Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Как покупать “промышленные” земли

Как покупать “промышленные” земли

По просьбе «КН» специалисты известных юридических компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости, проанализировали действующее законодательство Украины, регулирующее порядок приобретения земли промышленного назначения и дальнейшего переоформления права собственности на приобретенную недвижимость.

На первый взгляд процесс приобретения земли промышленного назначения и дальнейшего оформления права собственности прост и понятен, а особых сложностей на практике возникать не должно. Тем не менее, разного рода вопросы возникают почти всегда. Каждая сделка требует внимания и соответствующей проработки. В указанной сфере также есть установившаяся практика и некоторые «подводные камни», о которых следует знать. Покупателям, особенно нерезидентам, для сопровождения сделок с землей рекомендуется привлекать специалистов.

Определение «земля промышленного предназначения» дается в ст. 66 Земельного кодекса Украины. К данной категории относятся: земли, предоставленные для размещения и эксплуатации основных, подсобных и вспомогательных зданий и сооружений промышленных, горнодобывающих, транспортных и других предприятий, их подъездных путей, инженерных сетей, административных зданий и других объектов.

Владимир РАТУШНЯК, юридическая компания «Альянс Ратушняк и Партнеры»:

– До заключения сделки необходимо тщательно изучить представленные документы, удостовериться в отсутствии каких-либо обременений и отягощений по земельному участку. Особо следует обратить внимание на целевое назначение земли (изменение такого назначения – это трудоемкая процедура); проверить, нет ли споров, в том числе связанных с границами участка, касающихся строений, расположенных на нем; нет ли дополнительных требований, например, предоставить проезд или прокладку коммуникаций и
т. д. Если возникает необходимость уточнить границы участка, лучше это сделать до заключения сделки.

В случае отсутствия на земельном участке строений и сооружений рекомендуем получить соответствующую справку о том, что на данном участке нет зарегистрированных строений, так как строения физически может и не быть, а документ может существовать, что неизбежно приведет к конфликту.

Если говорить о сделках с землей (без строений и сооружений), то очень желательно предварительно изучить генеральный план застройки территории (района), поскольку, приобретая землю, как правило, покупатель планирует строить. А вот в процессе согласования проектно-сметной документации могут возникнуть определенные требования, в частности по назначению (производство, склады, административное здание, жилье), по этажности, по удаленности от жилых и промышленных объектов и т. д.

Если все в порядке, а предварительно все вопросы согласованы, можно переходить к заключению сделки. В случае, когда требуется определенное время для подготовки сделки, а стороны хотят быть уверенными, что сделка состоится, рекомендуется заключать предварительные договоры, но помнить, что предварительный договор не заменяет договор купли-продажи.

Владимир РАТУШНЯК:
– Продавцам – гражданам не рекомендуем соглашаться на предварительный договор с фиксированными условиями в этом году, а сделку купли-продажи в следующем, так как все налоги и сборы будут взиматься согласно ставок и правил, действующих на момент сделки, т. е. в следующем году.

Сделки с землей в обязательном порядке удостоверяются нотариально. Нотариус в своих действиях руководствуется разделом 3 Инструкции «О порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины» от 03.03.2004 года.

От покупателя требуется предоставить такие документы:
• подтверждающие право собственности на продаваемую землю (от продавца)
• подтверждающие государственную регистрацию права собственности продавца на землю (от продавца)
• акт оценки продаваемой земли (продавец заказывает у эксперта-оценщика)
• справку об отсутствии ограничений и (обременений) на землю (заказывает продавец в управлении земельных ресурсов)
• реквизиты сторон (паспорт – для физлиц, свидетельство о регистрации и устав – для юрлиц и выписка из торгового регистра – для иностранных юрлиц)
• доверенность, если от имени одной из сторон действует представитель.

Особо следует обратить внимание на наличие у продавца справки «Об отсутствии ограничений (обременений) на земельный участок» (п. 71 Инструкции), данное требование распространяется на сделки с земельными участками без строений. Наличие этой справки должно проверяться нотариусом, о чем в обязательном порядке делается соответствующая запись в договоре купли-продажи. Отсутствие такой справки приведет к возникновению проблем в процессе переоформления свидетельства на право собственности. Получить такую справку можно, обратившись в управление земельными ресурсами. Обращаться должен продавец или представитель продавца. Справка, как правило, выдается в течение недели.

После оформления договора начинается более длительная процедура – переоформление Акта на право собственности на земельный участок. Переоформление проводится в местном управлении земельных ресурсов (далее – Управление). Для этого готовится пакет документов, состоящий из:
• заявления на имя начальника Управления (форму заявления можно взять в Управлении)
• нотариально заверенной копии заключенного договора купли-продажи земли
• копии идентифицирующих документов (для физлиц – паспорт, идентификационный код, для юрлиц – свидетельство о регистрации и устав, а для иностранных юрлиц достаточно переведенной выписки из торгового регистра)
• копии отчета об экспертной денежной оценке земли (тот самый отчет, который был изготовлен перед продажей земли и подавался нотариусу. Если он в одном экземпляре – необходимо сделать копию перед передачей оригинала отчета нотариусу)
• копии акта на право собственности на землю на предыдущего собственника (не забудьте заблаговременно изготовить несколько копий, так как оригинал акта изымается нотариусом)
• копии доверенности (если документы подает представитель).

Владимир РАТУШНЯК:

– Документы подаются в канцелярию Управления, где их расписывают на конкретного исполнителя. Не стесняйтесь звонить и интересоваться, как обстоят дела с вашими документами. Вообще, общая рекомендация на всех этапах переоформления акта на право собственности на земельный участок – чаще напоминать «чрезмерно занятым» сотрудникам Управления о себе, иначе есть большая вероятность заниматься переоформлением значительно дольше, чем это необхо–димо.
Следующим этапом будет подписание договора на проведение проектно-изыскательских работ, стоимость таких работ может быть достаточно высокой.
После завершения указанных работ папка с вашими документами проделывает солидный путь по отделам и подразделениям Управления, очень желательно контролировать движение ваших документов. Как правило, акт на право собственности оформляется в течение 1–2 месяцев.

Александр СИЗЫЙ, адвокат юридической компании «Джи энд Кей»:
– Согласно статье 19 Земельного кодекса Украины от 25 октября 2001 года № 2768-ІІІ (далее Земельный кодекс) земли Украины разделяются на категории по их основному целевому назначению. К одной из таких категорий относятся земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения. Отнесение земель к землям промышленности или иным категориям, согласно статье 20 Земельного кодекса, осуществляется на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления в соответствии с их полномочиями.

В соответствии с положениями земельного законодательства, земли промышленности могут находиться в государственной, коммунальной и частной собственности, а собственниками их могут быть как юридические, так и физические лица.
Физические лица (граждане Украины, иностранные граждане и лица без гражданства) могут приобретать право собственности на земельные участки промышленного назначения в результате:
• приобретения их по договорам купли-продажи, дарения, мены, прочим гражданско-правовым соглашениям
• принятия наследства.

Юридические лица, основанные гражданами Украины или юридическими лицами Украины, также могут приобретать право на земельные участки промышленного назначения для осуществления предпринимательской деятельности в случаях:
• приобретения их по договору купли-продажи, дарения, мены, другим гражданско-правовым соглашениям
• внесения земельных участков их учредителями в уставный фонд
• принятия наследства.
Что касается юрлиц, созданных за пределами Украины, то их права на приобретение земельных участков несколько ограничены по сравнению с правами резидентов. Иностранные юрлица могут приобретать право собственности на земельные участки промышленного назначения исключительно:
• в пределах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине
• за пределами населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества.

Александр СИЗЫЙ:
– Следует также заметить, что в соответствии с требованиями части 3 статьи 129 Земельного кодекса, продажа земельных участков, находящихся в собственности государства и территориальных общин, иностранным юридическим лицам допускается при условии регистрации таким иностранным юридическим лицом постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины.
Совместные предприятия, основанные при участии иностранных юридических и физических лиц, могут приобретать право собственности на вышеупомянутые земельные участки в случаях, определенных как для иностранных, так и для украинских юридических лиц, но исключительно в порядке, установленном Земельным кодексом для юридических лиц-нерезидентов.
В случаях, когда земельный участок, предназначенный для продажи под промышленную застройку субъекту предпринимательской деятельности, находится в государственной или коммунальной собственности, продажа его, в соответствии со статьями 134, 135 Земельного кодекса, производится на конкурентных началах, путем организации земельных торгов, проводимых в форме аукциона или конкурса.

Договоры (соглашения) о переходе права собственности на земельные участки (независимо от категории земель) заключаются в письменной форме и подлежат нотариальному удостоверению, а договоры купли-продажи (мены) земельных участков – также и государственной регистрации (статьи 657 и 716 Гражданского кодекса Украины от 16 января 2003 года № 435-IV). Договор (соглашение) о переходе права собственности на земельный участок обязательно должен содержать следующие существенные условия:
• наименование сторон (фамилия, имя и отчество гражданина, название юридического лица)
• вид договора (купли-продажи, дарения, мены)
• предмет договора (земельный участок с определением места расположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима)
• документ, подтверждающий право собственности на земельный участок
• сведения об отсутствии запрета на отчуждение земельного участка
• сведения об отсутствии или наличии ограничений относительно использования земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитуты и тому подобное)
• договорную цену
• обязательства сторон (передать земельный участок, уплатить деньги и т. д.).

Александр СИЗЫЙ:

– Договор о переходе права собственности на земельный участок считается заключенным со дня его нотариального удостоверения (а также государственной регистрации, в случаях, когда такая регистрация предусмотрена законом). Однако хотелось бы обратить внимание на то, что сам факт заключения договора купли-продажи, мены, дарения земельного участка не влечет за собой одновременного перехода права собственности на землю к ее приобретателю. Согласно статье 125 Земельного кодекса, право собственности на земельный участок возникает лишь после получения его собственником документа, подтверждающего такое право, и его государственной регистрации. Указанным документом является государственный акт на право собственности на земельный участок, форма которого утверждена постановлением Кабинета Министров Украины от 2 апреля 2002 г. № 449. В заключение добавлю, что до получения государственного акта, его государственной регистрации и установления границ участка в натуре (на местности) собственнику запрещается приступать к использованию земельного участка.

http://bizrealty.com.ua/

По просьбе «КН» специалисты известных юридических компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости, проанализировали действующее законодательство Украины, регулирующее порядок приобретения земли промышленного назначения и дальнейшего переоформления права собственности на приобретенную недвижимость.

На первый взгляд процесс приобретения земли промышленного назначения и дальнейшего оформления права собственности прост и понятен, а особых сложностей на практике возникать не должно. Тем не менее, разного рода вопросы возникают почти всегда. Каждая сделка требует внимания и соответствующей проработки. В указанной сфере также есть установившаяся практика и некоторые «подводные камни», о которых следует знать. Покупателям, особенно нерезидентам, для сопровождения сделок с землей рекомендуется привлекать специалистов.

Определение «земля промышленного предназначения» дается в ст. 66 Земельного кодекса Украины. К данной категории относятся: земли, предоставленные для размещения и эксплуатации основных, подсобных и вспомогательных зданий и сооружений промышленных, горнодобывающих, транспортных и других предприятий, их подъездных путей, инженерных сетей, административных зданий и других объектов.

Владимир РАТУШНЯК, юридическая компания «Альянс Ратушняк и Партнеры»:

– До заключения сделки необходимо тщательно изучить представленные документы, удостовериться в отсутствии каких-либо обременений и отягощений по земельному участку. Особо следует обратить внимание на целевое назначение земли (изменение такого назначения – это трудоемкая процедура); проверить, нет ли споров, в том числе связанных с границами участка, касающихся строений, расположенных на нем; нет ли дополнительных требований, например, предоставить проезд или прокладку коммуникаций и
т. д. Если возникает необходимость уточнить границы участка, лучше это сделать до заключения сделки.

В случае отсутствия на земельном участке строений и сооружений рекомендуем получить соответствующую справку о том, что на данном участке нет зарегистрированных строений, так как строения физически может и не быть, а документ может существовать, что неизбежно приведет к конфликту.

Если говорить о сделках с землей (без строений и сооружений), то очень желательно предварительно изучить генеральный план застройки территории (района), поскольку, приобретая землю, как правило, покупатель планирует строить. А вот в процессе согласования проектно-сметной документации могут возникнуть определенные требования, в частности по назначению (производство, склады, административное здание, жилье), по этажности, по удаленности от жилых и промышленных объектов и т. д.

Если все в порядке, а предварительно все вопросы согласованы, можно переходить к заключению сделки. В случае, когда требуется определенное время для подготовки сделки, а стороны хотят быть уверенными, что сделка состоится, рекомендуется заключать предварительные договоры, но помнить, что предварительный договор не заменяет договор купли-продажи.

Владимир РАТУШНЯК:
– Продавцам – гражданам не рекомендуем соглашаться на предварительный договор с фиксированными условиями в этом году, а сделку купли-продажи в следующем, так как все налоги и сборы будут взиматься согласно ставок и правил, действующих на момент сделки, т. е. в следующем году.

Сделки с землей в обязательном порядке удостоверяются нотариально. Нотариус в своих действиях руководствуется разделом 3 Инструкции «О порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины» от 03.03.2004 года.

От покупателя требуется предоставить такие документы:
• подтверждающие право собственности на продаваемую землю (от продавца)
• подтверждающие государственную регистрацию права собственности продавца на землю (от продавца)
• акт оценки продаваемой земли (продавец заказывает у эксперта-оценщика)
• справку об отсутствии ограничений и (обременений) на землю (заказывает продавец в управлении земельных ресурсов)
• реквизиты сторон (паспорт – для физлиц, свидетельство о регистрации и устав – для юрлиц и выписка из торгового регистра – для иностранных юрлиц)
• доверенность, если от имени одной из сторон действует представитель.

Особо следует обратить внимание на наличие у продавца справки «Об отсутствии ограничений (обременений) на земельный участок» (п. 71 Инструкции), данное требование распространяется на сделки с земельными участками без строений. Наличие этой справки должно проверяться нотариусом, о чем в обязательном порядке делается соответствующая запись в договоре купли-продажи. Отсутствие такой справки приведет к возникновению проблем в процессе переоформления свидетельства на право собственности. Получить такую справку можно, обратившись в управление земельными ресурсами. Обращаться должен продавец или представитель продавца. Справка, как правило, выдается в течение недели.

После оформления договора начинается более длительная процедура – переоформление Акта на право собственности на земельный участок. Переоформление проводится в местном управлении земельных ресурсов (далее – Управление). Для этого готовится пакет документов, состоящий из:
• заявления на имя начальника Управления (форму заявления можно взять в Управлении)
• нотариально заверенной копии заключенного договора купли-продажи земли
• копии идентифицирующих документов (для физлиц – паспорт, идентификационный код, для юрлиц – свидетельство о регистрации и устав, а для иностранных юрлиц достаточно переведенной выписки из торгового регистра)
• копии отчета об экспертной денежной оценке земли (тот самый отчет, который был изготовлен перед продажей земли и подавался нотариусу. Если он в одном экземпляре – необходимо сделать копию перед передачей оригинала отчета нотариусу)
• копии акта на право собственности на землю на предыдущего собственника (не забудьте заблаговременно изготовить несколько копий, так как оригинал акта изымается нотариусом)
• копии доверенности (если документы подает представитель).

Владимир РАТУШНЯК:

– Документы подаются в канцелярию Управления, где их расписывают на конкретного исполнителя. Не стесняйтесь звонить и интересоваться, как обстоят дела с вашими документами. Вообще, общая рекомендация на всех этапах переоформления акта на право собственности на земельный участок – чаще напоминать «чрезмерно занятым» сотрудникам Управления о себе, иначе есть большая вероятность заниматься переоформлением значительно дольше, чем это необхо–димо.
Следующим этапом будет подписание договора на проведение проектно-изыскательских работ, стоимость таких работ может быть достаточно высокой.
После завершения указанных работ папка с вашими документами проделывает солидный путь по отделам и подразделениям Управления, очень желательно контролировать движение ваших документов. Как правило, акт на право собственности оформляется в течение 1–2 месяцев.

Александр СИЗЫЙ, адвокат юридической компании «Джи энд Кей»:
– Согласно статье 19 Земельного кодекса Украины от 25 октября 2001 года № 2768-ІІІ (далее Земельный кодекс) земли Украины разделяются на категории по их основному целевому назначению. К одной из таких категорий относятся земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения. Отнесение земель к землям промышленности или иным категориям, согласно статье 20 Земельного кодекса, осуществляется на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления в соответствии с их полномочиями.

В соответствии с положениями земельного законодательства, земли промышленности могут находиться в государственной, коммунальной и частной собственности, а собственниками их могут быть как юридические, так и физические лица.
Физические лица (граждане Украины, иностранные граждане и лица без гражданства) могут приобретать право собственности на земельные участки промышленного назначения в результате:
• приобретения их по договорам купли-продажи, дарения, мены, прочим гражданско-правовым соглашениям
• принятия наследства.

Юридические лица, основанные гражданами Украины или юридическими лицами Украины, также могут приобретать право на земельные участки промышленного назначения для осуществления предпринимательской деятельности в случаях:
• приобретения их по договору купли-продажи, дарения, мены, другим гражданско-правовым соглашениям
• внесения земельных участков их учредителями в уставный фонд
• принятия наследства.
Что касается юрлиц, созданных за пределами Украины, то их права на приобретение земельных участков несколько ограничены по сравнению с правами резидентов. Иностранные юрлица могут приобретать право собственности на земельные участки промышленного назначения исключительно:
• в пределах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине
• за пределами населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества.

Александр СИЗЫЙ:
– Следует также заметить, что в соответствии с требованиями части 3 статьи 129 Земельного кодекса, продажа земельных участков, находящихся в собственности государства и территориальных общин, иностранным юридическим лицам допускается при условии регистрации таким иностранным юридическим лицом постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины.
Совместные предприятия, основанные при участии иностранных юридических и физических лиц, могут приобретать право собственности на вышеупомянутые земельные участки в случаях, определенных как для иностранных, так и для украинских юридических лиц, но исключительно в порядке, установленном Земельным кодексом для юридических лиц-нерезидентов.
В случаях, когда земельный участок, предназначенный для продажи под промышленную застройку субъекту предпринимательской деятельности, находится в государственной или коммунальной собственности, продажа его, в соответствии со статьями 134, 135 Земельного кодекса, производится на конкурентных началах, путем организации земельных торгов, проводимых в форме аукциона или конкурса.

Договоры (соглашения) о переходе права собственности на земельные участки (независимо от категории земель) заключаются в


Комментариев: 0    Просмотров: 758

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus