Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Обзор рынка офисной недвижимости Киева за 2005 год

Обзор рынка офисной недвижимости Киева за 2005 год

В настоящее время в Киеве функционирует около 100 бизнес-центров.
В течение 2005 года на рынок вышло около 150 тыс.кв.м. новых офисных площадей, что на 60% больше, чем было построено в прошлом году, и в два раза превышает показатели 2003 г. К тому же, на 2005 год были перенесены сроки завершения строительства объектов, начатых в 2004 году. В 2004 году планировалось ввести в эксплуатацию 160 тыс.кв.м., однако из-за задержек строительства было введено 100 тыс.кв.м. Тем не менее, новые объекты не сняли напряжения на рынке, где спрос по-прежнему существенно превышает предложение, а арендные ставки достигли немыслимых размеров.

Динамика офисных площадей в Киеве (в БЦ класса А и В)

 По объему качественных офисных площадей Киев значительно отстает от крупнейших столиц Центральной и Восточной Европы, однако новое строительство ведется быстрыми темпами. На конец 2005 года объем рынка офисных площадей в бизнес-центрах класса «А», «В» и «С» составил около 460 тыс.кв.м., что составляет около 10% рынка офисных помещений.

Структура рынка офисной недвижимости Киева в 2005 году
 
 В настоящее время существует проблема с классификацией бизнес-центров, официальная форма которой в Украине не утверждена. Вследствие этого некоторые бизнес-центры присваивают себе высокий класс часто необоснованно.


Наиболее популярной в теперешнее время является классификация, разработанная Комитетом по вопросам недвижимости Американской торговой палаты в Украине и Форумом недвижимости Киева. Данная классификация основывается на 10 обязательных и 6 дополнительных требований к бизнес-центрам, среди которых месторасположение, управление, сервис, технические параметры, размер парковки и другие параметры. Соответственно данной классификации офисным центрам присваиваются категории «А», «В» и «С» иногда с применением знаков «+» и «–».

 Вместе с тем требования к качеству офисных помещений с каждым днем возрастают. Помимо удачного месторасположения и качественной отделки помещения обязательными требованиями сегодня являются развитость инфраструктуры БЦ, парковка, охрана, дополнительные услуги и прочее. В планировке офисных помещений предпочтение отдается открытой - «open space». Практически в каждом центре имеется неограниченное число телефонных линий, несколько лифтов, установленная система климат-контроля или просто кондиционеры. В качестве услуг предлагается охрана, которая в высококлассных центрах может быть многоуровневая, включая видеонаблюдение. В дополнение ко всему арендаторам предлагается парковка на улице либо подземный паркинг. Индекс парковки, в среднем, составляет 0,7-1,2 машиномест на 100 кв. м. общей площади.

Тем не менее, удачное месторасположение становится первым фактором успешности. И хотя наиболее удачные районы для строительства офисных помещений в Киеве почти заняты, популярными сегодня остаются места с большим потоком людей, как, например, станции метро, площади, транспортные развязки.
 

Месторасположение Бизнес-центров в Киеве
 
 Действующие офисные центры представлены в основном в центральной части города (45%), остальные равномерно рассредоточены по районам столицы. В связи с заполненостью бизнес-центрами центральной части Киева и высокими арендными ставками в центре многие новые проекты строятся за чертой центра города в районе Петровка (БЦ «Форум-2»), Борщаговка, около станции метро «Выдубичи», на Левом берегу (БЦ «Дом техники»). Внимание девелоперов сегодня привлекает исторический Подол, проспекты Победы и Воссоединения.

Бизнес-центры класса «А»

Бизнес-центры класса «А» пользуются наибольшим спросом на сегодняшний день. В течение 2005 года в Киеве было построено 4 бизнес-центра класса «А» общей площадью около 80 тыс.кв.м.

Уровень заполняемости в бизнес-центрах класса «А» составляет 100% и вызван дефицитом данных площадей на рынке Киева. Основные арендаторы площадей в таких бизнес-центрах – мультинациональные корпорации, иностранные представительства, крупнейшие отечественные коммерческие структуры.

Наибольшим спросом в бизнес-центрах класса «А» и «В» пользуются площади до 100 кв.м. и 400-600 кв.м. В результате расширения существующих на рынке компаний и появления новых, устойчивым остается спрос на аренду больших офисных площадей 800-1500 кв.м., хотя арендаторов таких площадей немного, а украинским компаниям выгоднее купить, чем арендовать офис такого размера.

Некоторые компании ожидают появление на рынке новых бизнес-центров. Уже в 2006 году должно быть окончено строительство крупных офисных объектов площадью более 30 тыс.кв.м., среди которых будет около 7 многофункциональных комплексов.

Бизнес-центры класса «В»
 
Наиболее активно продолжает развиваться сегмент бизнес-центров класса «В». Большая часть офисных площадей в 2005 году была введена класса «В» и «В+».

В 2005 году площади бизнес-центров класса «В» и «В+» в общем предложении составили 77%. Такое преобладание класса «В» в общей структуре офисных поддерживается строительством новых бизнес-центров того же класса.

Крупные бизнес-центры класса «В» и «В+» построенные в 2005 г

Бизнес-центры класса «В» и «В+» пользуются высоким спросом и заполнены на 97%-100%. В имеющихся на рынке офисных помещениях 60% специально построенных офисных помещений занимают западные фирмы, а оставшиеся 40% разделяют между собой российские и украинские компании. Наиболее часто свои офисы размещают в таких бизнес-центрахмеждународные компании, имеющие представительство в Киеве и украинские или совместные фирмы, стремящееся повысить свой имидж новым уровнем комфорта, оснащенности и респектабельности.

Большинство бизнес-центров класса «В» и «В+» расположены в центре столицы, а остальные – в приближенных к центру районах.

Бизнес-центры класса «С»


Поскольку для многих украинских арендаторов цена по-прежнему имеет большое значение, малые предприятия, частные предприниматели и "экономные" компании отдают предпочтение офисам класса «С». Чаще всего офисные центры класса «С» появляются в результате реконструкции административных и производственных зданий, расположенных в отдаленных от центра столицы районах. Площадь таких центров различная - от 2 800 до 10 000 кв.м и выше. В зависимости от места расположения, стоимость аренды в бизнес-центрах класса «С» колеблется от $12 до $25 за кв.м. в месяц. Стоимость обслуживания обычно составляет $1,5-3.


На сегодняшний день бизнес-центры класса «С» занимают наименьшую долю на рынке офисных помещений – около 11%. Тем не менее, в 2005 году было построено около 30 тыс.кв.м. площадей класса «С», среди которых бизнес-центр «Рент-Хаус» по ул.Голосеевской, 7 (общая площадь 5 300 кв.м.), «Стенд» на ул. Васильковская, 14 (общая площадь 13 000 кв.м.), бизнес-центр на ул. Свитлицкого, 35 (общая площадь 9 000 кв.м.) и др.


Уровень заполняемости в бизнес-центрах класса «С» составляет 90%-95%. А

Арендные ставки

В теперешнее время спрос на аренду все еще значительно превышает спрос на покупку офисной недвижимости. Такое обстоятельство вызвано дефицитом помещений, предлагаемых к продаже, а также высокими ценами на продаваемые объекты.

 Кроме того, основные потребители профессиональных офисных помещений, международные компании, предпочитают инвестировать средства в свою основную деятельность. Таким образом, большинство операторов рынка отдают предпочтение аренде офиса в условиях недостаточной стабильности политической и экономической ситуации в Украине.

Уровень цен на офисную недвижимость зависит, в первую очередь, от месторасположения и качества постройки. Офисные помещения в домах старой застройки в не прилегающих к центру районах могут стоить на вторичном рынке $500-800 за кв.м. По мере приближения помещения к центру стоимость повышается и может достигать $2-$5 тыс. за кв.м.

Месторасположение и класс офисного здания также оказывает влияние на размер арендных ставок. Самые высокие арендные ставки установлены в бизнес-центрах класса «А», а также в офисах, расположенных в центральной части Киева. Наивысшие арендные ставки сохраняется в таких бизнес-центрах, как БЦ «International office and Hotel Center» - $60 за кв.м., «Киев-Донбас» - $40 за кв.м. и других. В бизнес-центрах класса «А» площадей для продажи практически нет. А в бизнес-центрах класса «В» и «С» средняя стоимость офисных площадей составляет $3-$6 тыс. за кв.м., хотя возможно ее увеличение до $9-$12 тыс. за кв.м.

На сегодняшний день рынок офисных помещений находится на стадии роста, что оказывает влияние на постепенную стабилизацию уровня арендных ставок. После повышения арендных ставок в 2004 году до 5–10% для класса «А», 10–15% для класса «В», 15–20% для класса «С», ситуация на рынке офисной недвижимости постепенно уравновешивается.

В течение 2005 года аренда в помещениях класса «А» выросла на 5-10%, а класса «В» и «С» — в среднем на 10%–12%. В то же время, полупрофессиональные офисы и офисы-квартиры за нынешний год подорожали на 30%-40%, что вызвало приближение стоимости аренды офисов на левом берегу и окраине к площадям в центре столицы.

Офисные помещения в административных зданиях, НИИ и переоборудованных квартирах

Учитывая недостаток офисных помещений в столице, в 2005 году наблюдался большой спрос на отдельно стоящие здания. Спрос на подобный вид офисной недвижимости формируется за счет украинских компаний, которые предпочитают арендовать или покупать здания общей площадью от 500 до 3 тыс.кв.м. Однако в последнее время арендой и реже покупкой отдельных зданий стали интересоваться международные компании.

Большое число административных зданий и НИИ в Киеве и сравнительно невысокие арендные ставки на помещения в них вызвали большой спрос со стороны небольших отечественных компаний. В таких помещениях пользуются популярностью помещения под офисы площадью от 50 до 800 кв. м.

Очень часто офисы в административных зданиях после ремонта относят к бизнес-центрам класса «С». Арендные ставки в таких помещениях могут приравниваться к профессиональным бизнес-центрам и составлять 25-35 у.е. за кв.м.в центре города. Однако, несмотря на то, что лишь треть офисных помещений в этих категориях зданий соответствует своей цене, предложения в административных зданиях значительно меньше спроса на них.

Средние арендные ставки в непрофессиональных офисах

Спрос на офисы в квартирах по-прежнему существует и в основном исходит от нотариальных контор, частных врачей и пр. Квартиры-офисы пользуются высоким спросом у арендаторов в силу большого разнообразия и гибкости в плане месторасположения, размеров, планировок и арендных ставок. Однако усиление конкуренции со стороны профессиональной офисной недвижимости, постепенное изменение правового поля и административной практики относительно офисов, оборудованных в жилых квартирах вызвало в последнее время тенденцию снижения рыночной стоимости и ликвидности квартир-офисов.


Увеличение спроса наблюдается на офисно-складские помещения площадью 200-300 кв.м. на окраине столицы с удобной транспортной развязкой в таких местах, как Окружная дорога, Левый берег. Среди таких логистических комплексов с офисными помещениями известны индустриальные комплексы компании Kuehne & Nagel в Гостомеле общей площадью 6700 кв.м., из которых 1600 кв.м. – офисные помещения, компании «Redondo» общей площадью 3 380 кв.м., из которых офисы – 1 000 кв.м. и др.


Прогноз

Ряд инвесторов заявил о больших планах относительно строительства новых объектов в Киеве. Согласно планам застройки, в 2006 году на рынок должно выйти около 15 профессиональных бизнес-центров, среди которых 7 многофункциональных центров, сочетающих в себе жилую, офисную и торговые функции. Однако рынок, испытывающий дефицит предложения практически во всех сегментах, способен быстро поглотить новые площади. При этом соотношение спроса и предложения может сбалансироваться только к концу 2006 года при условии введения в эксплуатацию около 400 тыс. кв.м. новых площадей.

   Новые офисные объекты строятся преимущественно иностранными инвесторами и крупными отечественными девелоперами, которые ведут новое строительство либо реконструируют старые промышленные предприятия. Запланированные к введению в эксплуатацию в 2006 году бизнес-центры будут расположены в центральных и прилегающих к центру районах.

    По мере приближения рынка офисной недвижимости к точке насыщения будет расти конкуренция между арендодателями и продавцами. В условиях более жесткой борьбы за клиента неминуемо возрастут требования потребителя к приобретаемому в аренду или собственность имуществу.

   Благодаря открытию новых бизнес-центров и постепенному насыщению рынка к концу 2007-началу 2008 года, можно ожидать снижение арендных ставок на помещения класса «А» и «В» на 10%, класса «С» - на 15%. Однако, сегодняшний острый дефицит помещений и 95-100% заполняемость бизнес-центров позволяет предположить, что в 2006 году арендные ставки на офисную недвижимость повысятся еще на 5-10%.

www.asteragroup.ru

В настоящее время в Киеве функционирует около 100 бизнес-центров.
В течение 2005 года на рынок вышло около 150 тыс.кв.м. новых офисных площадей, что на 60% больше, чем было построено в прошлом году, и в два раза превышает показатели 2003 г. К тому же, на 2005 год были перенесены сроки завершения строительства объектов, начатых в 2004 году. В 2004 году планировалось ввести в эксплуатацию 160 тыс.кв.м., однако из-за задержек строительства было введено 100 тыс.кв.м. Тем не менее, новые объекты не сняли напряжения на рынке, где спрос по-прежнему существенно превышает предложение, а арендные ставки достигли немыслимых размеров.

Динамика офисных площадей в Киеве (в БЦ класса А и В)

 По объему качественных офисных площадей Киев значительно отстает от крупнейших столиц Центральной и Восточной Европы, однако новое строительство ведется быстрыми темпами. На конец 2005 года объем рынка офисных площадей в бизнес-центрах класса «А», «В» и «С» составил около 460 тыс.кв.м., что составляет около 10% рынка офисных помещений.

Структура рынка офисной недвижимости Киева в 2005 году
 
 В настоящее время существует проблема с классификацией бизнес-центров, официальная форма которой в Украине не утверждена. Вследствие этого некоторые бизнес-центры присваивают себе высокий класс часто необоснованно.


Наиболее популярной в теперешнее время является классификация, разработанная Комитетом по вопросам недвижимости Американской торговой палаты в Украине и Форумом недвижимости Киева. Данная классификация основывается на 10 обязательных и 6 дополнительных требований к бизнес-центрам, среди которых месторасположение, управление, сервис, технические параметры, размер парковки и другие параметры. Соответственно данной классификации офисным центрам присваиваются категории «А», «В» и «С» иногда с применением знаков «+» и «–».

 Вместе с тем требования к качеству офисных помещений с каждым днем возрастают. Помимо удачного месторасположения и качественной отделки помещения обязательными требованиями сегодня являются развитость инфраструктуры БЦ, парковка, охрана, дополнительные услуги и прочее. В планировке офисных помещений предпочтение отдается открытой - «open space». Практически в каждом центре имеется неограниченное число телефонных линий, несколько лифтов, установленная система климат-контроля или просто кондиционеры. В качестве услуг предлагается охрана, которая в высококлассных центрах может быть многоуровневая, включая видеонаблюдение. В дополнение ко всему арендаторам предлагается парковка на улице либо подземный паркинг. Индекс парковки, в среднем, составляет 0,7-1,2 машиномест на 100 кв. м. общей площади.

Тем не менее, удачное месторасположение становится первым фактором успешности. И хотя наиболее удачные районы для строительства офисных помещений в Киеве почти заняты, популярными сегодня остаются места с большим потоком людей, как, например, станции метро, площади, транспортные развязки.
 

Месторасположение Бизнес-центров в Киеве
 
 Действующие офисные центры представлены в основном в центральной части города (45%), остальные равномерно рассредоточены по районам столицы. В связи с заполненостью бизнес-центрами центральной части Киева и высокими арендными ставками в центре многие новые проекты строятся за чертой центра города в районе Петровка (БЦ «Форум-2»), Борщаговка, около станции метро «Выдубичи», на Левом берегу (БЦ «Дом техники»). Внимание девелоперов сегодня привлекает исторический Подол, проспекты Победы и Воссоединения.

Бизнес-центры класса «А»

Бизнес-центры класса «А» пользуются наибольшим спросом на сегодняшний день. В течение 2005 года в Киеве было построено 4 бизнес-центра класса «А» общей площадью около 80 тыс.кв.м.

Уровень заполняемости в бизнес-центрах класса «А» составляет 100% и вызван дефицитом данных площадей на рынке Киева. Основные арендаторы площадей в таких бизнес-центрах – мультинациональные корпорации, иностранные представительства, крупнейшие отечественные коммерческие структуры.

Наибольшим спросом в бизнес-центрах класса «А» и «В» пользуются площади до 100 кв.м. и 400-600 кв.м. В результате расширения существующих на рынке компаний и появления новых, устойчивым остается спрос на аренду больших офисных площадей 800-1500 кв.м., хотя арендаторов таких площадей немного, а украинским компаниям выгоднее купить, чем арендовать офис такого размера.

Некоторые компании ожидают появление на рынке новых бизнес-центров. Уже в 2006 году должно быть окончено строительство крупных офисных объектов площадью более 30 тыс.кв.м., среди которых будет около 7 многофункциональных комплексов.

Бизнес-центры класса «В»
 
Наиболее активно продолжает развиваться сегмент бизнес-центров класса «В». Большая часть офисных площадей в 2005 году была введена класса «В» и «В+».

В 2005 году площади бизнес-центров класса «В» и «В+» в общем предложении составили 77%. Такое преобладание класса «В» в общей структуре офисных поддерживается строительством новых бизнес-центров того же класса.

Крупные бизнес-центры класса «В» и «В+» построенные в 2005 г

Бизнес-центры класса «В» и «В+» пользуются высоким спросом и заполнены на 97%-100%. В имеющихся на рынке офисных помещениях 60% специально построенных офисных помещений занимают западные фирмы, а оставшиеся 40% разделяют между собой российские и украинские компании. Наиболее часто свои офисы размещают в таких бизнес-центрахмеждународные компании, имеющие представительство в Киеве и украинские или совместные фирмы, стремящееся повысить свой имидж новым уровнем комфорта, оснащенности и респектабельности.

Большинство бизнес-центров класса «В» и «В+» расположены в центре столицы, а остальные – в приближенных к центру районах.

Бизнес-центры класса «С»


Поскольку для многих украинских арендаторов цена по-прежнему имеет большое значение, малые предприятия, частные предприниматели и "экономные" компании отдают предпочтение офисам класса «С». Чаще всего офисные центры класса «С» появляются в результате реконструкции административных и производственных зданий, расположенных в отдаленных от центра столицы районах. Площадь таких центров различная - от 2 800 до 10 000 кв.м и выше. В зависимости от места расположения, стоимость аренды в бизнес-центрах класса «С» колеблется от $12 до $25 за кв.м. в месяц. Стоимость обслуживания обычно составляет $1,5-3.


На сегодняшний день бизнес-центры класса «С» занимают наименьшую долю на рынке офисных помещений – около 11%. Тем не менее, в 2005 году было построено около 30 тыс.кв.м. площадей класса «С», среди которых бизнес-центр «Рент-Хаус» по ул.Голосеевской, 7 (общая площадь 5 300 кв.м.), «Стенд» на ул. Васильковская, 14 (общая площадь 13 000 кв.м.), бизнес-центр на ул. Свитлицкого, 35 (общая площадь 9 000 кв.м.) и др.


Уровень заполняемости в бизнес-центрах класса «С» составляет 90%-95%. А

Арендные ставки

В теперешнее время спрос на аренду все еще значительно превышает спрос на покупку офисной недвижимости. Такое обстоятельство вызвано дефицитом помещений, предлагаемых к продаже, а также высокими ценами на продаваемые объекты.

 Кроме того, основные потребители профессиональных офисных помещений, международные компании, предпочитают инвестировать средства в свою основную деятельность. Таким образом, большинство операторов рынка отдают предпочтение аренде офиса в условиях недостаточной стабильности политической и экономической ситуации в Украине.

Уровень цен на офисную недвижимость зависит, в первую очередь, от месторасположения и качества постройки. Офисные помещения в домах старой застройки в не прилегающих к центру районах могут стоить на вторичном рынке $500-800 за кв.м. По мере приближения помещения к центру стоимость повышается и может достигать $2-$5 тыс. за кв.м.

Месторасположение и класс офисного здания также оказывает влияние на размер арендных ставок. Самые высокие арендные ставки установлены в бизнес-центрах класса «А», а также в офисах, расположенных в центральной части Киева. Наивысшие арендные ставки сохраняется в таких бизнес-центрах, как БЦ «International office and Hotel Center» - $60 за кв.м., «Киев-Донбас» - $40 за кв.м. и других. В бизнес-центрах класса «А» площадей для продажи практически нет. А в бизнес-центрах класса «В» и «С» средняя стоимость офисных площадей составляет $3-$6 тыс. за кв.м., хотя возможно ее увеличение до $9-$12 тыс. за кв.м.

На сегодняшний день рынок офисных помещений находится на стадии роста, что оказывает влияние на постепенную стабилизацию уровня арендных ставок. После повышения арендных ставок в 2004 году до 5–10% для класса «А», 10–15% для класса «В», 15–20% для класса «С», ситуация на рынке офисной недвижимости постепенно уравновешивается.

В течение 2005 года аренда в помещениях класса «А» выросла на 5-10%, а класса «В» и «С» — в среднем на 10%–12%. В то же время, полупрофессиональные офисы и офисы-квартиры за нынешний год подорожали на 30%-40%, что вызвало приближение стоимости аренды офисов на левом берегу и окраине к площадям в центре столицы.

Офисные помещения в административных зданиях, НИИ и переоборудованных квартирах

Учитывая недостаток офисных помещений в столице, в 2005 году наблюдался большой спрос на отдельно стоящие здания. Спрос на подобный вид офисной недвижимости формируется за счет украинских компаний, которые предпочитают арендовать или покупать здания общей площадью от 500 до 3 тыс.кв.м. Однако в последнее время арендой и реже покупкой отдельных зданий стали интересоваться международные компании.

Большое число административных зданий и НИИ в Киеве и сравнительно невысокие арендные ставки на помещения в них вызвали большой спрос со стороны небольших отечественных компаний. В таких помещениях пользуются популярностью помещения под офисы площадью от 50 до 800 кв. м.

Очень часто офисы в административных зданиях после ремонта относят к бизнес-центрам класса «С». Арендные ставки в таких помещениях могут приравниваться к профессиональным бизнес-центрам и составлять 25-35 у.е. за кв.м.в центре города. Однако, несмотря на то, что лишь треть офисных помещений в этих категориях зданий соответствует своей цене, предложения в административных зданиях значительно меньше спроса н


Комментариев: 0    Просмотров: 420

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua

Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua

Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua