Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Коммерческая недвижимость Ужгорода: Возрождение не за горами

Коммерческая недвижимость Ужгорода: Возрождение не за горами

Общая ситуация


Закарпатье всегда было одним из наиболее обособленных регионов Украины. Инвестиционная ситуация в самом западном регионе страны характеризуется сменой политических декораций, монополизацией рынка местными «кланами» и ликвидацией свободной экономической зоны «Закарпатье». Последнее заставило присутствующих и потенциальных инвесторов пересмотреть свои стратегии работы на региональном рынке.


Ожидания экспертов от соседства со странами — членами Евросоюза не оправдались. Перед вступлением Польши, Венгрии и Словакии в ЕС прогнозировалось стремительное развитие экономики Западной Украины по примеру приграничных областей этих стран, прилегающих к границам Евросоюза.


Рынок коммерческой недвижимости в Закарпатье, в частности в областном центре Ужгороде, не отличается повышенной активностью. Заинтересованность потенциальных инвесторов в большей степени вызывает рынок жилой недвижимости. Эксперты объясняют это тем, что спрогнозировать окупаемость офисных и торговых объектов в регионе очень сложно. Относительно низкая покупательская способность, высокий процент миграции местных жителей в поисках заработка не дают гарантий быстрого возврата вложенного капитала.

Торговля


Некоторое оживление наблюдается в сфере торговой недвижимости. На сегодняшний день это самый активный и динамичный сегмент рынка. Немаловажную роль играют географическая особенность региона и соседство со странами ЕС. Цены на потребительские и продовольственные товары за рубежом существенно выше, что стимулирует приток покупателей в торговые центры и супермаркеты на территории Закарпатья. Если несколько лет назад местные жители совершали покупки в приграничных городах Словакии и Венгрии, то введение визового режима и вступление этих стран в Евросоюз стимулируют приграничную торговлю на территории Украины.


Кроме того, активизации торгового сектора способствовала политика нового руководства города, направленная на ликвидацию местных малых и средних рынков. Все эти факторы благоприятствовали приходу в Ужгород сети супермаркетов. Таким образом, на начало 2006 года в городе функционировали всего три супермаркета сети «Вопак». За первое полугодие на рынок вышли «Велика Кишеня» и «Сiльпо». «Объем торговых помещений на рынке Ужгорода за последний год удвоился и составил на середину текущего года более 15 тыс. кв. м. В настоящее время ведется активное строительство новых объектов, сдача большинства из них планируется на конец 2006–начало 2007 года. Данное количество объектов торговой недвижимости не покрывает потребностей рынка. Для региона общее количество, покрывающее такие потребности, составляет 12–14 объектов торговой недвижимости. Без учета непродовольственных гипермаркетов, которых в городе пока нет», — комментирует ситуацию Евгений Примич, эксперт строительной компании RSTreality.com.


Сегодня в Ужгороде строится еще два супермаркета, открытие которых планируется в конце года. Возводится мультифункциональный комплекс в спальном районе города, общая площадь которого составит 4 тыс. кв. м, помещения уже сегодня сдаются в аренду. Несмотря на то что в последнее время строительство ведется и в центральной части, и на окраинах города, существуют районы, где рынок торговых помещений отсутствует вовсе.


В октябре 2006 года вводится в эксплуатацию первая линия нового торгово-офисного центра в центральной части города общей площадью 2 400 кв. м. Планируется открытие первого торгово-развлекательного центра «Дастор».


«Активное развитие торговых сетей «Пакко», «Велика Кишеня», Fozzy Group, «Фуршет», сети иностранных компаний Metro Cash & Carry, Billa, «ТД Перекресток» и их ожидаемый приход на рынок Закарпатья способствуют строительству новых торговых площадей в Ужгороде региональными компаниями с последующей арендой», — говорит господин Примич.


Специалисты практически единогласно сходятся в том, что на рынке коммерческой недвижимости Ужгорода наиболее активным сегментом является торговый. Торговая недвижимость в ближайшие пять лет будет развиваться семимильными шагами.

Офисы


В Ужгороде сегмент офисной недвижимости развит слабо. Большинство офисных площадей представляют собой помещения в старом центре города, в зданиях бывших промышленных предприятий. В то же время наблюдается тенденция строительства частных мини-бизнес-центров площадью не более 800 кв. м. Вместе с тем уже осенью этого года планируется ввести в эксплуатацию первую линию офисного центра, помещения в котором уже сейчас сдаются в аренду.


Можно прогнозировать развитие этого сегмента, поскольку большинство офисных помещений в городе уже занято, а строительство новых только начинается. «Учитывая то, что у большинства мульти­региональных и иностранных компаний, банковских учреждений еще нет своих представительств в самом западном регионе Украины, сегмент офисной недвижимости в Ужгороде имеет большие перспективы роста», — разъясняет Евгений Примич.


Сегодня средняя арендная ставка за 1 кв. м офисных площадей составляет в центре $18–35, на окраине — $6–20. Стоимость аренды 1 кв. м в новых офисных центрах при условии прямой долгосрочной аренды — $15. Наибольшим спросом пользуются офисные помещения в центральной части города, а также площади в спальных районах с развитой инфраструктурой и удобными транспортными развязками.


В связи с отсутствием помещений для офисов компаний и банков как в центральной части города, так и в других районах, этот сегмент рынка остается привлекательным для региональных строительных компаний и может стать очень перспективным для иностранных инвесторов. В данный момент на рынке коммерческой недвижимости Ужгорода наблюдается активность в первую очередь локальных строительных компаний и инвесторов. «В Ужгороде большинство объектов коммерческой недвижимости строятся и вводятся в эксплуатацию региональными компаниями. Они построены с учетом специфики рынка и в большинстве случаев сдаются в аренду владельцами объектов», — говорит Татьяна Бобиль, эксперт агентства недвижимости «Центр».

Гостиницы


Закарпатье — один из самых привлекательных регионов в сфере туризма и отдыха. Сейчас область располагает 225 объектами для приема туристов, но доля отелей незначительна — примерно 60. Две трети из них — это частные предприятия. Они комфортны, но рассчитаны на небольшое количество гостей, около 15–30 мест.


Однако в области присутствуют гостиницы, которые могут предложить туристам европейский уровень сервиса, в частности гостиница Old Continent (четыре звезды), расположенная в центре Ужгорода. Гостиничный комплекс введен в эксплуатацию в 2004 году и за два года работы завоевал первое место в гостиничном секторе Закарпатья. По данным экспертов, объем инвестиций, вложенных в этот объект, составил около $500 тыс. (инвестор — венгерская компания). Еще один отель — Star (четыре звезды) находится в городе Мукачево, в его реконструкцию были привлечены американские инвестиции. Гостиница «Ужгород» — одна из крупнейших в области, находится на реконструкции и в ближайшее время сможет пополнить количество высококлассных гостиничных номеров. Недалеко от Ужгорода открыт отельно-ресторанный комплекс хай-класса «Камелот». В горных районах ведется строительство современных пансионатов на 50–100 мест, которые своим месторасположением и комфортом привлекают внимание как украинских, так и зарубежных туристов. «Гостиничный сектор является одним из наиболее интересных в области, учитывая географические и культурные особенности региона. По сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости гостиничный бизнес наиболее развит и переживает период роста.

Объемы инвестиций, привлеченных в этот сектор, превышают объемы вложенного капитала в другие секторы рынка», — говорит маркетинг-менеджер гостиницы Old Continent Светлана Латкина. В настоящее время вкладывать деньги в туристическую сферу Закарпатья выгодно. Несмотря на то что закон о свободной экономической зоне «Закарпатье» уже не действует, гостиничный сектор продолжает развиваться и привлекать инвестиции как региональных игроков, так и иностранных, учитывая действующий ныне закон об инвестиционной деятельности, который предполагает определенные льготы по налогообложению и таможенному оформлению оборудования для ресторанов и гостиниц, ввозимого в Закарпатье из-за границы. Согласно закону предприятия освобождаются от некоторых налогов в течение первых пяти лет работы. Сейчас в льготном режиме инвестиционной деятельности в Закарпатье реализуются лишь два отельно-ресторанных проекта.

Прогноз


Последние два года рынок коммерческой недвижимости Ужгорода можно характеризовать как период подъема и начального роста. Но именно это время является наиболее выгодным для вложений в долгосрочную аренду или покупку коммерческой недвижимости, так как по мере роста и насыщения рынка цены будут только расти. В данный момент количество офисных, торговых и торгово-развлекательных центров не удовлетворяет потребности рынка, но после периода снижения активности инвесторов в результате политических событий в стране ожидается приход в Ужгород и область как больших национальных компаний, так и иностранных. Инвестиционный пик в туристическом и гостинично-рекреационном секторе рынка Закарпатья прогнозируется ужгородскими специалистами по недвижимости на лето 2007 года.


Комментариев: 0    Просмотров: 439

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus