Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Девелопмент – мистецтво розвитку проектiв

Девелопмент – мистецтво розвитку проектiв

Будiвельний ринок постiйно вдосконалюється — компанiї спецiалiзуються та розширюють спектр своїх послуг. Вiдносно новим видом бiзнесу на українському ринку став девелопмент — створення об’єкта нерухомостi з нуля. I якщо ранiше будiвельники самi охоплювали весь процес будiвництва, то зараз вони починають залучати до цього професiйнi компанiї, якi беруть на себе всю роботу над створенням об’єкта нерухомостi.

ДВI МОДЕЛI ДЕВЕЛОПМЕНТУ

Девелопер — це пiдприємець, котрий iнiцiює i забезпечує реалiзацiю найкращого з можливих варiантiв типу нерухомостi. Однi девлопери орiєнтуються на максимальну вартiсть об’єкта нерухомостi, iншi — на максимальний прибуток вiд нього. Основними принципами ефективного девелопменту є надiйнiсть вкладень, їх прибутковiсть, зростання та лiквiднiсть. Залежно вiд того, якi принципи для девелопера є першочерговими, девелопмент може бути прибутковоорiєнтованим або вартiсноорiєнтованим. Для першої групи девелоперiв важлива прибутковiсть об’єкта, для другої — його лiквiднiсть, адже створюється вiн з метою продажу.

Вiд правильного побудування девелопером процесу роботи багато в чому залежить ефективнiсть майбутнього об’єкта. За словами заступника генерального директора консалтингової компанiї «Українська торгова гiльдiя» Вiталiя Бойка, основнi учасники девелоперського проекту в класичному розумiннi — це девелопер i консультант. Професiйнi консультанти можуть надати девелоперу послуги протягом всього процесу створення об’єкта комерцiйної нерухомостi, починаючи вiд аналiзу потенцiалу земельної дiлянки та розробки концепцiї i закiнчуючи його управлiнням.

За даними «Української торгової гiльдiї», у створеннi девелоперського проекту на Заходi на етапi отримання дозволу на будiвництво ключовими учасниками є рiелтори (пошук майданчика), маркетологи (висновки по дiлянцi, даннi для маркетингових дослiджень), консультанти (розробка концепцiї об’єкта нерухомостi, який буде найбiльш запитаним саме на цiй дiлянцi), юристи (оформлення права користування), оцiнщики (оцiнка об’єкта нерухомостi для отримання кредитних ресурсiв у банкiвських установах), брокери (реалiзацiя площ) та iнвестори. Пiсля цього настає час безпосередньо девелопмента, в якому беруть участь архiтектори, проектанти, пiдрядники, управлiнськi компанiї, дизайнери, брокери та iншi. В українськiй практицi бiльшiсть цих функцiй девелопер бере на себе.

Класична українська схема девелопмента вiдрiзняється вiд наведеної. В її основi лежить наявнiсть земельної дiлянки, пiд яку розробляється iдея (концепцiя) проекту, i з урахуванням усiх недолiкiв дiлянки виникає об’єкт нерухомостi, який буде найбiльш ефективним у даному мiсцi. Найчастiше такi проекти далекi вiд iдеалу. «Схема ефективного українського девелопменту базується на прискiпливому аналiзi дiлянки i обґрунтованому виборi типу нерухомостi, використаннi аутсорсингу, фiнансовому плануваннi, розробцi детального бiзнес-плану, попереднiй домовленостi перед проектуванням з якiрними орендаторами, розробцi стратегiї виходу на ринок», — вважає пан Бойко.

РОЗВИТОК РИНКУ

На сьогоднi ринок послуг в управлiннi проектами, пов’язаними з нерухомiстю, розвивається бiльш системно, нiж це було кiлька рокiв тому. Можна сказати, що стадiя поодиноких проектiв для девелоперiв вже минула. Однак ще зарано говорити, що цей розвиток дуже стрiмкий.

На думку директора будiвельно-iнвестицiйної компанiї «Київ Житло-Iнвест» Наталiї Хоревої, первинний ринок став бiльш потужним i весь час прогресує, тому природно, що зараз iнвестицiйнi компанiї, накопичивши вiдповiдний досвiд реалiзацiї власних проектiв, почали надавати послуги i в сферi управлiння «чужими» проектами.

«На мiй погляд, чим ранiше буде залучена компанiя з управлiння, тим кращим буде кiнцевий результат для замовника. В Українi найбiльш ефективними послугами є залучення девелопера на «нульовiй» стадiї, коли у замовника є тiльки дiлянка землi. У цьому випадку до вирiшення стратегiчного завдання (що робити з дiлянкою?) можна пiдiйти системно, iз максимальною користю для власника землi. Звiсно, девелоперiв можна залучати й на iнших стадiях, проте все залежатиме вiд завдань замовника послуг», — зауважує панi Хорева. В обов’язки девелопера входить органiзацiя юридичної та фiнансової схеми продажу житла на етапi будiвництва. Крiм цього вiн органiзовує продаж квартир таким чином, щоб профiнансувати будiвництво хоча б на 80% за кошти покупцiв. Практично управлiння проектами допомагає обґрунтувати доцiльнiсть вкладення iнвестицiй та прогнозувати потiк грошових надходжень у певнi перiоди часу. Крiм цього – розробити оптимальну схему фiнансування робiт, постачання матерiалiв та обладнання й моделювати наслiдки вiдхилень вiд ходу реалiзацiї проекту.

Девелопер складає план, у якому зазначенi термiни виконання робiт, споживання ресурсiв, необхiднi витрати. Також вiн аналiзує проектнi ризики i прогнозує наслiдки можливого їх виникнення. Крiм цього, управлiння проектами дозволяє аналiзувати вiдхилення фактичного ходу робiт вiд запланованого i своєчасно корегувати плановi показники, а також моделювати управлiнськi впливи на iнформацiйних моделях проектiв i ухвалювати обґрунтованi i своєчаснi управлiнськi рiшення.

ПРОТИЛЕЖНИЙ ПОГЛЯД

Попри те, що девелоперських компанiй в Українi (зокрема, у Києвi) бiльшає, у деяких регiонах ситуацiя докорiнно вiдрiзняється. На думку фахiвцiв, поняття девелопменту туди потрiбно ще тiльки приносити i розтлумачувати. Наприклад, заступник генерального директора компанiї «Новекс Дiм» Iгор Фасовський переконаний, що на сьогоднi у будiвельнiй сферi ринок управлiнських компанiй ще не сформований, i для цього у нього є кiлька аргументiв. По-перше, вiдсутня достатня кiлькiсть замовникiв, якi б розумiли необхiднiсть залучення управлiнських компанiй для реалiзацiї власних проектiв. Якщо такi випадки i є, то вони здебiльшого пов’язанi з замовником у виглядi державних структур, проекти яких фiнансуються за участю iноземних кредитiв, де наявнiсть управлiнської компанiї продиктована умовами надання таких кредитiв. По-друге, компанiя-управитель — це тiльки одна ланка (хоча й головна) в ланцюжку взаємин мiж всiма будiвельними органiзацiями, якi братимуть участь в будiвництвi. Їхня органiзацiйна структура повинна бути продовженням структури компанiї-управителя. В силу специфiчного розвитку будiвельної галузi у нас сформувались будiвельнi компанiї, органiзацiйна структура яких самодостатня для проведення будiвництва вiд початку до кiнця. Iлюзiя такої «повноцiнностi» вiдкидає думку про ще якусь «надбудову» у виглядi компанiї управителя, яка нашими будiвельниками, замовниками та податковими органами сприймається як додатковий посередник для контролю за фiнансовими потоками.

«Компанiї, якi управляють проектами у всiх сферах економiки, зокрема в будiвництвi, є продуктом захiдного стилю побудови взаємин мiж особами, залученими до реалiзацiї проектiв. Тому потрiбно вiд початку розумiти, що управлiння проектами для нашої економiки справа нова, i фахiвцiв iз достатнiм досвiдом бракує, крiм тих, якi пройшли вiдповiдну школу за кордоном», — вважає пан Фасовський.

ПЕРСПЕКТИВИ

Довiряючи будiвництво об’єкта нерухомостi девелоперськiй компанiї, замовник хоче бути переконаним у рацiональному використаннi своїх коштiв. Простими словами – проект не має перевищувати бюджету. Це є одним iз головних ризикiв для девелопера. Хоча професiйнi компанiї переважно їх уникають. Проте iснують зовнiшнi фактори, на якi не можуть впливати нi замовник, нi управлiнська компанiя – це iнфляцiя, девальвацiя тощо. Але якщо на ринку будiвельних матерiалiв вiдбулося суттєве пiдвищення цiн, а управлiнська компанiя не встигла на нього вiдреагувати, то звiсно, що у цьому винна вона сама. Отже, при виборi замовником девелоперської компанiї потрiбно звернути увагу на досвiд її роботи на ринку, проглянути всi об’єкти, якi вона вела i обрати найбiльш успiшну.

Думки багатьох фахiвцiв сходяться — професiйна компанiя з управлiння проектами, насамперед, має бути прозорою, а ефективнiсть її дiяльностi залежатиме вiд термiнiв реалiзацiї проекту, витрат на проект i, врештi-решт, вiд рiвня отриманого прибутку замовника. Слiд окремо сказати, що для дiяльностi компанiї з управлiння проектами важливе також законодавче пiдгрунтя для такого виду послуг.

З огляду на викладене можна констатувати, що становлення на українському ринку девелоперських компанiй починатиметься зi столицi, де для цього створенi всi передумови. Проте слiд зауважити, що розвиток первинного ринку житла та комерцiйної нерухомостi у регiонах вiдбувається навiть бiльшими темпами, нiж у столицi, отже, й послуги девелоперських компанiй найближчим часом там знадобляться.

 http://utg.kiev.ua 


Комментариев: 0    Просмотров: 510

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua

Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua

Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua