Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Деньги на стройку

Деньги на стройку

Компания «XXI Век» стала второй украинской компанией, разместившей свои акции на альтернативной площадке Лондонской фондовой биржи. Инвесторы оценили компанию почти в $400 млн., что было соизмеримо со стоимостью Нижнеднепровского трубопрокатного завода (ПФТС). А объем привлеченных средств ($139 млн.) составил 12,5% всех иностранных инвестиций в Украину в 2005 году

Компания «XXI Век» выросла из частных инвестиций Льва Парцхаладзе и Андрея Миргородского, которые в середине 90-х годов организовали ресторанный бизнес.

В активах последнего значились такие элитные заведения, как кафе «Корона», рестораны «Первак» и «Царское село». Это и стало базой для постепенного развития направления девелопмента, которое на сегодняшний день является основным видом деятельности компании «XXI Век». Говорить о каких-либо существенных заимствованиях в период 1995-2000 гг. не стоит, потому как преимущественно бизнес развивался за счет личных средств собственников. Значительная экономия достигалась за счет аренды помещений ресторанов, при этом уровень добавленной стоимости в данном бизнесе был достаточно высоким. Учитывая также, что кредитная система Украины конца 90-х годов находилась на стадии формирования рыночных отношений, получение займов сопровождалось некоторыми трудностями и высокими процентными ставками. Тем не менее, банковская система уже тогда давала возможность беззалогового финансирования, что впоследствии было успешно использовано компанией в рамках проектного кредитования.

В конце 90-х бизнес начал идти в сторону расширения. Существенным толчком для этого послужило предложение от Киевской горадминистрации об участии в тендерах по освоению подземных территорий в качестве торговых площадей. Тот факт, что существовала высокая конкуренция со стороны большого количества киевских рынков и уровня торговли на них, вложение ресурсов в освоение торговых площадей казалось достаточно рискованным и амбициозным шагом компании. Возникновение сети торговых центров «Квадрат» стало глобальным стартом компании как компании-девелопера. В 1999 году был введен в эксплуатацию первый ТЦ «Квадрат», а в 2000 году количество «Квадратов» увеличилось до четырех. При учитывании капиталоемкости проектов возникла существенная необходимость в привлечении значительных средств для развития бизнеса — доминирующим инструментом при этом выступал кредит.

 

Внутренние приоритеты

 

Начало активного использования кредитных средств состоялось в 2000 году. Компанией была привлечена сумма в размере $700 тыс. с целью строительства одного из «Квадратов». Кредитором при этом выступил Проминвестбанк. В целом для финансирования сети торговых центров в украинских банках было позаимствовано около $6 млн. Кредиты и кредитные линии были открыты также в Укрсоцбанке, Райффайзенбанк-Украина и банке «Аваль». Развитие направления строительства жилых домов также требовало немалых капитальных затрат — суммы кредитных линий для этих проектов составляли до $10 млн. Кредитные ресурсы стоили для компании в среднем около 11-15% годовых, сроки заимствования, как правило, составляли до 3 лет. Такие условия не соответствовали запросам компании по реализации стратегических планов в сфере строительства и стали дополнительным стимулом для рассмотрения иных методов привлечения средств в бизнес. В целом, все кредиты были погашены в соответствии с графиком, а текущие кредиты на конец 2005 года были досрочно закрыты сразу после размещения акций на Лондонской бирже.

Кроме банковских кредитов и кредитных линий в компании «XXI Век», также использовался такой инструмент долгового финансирования, как облигации. Так, в сентябре 2004 года ООО «XXI Век» разместило трехлетние облигации. Размер эмиссии составил 9 663 784 грн. Агентом по размещению облигаций выступила компания «ХХI век брокеридж». Привлекаемые средства были направлены на реконструкцию и увеличение количества действующих в Киеве торговых центров. Портфельные компании группы, которые развивают проекты жилой недвижимости («Жилье XXI Век»), в 2005 году осуществили эмиссию облигаций на общую сумму 225 млн. грн. Эти облигации используются для финансирования строительства и размещаются в узком кругу инвесторов. Из общего выпуска на сегодня размещено облигаций на сумму 65 млн. грн. Срок погашения этих ценных бумаг — 3 года, доходность по ним соответствует 11% годовых. Открытое размещение облигаций, которые не предусматривают залога, пока обходится на украинском рынке дороже, чем другие ресурсы, доступные компаниям группы «XXI Век», поэтому до сих пор такой способ привлечения денег не использовался.

Первое знакомство с иностранным инвестором в компании «XXI Век» состоялось в 2003 году в рамках реализации совместного проекта ИК «XXI век» и Western NIS Enterprise Fund (США) по развитию сети быстрого питания «Швыдко». Прямые инвестиции в проект составили $3 млн. В январе 2004 года корпорацией Western NIS Enterprise Fund (WNISEF, США) было приобретено более четверти акций ЗАО «Швыдко-Украина» (Киев).

Необходимо отметить, что сеть ресторанов быстрого питания «Швыдко» в компании начали развивать как альтернативу ресторанному бизнесу. При этом данный проект стал переломным этапом с точки зрения стратегического сотрудничества компании «XXI Век» с международными партнерами. Именно тогда, по мнению руководства компании, был приобретен первый серьезный опыт по вопросам структурирования сделки, проведения due dilligеnce (юридический аудит), расстановки акцентов при работе с иностранными партнерами. С того же момента компания перешла на международные стандарты ведения бизнеса.

 

Выход на Лондон

 

16 декабря 2005 года «XXI Век» завершила публичное размещение акций на альтернативном инвестиционном рынке (AIM) Лондонской фондовой биржи (LSE), продав за счет новой эмиссии 35% уставного фонда за $139 млн., что составило 12,5% привлеченных в Украину инвестиций в 2005 году.

Все выставленные акции были проданы по максимальной цене предложения — $10,4 за единицу, что соответствует рыночной капитализации эмитента около $400 млн. Среди новых акционеров «XXI Века» — инвестиционные компании Merill Lynch Investment Management, East Capital Asset Management, JP Morgan Fleming. Полученные средства компания намерена инвестировать в строительство жилья, торгово-развлекательных центров и современных офисов. Лид-менеджером размещения выступил банк ING Bank N.V., оценщиком активов — DTZ Kiev B.V., аудитором — Baker Tilly Proios (IGK-Украина), юристами — Baker McKenzie, консультантом и координатором в Украине — компания Trust Capital Group.

Перед выходом на биржу в компании был проведен тщательный анализ активов, которые находились под управлением, и выведены из проекта активы, которые не соответствовали стратегии развития. Так, в октябре 2005 года компанией было продано три подземных торговых сети «Квадрат» как готовый бизнес без права использования торговой марки «Квадрат». Общая площадь проданных торговых сетей составила около 11 тыс. кв. м, за что было выручено более $7 млн.

После проведения IPO возникла необходимость дальнейшей реструктуризации компании. В связи с этим в мае 2006 года компания «XXI Век» объединила свои портфельные компании «XXI Век», «Жилье XXI Век» и ЗАО «Квадрат-Украина» в единую девелоперскую компанию «ХХI Век». В июле этого года девелоперская компания «XXI Век» исключила из сферы своей деятельности ресторанный бизнес. По словам генерального директора компании Николая Ержаховского, рестораны, которыми владела инвестиционная компания «XXI Век», сегодня — «это личный бизнес Льва Парцхаладзе, и он им занимается самостоятельно». Это продиктовано решением развивать в компании только направление недвижимости.

Оценивая первые полгода пребывания компании на бирже, стоит отметить, что цена акций за этот период колебалась в диапазоне от 8,35 фунтов стерлингов за единицу, когда рынок был на подъеме, до 5,15, когда мировые рынки серьезно упали. В мае-июне инвесторы напряженно ожидали решения Центробанка ЕС и ФРС США по поводу изменения базовой ставки, и, когда ставки были подняты, произошел отток капитала, в первую очередь с развивающихся рынков, куда входит и Восточная Европа. Сейчас наблюдается обратный рост акций компании с текущей котировкой 5,60 фунтов стерлингов. На сегодняшний день при цене акции $10,35 рыночная капитализация компании XXI Century Investments составляет около $390 млн.

 


Корпоративная история


1995
Создание ЗАО «ИК «XXI век»»

1999
Введение в эксплуатацию первого ТЦ «Квадрат»

2000
Начинает работать сеть ресторанов быстрого питания «Швыдко»

2002
Создание компании «Жилье ХХI век»

2003
ИК «XXI век» и Western NIS Enterprise Fund заключают договор о совместном развитии сети ресторанов быстрого обслуживания «Швыдко». Прямые инвестиции в проект составляют $3 млн.

2005
Председателем правления ЗАО «Инвестиционная компания ХХI век» избран Николай Ержаховский вместо Льва Парцхаладзе

2005
ИК «XXI век» создала фонд финансирования проектов в сфере недвижимости в объеме $50 млн.

2005
Банк «Аваль» предоставил «Жилье XXI век» кредит 6,78 млн. грн.

2005
Продажа трех подземных ТЦ сети «Квадрат» в Киеве: «Квадрат на Дружбы народов» (5 тыс. кв. м), «Квадрат на площади Славы» (5 тыс. кв. м) и «Квадрат на Шулявке» (1 тыс. кв. м)

2005
На AIM Лондонской фондовой биржи компания «ХХI Век» разместила 35% акций за $139 млн.

2006
Создана Девелоперская компания «ХХI Век» в ходе объединения портфельных компаний – «XXI Век», «Жилье XXI Век» и ЗАО «Квадрат-Украина»

2006
Вывод из активов компании ресторанного бизнеса (сеть ресторанов быстрого питания «Швыдко» и четырех элит-ресторанов «Первак», «Корона клуб», «СССР», «Царское село»)

http://www.investgazeta.net


Комментариев: 0    Просмотров: 439

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus