Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Безупречный склад

Безупречный склад

Стремительное развитие рынка торговой недвижимости способствовало увеличению спроса на складские помещения.

Однако сегодня в Украине отсутствуют современные склады, отвечающие требованиям заказчиков, поэтому они, зачастую, возводят собственные складские помещения. Специалисты рынка складской недвижимости определяют ряд требований, которым должен соответствовать современный склад.

СПРОС И ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Рынок складской недвижимости стремительно развивается, поскольку, как отмечают специалисты, в Украине на данный момент практически отсутствуют складские помещения, отвечающие современным требованиям и по расположению, и по логистике, и по скорости осуществления отгрузок. Такая ситуация возникла из-за того, что активное строительство объектов складской недвижимости наблюдается только в последние несколько лет. До этого складские помещения в Украине практически не возводились.
Сегодня складская недвижимость является достаточно привлекательным сегментом для инвесторов, так как существующие в Украине склады не отвечают ряду требований, которые выдвигают и украинские, и иностранные компании, выходящие на наш рынок.
Как правило, современные складские помещения одноэтажные, что продиктовано возможностью повысить эффективность работы здания. Сейчас функционируют, в основном, многоэтажные складские помещения, построенные еще в советское время, которые перестают быть рентабельными, так как во многом проигрывают одноэтажным. К примеру, наличие нескольких этажей предусматривает необходимость укрепления здания при помощи дополнительных конструкций в связи с тем, что товар, находящийся на верхних этажа создает большие нагрузки на нижний. Такие вспомогательные колонны снижают эффективность работы склада за счет уменьшения площади, предназначенной для размещения стеллажей. Кроме того, в многоэтажных постройках значительно снижается результативность эксплуатации первого этажа, поскольку в данном случае он используется для перемещения товаров. Среди недостатков, присущих этому типу зданий, можно назвать необходимость устанавливать лифты, что приводит к дополнительным расходам и, опять же, уменьшает площадь склада.

КЛАССИФИКАЦИЯ СКЛАДОВ
Существует несколько классификаций складских помещений, которыми оперируют разные группы участников рынка складской недвижимости. Согласно первой, складские помещения разделяются на три вида:
• небольшие внутригородские ди-стрибуционные центры со складами площадью до 10 тыс. кв. м – это, как правило, компактные здания без инфраструктуры для обслуживания крупного грузового автотранспорта;
• пригородные складские комплексы площадью 10–20 тыс. кв. м, расположенные, обычно, вблизи объездных дорог;
• логистические парки – большие комплексы, где площадь складских помещений составляет от 20 до 500 тыс. кв. м, с обязательным наличием авто- и железнодорожной инфраструктуры.
В Европе складские помещения подразделяются на четыре класса, которые обозначаются буквенными индексами A, B, C и D. В Украине принято классифицировать склады по трем категориям:
• К классу «А» относятся складские комплексы, отвечающие определенным требованиям (плоский и водонепроницаемый пол со свойствами антипыли, правильная конфигурация помещения, современные инженерные системы, надлежащая безопасность, противопожарные системы, развитая транспортная инфраструктура, профессиональное управление). Основные особенности данного класса следующие: шаг колонны здания не меньше 12 м; высота склада не ниже 11 м; пол находится на уровне 1,2 м над землей, минимальная нагрузка – 5 т на 1 кв. м.
• Класс «В» включает реконструированные склады, которые ранее обслуживали предприятия и были расположены на их территории, либо бывшие производственные помещения, полностью реконструированные под складские. К этим зданиям выдвигаются менее жесткие требования, нежели к складам класса «А».
• К классу «С» относятся склады низкого качества, расположенные впомещениях любого типа в любой зоне застройки и не соответствующие требованиям, выдвигаемым к классу «А».
Разделение складов на классы обусловливается, прежде всего, высотой самого здания: чем выше склад, тем он более высокотехнологичен и требует больших капиталовложений, ведь при организации работы данного объекта необходимо использовать оборудование (многоуровневые стеллажи) и погрузочную технику, позволяющую поднимать грузы на определенную высоту. При этом важную роль играют полы, так как техника, работающая на складе, создает большие нагрузки на каждый квадратный метр.

ОТЛИЧИТЕЛЬНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
Требования, выдвигаемые заказчиками к современным складам, продиктованы, в первую очередь, направлением работы склада, а также товарной группой, для хранения которой возводится склад. Данные параметры будут влиять на разработку проекта, выбор конструкторских решений и, соответственно, на определение механизма отгрузки товара. Однако, несмотря на общие характеристики, специалисты выделают ряд требований, которым должен отвечать современный склад, а именно, наличие:
• одного этажа, выполненного по технологии БМЗ;
• потолков высотой от 12 м;
• водонепроницаемого антипылевого покрытия пола с допустимыми нагрузками не менее 6 тыс. кг на 1 кв. м;
• офисных помещений с современными коммуникациями;
• регулируемого температурного режима;
• тепловых завес на воротах;
• автоматических ворот с гидропандусом;
• современных многоуровневых стеллажей;
• удобной транспортной инфраструктуры.

СО ЗНАКОМ «МИНУС»
Сегодня на украинском рынке наряду с обычными складскими помещениями возводятся холодильные комплексы. В связи с активным развитием торговых сетей и производители, и реализаторы замороженной продукции предпочитают быстрый оборот товара его длительному хранению.
Холодильные складские комплексы отличаются от обычных складов необходимостью поддерживать заданную минусовую температуру и влажность воздуха благодаря установленному холодильному оборудованию, а также использованию определенных материалов при возведении здания. Для сооружения холодильных складских комплексов применяются уже готовые сэндвич-пенели с пенополиуретановым наполнителем либо с наполнителем из минеральной ваты. Они специально предназначены для складов данного типа, так как эти материалы имеют высокие показатели по теплоизоляции. Специалисты советуют инсталлировать панели так, чтобы исключить возможность доступа тепла в здание. Кроме того, металл не должен контактировать с наружной средой, поскольку он является проводником тепла, что приводит к усилению мощности работы холодильного оборудования, и в будущем повлечет лишние энергозатраты.

АКЦЕНТИРУЕМ ВНИМАНИЕ
При проектировании складского помещения, по мнению экспертов, следует обратить внимание на некоторые факторы, позволяющие избежать ряда проблем при сооружении здания и обеспечить эффективную работу склада. По нормам, указанным в нормативно-правовых актах, регламентирующих строительство складских зданий, проектный план должен предусматривать возможность реконструкции склада, изменения технологии складирования грузов без существенной перестройки зданий. С этой целью, зачастую, применяются наиболее крупные сетки колонн.
Полуфабрикаты, к примеру, следует размещать в производственных помещениях открыто или за специальными ограждениями. В складских помещениях для хранения пищевых продуктов, как правило, имеются ограждающие конструкции без вакуумов из прочных материалов. Здесь также должны присутствовать сплошные и без пустот двери, ворота и крышки люков, конструкции для закрывания отверстий системы вентиляции, ограждения вентиляционных отверстий в стенах и воздуховодах.
В зависимости от требований технологии хранения продукции, в складских помещениях допускается кондиционирование воздуха. При использовании системы кондиционирования следуют применять воздушные или воздушно-тепловые завесы у наружных дверей, ворот и технологических проемов. В отапливаемых складских помещениях указанные завесы устанавливаются в соответствии с требованиями технологии хранения продукции.
Проектируя погрузочно-разгрузочные рампы и платформы, следует придерживаться требований по защите грузов и погрузочно-разгрузочных механизмов от атмосферных осадков. Навес над железнодорожными погрузочно-разгрузочными рампами и платформами должен перекрывать ось железнодорожного пути и автомобильный проезд.
Рампа – это сооружение, предназначенное для выполнения погрузочно-разгрузочных работ. С одной стороной она примыкает к стене склада, а другой – располагается вдоль железнодорожного пути (железнодорожная рампа) или автоподъезда (автомобильная рампа). Длина погрузочно-разгрузочной рампы определяется в зависимости от грузооборота и вместимости склада, а также исходя из объемно-планировочного решения здания.
Платформа являет собой конструкцию, выполняющую схожие с рампой функции, но, в отличие от рампы, она проектируется двусторонней: одна сторона размещается вдоль железнодорожного пути, а противоположная вдоль автоподъезда.
В складских помещениях температура, относительная влажность и скорость движения воздуха должны устанавливаться в соответствии с требованиями технологии хранения грузов.

КАМНИ ПРЕТКНОВЕНИЯ
По мнению специалистов при возведении склада, как и любого другого объекта, допускается ряд ошибок, которые влияют на эффективную организацию работы складского комплекса. Просчеты могут допускаться на всех этапах возведения склада, от разработки проекта до инсталляции материала на объекте.
При строительстве складского помещения заказчиком зачастую движет закономерное желание – сделать это в кратчайшие сроки и одновременно уменьшить объем капиталовложений. Такой подход может стать причиной нарушения технологий строительства, что сказывается на функциональности здания. Результативность эксплуатации склада также зависит от того, насколько хорошо заказчик знаком с современной логистической системой и как четко он определяет товарные группы, на которые ориентирован склад. Кроме того, особое внимание следует обратить на инфраструктуру и наличие бытовых помещений.
При возведении складов, отвечающих требованиям заказчика, лучше всего привлекать компании, предоставляющие комплексное решение. Специалисты выделяют три элемента, которые изначально требуют профессионального подхода, поскольку во время эксплуатации их невозможно будет модифицировать – это фундамент, пол и стены здания. Также эксперты не рекомендуют уменьшать объем инвестиций за счет удешевления строительного материала, так как это может привести к уменьшению срока его эксплуатации.

Константин Иванов, директор представительства «Ллентабхаллен Сп. з о. о. » в Украине:
- Понятие «современный склад» каждый заказчик может трактовать по-своему. Но, несмотря на это, современное складское помещение необходимо оснастить профессиональным стеллажным оборудованием, организовать достаточное количество разгрузочно-погрузочных мест, которые на современном складе могут быть представлены не только воротами, но и шлюзами, а также рампами.
Эффективность работы склада зависит от его месторасположения. Каждая компания по-своему размещает складские помещения, но, как правило, для этого выбираются места вблизи удобной транспортной развязки. При организации работы склада также большую роль играет наличие железнодорожных путей, по которым можно осуществлять доставку товара.
Зачастую склад – это помещение с большой кубатурой воздуха, соответственно, следует обращать внимание на теплоизоляционные характеристики здания, поскольку поддержание постоянной температуры на большой площади влечет за собой много расходов.

Игорь Плисенко, директор по продажам инженерно-строительной компании «Каркас»:
- Для сооружения складского комплекса, отвечающего всем требованиям заказчика, на этапе разработки проекта следует привлечь профессиональную проектную группу, которая при строительстве использует современные системы проектирования. Изначально необходимо разработать системный проект, позволяющий рассчитать необходимые нагрузки на конструкцию, а также технологию эксплуатации данного склада. Только после этого можно приступать к выбору материала и оборудования. Несмотря на такую модель строительства склада, сегодня часто возникают ситуации, когда заказчик, не имея проекта, начинает проводить тендеры среди строительных компаний, предлагающих в последствии свои проектные разработки. Однако, выбирая такую компанию на этой стадии разработки проекта, заказчик проигрывает, так как впоследствии ему необходимо соглашаться со всеми условиями выбранного им решения. В этом случае уже на первой стадии проектирования появляется много проблем, из-за которых заказчику приходится либо менять компанию-поставщика, либо приспосабливаться, нарушая при этом сроки реализации проекта и уменьшая экономический эффект работы склада.

Алексей Клязника, специалист департамента маркетинга компании «Современные технологии строительства»:
- Эксплуатируемые и строящиеся склады на территории Украины подразделяются на шесть основных классов: «А+», «А», «В+», «В», «С» и «D».
Сегодня наиболее актуальными на рынке являются складские помещения классов «А» и «А+». Сюда относят новые одноэтажные складские здания, в основе которых– металлический каркас и легкие стеновые конструкции из сэндвич-панелей. Складские помещения класса «А+» имеют шаг колонн не менее 12 м и расстояние между пролетами от 24 м; ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 т на 1 кв. м; высокие потолки не менее 13 м, позволяющие установить многоуровневое стеллажное оборудование (в шесть-семь ярусов), достаточное количество современного докового оборудования. Полный перечень требований к складам такого класса содержит более 20-ти пунктов.
Складские помещения классов «В» и «В+» включают как реконструированные, так и вновь возведенные одно- или двухэтажные здания, отличающиеся друг от друга высотой потолков, требованиями к промышленным полам и некоторыми другими критериями.
Склады класса «С» это переоборудованные под складские помещения капитальные производственные здания или утепленные ангары с высотой потолков до 4 м.
К складским помещениям класса «D» относятся подвальные помещения или бывшие объекты гражданской обороны, не отапливаемые производственные объекты или ангары, переоборудованные под склады.

Дмитрий Синюков, директор по развитию ООО IBT:
- Строительство складских и логистических комплексов в настоящее время является одним из наиболее инвестиционно-привлекательных проектов в сфере коммерческой недвижимости. Данная ситуация возникла в связи с постоянно растущим товарооборотом, увеличивающимися производственными показателями, выходом на украинский рынок крупных транснациональных операторов (потенциальных арендаторов), а также с высоким транзитным потенциалом Украины в силу ее географического положения. Сегодня на рынке строительной недвижимости прослеживается тенденций увеличения спроса на высококачественные склады наряду с уменьшением спроса на непрофессиональные складские комплексы. За 2005 г. спрос значительно вырос, а предложение практически не увеличилось.

 http://www.unecport.com

Стремительное развитие рынка торговой недвижимости способствовало увеличению спроса на складские помещения.

Однако сегодня в Украине отсутствуют современные склады, отвечающие требованиям заказчиков, поэтому они, зачастую, возводят собственные складские помещения. Специалисты рынка складской недвижимости определяют ряд требований, которым должен соответствовать современный склад.

СПРОС И ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Рынок складской недвижимости стремительно развивается, поскольку, как отмечают специалисты, в Украине на данный момент практически отсутствуют складские помещения, отвечающие современным требованиям и по расположению, и по логистике, и по скорости осуществления отгрузок. Такая ситуация возникла из-за того, что активное строительство объектов складской недвижимости наблюдается только в последние несколько лет. До этого складские помещения в Украине практически не возводились.
Сегодня складская недвижимость является достаточно привлекательным сегментом для инвесторов, так как существующие в Украине склады не отвечают ряду требований, которые выдвигают и украинские, и иностранные компании, выходящие на наш рынок.
Как правило, современные складские помещения одноэтажные, что продиктовано возможностью повысить эффективность работы здания. Сейчас функционируют, в основном, многоэтажные складские помещения, построенные еще в советское время, которые перестают быть рентабельными, так как во многом проигрывают одноэтажным. К примеру, наличие нескольких этажей предусматривает необходимость укрепления здания при помощи дополнительных конструкций в связи с тем, что товар, находящийся на верхних этажа создает большие нагрузки на нижний. Такие вспомогательные колонны снижают эффективность работы склада за счет уменьшения площади, предназначенной для размещения стеллажей. Кроме того, в многоэтажных постройках значительно снижается результативность эксплуатации первого этажа, поскольку в данном случае он используется для перемещения товаров. Среди недостатков, присущих этому типу зданий, можно назвать необходимость устанавливать лифты, что приводит к дополнительным расходам и, опять же, уменьшает площадь склада.

КЛАССИФИКАЦИЯ СКЛАДОВ
Существует несколько классификаций складских помещений, которыми оперируют разные группы участников рынка складской недвижимости. Согласно первой, складские помещения разделяются на три вида:
• небольшие внутригородские ди-стрибуционные центры со складами площадью до 10 тыс. кв. м – это, как правило, компактные здания без инфраструктуры для обслуживания крупного грузового автотранспорта;
• пригородные складские комплексы площадью 10–20 тыс. кв. м, расположенные, обычно, вблизи объездных дорог;
• логистические парки – большие комплексы, где площадь складских помещений составляет от 20 до 500 тыс. кв. м, с обязательным наличием авто- и железнодорожной инфраструктуры.
В Европе складские помещения подразделяются на четыре класса, которые обозначаются буквенными индексами A, B, C и D. В Украине принято классифицировать склады по трем категориям:
• К классу «А» относятся складские комплексы, отвечающие определенным требованиям (плоский и водонепроницаемый пол со свойствами антипыли, правильная конфигурация помещения, современные инженерные системы, надлежащая безопасность, противопожарные системы, развитая транспортная инфраструктура, профессиональное управление). Основные особенности данного класса следующие: шаг колонны здания не меньше 12 м; высота склада не ниже 11 м; пол находится на уровне 1,2 м над землей, минимальная нагрузка – 5 т на 1 кв. м.
• Класс «В» включает реконструированные склады, которые ранее обслуживали предприятия и были расположены на их территории, либо бывшие производственные помещения, полностью реконструированные под складские. К этим зданиям выдвигаются менее жесткие требования, нежели к складам класса «А».
• К классу «С» относятся склады низкого качества, расположенные впомещениях любого типа в любой зоне застройки и не соответствующие требованиям, выдвигаемым к классу «А».
Разделение складов на классы обусловливается, прежде всего, высотой самого здания: чем выше склад, тем он более высокотехнологичен и требует больших капиталовложений, ведь при организации работы данного объекта необходимо использовать оборудование (многоуровневые стеллажи) и погрузочную технику, позволяющую поднимать грузы на определенную высоту. При этом важную роль играют полы, так как техника, работающая на складе, создает большие нагрузки на каждый квадратный метр.

ОТЛИЧИТЕЛЬНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
Требования, выдвигаемые заказчиками к современным складам, продиктованы, в первую очередь, направлением работы склада, а также товарной группой, для хранения которой возводится склад. Данные параметры будут влиять на разработку проекта, выбор конструкторских решений и, соответственно, на определение механизма отгрузки товара. Однако, несмотря на общие характеристики, специалисты выделают ряд требований, которым должен отвечать современный склад, а именно, наличие:
• одного этажа, выполненного по технологии БМЗ;
• потолков высотой от 12 м;
• водонепроницаемого антипылевого покрытия пола с допустимыми нагрузками не менее 6 тыс. кг на 1 кв. м;
• офисных помещений с современными комм


Комментариев: 0    Просмотров: 628

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus