Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Офисные и торговые центры Киева скупают иностранцы

Офисные и торговые центры Киева скупают иностранцы

Украина на четвертом месте в мире по инвестпривлекательности рынков ритейла, таковы данные исследования международной консалтинговой компании A.T. Kearney.

Причины

Обошли украинскую розницу только рынки Индии, России и Вьетнама. В прошлом году в рейтинге A.T. Kearney отечественный рынок занял третье место. Высокие места Украины в рейтинге стимулируют розничные сети с мировыми именами вкладываться в украинский рынок. Все больше зарубежных ритейлеров заявляют о планах инвестировать в расширение сетей за счет Украины. "В свою очередь растет интерес к вашей стране со стороны иностранных девелоперов, специализирующихся на коммерческой недвижимости", - отмечает региональный директор консалтинговой компании CEE Jones Lang LaSalle Бен Баннатин. "Резкое падение доходности коммерческих объектов в Будапеште, Праге, Варшаве (до 6% в 2005 году) стало неожиданностью для многих бизнесменов, вкладывающих в недвижимость", - объясняет приятную для Украины тенденцию Андреас Риддер, глава международной консалтинговой компании CEE CB Richard Ellis. По мнению эксперта, западные инвесторы теперь "ринутся на Восток скупать недвижимость". Бен Баннатин уверен, что для украинского рынка коммерческой недвижимости 2006 год станет "годом инвестиционных продаж".

Сегодня киевский рынок коммерческой недвижимости находится на пике развития: спрос вдвое превышает предложение, арендные ставки достигли максимальных показателей как в бизнес-, так и в торговых центрах. Ненасыщенность рынка обеспечивает местным девелоперам очень высокие, по меркам иностранцев, доходы. "В Европе доходность инвестиций в коммерческие объекты за счет сдачи площадей в аренду составляет лишь 5% в год, у нас - 12-15%", - утверждает Вячеслав Собуцкий, проект-менеджер консалтинговой компании "Демерс, Олексенко и Партнеры". По его мнению, продажа бизнес-центров класса А свидетельствует о том, что украинские девелоперы достигли максимальной доходности от сдачи площадей в аренду.

Еще одна причина, по которой иностранцы спешат купить украинское, - большое количество строящихся торговых и офисных центров. С вводом в эксплуатацию (2007-2008 гг.) доходность и рыночная стоимость объектов начнет плавно снижаться. Поэтому иностранные девелоперы торопятся с покупкой, а нынешние хозяева торговых и бизнес-центров спешат получить за свою недвижимость максимальную цену и вновь инвестировать в строительство. Ведь строить торговые и офисные центры пока выгоднее, чем покупать новые. Иностранные девелоперы строить "с нуля" не хотят - сказывается непростая система оформления прав на землю. Например, недавно немецкой Metro со скандалом отказали в участке в Запорожье. Были у немцев трудности и с открытием львовского центра. Похожие проблемы возникали и у шведской IKEA с участком под Киевом. Зарубежным компаниям пока не под силу конкурировать с местными игроками, поскольку те, как правило, имеют сильное лобби в разрешительных органах. Поэтому иностранцы предпочитают покупать объекты коммерческой недвижимости, уже заполненные арендаторами (так называемые core-инвестиции).

Кто покупает

Украинские коммерческие объекты покупают в основном иностранные инвестиционные компании. Новый владелец ТЦ "Пирамида" - лондонские инвестиционные компании 1849 PLC и Apollo Real Estate Advisors. Бизнес-центр "Леонардо" приобрела ирландская Quinn Group. Офисный центр "Подол Плаза" перейдет в руки крупного западноевропейского инвестиционного фонда.

Эксперты не исключают, что активность иностранцев в Украине может закончиться скупкой местных девелоперов. Именно по такому сценарию развивался польский девелоперский рынок - иностранные компании сначала скупали объекты, а затем и вовсе поглотили национальных операторов. "Крупные инвестиционные компании путем прямой конкуренции, через приобретение недвижимости, заставили польских девелоперов отказаться от собственного рынка, - рассказывет Вадим Непоседов, гендиректор консалтинговой компании "Украинская торговая гильдия".

В соседней России от нашествия иностранцев пытаются защититься законодательно. К примеру, покупка объектов в центре Москвы - прерогатива местных компаний. Зарубежные девелоперы вынуждены довольствоваться окраинами.

Наши девелоперы такой охранной грамоты не имеют. По слухам, к вхождению в Украину готовятся инвестиционные монстры, в "портфелях" которых сотни проектов по всей Европе. В Украине уже работает литовская HANNER group (девелопер офисных, жилых и торговых комплексов, общая стоимость которых - около 120 млн евро). О планах выйти на украинский рынок заявляли концерн MG Baltic (девелопер проектов недвижимости с годовым оборотом около 215 млн евро и инвестпроектами на сумму 75 млн евро), EIKA и Progresyvios Investicijos (строительство жилых и коммерческих объектов) и другие.

Как формируются цены

Рыночную стоимость объектов коммерческой недвижимости рассчитывают несколькими способами. В основном для расчета ориентировочной стоимости объекта годовой доход, приносимый им, умножается на 8-10. "Если ежегодный доход бизнес-центра составляет $5 млн, значит, его рыночная цена - $50 млн", - объяснил Контрактам политику ценообразования Пол Ниланд, директор инвестиционной компании Primeros Funds Group.

В свою очередь, эксперты Colliers International рассказали, что нередко владельцы качественных офисных зданий предлагают свои объекты на продажу по цене, равной стоимости строительства, плюс определенный процент. В Украине это дополнительных 13-14% для офисов класса А; 15-16% - для В+; 17-19% - для В; 20-25% - для С. При продаже профессионального торгового центра "маржа" девелопера составит более 17%.

Но есть и исключения. Стартовые инвестиции в столичный ТЦ "Пирамида" составили $6,5 млн. По оценкам экспертов, объект был продан за $25 млн. Успешность проекта обеспечил его формат - "рынок под крышей". За счет почти трех сотен арендаторов Пирамида окупилась всего за 1,5-2 года. Притом что средняя окупаемость современных торговых центров - 5-7 лет.

Вырученные от сделки деньги отечественные девелоперы вкладывают в строительство. Осенью прошлого года девелопер ЗАО "Квадрат-Украина" продало три подземных ТЦ "Квадрат" общей площадью 11 тыс. кв. м, работающих в Киеве с 2000 г. Все три торговых центра приносили стабильный доход и окупились за три года. ТЦ были проданы как готовый бизнес, но без права использования новым собственником ТМ "Квадрат". Сумма продажи трех ТЦ вдвое превысила сумму начальных инвестиций в эти центры. Председатель правления ЗАО Александр Овчар объяснил, что вырученные от сделки деньги (плюс кредиты и средства, вырученные от лондонского IPO корпорации "ХХI век", в которую входит Квадрат-Украина) пойдут на развитие новых проектов. В частности, речь идет о строительстве четырех новых ТЦ формата "гипермаркет-галерея" на Левобережье общей площадью 190 тыс. кв. м и стоимостью $200 млн. ТРЦ "Квадрат на Перова" общей площадью 35 тыс. кв. м и стоимостью $30 млн будет введен в эксплуатацию уже в конце 2007 г., остальные - в 2008 и 2009 гг.

Прогнозы

По прогнозам аналитиков, все бизнес-центры, возведенные в столице за последние два-три года, будут перепроданы к началу 2007 года. Более того, наряду со "старожилами" на продажу выставят БЦ-новостройки и даже их проекты. Девелоперам очень выгодно сбывать проекты еще на стадии их реализации, поскольку на таких сделках можно заработать больше, чем от сдачи площадей в аренду.

Правда, Вячеслав Собуцкий считает, что иностранные инвесторы охотнее будут выкупать давно работающие центры: "Девелоперу необходимо убедить инвестора купить объект, гарантировать ему высокую доходность и стопроцентную заполняемость".

Тем не менее, апрельская сделка купли-продажи бизнес-центра "Леонардо", построенного совсем недавно, стала самой дорогой в истории рынка. По оценке экспертов, рыночная цена этого БЦ, построенного в конце 2005 г., составила $80-100 млн (арендные ставки - одни из самых высоких в столице - $58-70 за кв. м в месяц).

Региональный директор DTZ Ник Коттон предполагает, что, кроме Леонардо, в этом году сразу после введения в эксплуатацию будет продан офисный центр "Айсберг" класса А, площадью 21 тыс. кв. м, девелопментом которого занимается компания "НЕСТ". Риелторы, специализирующиеся на коммерческой недвижимости прогнозируют, что в этом году сменит собственника и офисный центр "Доминант". Уже сейчас часть помещений центра выставлена на продажу, но специалисты не исключают его продажи целиком.

К 2007-2008 годам иностранные девелоперы начнут скупать недвижимость в регионах. К этому времени в крупных городах появятся профессиональные объекты, их строительство уже ведется. Начальник отдела торговой недвижимости компании Colliers International Галина Малиборская отмечает, что иностранные девелоперы и международные ритейлеры уже сейчас, помимо Киева, анализируют рынки других городов. По ее словам, польскому девелоперу удобнее и понятнее развивать свой бизнес во Львове, а, например, российскому - в Днепропетровске, Харькове и Одессе.

Алекс Поделл, топ-менеджер 1849 PLC, так объяснил Контрактам региональную стратегию английской компании: "Мы готовы скупать ЦУМы, универсамы, старые гастрономы, "Детские миры", земельные участки, обанкротившиеся предприятия, пустые и неприватизированные здания площадью минимум 5 тыс. кв. м в городах с населением не менее 100 тыс. человек. Наш главный ориентир - объект должен находиться в 1 км от памятника Ленину". То есть, в центре города.

 http://www.liga.net


Комментариев: 0    Просмотров: 352

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus