – Сотрудничество собственника недвижимости и выбранной им управляющей компании начинается с подписания договора. В этом документе должно быть прописано как можно больше возможных ситуаций, чтобы при их возникновении быстро решить проблему. Например, в договоре оговаривается такой случай, как временная потеря платежеспособности заказчика (собственника).

В практике компании M+W Zander такие случаи не часто, но встречались, и все вопросы были урегулированы путем переговоров и по обоюдному интересу. Кроме того, в договоре фиксируется перечень услуг, которые УК обязуется предоставить клиенту. Профессионалы советуют составлять контракт так, чтобы в случае необходимости этот список услуг мог быть легко изменен в сторону его увеличения либо сокращения.

Еще один важный пункт договора – механизм предоставления отчетности по выполненным работам. Это требуется для проведения проверок, а при необходимости и для независимой экспертизы качества.

Поскольку управление недвижимостью сопряжено для управляющей компании с материальной и прочей ответственностью перед клиентом, необходимо эту ответственность застраховать. Если клиент управляющей компании недоволен ее услугами, он имеет право расторгнуть договор. Причины расторжения и возможные штрафные санкции также желательно прописать в документе.

КТО ЗАПЛАТИТ ЗА УБОРКУ?

– Из каких источников должны поступать средства для решения текущих эксплуатационных вопросов ТЦ?

Т. Ч.: – С расчетного счета предприятия-владельца ТЦ.

И. Ц.: – Различают три вида сборов, которые платят арендаторы ТЦ, – арендная ставка, коммунальные расходы, эксплуатационные расходы. Ставка (цена) аренды обычно указывается в долларах за м2 торговой площади в месяц. Ставка аренды различна для разных форматов т


Комментариев: 0    Просмотров: 697

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus