Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Бери или уходи

Бери или уходи

Руководитель торгового направления международной компании Colliers International Галина Малиборская в интервью "Эі" рассказала, как построить успешный торговый центр.

- Что в Colliers называют современным профессиональным ТЦ?

- Для нас профессиональные торговые центры - это ТЦ свыше 5 тыс. кв. м с единой концепцией, в том числе архитектурно-планировочной, с правильным соотношением якорных и обычных арендаторов. И, естественно, сами арендаторы - не мелкие предприниматели, а профессиональные международные и национальные торговые сети.

- Под это определение попадают очень немногие ТЦ. Но среди "не попавших" немало финансово успешных...

- В данном случае необходимо отличать профессиональные торговые центры от успешных. Я, например, не могу сказать, что по современным меркам ТЦ "Метроград" - это профессиональный торговый комплекс. С другой стороны, назвать его неуспешным тоже нельзя. Успешность торгового комплекса - это, прежде всего, доход, который получает собственник от аренды. "Метроград" - очень успешный ТЦ, с точки зрения арендных ставок и доходов владельцев (торговая площадь 10 тыс. кв. м, арендные ставки $60-80 за 1 кв. м/мес.- Авт.). Но если говорить об уровне арендаторов, сегодня в "Метрограде" нет ни одного международного или очень известного национального бренда. Объект сделан по образцу пятилетней давности. Хотя в свое время "Метроград" считался достаточно современным ТЦ.

- Какой должна быть посещаемость, чтобы ТЦ стал успешным?

- В "Караване", успешном ТЦ, посещаемость, по словам управляющего, в среднем 25 тыс. человек в будни и до 50 тыс. в выходные. Хотя все зависит от конкретного ТЦ. Возьмем, например, "Мандарин Плаза". Сколько надо посетителей в месяц, чтобы окупить аренду и получить доход магазину, предлагающему часы за $50-200 тыс.?

- Каково оптимальное соотношение якорных и обычных арендаторов в успешных ТЦ?

- Оно рассчитывается, исходя из типа ТЦ. Как правило, не менее половины площади в ТЦ должны занимать "якоря". Например, в планируемом ТРЦ "Мега" из 130 тыс. кв. м сдаваемых площадей 75 тыс. кв. м - это якорные арендаторы. Хотя... К примеру, в первой линии "Глобуса" (под пл. Независимости.- Ред.) якорных арендаторов, кроме фуд-корта, вообще нет. "Глобус" размещен в самом центре города, на "природном" пешеходном потоке, и ему не нужен "якорь", который будет привлекать к себе посетителей. Он с его месторасположением сам по себе является "якорем". А в ТРЦ "Караван" "якорем" является сам гипермаркет, магазин электроники и большая развлекательная зона.

- "Якорями" чаще всего считаются супермаркеты продуктов питания и супермаркеты электроники?

- Да. Но сильными "якорями" считаются и гипермаркеты в составе ТЦ на 8-15 тыс. кв. м, и гипермаркеты стройматериалов. Во многих планируемых сейчас концепциях больших ТРЦ присутствует гипермаркет стройматериалов, выполняющий якорную функцию. Не следует забывать и магазины мебели и сопутствующих товаров для дома, подобные ІKEA. В какой-то мере является "якорем" и развлекательная составляющая. Я бы не сказала, что она привлекает много посетителей, но развлекательная фаза создает атмосферу, при которой хочется провести в ТЦ больше времени... В итоге люди оставят там больше денег.

- Сколько столичных ТЦ Вы можете назвать успешными?

- По нашей классификации, в Киеве существуют 22 ТЦ площадью более 5 тыс. кв. м. Но успешных торговых комплексов не так уж и много. Успешный ТЦ - это хорошо посещаемый объект с высокими арендными ставками, низким уровнем вакантных площадей и практически нулевым процентом "текучки" арендаторов...

- Давайте пройдемся по конкретным успешным ТЦ.

- На наш взгляд, "Глобус" и "Мандарин Плаза" - успешные ТЦ в центре. На массивах - "Караван". "Магеллан" тоже можно назвать успешным ТЦ - у него отличная посещаемость, хотя концепция не идеальна. Далее "Пирамида" на Позняках... Ее сложно назвать ТЦ - она больше напоминает "крытый базар"... Хотя, по заявлениям некоторых игроков этого рынка, владелец окупил ее за 1,5 года. "Городок", "Квадрат на Лукьяновке" обречены на успех благодаря своему уникальному месторасположению и отсутствию конкуренции. Вот, пожалуй, и все успешные киевские ТЦ.

- Прибыльнее построить ТЦ и сразу продать или несколько лет сдавать в аренду, а потом продавать?

- Сегодня нам не известен ни один торговый центр, который был бы официально продан сразу после завершения строительства. А если говорить о сроке окупаемости, то в 2001 году он составлял три года. Сегодня - минимум пять лет.

- Из-за чего растет срок окупаемости?

- Из-за увеличения расходов на строительство и расходов на весь процесс создания торгового центра. В частности, растут затраты на разработку концепции ТЦ, качественную отделку и т.д.

Уменьшение доходов связано и с тем, что раньше мало кто думал о привлечении "качественных" арендаторов, которые платят меньше, чем мелкие частные предприниматели. Уменьшается доходность и за счет увеличения удельного веса якорных арендаторов, которые с точки зрения владельцев ТЦ платят за аренду мизер, но зато притягивают покупателей.

- Сколько сегодня стоит построить современный ТЦ?

- Несколько лет назад себестоимость строительства квадратного метра торговых площадей составляла $400-500... Сегодня - из-за инфляции и удорожания стройматериалов - она выросла до $800-900. Плюс расходы на консультантов, архитекторов и т.п., которые составляют до 10% стоимости строительства. Да еще земля под застройку в целом увеличивает затраты инвестора на 15-20%.

- А какова средняя арендная ставка в столичных ТЦ?

- $100-150 (без НДС и эксплуатационных расходов) за 1 кв. м в месяц в центре и $20-40 не в центре. За последние два года ставки выросли вдвое, а по отдельным объектам еще больше, например, в "Караване" (до $200 за 1 кв. м.- Авт.). На 2006-2007 годы мы не видим предпосылок для их падения, поскольку на уровень арендных ставок, прежде всего, влияет соотношение спроса и предложения. Спрос достаточно высок, поскольку в Киеве растут доходы населения (и, соответственно, розничный товарооборот), увеличивается количество новых арендаторов. А предложение в 2005 году было практически нулевое. Около 30 тыс. кв. м, если не считать открытия "Арена Сити" и вторых очередей ТРЦ "Караван" и "Аладдин". Но это всего несколько магазинов, а остальные площади были отданы под развлекательные зоны.

- Какие торговые центры откроются в 2006 году?

- Должен открыться ТЦ Fashion Center и, возможно, ТЦ на Харьковском шоссе и торговый объект с 14-зальным мультиплексом по Московскому проспекту. Предложение увеличится максимум на 40 тыс. кв. м. Это все...

-...приводит к диктату арендодателя?

- Есть хорошая пословица: бери или уходи. Тот же принцип существует сегодня на столичном рынке ТЦ. Либо арендатор берет по тем условиям, которые ему предлагают, либо его место с радостью займут стоящие за ним пять человек, готовые арендовать площади и на этих условиях.

- Когда поменяется ситуация?

- Когда на рынок "выйдет" много нового предложения. По нашим оценкам, это случится не ранее конца 2007-го - начала 2008 г. Ожидается, что к тому времени объем киевского рынка ТЦ составит порядка 700 тыс. кв. м. Для сравнения: сейчас - 365 тыс. кв. м.

- Почему при таком спросе девелоперы не спешат строить?

- На это повлияло отсутствие финансирования и политическая нестабильность. Будем надеяться, что следующие четыре года политической стабильности будут способствовать активному инвестированию и выходу на наш рынок иностранных девелоперов.

- Какие объекты, заявленные к сдаче в 2005-2006 годах, были перенесены на 2007-2008 годы?

- ТЦ "Пауэр-Центр" находится в разработке уже больше двух лет, пока в разработке он и остается. ТРЦ "Лыбидь Плаза"... Впервые об этом объекте заговорили в середине 90-х. По слухам, сейчас у него поменялся собственник, и, возможно, он откроется в 2009 году. ТРЦ "Троицкий" - этот объект был определенное время долгостроем. По оценкам экспертов, чтобы закончить проект, необходимо вложить $70-80 млн. Бывшие владельцы приняли решение его продать. Летом прошлого года у объекта появился новый собственник - украинско-литовская компания "Нест-Ханнер", которая начала активно его строить. ТЦ "Эспланада" строится уже не один год, поскольку расположен в центре Киева, и у собственника много времени и денег отнял перенос коммуникаций.

- Какие ошибки чаще всего допускают девелоперы при разработке концепции ТЦ?

- Многие ТЦ страдают от отсутствия нормальной парковки. Либо она неудобная, либо маленькая. Например, у "Каравана" при 1350 парковочных мест в выходные дни уже некуда поставить машину. Хотя на момент разработки концепции ТЦ соотношение мест и площади ТЦ мы считали оптимальным... По сегодняшним меркам, половина земли, на которой размещается ТЦ, должна быть отдана под парковку.

Кроме того, в погоне за доходностью и большими арендными ставками девелоперы ставят меньше чем надо "якорей". Можно, например, разместить в комплексе 10 магазинов золота, которые в месяц за аренду платят по $40-100 за 1 кв. м, и не обращать внимания на сбалансированный ансамбль арендаторов... Но кто пойдет на такой "золотой базар"?

- И последний вопрос. Вы являетесь эксклюзивным консультантом киевского ТРЦ "Мега" компании IKEA. Так придут к нам шведы или нет?

- Я бы хотела воздержаться от комментариев.

www.eizvestia.com.ua


Комментариев: 0    Просмотров: 479

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus