Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Нерухомiсть Одеси: власних резервiв не вистачає

Нерухомiсть Одеси: власних резервiв не вистачає

Упродовж останнiх двох рокiв рiелтори вiдзначили зростання цiн на житло в Одесi бiльш нiж удвiчi. Така ситуацiя зумовлена, по-перше, загальною полiтичною та економiчною нестабiльнiстю в країнi, iнфляцiєю та зниженням купiвельної спроможностi долара. По-друге, зростанням цiн на енергоносiї, що вплинуло на подорожчання будiвельних матерiалiв i вантажних перевезень. По-третє, пiдвищенням вартостi органiзацiї будiвельних майданчикiв (земля, документацiя, вiдсоток житла, який необхiдно вiддати мiсту). I, зрештою, розвитком системи житлово-iпотечного кредитування.

Найбiльшим попитом продовжують користуватись невеликi за площею одно- та двокiмнатнi квартири. Саме таке житло є бiльш доступним з погляду цiни. З iншого боку, дефiцит таких об’єктiв призводить до пiдвищення їхньої вартостi, яке, в свою чергу, зумовлює зростання цiн на квартири бiльшої площi. На первинному ринку у будинках класу «Економ» одно- та двокiмнатнi квартири вартiстю до 900 у. о. за кв. м розкуповуються ще на стадiї закладання фундаменту.

На цей час в Одесi найiнтенсивнiше забудовуються такi райони, як Аркадiя, пл. 10 Квiтня, Черняхiвського, парк Перемоги, Великий Фонтан, Приморський, iм. Котовського, а також селище Таїрове.

Фахiвцi «GIN Consulting Group» з-помiж перспективних для забудови називають райони Люстдорфської дороги, якi знаходяться на стику двох великих «спальних» районiв: Черьомушки i Таїрове. Уже зараз у результатi проведених мiстом земельних аукцiонiв деякi iз цих дiлянок знайшли своїх власникiв. З-помiж важливих переваг цих дiлянок землi — бiльшi площi (вiд 6 до 10 га), великi транспортнi «розв’язки» вiд центра мiста до двох (iз трьох) найбiльших «спальних» районiв, а також повна вiдсутнiсть необхiдностi вiдселення, що вкрай важливо для iнвестицiйної привабливостi землi. Цей район цiлком може розглядатися як мiсце для реалiзацiї проектiв класу «Бiзнес» або «Бiзнес +».

Ще одним серйозним потенцiалом для розвитку Одеси є освоєння нових великих дiлянок на масивi iм. Котовського на вул. Марсельськiй. Тут розглядаються двi дiлянки площами 20 i 40 га. За словами Олександра Гюльназарова, йдеться про створення нового мiкрорайону з розвитком транспортної, побутової й соцiально-культурної iнфраструктури. Цi дiлянки можуть розглядатися, швидше за все, пiд проекти класу «Економ», або для будiвництва соцiального житла. При цьому слiд додати, що за останнi два роки рiвень цiн на первинну нерухомiсть у цьому районi не тiльки «наздогнав», але й починає «переганяти» цiни у Таїрове i Черьомушках.

У середньостроковiй перспективi великий потенцiал закладений у перенесеннi Одеського аеропорту за межi мiста. У зв’язку iз цим «друге дихання» одержить процес забудови районiв «Шкiльний» i Маршала Жукова, з перспективою виходу сучасної багатоповерхової забудови до Сухого Лиману й кiльцевої дороги. Тут можуть розмiщуватися проекти як «Економ» класу, так i класу «Бiзнес».

Щодо цiнової полiтики на первинному ринку житла в Одесi, то, за даними АН «Атланта», нинi вартiсть квадратного метра у Котовському становить 580–800 у. о., Таїрове — 700–800 у. о., Молдаванцi — 750–800 у. о., Малинiвському районi — 800– 900 у. о., Приморському районi — 800–2 000 у. о., центрi мiста — 1 300–2 500 у. о.

Вторинний ринок закономiрно реагує на цiни новобудов i, зважаючи на аналiз продажiв, вартiсть квадратного метра на вторинцi є такою: iм. Котовського — 600–670 у. о., Таїрове — 700–800 у. о., Молдаванка — 620 — 800 у. о., Слобiдка — 600–730 у. о., Черьомушки — 650–800 у. о., центр — 850–2 500 у. о.

Водночас, щоразу бiльшою стає зацiкавленiсть з боку населення замiським житлом. Особливою популярнiстю користуються розташованi на узбережних районах котеджнi мiстечка закритого типу з власною iнфраструктурою та охороною. Найбiльшим попитом у сегментi котеджного будiвництва користуються райони, розташованi безпосередньо бiля моря: Овiдiопольський та Комiнтернiвський.

КОМЕРЦIЙНА НЕРУХОМIСТЬ

Ринок рiтейла в Одесi перебуває на порозi нових стратегiй, форматiв та можливостей. Упродовж останнiх трьох рокiв внаслiдок високої динамiки розвитку бiзнесу та збiльшення купiвельної спроможностi населення попит на торговi примiщення зрiс не тiльки у центральних, але й у «спальних» районах мiста. Фахiвцi прогнозують його подальше зростання, що зумовлюватиметься розширенням меж мiста й iнтенсивною забудовою околиць житловими будинками. До того ж дещо змiнюються вимоги до площi торгових примiщень (у напрямi збiльшення), мiсця їхнього розташування, вiдбувається класифiкацiя магазинiв: певнi сегменти концентруються на окремих вулицях i районах мiста.

Центральна частина Одеси є найбiльш актуальною з погляду аналiзу цiн на покупки та оренду площ у торгових центрах, адже саме вона впливає на формування цiнової полiтики у всiх районах мiста. За даними АН «Атланта», у центрi цiна квадратного метра при купiвлi торгової площi становить вiд 3 000 до 5 000 у. о., а цiна оренди у ТЦ — вiд 50 до 80 у. о. за кв. м. У спальних районах цiна за кв. м торгової площi коливається у межах 1 500–3 000 у. о., оренда у ТЦ — 15– 35 у. о. за кв. м.

Напруженiсть очiкування формату великого «Торгово-розважального центру» iз площею понад 80 000 кв. м проявляється у популярностi абревiатури ТРЦ у щойно вiдкритих об’єктах торговельної нерухомостi. При цьому практично жоден iз них не вiдповiдає заявленому рiвню анi за рiвнем розробленої концепцiї, анi за торговельними площами. Утiм, як вважають у «GIN Consulting Group», винятком може стати новий торгово-розважальний центр на вул. Середньофонтанськiй — на цей час найбiльший за площею об’єкт в мiстi — 25 540 кв. м. Наразi першi позицiї утримує гiпермаркет «Вузiвський» (один з об’єктiв мережi «Таврiя В») iз торговельною площею близько 13 000 кв. м. Хоча Одеса очiкує великих торговельних площ, але саме в ТРЦ на Середньофонтанськiй, з першим в Одесi семизальним кiнотеатром, буде сформована концептуальна модель торгово-розважального центру з пiдбором брендiв як за сегментуванням, так i за товарними групами. У бiльшостi iнших ТЦ чи ТРЦ можна побачити концепцiю великого галузевого супермаркету, або їхньої «сумiшi».

На думку Олександра Гюльназарова, потреба у створеннi великого ТРЦ в Одесi давно дозрiла i за рiвнем платоспроможного попиту та споживчих вимог, i за обсягами споживання. Не у всiх мiстах України «середня цiна касового чека» пересiчного споживача перевищує позначку 9 у. о. Саме за наявностi такого показника iноземнi фахiвцi вважають за доцiльне введення на ринок формату ТРЦ. Для Одеси середня цiна касового чека наблизилася до оцiнки 20 у. о. А тому питання про «готовнiсть» зрозумiле.

«Яскравою iлюстрацiєю споживчого очiкування на ринку послуг рiтейла Одеси є приклад iз вiдкриттям ТРЦ «Наталка Сiтi», — вважає пан Гюльназаров. — Масовий споживач спочатку «вiдiйшов» вiд популярних на сьогоднi операторiв рiтейла. Особливо це вiдчула «Таврiя В». Однак цей вiдтiк був нетривалим. Через 10 днiв «status quo» вiдновився сам по собi: очiкування споживачiв одержати, врештi-решт, реальний торгово-розважальний центр не виправдалися. Заявлена концепцiя «мiсто в мiстi» не витримана взагалi. Позицiювання ТЦ як «центр для молодих родин» не пiдкрiплено цiновою чи асортиментною полiтикою. У споживчiй лiнiйцi не представленi анi меблi, анi побутова технiка, анi побутова електронiка, необхiднi молодiй родинi. По сутi, це просто набiр гарних товарiв, без чiткої полiтики сегментування й витриманої концептуальної iдеї. У бiльшостi випадкiв це лише копiювання конкурентiв, але з iншими брендами. Цей пiдхiд досить характерний для нинiшнього одеського ринку рiтейла».

Динамiчний розвиток бiзнесу стимулює постiйне зростання попиту i на офiснi примiщення в Одесi. Рiелтори вiдзначають пожвавлене зацiкавлення з боку замовникiв на розмiщення офiсiв у бiзнес-центрi (БЦ), якому властива однорiдна структура. Попит призвiв до необхiдностi реконструкцї та модернiзацiї старого фонду у центрi мiста пiд бiзнес-центри, а також спорудження нових БЦ.

Так, починаючи вiд 2003 р., в Одесi активно розвивається будiвництво нових БЦ полiпшеної комфортностi i сучасної архiтетури, зокрема, «Марiн Плаза» (площа — 2 000 кв. м), «Морський бiзнес-центр» (близько 6 000 кв. м), «Аверс» (близько 1 500 кв. м), БЦ на вул. Грецькiй (5 600 кв. м). Вартiсть офiсного примiщення у новому бiзнес-центрi, розташованому у центрi Одеси, за даними АН «Атланта», становить вiд 2 000 до 3 500 у. о. за кв. м, оренда — вiд 20 до 35 у. о. за кв. м.

Щодо класифiкацiї одеських БЦ, то, за висновками рiелторiв, єдиним об’єктом, який можна вважати офiсом класу «А» за мiсцем розташування i рiвнем розвитку iнфраструктури, є бiзнес-центр «Епсилон». Проте через недостатню кiлькiсть паркувальних мiсць цей об’єкт належить до класу «Б+». В Одесi превалюють пропозицiї офiсiв класiв «Б» та «С», тобто примiщень нижчої якостi.

Очевидно, що Одеса, як одне з найбiльших мiст України, зi своєрiдною архiтектурою i чудовими морськими краєвидами, є привабливою не тiльки для туристiв i курортникiв, а й для iнвесторiв. Серйозних капiталовкладень потребують, насамперед, великi проекти з будiвництва об’єктiв торговельної нерухомостi. Саме цю нiшу експерти зi створення, розвитку й управлiння будiвельно-iнвестицiйними проектами вiдзначають як найбiльш перспективну. Проте й iншi сегменти ринку нерухомостi Одеси мають чималий потенцiал для створення, розвитку i модернiзацiї.

 http://www.terkom.com


Комментариев: 0    Просмотров: 360

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus