Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Кто в доме хозяин: украинский рынок профессионального управления

Кто в доме хозяин: украинский рынок профессионального управления

Управление подавляющим большинством объектов коммерческой недвижимости осуществляют управляющие структурные подразделения компаний-собственников.

Однако принцип «хочешь сделать хорошо (и дешево) — сделай сам» устаревает с появлением на украинском рынке профессиональных управляющих компаний (УК). Вопреки распространенному мнению о неоправданной дороговизне услуг, предоставляемых управляющими компаниями, доходы собственника, вручившего бразды правления профессионалам, только растут. Профессиональное управление положительно влияет на имидж здания, повышает его привлекательность для арендатора и, как следствие, увеличивает стоимость объекта, не только покрывая расходы на «содержание» УК, но и существенно увеличивая доход в целом.

Распределение обязанностей — великая вещь. По крайней мере, на Западе. Западные управляющие компании отвечают за весь комплекс финансовых, административных и технических вопросов, а владельцам остается только получать доход. Во всем мире участники проектов по-братски делят между собой такие функции, как строительство, привлечение инвестиций, управление объектом. На украинском рынке практически все обязанности вынужденно взваливает на себя компания-девелопер, а совмещение всех функций, от архитекторов доюристов, в рамках одной организации остается популярной формой управления объектом. Почему же «управление объектом осуществляет собственник»?

От каждого — по возможностям

У этого есть целый ряд возможных причин. ЗАО «Квадрат-Украина», например, вышло на рынок еще в 1999 году. «Тогда у нас просто не стоял вопрос «кто будет управлять?» — не было выбора, — рассказывает Татьяна Честнейшая, директор ТЦ «Квадрат на Лукьяновке». — Поэтому в ЗАО было создано собственное подразделение, занимающееся управлением ТЦ сети «Квадрат». Но и на сегодняшний день мы пока не видим смысла в привлечении для управления сетью ТЦ «Квадрат» сторонней компании. Ведь на данный момент в Украине рынок услуг управляющих компаний для ТЦ совершенно не развит. У нас в стране не существует ни отечественных, ни зарубежных специализированных компаний, занимающихся только управлением торговой недвижимостью. Управление объектами торговой недвижимости входит в широкий перечень услуг, предоставляемых некоторыми консалтинговыми компаниями. Но, как правило, эти компании не имеют большого опыта в сфере управления ТЦ». Одной из причин отсутствия профессиональных специализированных управляющих компаний Татьяна Честнейшая считает молодость рынка.

«Рынок только развивается, — соглашается Светлана Власова, руководитель отдела управления объектами «Украинской Торговой Гильдии». — Между тем переложить львиную долю забот о торговом или офисном центре на профессионалов — довольно привлекательная перспектива. Высокопрофессиональная УК — это компания, которая имеет богатый практический опыт. И в силу этого опыта она знает, что недвижимость — это прибыльный бизнес, а не «недвижимые вложенные деньги». И именно управляющая компания сбережет недвижимое имущество и, по возможности, сделает его более ликвидным на рынке, быстро и выгодно сдаст площади, увеличит чистую прибыль и обеспечит собственнику стабильный и длительный доход».

Эксперты прогнозируют, что на пока что не богатом на управляющие компании украинском рынке, кроме хорошо известных международных компаний и первых ласточек местного происхождения, популярными станут УК, сформировавшиеся на основе управляющих подразделений компаний-девелоперов. «Со временем участники рынка станут более профессиональными, произойдет четкое структурирование рынка, придут опытные зарубежные компании, — считает Татьяна Честнейшая. — Такую тенденцию мы наблюдаем уже сейчас. Думаю, профессиональное становление рынка должно закончиться к 2010 году». На украинском рынке появляются все новые и новые объекты коммерческой недвижимости и новые девелоперы. «Девелоперские компании, успешно реализовав свой первый проект, пройдя нелегкий практический путь исправления ошибок и решения проблем, соответственно, приобретя бесценный опыт, стремятся наращивать свой потенциал, привлекая чужие средства в реализацию новых проектов. Поэтому времени заниматься управлением на своих объектах у девелоперов и собственников не остается», — считает Светлана Власова. К тому же управление — относительно невысокодоходный бизнес по сравнению с девелопментом. Невыгодно и создавать свою управленческую команду для одного-двух объектов. По мнению Светланы Власовой, целесообразность содержания управленческого персонала наступает при больших масштабах управления.

Татьяна Честнейшая считает, что решение о создании управляющего центра внутри девелоперской компании или о передаче этих функций специализированной управляющей компании зависит от двух факторов: стратегии развития компании-девелопера и структуры предложения этой услуги на рынке. «Если компания получает основной доход за счет аренды помещений — целесообразно задуматься над созданием собственного управляющего центра, — подчеркивает Татьяна Честнейшая. — Если основной доход компании — прибыль от продажи ТЦ как готового бизнеса, то управление ТЦ будет правильным аутсорсить. Также услугу лучше аутсорсить при условии наличия на рынке профессиональных компаний, которые специализируются исключительно на управлении ТЦ».

Каждому — по потребностям

Когда выбор в пользу управляющей компании все же сделан, потенциальный управленец знакомится с уже возведенным зданием или документацией, производит подсчет стоимости услуг и, если клиента все устраивает, между собственником и управляющей компанией заключается договор.

«Украинская Торговая Гильдия» рекомендует собственникам начинать сотрудничество с управляющей компанией еще на стадии разработки концепции и проектирования с дальнейшим обязательным сопровождением УК строительства объекта недвижимости, что приведет к значительной экономии средств собственника при эксплуатации объекта в будущем. По словам Светланы Власовой, «привлечение управляющей компании на ранних стадиях разработки проекта заключается в предостережении собственника от ненужных ошибок и оптимизации всего процесса создания девелоперского проекта». Также клиенту предстоит решить, какую часть работы он готов доверить управляющим.

На Западе существует четыре основные схемы управления объектом: Facility Management, Property Management, Building Management и Asset Management.
Facility Management — управление инфраструктурой здания;
Property Management — подбор арендаторов, работа с ними, ведение договоров, распоряжение активами компании, бухгалтерская отчетность;
Building Management — управление проектированием объекта, строительством, утилизацией, сносом;
Asset Management — управление финансовыми потоками собственника недвижимости.

«Следует разграничивать услугу по управлению проектом с начала строительства объекта недвижимости до ввода в эксплуатацию от услуги по управлению объектом недвижимости (Property Management), — говорит Здравко Стеванович, исполнительный директор компании ООО «Слав-Инвест». — В обоих случаях используется название «управляющая компания». Однако, с точки зрения сущности предоставляемых услуг, функции и ответственность управляющей компании при управлении проектом строительства объекта недвижимости и управлении объектом недвижимости разные». Компания ООО «Слав-Инвест» предоставляет весь перечень услуг по управлению строительными проектами — от этапа разработки маркетинговой концепции до сдачи объекта в эксплуатацию. «Между этими вехами мы выполняем работы по организации тендеров, по выбору подрядчиков для проектирования различных стадий и строительства объекта, экспертной оценке проектной документации, осуществлению технадзора со стороны заказчика за строительно-монтажными работами с контролем сроков, качества выполнения работ и бюджета проекта. Перечень предоставляемых нами услуг зависит от момента привлечения заказчиком управляющей компании в проект и в каждом конкретном случае согласовывается с заказчиком», — рассказывает исполни тельный директор компании Здравко Стеванович.

По мнению Светланы Власовой, на сегодняшний день существуют реальные отличия между отечественными и западными стандартами. «Украинская Торговая Гильдия» оказывает полный комплекс услуг по управлению объектами коммерческой недвижимости, задачей которого являются: коммерческое управление объектом, управление техни ческой эксплуатацией объекта недвижимости и управление маркетингом. В коммерческое управление объектом обычно входят управление денежными потоками, ведение вопросов аренды (Leasing Management), организация взаимодействия с пользователями помещений, содействие владельцу объекта недвижимости в вопросах страхования, внедрение современных систем управления, осуществление консультаций и рекомендаций по организации и управлению парковкой. Также профессиональное управление включает управление эксплуатацией объекта недвижимости (Facility Management). «Эксплуатация недвижимости является сложным и многогранным понятием, — рассказывает Светлана Власова. — В зависимости от целей и функций на объекте, а также от жизненного цикла объекта, участники рынка коммерческой недвижимости — собственник, инвестор, управляющая компания, бизнес-консультант или арендатор — понимают под эксплуатацией совершенно разный состав работ. В частности это: осуществление контроля приемки объекта в управление и эксплуатацию от строительного генерального подрядчика; управление технической эксплуатацией объекта недвижимости; техническое сопровождение объекта; управление ресурсами эксплуатации здания; управление безопасностью объекта (Security); управление маркетингом (Marketing Management); управление ресурсами эксплуатации здания; организация службы приемной (Reception)».

M+W Zander Facility Management UKR (украинское дочернее предприятие немецкого холдинга M+W Zander), например, предлагает такие услуги, как техническое обслуживание инженерных систем и оборудования, инфраструктурный менеджмент объекта и коммерческий менеджмент объекта. Немаловажную роль наличие УК играет при передаче помещения из рук в руки. Передача или сдача здания в аренду, как правило, случается только один раз, потому набор штата «одноразовых» специалистов — роскошь, а не средство достижения цели. Управляющие компании располагают специалистами на все случаи жизни. УК готовы на все — от обработки и доставки корреспонденции и уборки внутренних помещений, получения различных лицензий и необходимых разрешений до организации отношений собственника с арендатором.

Управляющие компании организуют комплексное обслуживание объектов за счет собственного персонала — за исключением привлечения субподрядных организаций, например, для чистки фасадов. По словам Евгении Власовой, генерального директора группы компаний Sawatzky, в идеале роль управляющей компании — привлечение профессионалов, каждого в своей области, для работы на объекте клиента. Еще одним плюсом управляющих компаний является их ответственность — УК имеют привычку страховать свою профессиональную деятельность. Если имуществу собственника или пользователю здания в результате каких-то действий (или бездействия) сотрудников управляющей компании был нанесен ущерб, то страховая фирма, клиентом которой является УК, выплатит пострадавшему денежную компенсацию. «Мы предлагаем владельцу помещений свою ответственность за сохранность его собственности», — комментирует ситуацию Светлана Власова.

Мы выбираем, нас выбирают

«Необходимо отметить, что украинский рынок сегодня еще окончательно не созрел для такой услуги, как управление проектом строительства объекта недвижимости посредством привлечения независимой управляющей компании, — рассказывает Здравко Стеванович. — Из своего опыта могу отметить, что встречал не много «грамотных» в вопросе особенностей проектирования и строительства заказчиков, которые могут увидеть и оценить проект целиком, оценить риски, от эффективности управления которыми во многом зависит своевременная реализация проекта. В свою очередь, на рынке есть всего несколько компаний, которые могут предложить качественную услугу по управлению проектом строительства объекта недвижимости».

Светлана Власова из «Украинской Торговой Гильдии» считает, что одним из наиболее важных факторов при выборе управляющей компании является уровень оказываемых ею услуг. «Профессионально в своем выборе ориентироваться не на цену предоставляемой услуги, а на ее качество», — говорит она. Потенциальные клиенты управляющей компании, ТЦ «Квадрат на Лукьяновке», также осторожно подходят к возможному выбору. «О профессионализме управляющей компании можно судить, прежде всего, по эффективности работы объекта, находящегося под ее управлением, — считает Татьяна Честнейшая. — По уровню его доходности в динамике, уровню вакантности в ТЦ и уровню ротации арендаторов (они должны быть минимальными), а также по посещаемости ТЦ».

http://utg.kiev.ua

Управление подавляющим большинством объектов коммерческой недвижимости осуществляют управляющие структурные подразделения компаний-собственников.

Однако принцип «хочешь сделать хорошо (и дешево) — сделай сам» устаревает с появлением на украинском рынке профессиональных управляющих компаний (УК). Вопреки распространенному мнению о неоправданной дороговизне услуг, предоставляемых управляющими компаниями, доходы собственника, вручившего бразды правления профессионалам, только растут. Профессиональное управление положительно влияет на имидж здания, повышает его привлекательность для арендатора и, как следствие, увеличивает стоимость объекта, не только покрывая расходы на «содержание» УК, но и существенно увеличивая доход в целом.

Распределение обязанностей — великая вещь. По крайней мере, на Западе. Западные управляющие компании отвечают за весь комплекс финансовых, административных и технических вопросов, а владельцам остается только получать доход. Во всем мире участники проектов по-братски делят между собой такие функции, как строительство, привлечение инвестиций, управление объектом. На украинском рынке практически все обязанности вынужденно взваливает на себя компания-девелопер, а совмещение всех функций, от архитекторов доюристов, в рамках одной организации остается популярной формой управления объектом. Почему же «управление объектом осуществляет собственник»?

От каждого — по возможностям

У этого есть целый ряд возможных причин. ЗАО «Квадрат-Украина», например, вышло на рынок еще в 1999 году. «Тогда у нас просто не стоял вопрос «кто будет управлять?» — не было выбора, — рассказывает Татьяна Честнейшая, директор ТЦ «Квадрат на Лукьяновке». — Поэтому в ЗАО было создано собственное подразделение, занимающееся управлением ТЦ сети «Квадрат». Но и на сегодняшний день мы пока не видим смысла в привлечении для управления сетью ТЦ «Квадрат» сторонней компании. Ведь на данный момент в Украине рынок услуг управляющих компаний для ТЦ совершенно не развит. У нас в стране не существует ни отечественных, ни зарубежных специализированных компаний, занимающихся только управлением торговой недвижимостью. Управление объектами торговой недвижимости входит в широкий перечень услуг, предоставляемых некоторыми консалтинговыми компаниями. Но, как правило, эти компании не имеют большого опыта в сфере управления ТЦ». Одной из причин отсутствия профессиональных специализированных управляющих компаний Татьяна Честнейшая считает молодость рынка.

«Рынок только развивается, — соглашается Светлана Власова, руководитель отдела управления объектами «Украинской Торговой Гильдии». — Между тем переложить львиную долю забот о торговом или офисном центре на профессионалов — довольно привлекательная перспектива. Высокопрофессиональная УК — это компания, которая имеет богатый практический опыт. И в силу этого опыта она знает, что недвижимость — это прибыльный бизнес, а не «недвижимые вложенные деньги». И именно управляющая компания сбережет недвижимое имущество и, по возможности, сделает его более ликвидным на рынке, быстро и выгодно сдаст площади, увеличит чистую прибыль и обеспечит собственнику стабильный и длительный доход».

Эксперты прогнозируют, что на пока что не богатом на управляющие компании украинском рынке, кроме хорошо известных международных компаний и первых ласточек местного происхождения, популярными станут УК, сформировавшиеся на основе управляющих подразделений компаний-девелоперов. «Со временем участники рынка станут более профессиональными, произойдет четкое структурирование рынка, придут опытные зарубежные компании, — считает Татьяна Честнейшая. — Такую тенденцию мы наблюдаем уже сейчас. Думаю, профессиональное становление рынка должно закончиться к 2010 году». На украинском рынке появляются все новые и новые объекты коммерческой недвижимости и новые девелоперы. «Девелоперские компании, успешно реализовав свой первый проект, пройдя нелегкий практический путь исправления ошибок и решения проблем, соответственно, приобретя бесценный опыт, стремятся наращивать свой потенциал, привлекая чужие средства в реализацию новых проектов. Поэтому времени заниматься управлением на своих объектах у девелоперов и собственников не остается», — считает Светлана Власова. К тому же управление — относительно невысокодоходный бизнес по сравнению с девелопментом. Невыгодно и создавать свою управленческую команду для одного-двух объектов. По мнению Светланы Власовой, целесообразность содержания управленческого персонала наступает при больших масштабах управления.

Татьяна Честнейшая считает, что решение о создании управляющего центра внутри девелоперской компании или о передаче этих функций специализированной управляющей компании зависит от двух факторов: стратегии развития компании-девелопера и структуры предложения этой услуги на рынке. «Если компания получает основной доход за счет аренды помещений — целесообразно задуматься над созданием собственного управляющего центра, — подчеркивает Татьяна Честнейшая. — Если основной доход компании — прибыль от продажи ТЦ как готового бизнеса, то управление ТЦ будет правильным аутсорсить. Также услугу лучше аутсорсить при условии наличия на рынке профессиональных компаний, которые специализируются исключительно на управлении ТЦ».

Каждому — по потребностям

Когда выбор в пользу управляющей компании все же сделан, потенциальный управленец знакомится с уже возведенным зданием или документацией, производит подсчет стоимости услуг и, если клиента все устраивает, между собственником и управляющей компанией заключается договор.

«Украинская Торговая Гильдия» рекомендует собственникам начинать сотрудничество с управляющей компанией еще на стадии разработки концепции и проектирования с дальнейшим обязательным сопровождением УК строительства объекта недвижимости, что приведет к значительной экономии средств собственника при эксплуатации объекта в будущем. По словам Светланы Власовой, «привлечение управляющей компании на ранних стадиях разработки проекта заключается в предостережении собственника от ненужных ошибок и оптимизации всего процесса создания девелоперского проекта». Также клиенту предстоит решить, какую часть работы он готов доверить управляющим.

На Западе существует четыре основные схемы управления объектом: Facility Management, Property Management, Building Management и Asset Management.
Facility Management — управление инфраструктурой здания;
Property Management — подбор арендаторов, работа с ними, ведение договоров, распоряжение активами компании, бухгалтерская отчетность;
Building Management — управление проектированием объекта, строительством, утилизацией, сносом;
Asset Management — управление финансовыми потоками собственника недвижимости.

«Следует разграничивать услугу по управлению проектом с начала строительства объекта недвижимости до ввода в эксплуатацию от услуги по управлению объектом недвижимости (Property Management), — говорит Здравко Стеванович, исполнительный директор компании ООО «Слав-Инвест». — В обоих случаях используется название «управляющая компания». Однако, с точки зрения сущности предоставляемых услуг, функции и ответственность управляющей компании при управлении проектом строительства объекта недвижимости и управлении объектом недвижимости разные». Компания ООО «Слав-Инвест» предоставляет весь перечень услуг по управлению строительными проектами — от этапа разработки маркетинговой концепции до сдачи объекта в эксплуатацию. «Между этими вехами мы выполняем работы по организации тендеров, по выбору подрядчиков для проектирования различных стадий и строительства объекта, экспертной оценке проектной документации, осуществлению технадзора со стороны заказчика за строительно-монтажными работами с контролем сроков, качества выполнения работ и бюджета проекта. Перечень предоставляемых нами услуг зависит от момента привлечения заказчиком управляющей компании в проект и в каждом конкретном случае согласовывается с заказчиком», — рассказывает исполни тельный директор компании Здравко Стеванович.

По мнению Светланы Власовой, на сегодняшний день существуют реальные отличия между отечественными и западными стандартами. «Украинская Торговая Гильдия» оказывает полный комплекс услуг по управлению объектами коммерческой недвижимости, задачей которого являются: коммерческое управление объектом, управление техни ческой эксплуатацией объекта недвижимости и управление маркетингом. В коммерческое управление объектом обычно входят управление денежными потоками, ведение вопросов аренды (Leasing Management), организация взаимодействия с пользователями помещений, содействие владельцу объекта недвижимости в вопросах страхования, внедрение современных систем управления, осуществление консультаций и рекомендаций по организации и управлению парковкой. Также профессиональное управление включает управление эксплуатацией объекта недвижимости (Facility Management). «Эксплуатация недвижимости является сложным и многогранным понятием, — рассказывает Светлана Власова. — В зависимости от целей и функций на объекте, а также от жизненного цикла объекта, участники рынка коммерческой недвижимости — собственник, инвестор, управляющая компания, бизнес-консультант или арендатор — понимают под эксплуатацией совершенно разный состав работ. В частности это: осуществление контроля приемки объекта в управление и эксплуатацию от строительного генерального подрядчика; управление технической эксплуатацией объекта недвижимости; техническое сопровождение объекта; управление ресурсами эксплуатации здания; управление безопасностью объекта (Security); управление маркетингом (Marketing Management); управление ресурсами эксплуатации здания; организация службы приемной (Reception)».

M+W Zander Facility Management UKR (украинское дочернее предприятие немецкого холдинга M+W Zander), например, предлагает такие услуги, как техническое об


Комментариев: 0    Просмотров: 435

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua

Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua

Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua