Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow О ЛИЗИНГЕ И О ЗАЛОГАХ ЕГО СТАБИЛЬНОСТИ

О ЛИЗИНГЕ И О ЗАЛОГАХ ЕГО СТАБИЛЬНОСТИ

Лизинговые отношения в Украине обрели свой легальный статус cо вступлением в силу Закона «О финансовом лизинге», а потом нашли отображение и в Гражданском Кодексе Украины. Вместе эти нормативные акты достаточно четко определили его юридическую подоплеку, круг субъектов лизинга, их права и обязанности, виды лизинга и ряд не менее важных правовых категорий. Но, вместе с тем, как после выхода какого-либо закона, регулирующего принципиально новый вид правоотношений, возникло множество вопросов, суждений, домыслов по поводу толкования законодательных норм.

Алексей ТЕРЕЩЕНКО, юрист юридического бюро «Бондарь и Бондарь»:

– Не новость, что украинская экономика остро нуждается в инвестициях. Большинство экспертов утверждают, что лизинг может способствовать преодолению промышленного спада. К тому же, по мнению многих специалистов, лизинг сегодня является единственным законным и надежным во всех отношениях механизмом привлечения средств для украинских производителей.

Рынок лизинга в Украине находится только на начальном этапе развития. Объем местных лизинговых операций, финансируемых из внутренних источников, очень низкий, – приблизительно 20 млн. грн. Все остальные операции, связанные с лизингом, финансируются иностранными производителями или различными посредниками.

Несмотря на достижения в совершенствовании законодательной базы, существующая юридическая, регулирующая и налоговая системы не способствуют развитию эффективных рыночных отношений, рынков, в частности рынка лизинга в Украине. Отсутствие альтернативных банковским кредитам источников долгосрочного финансирования создает значительные трудности для лизинговых компаний в совершенствовании лизинговых операций.

Привлечение международных финансовых агентств для кредитования финансовых учреждений, в том числе и лизинговых компаний, на условиях долгосрочного кредитования должно стать одним из основных элементов стратегии стимулирования развития лизинга в Украине.

В принципе, не во всех ведущих странах Запада существует отдельный закон, который регулирует взаимоотношения в лизинговой деятельности, однако практически в каждой из них существуют определенные льготы, так как лизинг стимулирует производство. Однако в Украине даже с принятием Закона Украины «О финансовом лизинге» остается много невыясненных вопросов.

Рынок лизинга коммерческой недвижимости достаточно молод для Украины. Однако если говорить о мире в целом, то это хорошо развитый рынок. Доля операций с недвижимостью в портфеле европейских лизинговых компаний на сегодняшний день колеблется от 30 до 50%. В нашей стране эта цифра меньше 1%, поэтому говорить о том, что это уже полностью сформировавшийся, зрелый рынок, пока, к сожалению, рано. Тем не менее, по моему мнению, потенциально – это очень интересный и важный рынок. На сегодняшний день в нашей стране наблюдается настоящий бум лизинговых операций. Основной объем их приходится на различного рода транспорт и строительную технику; другой немаловажный сегмент составляет оборудование для промышленности. Третьей подпоркой, которую, на мой взгляд, необходимо развивать с тем, чтобы сохранялось поступательное развитие динамики лизингового рынка, должен стать лизинг недвижимости, причем недвижимости коммерческой. Офисные здания, склады, торговые центры. Все, что имеет коммерческое назначение.

Согласно договору финансового лизинга лизингодатель обязуется приобрести в свою собственность вещь у продавца (поставщика) согласно установленных лизингополучателем спецификаций и условий и передать ее в пользование за плату лизингополучателю.

Лизинговые операции можно рассматривать как специфическую форму финансирования в основные фонды предприятия специализированными фирмами – третьими лицами, которые закупают требуемые материальные (и не только материальные) ценности (оборудование, движимое и недвижимое имущество), привлекая финансовые ресурсы из внешних источников, и сдают их получателям в «в пользование», сохраняя за собой право собственности на эти ценности.

Согласно действующим законодательным нормам под лизингом недвижимости вообще, и коммерческой недвижимости в частности, – понимается операция, которая предусматривает предоставление лизингодателем в пользование другому физическому или юридическому лицу на определенный срок и за плату вещей, которые индивидуально определены и относятся к основным фондам. Законодатель отдельно обозначает, что не может быть предметом лизинга, а именно: земельные участки, единые имущественные комплексы, и их отдельные структурные подразделения, а также имущество, находящееся в коммунальной и государственной собственности. Такой подход к исключению из предмета лизинга земельных участков, а также имущественных комплексов существенно расходится с практикой, которая считается нормой в России и европейских странах.

Основными причинами непопулярности лизинговых операций с коммерческой недвижимостью в Украине можно назвать:

• лизинг – все еще относительно новый инструмент и достаточно сложный, требующий какого-то времени для привыкания

• исключение из предмета лизинга коммерческой недвижимости, такой как земельные участки, и единые имущественные комплексы

• существование, помимо новизны лизинговых схем, еще ряда препятствий для их повсеместного распространения. Проблема в том, что ценообразование на рынке недвижимости пока что недостаточно прозрачно (особенно это касается старого фонда, где балансовая стоимость значительно расходится с рыночной). Лизинговые компании нередко сталкиваются с ситуацией, когда при балансовой стоимости сто тысяч гривен рыночная цена – один миллион долларов. Вопрос в том, кто будет оплачивать эту разницу. Если лизинговая компания покупает объект за миллион долларов, то за ту же цену она будет сдавать ее в лизинг; при этом за счет разницы между рыночной стоимостью и балансовой у продавца образуется огромная прибыль. Если же мы покупаем за сто тысяч гривен, то с учетом всей этой конструкции любые преимущества лизинга улетучиваются, с такой суммы просто будет нечего амортизировать. Это является очень серьезным фактором, который препятствует развитию лизинга. Определенный сегмент недвижимости, где есть расхождение между реальной стоимостью и старой балансовой, не сможет стать предметом лизинга в ближайшее время.

С учетом таких ограничений получается, что наиболее перспективный сегмент в этом отношении – новое строительство, где балансовая стоимость сформировалась по себестоимости. Эту проблему нужно решать на самом высоком уровне, и для этого сейчас есть все возможности. К примеру, если правительство примет решение провести переоценку основных фондов, тогда эти ограничения, возможно, и будут сняты. Помимо ценообразования существуют также еще некоторые другие препятствия для развития лизинга, такие как сложность регистрации. По действующему законодательству, договор лизинга начинается с момента купли-продажи. С другой стороны, переход права собственности происходит только после государственной регистрации. Сама регистрация может длиться от трех месяцев до полугода. При этом образуется значительный временной лаг, во время которого лизинговые платежи еще не начисляются, а с приобретенной собственности компания уже должна платить налоги.

На сегодняшний день средний срок договоров лизинга недвижимости составляет 7–10 лет. Вообще срок лизинга может быть и меньше, но экономический смысл лизинговых сделок возникает только тогда, когда их срок составляет не менее 5 лет. Другое дело, что на сегодняшний день только незначительное количество лизинговых компаний и банков могут предложить долгосрочное финансирование сроком до 10 лет.

Но все же, закрывая данную тему, нужно отметить, что сегодня, в условиях повального дефицита денег, лизинг становится для многих юридических и физических лиц едва ли не единственным источником вспомогательного инвестирования средств в отрасли, приносящие стабильную прибыль, среди которых особое место занимает коммерческая недвижимость.


Комментариев: 0    Просмотров: 465

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus