Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Кризис диктует жесткие правила ритейлу

Кризис диктует жесткие правила ритейлу




Еще полгода назад, по словам директора департамента торговой недвижимости Colliers International Натальи Кравец, можно было слышать амбициозные заявления от ритейлеров об открытии 100 магазинов за 6 месяцев, а от девелоперов — о строительстве объектов на 800 тыс. кв. м на 2 га за 1,5 года. Сегодня таких заявлений нет, высказывания обеих сторон стали более сдержанными. Да и «бизнес стал похож на бизнес, а не на бешеную гонку с препятствиями».
 
Покупательский спрос и товарооборот
Изменилось и поведение потребителей, доходы которых снизились. По прогнозам экспертов компании Colliers International, в течение 2009 г. потребление будет, по-прежнему, падать и начнет расти только к 2010 году при условии оживления экономики страны.
 
Центр, восток и запад Украины оказались наиболее восприимчивы к покупательскому настроению, в Киеве практически не произошло изменений. Так, товарооборот, по данным экспресс-опроса арендаторов компанией Colliers International (исследовался IV квартал 2008 г.), в гривневом эквиваленте гипермаркеты не ощутили падения товарооборота (+31,5%), fashion-операторы ощутили (-2%), наиболее уязвимым оказался сектор электроники (-37%). При этом эксперты отмечают позитивную динамику товарооборота у кинотеатров. (Как известно, киноиндустрия начала свой расцвет в годы Великой депрессии. Эксперты объясняют этот эффект тем, что нестабильность в экономической ситуации порождает у людей желание ощущения другой реальности, которую они обретают в кинотеатре).
 
Тенденции рынка
В ответ на снижение доходов и снижение покупательской способности потребителей, арендаторы прочувствовали снижение товарооборота и, соответственно, они уже не готовы платить прежние арендные ставки.
 
Коррекция ставок
Произошла коррекция ставок в сторону их уменьшения, а, соответственно, и доходность девелоперов снизилась. По данным Colliers International, падение арендных ставок в Киеве в 2009 г. составило около 40%, более значительным оказалось снижение ставок в регионах и составило в среднем 40-70%. (К сожалению, даже такое серьезное понижение не может спасти от закрытия ряда региональных магазинов).
 
До I-го квартала 2009 г. все ставки были привязаны к валюте, а в регионах арендодатели привязывали ставки к гривне или же курс валюты обозначался в договорах с каким-то максимальным пределом. Сегодня же отмечается фиксация ставок в гривне или ограничение курса валют на определенный срок.
 
Некоторые арендодатели отмечают, что, подстраиваясь под меняющиеся условия работы на рынке, вынуждены пересматривать арендные ставки в функционирующих ТЦ буквально ежемесячно, поскольку не желают видеть их пустующими.
 
Также среди арендодателей отмечается готовность привязывать арендную плату к проценту от товарооборота. В этом случае устанавливается минимальная ставка, и определяется фиксированный процент от продаж, который арендатор обязан заплатить по итогам определенного периода. Эта схема повсеместно используется в Европе и позволяет солидарно разделять сложности периодов низких продаж между арендатором и арендодателем.
 
Среди причин, сдерживающих массовый переход на эту схему, эксперты отмечают пробелы в законодательстве Украины, косвенно запрещающем привязывать арендную плату к результатам хозяйственной деятельности, и стереотипе недоверия арендодателя к прозрачности отчетов о продажах арендатора.
 
Изменение условий договоров аренды
По словам директора департамента торговой недвижимости Colliers International Натальи Кравец, сегодня и арендаторы, и арендодатели не готовы подписывать договоры аренды на длительный период, т.к. не понятно, как будет «вести себя рынок». Если договоры долгосрочные, то стороны договариваются о каких-то особенных условиях оплаты на короткий период от 3-х до 6-ти месяцев. (К примеру, в компании «Маратекс» по состоянию на конец января 2009 г. изменены условия в 95% подписанных договоров аренды).
 
Компенсации арендаторам
Сегодня появляются сделки по компенсации некоторых расходов арендаторов на ремонт (компенсация неотделимых улучшений) в случаях, когда данный арендатор «очень нужен ТЦ».
 
Повышение уровня вакантности площадей
Повышение уровня вакантных площадей (до 30%), по мнению экспертов Colliers International, в первую очередь будет отмечаться в регионах, городах с населением менее 1 млн. человек, и неуспешных ТЦ. В Киеве пока не наблюдается оттока арендаторов, особенно в успешных ТЦ, и до конца года уровень вакантности у них, по мнению экспертов, не будет превышать 5 %.
 
Снижение активности арендаторов по развитию сетей
Причины снижения активности арендаторов по развитию сетей — это и паника потребителей, падение товарооборота, а также ограниченный доступ к финансированию. Как следствие, в новых ТЦ отмечается качественное снижение мировых брендов. Крупные международные инвесторы, в свою очередь, переносят планы по экспансии в Украину до лучших времен.
 
В период экономической нестабильности наиболее востребованными становятся продовольственные дискаунтеры, рестораны быстрого питания, сфера развлечений, товары с ценовой категорией «средний минус», товары локального производства.
 
Девелопмент и девелоперы
Как можно противодействовать трагическому спаду? По мнению экспертов, сегменты коммерческой недвижимости переживут кризис со сравнительно меньшими потерями, однако девелоперам все же придется пересмотреть ожидаемую прибыль. Работать в период кризиса будет сложнее, потому что рынок перейдет на более конкурентную и рыночную основу. Девелоперы уже не питают иллюзий относительно внутренней доходности, которая составляла 50-60%. После переформатирования рынка, как и во всем мире, она будет составлять 17-23%, сверхприбылей уже не будет. Девелоперский бизнес придется реструктуризировать.
 
Переоценка перспектив и рисков проекта
Значительная часть проектов на сегодняшний день заморожена и даже по оптимистичным прогнозам порядка 20% не выйдут на рынок. Многие проекты даже с 50% степенью готовности замораживаются, т.к. их строительство велось за счет кредитных ресурсов (например, ТРЦ «Леополис», г. Киев). Пересматриваются и переформатируются амбициозные проекты и МФК, создаются новые концепции, которые могут быть проинвестированы (например, МФК «Парк Горького», МФК «Вырлица», г. Киев).
 
К примеру, в планы девелоперской компании «Домус» на 2008-2011 гг., которые формировались в благоприятные времена, входило строительство 8-ми ТРЦ общей площадью порядка 500 тыс. кв. метров в Запорожье, Одессе, Донецке и Киеве. По словам коммерческого директора компании «Домус» Лилии Миненко, сегодня, в сложившихся экономических условиях, в развитии находится 4 проекта, которые выбраны специалистами компании как наиболее рентабельные и перспективные. Это ТРЦ «Донецк Сити», общая площадь которого после ввода в эксплуатацию составит 115 тыс. кв. м (открытие идет пофазно), ТОЦ Green Plaza (31302 кв. м) и ТЦ «Континент» (23 тыс. кв. м) в Донецке, а также рекреационный комплекс в Крыму.
 
Фазирование
Фазирование проекта позволяет быстрее получить внешнее финансирование, а также привлечь в проект нескольких инвесторов для реализации разных очередей проекта. Также оно позволяет, при необходимости, корректировать проект в соответствии с меняющимися потребительскими предпочтениями. Фазирование может быть актуальным в реализации многофункциональных проектов на больших территориях и позволяет вводить в эксплуатацию в первую очередь те объекты недвижимости, которые востребованы рынком в данный период времени.
Оптимизация затрат
Как и многим, девелоперам приходится пересматривать статьи расходов. Сэкономленные деньги понадобятся для выживания или могут быть эффективно использованы для нового приобретения с определенным уровнем доходности и минимальными рисками.
 
По мнению генерального директора «Панорама Групп» Алексея Струлева, в комплекс мер эффективного девелопмента необходимо внести малозатратные по стоимости и времени процессы планирования: дооформление документов для продажи, маркетинговые исследования, проектирование (конструктив, инженерные системы, новые технологии).
 
При этом А. Струлев отмечает, что нельзя сокращать ведущих специалистов, а также ключевой сервис для клиентов (уборка, доставка клиентов в ТЦ), и экономить на материалах по отделке торговых центров.
 
Оптимизация концепции
Среди причин краха крупных девелоперских компаний эксперты отмечают наличие большого количества проектов на ранней стадии развития, по сравнению с работающими проектами. Поэтому до оживления рынка целесообразнее концентрировать усилия на тех проектах, где компания наиболее профессиональна и чувствует свой потенциал развития. Необходимо избавляться от проектов с устаревшими и нежизнеспособными концепциями.
 
Организация доходного проекта
По мнению экспертов, можно организовать кратко- и долгосрочные доходные проекты с имеющегося актива с учетом опыта прошлых лет (незадействованные земельные участки можно отвести под рынки, охраняемые стоянки, мастерские, цеха).
 
Привлечение партнеров
Для активов, которые девелопер решил развивать, также понадобятся определенные инвестиции. Эксперты советуют искать финансирования среди лидеров рынка или в специализирующихся фондах со смежными целями, в государственных проектах с устойчивым финансированием, а также международных программах (Евро-2012).
 
Сегодня кризис диктует жесткие правила, поэтому необходимо приспособиться к новым условиям, оптимизировать бизнес-процессы и выжить с наименьшими потерями. И только те, кто сможет измениться, принять эти правила — останется на плаву. Хотя, по мнению директора по развитию компании Confy Игоря Хижняка, кризис лишь обнажил все недоточеты в работе компаний, которые ранее компенсировались ростом рынка. Ведь рынок меняется постоянно, и форматы меняются, и требования. Соответственно, успешная компания должна соответствовать этому рынку. Сейчас рынок «упал», и стало понятно, кто есть кто.


Комментариев: 0    Просмотров: 540

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua

Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua

Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua