Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA

Алло, гараж!

В Киеве растет спрос на парковочные места. По статистике, киевлянам принадлежит 750-800 тыс. машин. Только в прошлом году в городе, по данным операторов рынка, продано более 150 тыс. автомобилей. В этом году, судя по динамике продаж, армия киевских автомобилистов увеличится (в марте-апреле отечественные автодилеры установили очередной рекорд - в Украине продано 66,5 тыс. новых автомобилей).

Перспектива на вырост


В то же время только 40% киевских автомобилей имеют "крышу над головой". Оставшиеся 60% ютятся на тротуарах, под подъездами жилых домов, в лучшем случае - на стоянках под открытым небом. Дефицит парковок наиболее ощутим в центре столицы, где, по приблизительным подсчетам, помимо 150-200 тыс. частных автомобилей, сконцентрированы автомобили 25 тысяч фирм (около трети киевских предприятий).

В околоцентральных районах и на окраинах тоже дефицит парковок. Традиционный парковочный индекс (количество парковочных мест на 100 кв. м площади в торговом или офисном центре) основных бизнес-центров Киева не дотягивает даже до единицы. Хотя по требованиям, выдвигаемым к помещениям высокого класса, на 100 кв. м коммерческой площади должно приходиться четыре парковочных места.

Как построить

Сейчас в Киеве только 10 специализированных многоуровневых автопаркингов. Наиболее успешным девелоперы называют "Белый кашалот" под Бессарабским кварталом - 500 машиномест. Рядом расположено 100 тыс. кв. м офисных и торговых площадей. Естественно, в часы пик Белый кашалот забит под завязку. Вечером паркинг заполняют автомобили жителей близлежащих домов. Но Белый кашалот - скорее исключение из правила. Успешных паркингов в столице не более пяти.

Несмотря на очевидный недостаток мест для парковки, застройщики не спешат строить автостоянки. Например, рассматривала возможность строительства автономного паркинга в Киеве девелоперская компания "Ханнер-Инвест" (Литва). Но литовцы передумали, ограничившись подземной стоянкой в строящемся ТРЦ "Троицкий". Сергей Овчинников, гендиректор ДП "Ханнер-Инвест", как ни странно, утверждает, что спрос на машиноместа в специализированном паркинге невелик. "Даже владельцы машин стоимостью $150 тыс. не желают платить по 6 грн за час парковки, оставляя их на тротуарах", - удивляется Овчинников менталитету киевских водителей.

Причины непопулярности парковочного направления у строителей объяснил Контрактам Виталий Бойко, замдиректора консалтинговой компании "Украинская торговая гильдия". По его словам, средняя доходность торговых и офисных центров в столице выше, чем доходность паркингов. Доходность от сдачи торговых помещений в аренду составляет 15-20%, автономных паркингов - менее 10%.

Чтобы выйти на приемлемую окупаемость (3-5 лет), собственник специализированного паркинга должен половину машиномест продать, половину - сдавать в аренду. Причем на продаже действительно можно заработать. Виталий Бойко утверждает, что машиноместо в центре столицы стоит $40-50 тыс. (для сравнения: строительство гаража обойдется в $2-3 тыс. без стоимости земли). То есть квадратный метр паркинга в центре стоит около $2200-3200 (площадь машиноместа составляет от 14 до 20 кв. м). В то же время себестоимость его строительства колеблется в пределах $400-700 за кв. м. За машиноместо на массивах просят $20-30 тыс.

Аренда места в специализированном паркинге в центре обходится водителю в $100-200 в месяц, почасово - $1,5 днем и $1 - ночью. Для сравнения: владельцы обычных паркингов в спальных районах за час дневной парковки просят 1-2 грн, ночной - 5-10 грн.

Для повышения рентабельности собственно "плату за постой" специалисты парковочного дела советуют дополнить сопутствующими сервисами: мойкой, автомагазином, сервис-центром.

При такой схеме и правильно подобранном месте инвестиции в паркинг могут окупиться за 2,5 года. Иначе, как объясняет гендиректор ДП "Ханнер-Инвест", деньги, вложенные в паркинг даже в центре, будут возвращаться 7-8 лет.

Больше штрафов - выше прибыль

У этого бизнеса довольно интересная специфика. Рентабельность зависит от "парковочных законов" и размеров штрафов за парковку в неположенном месте. На Западе "парковочные" штрафы очень высоки. По статистике, на штрафы за оставленный в неположенном месте автомобиль немцы отчисляют 20% среднемесячного дохода. Власти Вильнюса запретили стоянки во дворах. Прибалты должны парковать машины исключительно на специализированных стоянках. По решению властей в центре города за несколько лет построили семь специализированных автостоянок. Аренда машиноместа в этих паркингах в переводе на наши деньги стоит 500 грн в месяц и 6 грн в час. Своеобразный протекционизм позволяет европейским девелоперам ежегодно зарабатывать на паркингах стабильные 8-10% от первоначальных инвестиций. Причем с развитием европейского рынка коммерческой недвижимости и падением до 6% доходности торговых и офисных центров западные строительные инвесторы переключаются именно на специализированные паркинги.

Европейским путем решили пойти и власти Москвы - с 2007 года в столице России запретят размещать автомобили вне стоянок. Таким образом правительство Москвы пытается привлечь инвесторов для реализации программы гаражного строительства.

В Киеве пока - автодемократия. Владелец машины выложит всего 100-150 грн, даже если неправильно припаркованный автомобиль "подобрал" эвакуатор. Причем долгое время по решению суда работа эвакуаторов была приостановлена - истец доказал, что эвакуатор посягает на его конституционное право собственности. Возобновить работу эвакуаторов и повысить парковочные штрафы киевские власти решили только неделю назад.

Не удивительно, что в условиях диктатуры автомобилистов паркинги пока неинтересны девелоперам. На выделенных под гаражи-стоянки участках в большинстве случаев появлялись магазины, офисы и жилые дома. К примеру, по словам Виталия Бойко, на месте одной из очередей ТЦ "Метроград" и "Глобус-2" изначально должны были размещаться подземные паркинги.

"Увеличивающийся спрос на машиноместа стимулирует развитие парковочного бизнеса. Однако решать проблему парковок в первую очередь должны в муниципалитете, как в большинстве крупных городов мира", - считает Виталий Бойко.

По подсчетам девелоперов, строительство паркингов в столице станет выгодным бизнесом, если высокие штрафы за парковку в неположенном месте обеспечат 50-70% наполняемость парковочных комплексов. И тем более выгодным, если городские власти будут продавать землю под паркинги по более низкой, чем для жилищного строительства, цене.


Прожект Сан Саныча


До конца 2006 года в каждом районе столицы построят не менее двух многоэтажных паркингов (всего 20 участков). Такое распоряжение в прошлом году подписал экс-мер Александр Омельченко. Заказчики проекта и строительства - райадминистрации, совместно с Киевземом и Главкиевархитектурой. Разработка проектно-сметной документации должна была финансироваться за счет районов. Итоги этой затеи горадминистрация предпочитает не оглашать. В 2005 году под давлением общественности КГГА отменила землеотводы по уже строящимся объектам, новые же не выделялись. А в 2006 г. планам помешали выборы.


Кстати


В прошлом году на тысячу французов приходилось 565 легковых автомобилей, немцев - 519, американцев - 750, украинцев - 98. По прогнозам, к концу 2006 года на 1000 киевлян будет приходиться около 400 автомобилей.

http://www.liga.net


Комментариев: 0    Просмотров: 817

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus