Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Офисно-жилые гибриды: привлекательное будущее

Офисно-жилые гибриды: привлекательное будущее

Строительство многофункциональных комплексов сулит выгоду как в краткосрочной, так и долгосрочной перспективе

Градостроительная политика столичного муниципалитета, как известно, направлена на вынос с территории Киева крупных промпредприятий. Если заявленным намерениям городских властей суждено сбыться, то в столице в ближайшее десятилетие появится немало свободной земли, которая будет передана под застройку. Как показывает западный опыт, да и российский тоже, наиболее рациональным решением при работе с участками земли такого масштаба часто становится создание на их основе многофункциональных комплексов недвижимости. Такие проекты все еще в диковинку для украинского рынка недвижимости, хотя в Европе они распространены повсеместно. Одной из немногих отечественных девелоперских компаний, которая уже сегодня имеет опыт создания многофункционального комплекса, является Castle Development. Директор этой компании Валерий КИРИЛКО любезно согласился рассказать о преимуществах и особенностях проектов такого рода.

– Решение о создании многофункционального комплекса часто диктуется не столько местом расположения имеющегося участка под застройку, сколько его площадью. Если речь идет об участках масштабами с городской квартал, то наполнение такой колоссальной площади одним видом недвижимости – скажем, офисной или торговой, не всегда представляется разумным. Это подталкивает игроков рынка к созданию неких «миксов», которые совмещают в себе жилые, офисные, гостиничные, торговые, складские и прочие виды недвижимости.

С некоторых пор отмечается тяготение и киевских застройщиков к таким проектам. Например, после освобождения территории трамвайного депо на улице Горького на его месте планируется создать крупный комплекс, состоящий из жилой, торговой и офисной недвижимости. Сейчас разрабатывается еще несколько проектов, которые предусматривают создание в Киеве торгово-офисно-складских объектов площадью от 100 до 180 тыс. м2.

– Какие территориальные зоны Киева, на ваш взгляд, лучше всего подходят для создания многофункциональных комплексов?

– Их в столице достаточно много. Это, прежде всего, подольский промсектор, Рыбальский полуостров, Теличка, Московский проспект и много других. Активно в последнее время развивается левобережье Киева, особенно вдоль Броварского шоссе. В ближайшие три года там планируется ввести в эксплуатацию несколько крупных объектов от 40 до 100 тыс. м2. Особенно примечателен комплекс Международного выставочного центра, который через некоторое время можно будет назвать многофункциональным, поскольку его проект предусматривает создание офисных и гостиничных площадей. Вообще проектов сейчас появилось много, начиная с застройки набережной между Почтовой площадью и мостом Патона до возведения многофункциональных небоскребов на Глыбочицкой. Другой вопрос, насколько реальна перспектива их реализации. Судить сейчас об этом сложно, но с определенной долей уверенности могу сказать, что начало «трансформации» подольского промсектора – уже вполне реальная перспектива.

– В чем заключаются преимущества многофункциональных комплексов как инвестиционных проектов?

– Прежде всего дифференцируются риски. Если высвобождается 5–10 га земли, то решение строить на такой площади одни только торговые или офисные помещения содержит немалый риск. А что если рынок не сможет поглотить такой огромный массив однородных площадей? Тогда далеко не все помещения будут сданы в аренду, и комплекс не сможет выйти на расчетный уровень доходности. А когда делается, скажем, три разных вида недвижимости на одном участке, то в объекте площадью, предположим, 100 тыс. м2 можно гармонично сочетать и офисные, и складские, и другие типы помещений. Кроме того, совмещение разных видов недвижимости способно снизить сроки возврата инвестиций, вложенных в реализацию проекта.

– Любопытно узнать, каким образом?

– Возьмем, например, проект, который назревает на улице Горького. В этом месте пользуется спросом и стоит недешево как офисная, так и жилая недвижимость. Поэтому застройщику этого участка выгодно поступить следующим образом: отвести часть будущего комплекса под жилье, продажа которого даст «быстрые» деньги и, вполне возможно, сразу окупит весь проект полностью. А офисные площади можно сдавать в аренду и на протяжении многих лет получать доходы от такого бизнеса. Создание в рамках комплекса торгового центра также будет верным решением. Жильцы комплекса станут потенциальными покупателями этого ТЦ. А сдача в аренду торговых площадей – тоже весьма прибыльное на сегодняшний день дело.

Для многофункциональных проектов характерна такая закономерность: чем меньше в них доля коммерческой недвижимости, тем быстрее окупается проект. Чем больше коммерческой недвижимости, тем больший доход комплекс будет приносить своим владельцам в долгосрочной перспективе.

– А какие типы многофункциональных комплексов сейчас востребованы более всего?

– Они делятся на два основных типа: сочетающие жилую и коммерческую недвижимость, и сочетающие разные виды коммерческой недвижимости. Когда делается первый вариант, собственник сам выбирает его формат. Обязательный компонент такого комплекса – разве что торговая часть – для жильцов она удобна, а собственнику будет приносить доход на протяжении долгих лет. Комплексы второго типа чаще всего бывают торгово-офисными либо офисно-гостиничными. Но последняя разновидность многофункциональных комплексов слабо распространена у нас, поскольку создание гостиницы требует огромных капиталовложений, которые могут составлять от $1,5 до 3,5 тыс./м2. Срок возврата инвестиций при таких затратах – 12–13 лет. Поэтому, когда у нашего инвестора есть выбор делать просто чистый офисный комплекс или офисно-гостиничный, он от гостиницы обычно отказывается.

– То есть гостиницы в офисных центрах сейчас открывают скорее ради престижа?

– Как сказать. Если у мировой сети есть план вхождения в эту страну, то для нее срок окупаемости проекта – вторичный показатель. На первом месте у нее именно расчет на проникновение в страну, и если ее проект будет окупаться 20 лет, то это не так уж страшно. Этим сейчас пользуются собственники отдельных участков в Киеве, которые выставляют их по безумной цене, рассчитывая на богатых иностранных инвесторов. Что в итоге и отпугивает иностранные сети, которые хотели бы выйти на украинский рынок, но сумма, требуемая для этого, порой поднимается просто до фантастического уровня.

– Насколько сложен процесс разработки проекта многофункционального комплекса и каковы особенности его эксплуатации?

– Сложнее всего гармонично увязать все компоненты такого объекта в одном пространстве. При разработке подобных проектов возникает миллион нюансов: начиная от необходимости придерживаться пожарных и санитарных норм и заканчивая специфическими требованиями к паркингу, которые предъявляют арендаторы офисных и торговых помещений, а также жильцы квартир. Много внимания требуют чисто технические аспекты – красные линии, отделяющие жилую зону от торговой, распределение инженерных сетей между различными типами пользователей. Проектировщикам следует обращать внимание, например, на такие нюансы, как организация путей сообщения между разными блоками комплекса, чтобы из офисного центра люди могли свободно попасть на фуд-корт ТЦ, работающего в здании, но посетители магазинов при этом не «шатались» праздно по коридорам офисного блока. Это требует проработки вопросов, связанных прежде всего с системой безопасности комплекса. Также, если проект предусматривает совмещение складов и офисов, то необходимо разделять обычный паркинг для арендаторов и посетителей офисного центра от места разгрузки большегрузных машин и позаботиться, чтобы шум от работы логистического центра не досаждал арендаторам офисов.

Как правило, для контроля над каждым блоком многофункционального комплекса создается своя управляющая команда, плюс ко всему работу всех этих подразделений координирует специальный администратор, отвечающий за комплекс в целом. Такой подход оправдан тем фактом, что у арендаторов площадей торгового центра свои специфические проблемы, а для обслуживания офисного блока требуется совершенно иной уровень персонала и другие подходы.

– Как вы считаете, хватит ли у отечественных специалистов рынка коммерческой недвижимости опыта для реализации столь сложных проектов?

– Откровенно говоря, опыта реализации таких проектов у украинских специалистов еще маловато. Он приходит только с практикой, а многофункциональных комплексов даже в Киеве на сегодняшний день столько, что их можно пересчитать по пальцам одной руки.

– Как же нам приобретать необходимый опыт с наименьшим количеством ошибок?

– Выход, на мой взгляд, один – привлекать иностранных консультантов. На начальном этапе можно пользоваться услугами проектантов, которые готовили проекты многофункциональных комплексов за границей и знают все особенности таких объектов, умеют с помощью планировочных решений разделять потоки людей внутри комплекса. Пригодятся также услуги инжиниринговой компании, которая взялась бы сопроводить проект. Опыт такой компании могли бы перенять наши специалисты. И, кстати, не обязательно для этого привлекать западных консультантов. Можно воспользоваться опытом российских коллег, которые уже имеют немалый опыт реализации проектов по созданию многофункциональных комплексов.

– А насколько сильно это удорожает проект?

– Я думаю, что если за услуги квалифицированных консультантов придется платить 20 тысяч долларов в месяц, то это вполне терпимо, когда речь идет о будущем проекта, стоимостью, скажем, в 60 миллионов долларов.

– Спасибо за интервью.

http://www.bizrealty.com.ua


Комментариев: 0    Просмотров: 419

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus