Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Офис, на старт!

Офис, на старт!

С начала текущего года в регионах Украины наметилась тенденция резкого роста арендных ставок и цен на офисную недвижимость. Не стал исключением и Донбасс, где превышение спроса над предложением деловых площадей также провоцирует ценовые колебания на рынке.

Удорожание "крыши для бизнеса", в свою очередь, создает проблемы самим бизнесменам, а затем, по цепочке, может отразиться на уровне цен и стоимости услуг, предоставляемых малыми предприятиями и частными предпринимателями. Тенденции удорожания деловой недвижимости в Донбассе стали заметны два-три года назад, когда из-за резкого увеличения количества субъектов предпринимательской деятельности наметились признаки дефицита приемлемых помещений под офисы. Поскольку с тех пор существенного насыщения рынка новыми объектами не произошло, квадратные метры для бизнесменов продолжают дорожать стремительными темпами. Например, в Луганске, по данным местного регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости, арендные ставки на офисные помещения доходят уже до $35 за кв. м, что является самым высоким показателем среди восточных регионов Украины. Дефицит деловой недвижимости в этом городе привел к тому, что по цене не менее $1000 за кв. м здесь предлагают квартиры на первых-вторых этажах домов, еще не оборудованные для бизнеса, а только предполагающие целевое использование в качестве офиса. В центральной части Луганска выделенные из жилого фонда офисные помещения сегодня оцениваются в пределах $2000-2500 за кв. м. В соседнем Донецке ситуация более спокойная, однако также подвержена повышению цен и росту арендных ставок. Стоимость месячной аренды офисного помещения в центре шахтерской столицы на данный момент колеблется от $8 до $15 за кв. м, на окраине города можно арендовать офис по цене $5-7 за кв. м. Приобрести офисную недвижимость в Донецке в зависимости от класса помещения можно по цене в пределах $600-1500 за кв. м, на окраине офис обойдется примерно в $300-500 за "квадрат". При этом, как подчеркивают некоторые местные эксперты, нынешний рост цен может продолжиться и в дальнейшем, поскольку решения проблем, способствующих дестабилизации рынка, в ближайшее время не предвидится.
Что к чему

К числу специфических особенностей донецкого рынка офисной недвижимости можно отнести острый дефицит свободных офисных площадей именно в центральной части города, который и провоцирует рост цен и арендных ставок. В то время, когда подавляющее большинство более-менее приемлемых объектов в центре раскуплены, предпринимателям остается либо располагаться на окраинах, либо переплачивать за аренду офисов по неоправданно высоким тарифам. Помимо этого, все еще действует запрет городского головы на перевод жилых помещений в нежилые, что также "поощряет" дефицит офисных площадей и создает дополнительные предпосылки к росту их стоимости. К слову, в других городах Украины перепрофилирование под коммерческую недвижимость бывших квартир или полуподвалов в центральной части города (где уже не осталось участков для строительства новых объектов) в определенной степени решает проблему дефицита офисных помещений. Ценовая ситуация на рынке зависит еще и от спроса на те или иные качественные разновидности офисных помещений, соответственно, в различных сегментах наблюдается разный уровень роста цен. Например, по данным агентств недвижимости, в Донецке наибольшим спросом пользуются офисы "класса B" (относится к среднему классу комфортности и подразумевает наличие лифтов, принудительной вентиляции, воздушного кондиционирования, уплотненных окон, пожарной и охранной сигнализации) как наиболее оптимальный вариант с точки зрения большинства арендаторов или владельцев. Остается на высоком уровне и спрос на офисы более престижного "класса А", где помимо опций "класса В" обязательно наличие таких примет современной цивилизации, как охраняемая автостоянка, оптико-волоконная связь и профессиональный менеджмент по управлению зданием. В результате постепенного разделения предпочтений арендаторов на рынке наметилась тенденция более четкого расслоения офисной недвижимости на классы. До этого, всего год-два назад, такое разделение было в большой степени условным, то есть определения классности часто пересекались, и более того - нередко "класс В" вообще позиционировался как более престижный и дорогой "класс А", и так далее. Тем не менее, несмотря на появление в последнее время в Донецке нескольких новых офисных центров, спрос на оборудованные офисы по-прежнему остается неудовлетворенным, что и приводит к повышению цен.

Бесценные метры

Вопрос коммерческой привлекательности строительства новых бизнес-центров, по мнению экспертов, является решающим в деле преодоления тенденции роста стоимости офисной недвижимости. Для обозначения инвестиционной привлекательности специалисты по недвижимости оперируют такой величиной, как ставка капитализации, представляющая собой процентное отношение годового дохода, получаемого при сдаче недвижимости в аренду, к ее стоимости. Величина такой ставки обычно обратно пропорциональна финансовым рискам, то есть при стабилизации экономической ситуации всегда можно наблюдать снижение доходности на вложенный капитал. По мнению ряда специалистов, в Украине пока вкладывать деньги в развитие офисной недвижимости выгодно, поскольку, например, в Киеве на сегодняшний день годовая доходность офисных зданий "класса В" колеблется в пределах 17-20%, в то время как в столицах стран Центральной и Восточной Европы этот показатель составляет не более 12%. В то же время согласно мировой практике вложения в недвижимость в любом государстве всегда являются более привлекательными, чем депозитные вклады. Например, в той же столице офисная недвижимость демонстрирует в среднем примерно 14-20% годовых, что соответствует периоду окупаемости от пяти до восьми лет. При этом возврат инвестиций в офисную недвижимость низших классов, как правило, осуществляется в наиболее короткие сроки - за 4,5-5 лет. В Донецке, по данным местных риэлторских фирм, вложения в офисную недвижимость могут окупиться еще быстрее - в течение трех-шести лет. При этом общеизвестно, что средняя стоимость строительства квадратного метра бизнес-центра на сегодняшний день составляет $600-800 для офисных помещений высокого качества на большом участке земли, без необходимости что-либо предварительно сносить.

Мечты, мечты...

Первоначально, несмотря на происходивший в последние годы постепенный рост стоимости офисных квадратных метров, эксперты прогнозировали в перспективе стабилизацию рынка и даже снижение цен и арендных ставок. Предполагалось, что в процессе насыщения рынка офисной недвижимости его операторы будут вынуждены в конечном итоге либо улучшать услуги, либо снижать цены. То есть с ростом конкуренции владельцы офисной недвижимости для повышения привлекательности своего товара теоретически должны или откровенно демпинговать, или предлагать арендаторам всевозможные дополнительные услуги, например - централизованные системы кондиционирования, услуги кухни, фитодизайн офиса и т. д. На этом фоне в последние несколько лет из-за постоянно растущей арендной платы все большее число бизнесовых структур вместо аренды стали проявлять интерес к покупке офисной недвижимости. Интерес к приобретению офисных площадей подстегивается еще и тем, что с принятием Закона Украины "Об ипотеке" банки стали гораздо охотнее выдавать кредиты на покупку первичной недвижимости. Но вместо прогнозировавшегося штиля на рынке возникла реальная угроза дефицита приемлемых офисных площадей, поскольку из-за целого ряда неблагоприятных экономических и политических факторов потенциальные как отечественные, так и зарубежные инвесторы не горят особым желанием в массовом порядке вкладывать деньги в строительство офисной недвижимости в нашем регионе. Пока для большинства отечественных инвесторов наиболее выгодным проектом является реконструкция под офисы административных зданий. Зарубежные же инвесторы, привлекаемые в Украину высокой ценой на недвижимость и большим спросом на нее, наиболее прибыльным считают столичный киевский рынок, дающий привлекательные варианты для инвестирования проектов высшего класса.

Сам себе инвестор

Согласно прогнозам местных риэлторов (см. рубрику "Компетентно") рост цен на офисную недвижимость в нашем регионе продолжится и в дальнейшем. Надежды на возможную отдаленную стабилизацию связываются с тем, что одним из источников финансирования строительства городской недвижимости в скором будущем могут стать вклады физических и юридических лиц. Еще 1 января 2004 г. вступил в силу Закон Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью", который уже действует в системе привлечения денежных средств физических лиц, намеревающихся приобрести себе жилье. Одна-ко если инвесторы - физические и юридические лица - захотят получать спекулятивные доходы от операций с недвижимостью (покупки/продажи, сдачи в аренду и т. д.), то для этих целей предназначается фонд операций с недвижимостью (ФОН). ФОН создается финансовой компанией, которая затем эмитирует сертификаты фонда и размещает их среди заинтересованных инвесторов. Средства, полученные от размещения сертификатов, финансовая компания использует для приобретения недвижимости, затем совершает хозяйственные операции с такой недвижимостью с целью получения прибыли. Поскольку рынок недвижимости в настоящее время является высокодоходным, данная схема может быть интересна всем инвесторам, желающим получить дополнительный доход: физическим лицам, юридическим лицам, в том числе страховым компаниям, пенсионным фондам, а значит - в какой-то степени решить вопрос привлечения инвестиций и в строительство офисной недвижимости.

прямая речь

ЛОГИКА "КВАДРАТА"

По просьбе "Негоцианта" ситуацию на донецком рынке офисных помещений прокомментировал специалист по коммерческой недвижимости агентства недвижимости "Престиж" Андрей ТОЛСТИКОВ.

- В последнее время на местном рынке офисной недвижимости вновь замечена тенденция роста цен и арендных ставок. Каковы, на ваш взгляд, основные причины этого явления?

- Прежде всего, на стоимость офисных помещений влияет их дефицит. Новых объектов, которые можно было бы использовать под офис, по-прежнему возводится крайне мало, в то же время спрос со стороны предпринимателей стабильно растет. Данную проблему можно было бы решить за счет привлечения инвестиций, в том числе зарубежных, однако инвестор, особенно крупный, не хочет приходить в Украину из-за нестабильности правовой и политической ситуации. Предвыборная неопределенность, кстати, в меньшей степени, но все же влияет на ценовую конъюнктуру местного рынка офисной недвижимости.

- Некоторые эксперты высказывают мнение, что региональные рынки офисной недвижимости, в том числе и донецкий, со временем повторяют опыт Киева. То есть процессы, происходившие там, через 1,5-2 года наблюдаются и в регионах. Что вы думаете по этому поводу?

- Я бы согласился с подобным утверждением только в том случае, если вести речь об очень обобщенных тенденциях. В остальном у каждого региона имеется своя специфика, и делать прогнозы, основываясь только на опыте столицы, было бы неправильно.

- Каков тогда ваш прогноз дальнейшего развития ситуации на местном рынке офисной недвижимости?

- Если честно, происходящее в данный момент на рынке деловых площадей Донецка вообще трудно поддается логике, поэтому делать какие-либо серьезные прогнозы весьма затруднительно. Рискну предположить, что примерно в течение ближайших шести месяцев ситуация может несколько стабилизироваться. При этом вряд ли можно говорить о заметном снижении цен и арендных ставок. Но на данном этапе прекращение их роста уже само по себе станет положительным явлением.

 http://www.negotiant.ua


Комментариев: 0    Просмотров: 582

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus