Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Гостеприимная недвижимость

Гостеприимная недвижимость

В отличие от «перегретого» гостиничного рынка Европы (где последние несколько лет наблюдается снижение доходности гостиничного бизнеса), отечественный только набирает обороты.

Об этом как нельзя лучше свидетельствует недавний приход в Украину таких известных иностранных операторов, как Radisson, Intercontinental Hotel Group, Hayat, Hilton. В Украине активизировалась реконструкция старых и понемногу оживает строительство новых гостиниц. Так, только в течение 2004-2005 гг. в столице было введено в эксплуатацию 13 новых небольших отелей: один четырехзвездочный, один трехзвездочный и шесть двухзвездочных.

В ближайшие три-четыре года украинский гостиничный рынок ожидает еще больший всплеск активности. В частности, уже в этом году в Киеве планируется открытие двух пятизвездочных гостиниц (Hayatt и Opera Hotel), одной четырехзвездочной гостиницы и не менее пяти небольших гостиниц. Что касается более долгосрочной перспективы, то, по словам начальника Главного управления коммунального хозяйства Михаила Шпарика, до 2010 г. в Киеве хотят построить около 70 гостиниц общей вместимостью почти 2 тыс. номеров. По предварительной оценке, общий объем капитальных вложений составит $250-300 млн.

Однако по итогам минувшего года, несмотря на динамичное развитие гостиничного рынка столицы и его высокий потенциал, именно этот сегмент оказался одним из наименее развитых в коммерческой недвижимости. К сожалению, данное обстоятельство не способствует росту туристической привлекательности Киева. А ведь у турбизнеса в стране громадные перспективы. Даже несмотря на отсутствие достаточной емкости и качества гостиничного фонда, туристические потоки в Киев за последние пять лет возросли более чем в три раза. Причем настолько же увеличилось количество иностранных туристов. Все это способствовало повышению спроса в первую очередь на пятизвездочные отели, а также на высококлассные гостиницы, относящиеся к категории «бизнес-класс». К сожалению, таковых у нас сегодня не так много. Единственным пятизвездочным отелем города является «Премьер Палас» вместимостью 289 номеров. Как отметила изданию «СЕЙЧАС» PR-менеджер отеля Елена Шевченко, несмотря на то что номерной фонд «Премьер Паласа» благодаря недавней реконструкции увеличился вдвое и на рынок вышли новые игроки, коэффициент загруженности гостиницы остается высоким даже по мировым меркам - порядка 60%.


До 2010 г. в Киеве хотят построить около 70 гостиниц вместимостью почти 2 тыс. номеров. Общий объем капитальных вложений составит $250-300 млн.


Однако, по словам операторов, лидирующие позиции по этому показателю в настоящее время удерживает гостиница «Днепр», где ежемесячный средний уровень загрузки номерного фонда, как правило, составляет не менее 80%.

Как отметил изданию «СЕЙЧАС» начальник службы продаж и маркетинга «Президент-отеля» Андрей Мичков, столь высокий коэффициент загруженности обеспечен в основном за счет удачного месторасположения гостиницы - на ул. Крещатик. Именно максимальная приближенность отелей к центру является залогом их успеха.

Одной из интересных тенденций последних лет можно назвать динамичное развитие рынка небольших гостиниц, которые в течение последних двух-трех лет стали уверенно завоевывать гостиничный рынок столицы. Как пояснил изданию «СЕЙЧАС» начальник отдела гостиничного хозяйства и курортов Главного управления коммунального хозяйства г. Киева Юрий Галушка, это объясняется тем, что реализация подобных проектов позволяет при небольших капиталовложениях получать значительные прибыли, существенно сокращая срок их окупаемости. При этом цены за проживание в таких отелях с достаточно высоким уровнем комфортности сейчас в несколько раз меньше тех, что предлагаются большими отелями. Поэтому неудивительно, что новые небольшие отели уже в первые годы своей деятельности имеют достаточно высокий коэффициент загруженности номерного фонда. Так, гостиница «Все+Разом» (на пр-те Краснозвездный), открытая в 2004 г., в настоящее время имеет средний коэффициент загруженности (43,5%) при уровне рентабельности 25%. Ну а «Джинтама-отель» (на ул. Трехсвятительской), введенный в эксплуатацию в 2004-м, загружен в среднем на 60% при уровне рентабельности 18%. Для сравнения можно привести следующий пример: рентабельность гостиницы «Премьер Палас» в 2005 г. составляла 11,1%, гостиницы «Днепр» - 6,6%, гостиницы «Киев» - 6,5%.

Вместе с тем следует отметить, что громадного круглогодичного спроса на столичные гостиницы пока еще не наблюдается. Лишь значимые мероприятия, проводимые в Киеве, сказываются на числе желающих остановиться в киевских отелях. К примеру, во время проведения песенного конкурса «Евровидение-2005» остро ощущалась потребность в гостиницах для приема VIP-гостей. Похожая ситуация сложилась уже и в текущем году, во время проведения парламентских выборов. Как отметили опрошенные изданием «СЕЙЧАС» менеджеры по заселению в большинстве столичных гостиниц, уже в начале марте загрузка номерного фонда в отелях категории четырех-пяти звезд составляла 100%. И это несмотря на то, что проживание в киевских гостиницах - удовольствие дорогое и доступное далеко не всем желающим. Эксперты полагают, что местный рынок работает в большей степени на бизнесменов, приезжающих в командировки, нежели на решивших провести здесь свой отпуск. Так, стоимость стандартного двухместного номера в четырехзвездочных отелях («Днепр», «Президент-отель», «Национальный», Radisson SAS, «Импреза») колеблется сегодня в пределах $160-390 за сутки. Самой дорогой гостиницей этого класса является Radisson, где проживание более чем в два раза дороже, чем в других киевских отелях этой же категории. Разброс цен на аналогичные номера в трехзвездочных гостиницах - от $110 до $150 за сутки. Правда, чем дальше от центра расположен отель, тем дешевле можно снять номер. Весьма ощутимо для кошелька потенциального постояльца проживание в комфортабельных номерах гостиницы «Премьер Палас». Здесь стоимость стандартного однокомнатного номера, относящегося к эконом-классу, составляет свыше $420 в сутки. Однако интересно то, что в последнее время здесь стала четко прослеживаться тенденция, когда дорогие номера продаются намного быстрее. По словам г-жи Шевченко, наиболее популярны полулюксы (цена в регулярный период 2430-3500 грн.) и люксы (от 4320- 6500 грн). Кроме того, пользуются популярностью коллекция именных и тематических номеров (это также полулюксы), стоимость которых стартует с отметки 4040 грн. за сутки.

В отличие от московского гостиничного рынка (где цены за проживание в отельных номерах ежегодно возрастают в среднем на 30%), у нас эти показатели выглядят куда более скромно. Так, за последние несколько лет прирост цен за проживание в гостиничных номерах в Киеве составлял в среднем всего около 5% в год.

Прямую конкуренцию гостиничному рынку столицы составляет посуточная аренда городских квартир, расположенных в центре города, отмечают эксперты. При этом темпы роста цен в этом сегменте намного опережают темпы удорожания на гостиничном рынке. Тем не менее посуточная аренда квартир с каждым годом пользуется все большим спросом со стороны гостей Киева. Поскольку в настоящее время это для них намного выгоднее, чем проживание в традиционных гостиничных номерах. Так, по имеющимся данным, шикарную двухкомнатную квартиру с авторским дизайном на ул. Крещатик, «напичканную» к тому же всевозможным современным оборудованием, можно снять за $65-70 в сутки, на Майдане Незалежности - за $90, а на площади Льва Толстого - за $100. К тому же не стоит забывать, что если в киевских гостиницах цена за номер зависит от количества людей, размещенных в нем, то при аренде квартир плата за проживание фиксированная и не зависит от того, сколько человек будет в ней проживать. Поэтому неудивительно, что все большее количество туристов, приезжающих в Киев семьями, отдают предпочтение посуточной аренде квартир.

По словам г-на Галушки, в настоящее время гостиничный рынок столицы весьма далек от насыщения. Поэтому крайне необходимо решать вопросы с отводом земельных участков под строительство гостиниц, искать альтернативные пути для их создания, в частности, путем реконструкции малоценных нерентабельных объектов, привлекать инвесторов, предоставлять льготы при строительстве и реконструкции отелей. Г-н Мичков полагает, что пока одним из основных факторов, сдерживающих дальнейшее развитие этого рынка, является нестабильность политической ситуации в Украине. Кроме этого, при реализации конкретных проектов со стороны международных туристических операторов возникает ряд сложностей, обусловленных нехваткой земли в центральной части Киева. А ведь именно здесь крупные игроки рынка стараются возвести отели высокого ценового сегмента. Прогнозировать возможные сроки насыщения рынка и стабилизации цен на киевском рынке гостиничной недвижимости достаточно непросто, считают эксперты компании Swiss Realty Group. Вместе с тем существует вероятность того, что это может произойти уже в 2007-2008 гг.

http://times.liga.net


Комментариев: 0    Просмотров: 592

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus