Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Обзор рынка торговых центров Киева

Обзор рынка торговых центров Киева

Для гармоничного развития рынка, находящегося в стадии формирования, есть все предпосылки. В 2005 году спрос на рынке торговой недвижимости превысил предложение в 10 раз. Эксперты прогнозируют увеличение торговых площадей вдвое, однако отмечают, что это не повлияет на высокие арендные ставки. Говорить о насыщении рынка еще рано.

Общая ситуация

Развитие любой отрасли неразрывно связано с экономической ситуацией в стране, и торговая недвижимость — не исключение. «Эта зависимость носит прямой и достаточно простой характер — уровень развития экономики является основным фактором, определяющим величину платежеспособного спроса населения, который, в свою очередь, обуславливает объемы розничной торговли, во всех странах являющейся основным носителем спроса на торговую недвижимость, — говорит Андрей Назаренко, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst & Young в Украине. — Если проследить динамику доходов и расходов населения и связать ее с динамикой розничной торговли, то можно сделать вывод о высоком уровне корреляции между этими параметрами».

По словам Андрея Назаренко, проанализировав данную тенденцию, можно увидеть, что в последние три года темпы роста объемов розничной торговли превышают темпы роста доходов населения. «Люди, зарабатывая больше денег и становясь более уверенными в завтрашнем дне, начинают тратить на текущее потребление все больше и больше, в меньшей степени ориентируясь на сбережение», — считает он.

По данным Colliers International, розничный торговый оборот в 2005 году увеличился на 23%, несмотря на снижение темпов роста ВВП до 2,4% с 12,4% в прошлом году. С ростом спроса на товары спрос на торговые площади также продолжает неуклонно расти. Однако ритейлеры, имеющие все основания мечтать о расширении свое го бизнеса, сталкиваются с отсутствием новых предложений на рынке. В результате торговые операторы обращают все больше внимания на проекты торговых центров, находящиеся в начальных стадиях разработки, а также внимательно рассматривают предложения вне Киева. «Рыночная власть девелоперов растет, увеличивая привлекательность данного сегмента рынка в глазах инвесторов», — считает Галина Малиборская, глава отдела торговой недвижимости Colliers International в Украине.

По данным консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия», сроки окупаемости торговых проектов составляют в среднем 4–5 лет, а «рекордсмены» окупились за 1,5 года.

Аналитики «Украинской Торговой Гильдии» также отмечают, что, говоря о рынке торговых центров Украины, не следует забывать о том, что украинская провинция оставлена на обочине рынка. Торговые центры представлены исключительно в городах с населением более 200 тысяч человек, что составляет всего 36% жителей Украины. Для 5% населения, проживающего в столице Украины, 2005 год не был богат на «торговые» события.

Предложение

В 2003-м и 2004 годах прирост площадей в ТЦ составил 104% и 107% соответственно, в 2005-м — всего 6%. Прогнозы «Украинской Торговой Гильдии» не слишком оптимистичны — 2006-й и 2007 годы не будут рекордными по росту площадей, за весь этот период прирост может составить 15% и 29% соответственно. Есть некоторые претензии и к качеству дефицитных торговых площадей. «Хотя ситуация на рынке благоприятствует девелоперам, не все инвестиции в этот сектор оказались прибыльными. Несмотря на очевидные улучшения за последние четыре года, уровень профессионализма в отрасли оставляет желать лучшего. Из восьми торговых центров, открывшихся в Киеве в 2004–2005 годах, только три можно считать относительно успешными, тогда как остальные испытывают трудности с привлечением посетителей», — говорит Галина Малиборская.

В Ernst & Young также считают, что качество предложения оставляет желать лучшего: «Основные конкурентные преимущества подавляющего большинства ныне функционирующих торговых центров определяются выгодным расположением, но никак не уникальными и продуманными концептуальными решениями, дизайном, маркетинговой политикой, набором арендаторов и т. д. ».

Оценки общего объема предложения на рынке торговых центров Киева по итогам 2005 года отличаются в зависимости от методик и стратегий подсчета. Данные по общей площади киевских торговых площадей находятся в диапазоне 260 тыс. кв. м (Colliers International) — 350 тыс. кв. м («Астера») профессиональных торговых площадей.

В Ernst & Young полагают, что оценить общий объем торговых площадей в Киеве достаточно сложно: «Более-менее точно можно говорить о площадях, представленных в торговых центрах, но без их дифференциации по уровню и соответствию международным стандартам девелопмента». По данным Ernst & Young, на сегодняшний день в столице функционирует около 25 торговых центров общей площадью немногим более 300 тыс. кв. м.

Специалисты «Украинской Торговой Гильдии» насчитывают 27 торговых центров общей торговой площадью 309 тыс. кв. м, на 1 тыс. киевлян приходится 115 кв. м торговых площадей.

Единственным открывшимся в 2005 году торговым центром стал ТЦ «Арена Сити» на Крещатике (арендуемая площадь — 8 тыс. кв. м). Еще один торговый центр был введен в эксплуатацию уже в этом году, несколько уже работающих на рынке ТЦ увеличили свою площадь. По данным Colliers International, новое предложение составило 27 тыс. кв. м. По данным «Украинской Торговой Гильдии», количество торговых площадей в ТЦ в 2005 году увеличилось менее чем на 20 тыс. кв. м. Ранее на этот период было заявлено свыше 100 тыс. кв. м. «Между формированием нового спроса и увеличением предложения существует временной лаг, включающий в себя время на реализацию девелоперских проектов (принятие решения, поиск земельного участка, разработку концепции, привлечение финансирования, непосредственно строительство), который в отечественных условиях дополняется и усложняется многочисленными проблемами административно-бюрократического характера, — считает Андрей Назаренко. — Именно по этим причинам в разной степени отстают от заявленного ранее графика проекты «Троицкий» и «Мега». Внутренняя неразбериха не позволила пока сдвинуться с мертвой точки проекту «Лыбидь Плаза». А ведь суммарный объем только этих проектов превышает нынешние размеры рынка торговой недвижимости в целом. Если же учесть все другие проекты, реализация которых идет сегодня, то можно сделать вывод, что в 2007–2008 годах, когда запланирован их ввод в эксплуатацию, ситуация кардинально изменится, поскольку объем рынка ТЦ увеличится более чем вдвое и превысит 600 тыс. кв. м». В общем объеме недвижимости, построенной в Киеве в 2005 году (жилой, офисной, складской, гостиничной), торговые центры, по подсчетам «Украинской Торговой Гильдии», составляют 1% площадей.

Спрос

Рост товарооборота на 23% «подогревает» спрос на помещения в торговых центрах. В 2005 году спрос превысил предложение как минимум в 10 раз. Основными потребителями качественных торговых сетей остаются активно развивающиеся сетевые операторы. По данным «Украинской Торговой Гильдии», сетевики занимают свыше 70% торговых площадей в киевских ТЦ. «Согласно опросу сетевых операторов, проведенному нашей компанией в конце 2005 года, Киев традиционно выделяется на фоне остальных городов Украины. 56% операторов собираются открывать торговые точки в Киеве в 2006 году», — рассказывает Виталий Бойко, заместитель генерального директора «Украинской Торговой Гильдии». Продолжающийся рост ставок и высокая заполняемость свидетельствуют о том, что спрос рынка, поглотившего в 2004 году почти 150 тыс. кв. м торговых площадей, остался неудовлетворенным. Эксперты «Украинской Торговой Гильдии» считают, что в прошлом году рынком могло быть востребовано около 250 тыс. кв. м качественных торговых площадей, в то время как предложено было менее 20 тыс. кв. м. Спрос только накопился, что создает ажиотаж на рынке торговых центров в 2006 году.

По расчетам Colliers International, дефицит торговых площадей не снизится до 2007 года. Увеличение доходов населения и спрос потребителей на качественные торговые помещения способствуют развитию сегмента современных форматов торговли.

По оценкам Ernst & Young, в сфере торговли продуктами питания базары все еще занимают около 35–40% общего объема рынка, еще около 20% приходится на традиционные магазины (универсамы, отдельно стоящие продовольственные магазины) и только 30–35% — на современные торговые объекты, часть из которых расположена в торговых центрах. Примерно такая же пропорция наблюдается в торговле другими товарами, что соответствующим образом определяет структуру рынка торговой недвижимости. На сегодняшний день на ТЦ приходится лишь чуть более 20% всех торговых площадей Киева. В остальные 80% входят помещения, представленные в торговых коридорах Киева, отдельные магазины, а также площади, которые относятся к непрофессиональным.

По мере развития экономики и роста объемов розничной торговли наблюдается постепенное смещение в структуре общего объема торговых площадей — от рынков к более цивилизованным форматам. Рынок розничной торговли — в лице как покупателей, так и розничных операторов — выдвигает все более высокие требования к тому месту, где осуществляется процесс покупки. Такое понятие, как «шоппинг», постепенно входящее в обиход среднестатистического украинского покупателя, все реже и реже ассоциируется с базаром.

По данным компании GfK-USM, доля супермаркетов и небольших магазинов в расходах на товары повседневного спроса выросла в Украине с 21% в 2000 году до 37% в 2005-м.

Эксперты Colliers International утверждают, что украинский рынок становится все более привлекательным для иностранных ритейлеров. Два последних года Украина занимает прочные высокие позиции в списке наиболее перспективных для расширения рынков розничной торговли, составляемом авторитетной консалтинговой компанией A.T. Kearney. В 2003 году Украина занимала 11-ю позицию, в 2004-м — 3-ю и в 2005-м — 4-ю.

Преимуществами местного рынка были признаны его низкая насыщенность, большое население и ожидаемый в скором времени приход нескольких мощных игроков, способных усилить слабую конкуренцию. В роли «ложки дегтя» выступили низкие доходы населения и институциональные риски.

В Ernst & Young отмечают, что, несмотря на огромный потенциал, из всемирно известных международных операторов в нашей стране функционируют лишь единицы, а многие бренды, особенно в непродовольственной торговле, представлены на условиях франчайзинга местными игроками. Иностранные ритейл-операторы в большинстве своем пока не готовы выходить на столь динамично развивающийся рынок розничной торговли. Одной из основных причин сложившейся ситуации можно считать дефицит профессиональных торговых площадей.

С этой проблемой операторы в свое время столкнулись и в Москве. А наиболее крупные из них были вынуждены выступать в роли девелопера торговых центров или выкупать помещение еще на этапе строительства, соинвестируя проект. В Украине такая практика пока не получила распространения во многом потому, что уровень реализуемых проектов пока не настолько высок, чтобы международные операторы инвестировали свои ресурсы в девелопмент.

По данным Colliers International, новичками на украинском рынке станут немецкие операторы DIY OBI (группа «Тенгельманн») и «Практикер» (бывшая Metro AG), которые посетили Киев и большинство крупных восточноукраинских городов в 2005 году. Сейчас они заняты поиском подходящих земельных участков. По данным «Украинской Торговой Гильдии», интересуются украинским рынком такие розничные гиганты, как французские Auchan и Carrefour, английская Tesco, немецкие Bauhaus, Hit, прибалтийская VP Market и другие. А также российские сети, но их еще мало.

Как следствие роста потребления, развиваются национальные сети. «В Украине уже появились достаточно сильные местные игроки в разных категориях: продовольственные товары, бытовая техника, строительно-хозяйственные товары, кинотеатры, появляются первые отечественные магазины одежды», — рассказывает Виталий Бойко.

Местные розничные сети наращивают объемы. Согласно опросу сетевых операторов, проводимому ежегодно консалтинговой компанией «Украинская Торговая Гильдия», в 2006–2007 годах свое присутствие в Киеве местные продовольственные сети увеличат примерно на 50%, сети, специализирующиеся на бытовой технике, — примерно на 50%, строительно-хозяйственные супермаркеты (DIY) – на 80%, кинотеатры – на 100%.

Арендные ставки

По уровню максимальных арендных ставок Киев давно уже обогнал другие восточноевропейские столицы -- Варшаву, Будапешт, Прагу.

"Сетевые операторы реально оценивают уровень арендных ставок", - комментируют эксперты "Украинской Торговой Гильдии", - "По данным ежегодного опроса сетевых операторов, проводимого компанией, по сравнению с концом 2004 года основные потребители площадей в ТЦ оценивают максимально возможный уровень арендных ставок в 1,5 раза больше. Наибольшие арендные ставки готовы платить операторы, работающие в товарных категориях "обувь" и "одежда". Если в 2004 году максимальный уровень арендной ставки оценивался данными операторами в размере $60-65, то в 2005 году -- в размере $90-100".

Изменились представления о "нормальности" арендных ставок и у "якорных" операторов - $21 и $20 за квадратный метр в месяц готовы платить дистрибьюторы бытовой техники и "продтовары" соответственно ($13 и $12 выступали в роли максимальных ставок в 2004 году).

Такая "переоценка ценностей" является логическим следствие ситуации на рынке в 2005-м -- спрос превысил предложение в 10 раз, в ТЦ не оставалось свободных помещений, на площади в успешных проектах занимали очередь, ставка на возникающие вакантные помещения поднималась до $100 за квадратный метр в месяц и выше.

Присутствующие на рынке торговой недвижимости арендные ставки колеблются между двумя крайними точками: минимальный уровень определяется величиной инвестиций в девелопмент и минимально допустимым уровнем их доходности, а максимальный -- абсолютным доходом с квадратного метра, который арендатору приносит ведение бизнеса в том или ином торговом центре, а также той минимальной величиной рентабельности, на которую готов идти арендатор. В условиях рынка арендодателя оператор вынужден уплачивать максимальную арендную ставку, минимизируя свою рентабельность, на рынке арендатора уже девелоперы соглашаются на минимальный уровень доходности. "Сегодня на рынке торговой недвижимости Киева "маятник" находится в выгодном для девелоперов положении.", - считает Андрей Назаренко.

Высокие арендные ставки -- не единственная проблема потенциальных арендаторов. "Дефицит свободных качественных торговых площадей на рынке Киева способствует сосредоточению рыночной власти в руках владельцев недвижимости", - говорит Галина Малиборская. -- А это означает, что потенциальным арендаторам при заключении договоров аренды труднее вести переговоры об уровне арендной платы и других коммерческих условиях".

По данным Colliers International, типичные условия договора аренды в торговых центрах таковы: срок действия -- 5-10 лет для якорных арендаторов и 3-5 лет для других магазинов, фиксированная ставка, ежегодный пересмотр ставки, авансовый и страховой платежи -- 2-4 месяца, помещения, подготовленные под отделку.

"Решающим фактором при определении арендных ставок на рынке торговой недвижимости является уровень удельного товарооборота. Процент от общего товарооборота, который операторы готовы платить в качестве арендной платы, зависит от размеров помещения, профиля магазина, уровня наценки в определенном торговом сегменте. Поскольку в Киеве функционируют не только успешные торговые центры, уровень продаж с 1 кв. м. площади для одного и того же магазина может значительно колебаться в зависимости от месторасположения. Для разных торговых центров Киева уровень продаж может быть как $100 с одного квадратного метра в месяц, так и $600-800, что наглядно демонстрируют существенные перепады в уровне арендных ставок", - отмечают специалисты Colliers International.

Тенденции

Торговые центры -- один из самых привлекательных для инвесторов тип недвижимости. Благодаря дефициту предложения, высокому спросу и росту арендных ставок, сроки окупаемости торговых проектов составляют в среднем 4-5 лет. Минимум -- 1,5 года.

Эксперты «Украинской Торговой Гильдии» заметили изменения (по сравнению с 2004 годом) в структуре торговых центров в пользу увеличения доли развлекательного сектора. По их данным, на сегодня доля развлечений в киевских ТЦ — 8%. 5 торговых центров имеют кинотеатры (всего 19 залов), столько же — боулинги (72 дорожки). В 2005 году в киевских ТРЦ появились катки. Зоны фудкорта в ТРЦ представлены более чем двумя тысячами столиков.

«Одним из наиболее популярных видов развлечений на сегодняшний день являются кинозалы в составе ТРЦ. Страну захлестнула волна строительства кинозалов. В то же время Украина в десятки раз отстает, к примеру, от России, по количеству дорожек в боулинге. Уже сегодня разрабатываются проекты центров семейного досуга. В России они представлены несколькими форматами, в том числе star galaxy и fun plex. Это проекты, стоимость которых колеблется в пределах от одного до десятка миллионов долларов. В них площадь развлекательного парка составляет от 500 кв. м до 5 тыс. кв. м. В состав таких парков входят 4D-кинотеатр, всевозможные симуляторы, центры семейного досуга и многое другое, что в совокупности представляет целый городок развлечений, — рассказывает Вадим Непоседов, генеральный директор «Украинской Торговой Гильдии». — Также наша компания сейчас проводит переговоры с мировыми брендами в фитнес-клубах и брендированными аквапарками, тематическими парками и развлекательными зонами. Это перспектива будущего», — добавляет он.

24% киевских торговых площадей занимает одежда, 21% — продукты питания. Чтобы привлечь посетителей в торговый центр, уже недостаточно разместить его в хорошем месте и предложить низкие цены (хотя значимость этих факторов все еще достаточно высока). «Повышение доли развлекательных площадей, априори менее экономически выгодных для девелопера по сравнению с торговыми, в структуре объектов торговой недвижимости — одно из основных проявлений этой тенденции», — говорит Андрей Назаренко. «Рынок торговых центров Киева перемещается из центра города, где в 2001– 2003 годах были открыты первые профессиональные торговые объекты. Из-за увеличения размеров объектов и недостатка земельных участков в центральном районе большинство строящихся проектов будет размещено на околицах столицы», — считают в Colliers International.

«Украинская Торговая Гильдия» также отмечает процесс перераспределения площадей в пользу ТЦ в спальных массивах и прогнозирует увеличение в них доли торговых площадей с 37% до 42%.

Прогнозы по поводу укрупнения формата ТЦ в 2005–2006 годах не оправдались. «Крупные торговые центры опаздывают с открытием, планы реализации некоторых проектов отложены на более длительные сроки. Киевские торговые центры по-прежнему остаются небольшими, что говорит о пока еще низком уровне развития рынка, — комментирует ситуацию Виталий Бойко. — Если в 2004 году средний размер нового торгового центра был порядка 22 тыс. кв. м, то в 2005–2006 годах — 10–14 тыс. кв. м общей площади. Однако дальнейшее развитие торговых центров будет идти по пути укрупнения среднего размера ТЦ, увеличения доли развлекательного сектора и доли якорных операторов».

Основными причинами прогнозируемого увеличения формата ТЦ в Ernst & Young считают: укрупнение арендаторов, претендующих на все большие площади; рост конкуренции на рынке торговой недвижимости, обуславливающий необходимость включения в состав ТЦ широкого набора торговых операторов, больших развлекательных площадей и площадей общего пользования; наличие в девелопменте эффекта масштаба — по мере повышения площади объекта все постоянные расходы (на согласование проекта, поиск и отведение земли, разработку концепции, привлечение финансирования, маркетинг) и частично переменные (затраты на строительство и управление, ремонт и т. д.) в расчете на 1 кв. м снижаются; возможность, особенно на ограниченном отечественном рынке, проводить демпинговую политику, компенсируя меньший доход с 1 кв. м большей общей площадью; ожидаемый приход институциональных инвесторов и развитие практики инвестиционных продаж — более крупные проекты при прочих равных условиях более привлекательны для больших инвестиционных фондов.

Стоит также отметить, что в дополнение к указанным выше причинам девелоперы начинают получать возможности для реализации более крупных проектов. Растут объемы поглощения, обуславливающие снижение риска сдачи в аренду крупных площадей, расширяются возможности финансирования с помощью крупных банковских кредитов, инвестиционных ресурсов, появляются более масштабные проекты, подтверждающие снижение риска крупных инвестиций в рамках одного проекта.

«Спрос на торговую недвижимость будет увеличиваться, — говорит Виталий Бойко, заместитель генерального директора «Украинской Торговой Гильдии». — Этому будет способствовать дальнейший экономический рост, повышение доверия к Украине, появление новых иностранных сетевых операторов. В 2006–2007 годах ожидается приход на киевский рынок ряда российских и западных сетей, что будет поддерживать спрос на качественные торговые площади».

В Colliers International также считают, что существенно вырастет количество брендов, представленных сегодня в украинских торговых центрах. Большой наплыв брендов следует ожидать уже в 2007 году с выходом «МЕГА» на украинский рынок. Но начавшийся в 2005-м стабильный приток продолжится уже в 2006 году.

Прогноз

Прогноз развития ситуации на рынке неразрывно связан с заявленными проектами новых торговых центров. Самым крупным торговым центром в этом году станет ТРЦ «Комод» (станция метро «Левобережная») общей площадью 14 тыс. кв. м. По-настоящему крупные проекты следует ожидать только в 2007 году («Троицкий», «Эспланада», «Материк», «Квадрат Аврора»). В 2007 году средняя общая площадь новых ТЦ может составить более 31 тыс. кв. м. «Украинская Торговая Гильдия» предсказывает появление трех новых торговых объектов на киевском рынке уже в 2006 году, в 2007-м — еще восьми. Эксперты «УТГ» утверждают, что общая площадь торговых объектов, степень реализации которых до 2007 года велика, составляет 182,9 тыс. кв. м, а уже в 2008 году прирост торговых площадей в ТЦ может составить более 300 тыс. кв. м. Всего известно о планах строительства более 60 торговых центров общей площадью около 2,3 млн. кв. м. В случае планомерной реализации известных проектов с 2008 года киевский рынок будет постепенно входить в фазу насыщения.

Несмотря на прогнозируемое увеличение рынка вдвое, по мнению экспертов Colliers International, арендные ставки в столичных торговых центрах останутся на прежнем высоком уровне, а рыночная власть будет на стороне девелопера по крайней мере до 2007–2008 годов.

«Эволюция просто неизбежна, — подчеркивают в Ernst & Young, — но насколько быстрыми будут ее темпы и насколько плавной и безболезненной для игроков она будет — однозначно на этот вопрос сложно ответить».

 http://utg.kiev.ua

Для гармоничного развития рынка, находящегося в стадии формирования, есть все предпосылки. В 2005 году спрос на рынке торговой недвижимости превысил предложение в 10 раз. Эксперты прогнозируют увеличение торговых площадей вдвое, однако отмечают, что это не повлияет на высокие арендные ставки. Говорить о насыщении рынка еще рано.

Общая ситуация

Развитие любой отрасли неразрывно связано с экономической ситуацией в стране, и торговая недвижимость — не исключение. «Эта зависимость носит прямой и достаточно простой характер — уровень развития экономики является основным фактором, определяющим величину платежеспособного спроса населения, который, в свою очередь, обуславливает объемы розничной торговли, во всех странах являющейся основным носителем спроса на торговую недвижимость, — говорит Андрей Назаренко, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst & Young в Украине. — Если проследить динамику доходов и расходов населения и связать ее с динамикой розничной торговли, то можно сделать вывод о высоком уровне корреляции между этими параметрами».

По словам Андрея Назаренко, проанализировав данную тенденцию, можно увидеть, что в последние три года темпы роста объемов розничной торговли превышают темпы роста доходов населения. «Люди, зарабатывая больше денег и становясь более уверенными в завтрашнем дне, начинают тратить на текущее потребление все больше и больше, в меньшей степени ориентируясь на сбережение», — считает он.

По данным Colliers International, розничный торговый оборот в 2005 году увеличился на 23%, несмотря на снижение темпов роста ВВП до 2,4% с 12,4% в прошлом году. С ростом спроса на товары спрос на торговые площади также продолжает неуклонно расти. Однако ритейлеры, имеющие все основания мечтать о расширении свое го бизнеса, сталкиваются с отсутствием новых предложений на рынке. В результате торговые операторы обращают все больше внимания на проекты торговых центров, находящиеся в начальных стадиях разработки, а также внимательно рассматривают предложения вне Киева. «Рыночная власть девелоперов растет, увеличивая привлекательность данного сегмента рынка в глазах инвесторов», — считает Галина Малиборская, глава отдела торговой недвижимости Colliers International в Украине.

По данным консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия», сроки окупаемости торговых проектов составляют в среднем 4–5 лет, а «рекордсмены» окупились за 1,5 года.

Аналитики «Украинской Торговой Гильдии» также отмечают, что, говоря о рынке торговых центров Украины, не следует забывать о том, что украинская провинция оставлена на обочине рынка. Торговые центры представлены исключительно в городах с населением более 200 тысяч человек, что составляет всего 36% жителей Украины. Для 5% населения, проживающего в столице Украины, 2005 год не был богат на «торговые» события.

Предложение

В 2003-м и 2004 годах прирост площадей в ТЦ составил 104% и 107% соответственно, в 2005-м — всего 6%. Прогнозы «Украинской Торговой Гильдии» не слишком оптимистичны — 2006-й и 2007 годы не будут рекордными по росту площадей, за весь этот период прирост может составить 15% и 29% соответственно. Есть некоторые претензии и к качеству дефицитных торговых площадей. «Хотя ситуация на рынке благоприятствует девелоперам, не все инвестиции в этот сектор оказались прибыльными. Несмотря на очевидные улучшения за последние четыре года, уровень профессионализма в отрасли оставляет желать лучшего. Из восьми торговых центров, открывшихся в Киеве в 2004–2005 годах, только три можно считать относительно успешными, тогда как остальные испытывают трудности с привлечением посетителей», — говорит Галина Малиборская.

В Ernst & Young также считают, что качество предложения оставляет желать лучшего: «Основные конкурентные преимущества подавляющего большинства ныне функционирующих торговых центров определяются выгодным расположением, но никак не уникальными и продуманными концептуальными решениями, дизайном, маркетинговой политикой, набором арендаторов и т. д. ».

Оценки общего объема предложения на рынке торговых центров Киева по итогам 2005 года отличаются в зависимости от методик и стратегий подсчета. Данные по общей площади киевских торговых площадей находятся в диапазоне 260 тыс. кв. м (Colliers International) — 350 тыс. кв. м («Астера») профессиональных торговых площадей.

В Ernst & Young полагают, что оценить общий объем торговых площадей в Киеве достаточно сложно: «Более-менее точно можно говорить о площадях, представленных в торговых центрах, но без их дифференциации по уровню и соответствию международным стандартам девелопмента». По данным Ernst & Young, на сегодняшний день в столице функционирует около 25 торговых центров общей площадью немногим более 300 тыс. кв. м.

Специалисты «Украинской Торговой Гильдии» насчитывают 27 торговых центров общей торговой площадью 309 тыс. кв. м, на 1 тыс. киевлян приходится 115 кв. м торговых площадей.

Единственным открывшимся в 2005 году торговым центром стал ТЦ «Арена Сити» на Крещатике (арендуемая площадь — 8 тыс. кв. м). Еще один торговый центр был введен в эксплуатацию уже в этом году, несколько уже работающих на рынке ТЦ увеличили свою площадь. По данным Colliers International, новое предложение составило 27 тыс. кв. м. По данным «Украинской Торговой Гильдии», количество торговых площадей в ТЦ в 2005 году увеличилось менее чем на 20 тыс. кв. м. Ранее на этот период было заявлено свыше 100 тыс. кв. м. «Между формированием нового спроса и увеличением предложения существует временной лаг, включающий в себя время на реализацию девелоперских проектов (принятие решения, поиск земельного участка, разработку концепции, привлечение финансирования, непосредственно строительство), который в отечественных условиях дополняется и усложняется многочисленными проблемами административно-бюрократического характера, — считает Андрей Назаренко. — Именно по этим причинам в разной степени отстают от заявленного ранее графика проекты «Троицкий» и «Мега». Внутренняя неразбериха не позволила пока сдвинуться с мертвой точки проекту «Лыбидь Плаза». А ведь суммарный объем только этих проектов превышает нынешние размеры рынка торговой недвижимости в целом. Если же учесть все другие проекты, реализация которых идет сегодня, то можно сделать вывод, что в 2007–2008 годах, когда запланирован их ввод в эксплуатацию, ситуация кардинально изменится, поскольку объем рынка ТЦ увеличится более чем вдвое и превысит 600 тыс. кв. м». В общем объеме недвижимости, построенной в Киеве в 2005 году (жилой, офисной, складской, гостиничной), торговые центры, по подсчетам «Украинской Торговой Гильдии», составляют 1% площадей.

Спрос

Рост товарооборота на 23% «подогревает» спрос на помещения в торговых центрах. В 2005 году спрос превысил предложение как минимум в 10 раз. Основными потребителями качественных торговых сетей остаются активно развивающиеся сетевые операторы. По данным «Украинской Торговой Гильдии», сетевики занимают свыше 70% торговых площадей в киевских ТЦ. «Согласно опросу сетевых операторов, проведенному нашей компанией в конце 2005 года, Киев традиционно выделяется на фоне остальных городов Украины. 56% операторов собираются открывать торговые точки в Киеве в 2006 году», — рассказывает Виталий Бойко, заместитель генерального директора «Украинской Торговой Гильдии». Продолжающийся рост ставок и высокая заполняемость свидетельствуют о том, что спрос рынка, поглотившего в 2004 году почти 150 тыс. кв. м торговых площадей, остался неудовлетворенным. Эксперты «Украинской Торговой Гильдии» считают, что в прошлом году рынком могло быть востребовано около 250 тыс. кв. м качественных торговых площадей, в то время как предложено было менее 20 тыс. кв. м. Спрос только накопился, что создает ажиотаж на рынке торговых центров в 2006 году.

По расчетам Colliers International, дефицит торговых площадей не снизится до 2007 года. Увеличение доходов населения и спрос потребителей на качественные торговые помещения способствуют развитию сегмента современных форматов торговли.

По оценкам Ernst & Young, в сфере торговли продуктами питания базары все еще занимают около 35–40% общего объема рынка, еще около 20% приходится на традиционные магазины (универсамы, отдельно стоящие продовольственные магазины) и только 30–35% — на современные торговые объекты, часть из которых расположена в торговых центрах. Примерно такая же пропорция наблюдается в торговле другими товарами, что соответствующим образом определяет структуру рынка торговой недвижимости. На сегодняшний день на ТЦ приходится лишь чуть более 20% всех торговых площадей Киева. В остальные 80% входят помещения, представленные в торговых коридорах Киева, отдельные магазины, а также площади, которые относятся к непрофессиональным.

По мере развития экономики и роста объемов розничной торговли наблюдается постепенное смещение в структуре общего объема торговых площадей — от рынков к более цивилизованным форматам. Рынок розничной торговли — в лице как покупателей, так и розничных операторов — выдвигает все более высокие требования к тому месту, где осуществляется процесс покупки. Такое понятие, как «шоппинг», постепенно входящее в обиход среднестатистического украинского покупателя, все реже и реже ассоциируется с базаром.

По данным компании GfK-USM, доля супермаркетов и небольших магазинов в расходах на товары повседневного спроса выросла в Украине с 21% в 2000 году до 37% в 2005-м.

Эксперты Colliers International утверждают, что украинский рынок становится все более привлекательным для иностранных ритейлеров. Два последних года Украина занимает прочные высокие позиции в списке наиболее перспективных для расширения рынков розничной торговли, составляемом авторитетной консалтинговой компанией A.T. Kearney. В 2003 году Украина занимала 11-ю позицию, в 2004-м — 3-ю и в 2005-м — 4-ю.

Преимуществами местного рынка были признаны его низкая насыщенность, большое население и ожидаемый в скором времени приход нескольких мощных игроков, способных усилить слабую конкуренцию. В роли «ложки дегтя» выступили низкие доходы населения и институциональные риски.

В Ernst & Young отмечают, что, несмотря на огромный потенциал, из всемирно известных международных операторов в нашей стране функционируют лишь единицы, а многие бренды, особенно в непродовольственной торговле, представлены на условиях франчайзинга местными игроками. Иностранные ритейл-операторы в большинстве своем пока не готовы выходить на столь динамично развивающийся рынок розничной торговли. Одной из основных причин сложившейся ситуации можно считать дефицит профессиональных торговых площадей.

С этой проблемой операторы в свое время столкнулись и в Москве. А наиболее крупные из них были вынуждены выступать в роли девелопера торговых центров или выкупать помещение еще на этапе строительства, соинвестируя проект. В Украине такая практика пока не получила распространения во многом потому, что уровень реализуемых проектов пока не настолько высок, чтобы международные операторы инвестировали свои ресурсы в девелопмент.

По данным Colliers International, новичками на украинском рынке станут немецкие операторы DIY OBI (группа «Тенгельманн») и «Практикер» (бывшая Metro AG), которые посетили Киев и большинство крупных восточноукраинских городов в 2005 году. Сейчас они заняты поиском подходящих земельных участков. По данным «Украинской Торговой Гильдии», интересуются украинским рынком такие розничные гиганты, как французские Auchan и Carrefour, английская Tesco, немецкие Bauhaus, Hit, прибалтийская VP Market и другие. А также российские сети, но их еще мало.

Как следствие роста потребления, развиваются национальные сети. «В Украине уже появились достаточно сильные местные игроки в разных категориях: продовольственные товары, бытовая техника, строительно-хозяйственные товары, кинотеатры, появляются первые отечественные магазины одежды», — рассказывает Виталий Бойко.

Местные розничные сети наращивают объемы. Согласно опросу сетевых операторов, проводимому ежегодно консалтинговой компанией «Украинская Торговая Гильдия», в 2006–2007 годах свое присутствие в Киеве местные продовольственные сети увеличат примерно на 50%, сети, специализирующиеся на бытовой технике, — примерно на 50%, строительно-хозяйственные супермаркеты (DIY) – на 80%, кинотеатры – на 100%.

Арендные ставки

По уровню максимальных арендных ставок Киев давно уже обогнал другие восточноевропейские столицы -- Варшаву, Будапешт, Прагу.

"Сетевые операторы реально оценивают уровень арендных ставок", - комментируют эксперты "Украинской Торговой Гильдии", - "По данным ежегодного опроса сетевых операторов, проводимого компанией, по сравнению с концом 2004 года основные потребители площадей в ТЦ оценивают максимально возможный уровень арендных ставок в 1,5 раза больше. Наибольшие арендные ставки готовы платить операторы, работающие в товарных категориях "обувь" и "одежда". Если в 2004 году максимальный уровень арендной ставки оценивался данными операторами в размере $60-65, то в 2005 году -- в размере $90-100".

Изменились представления о "нормальности" арендных ставок и у "якорных" операторов - $21 и $20 за квадратный метр в месяц готовы платить дистрибьюторы бытовой


Комментариев: 0    Просмотров: 658

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua

Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua

Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua