Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Перспективные регионы

Перспективные регионы

Последние несколько лет наблюдается динамичное развитие отечественного рынка коммерческой недвижимости, в основном благодаря приходу иностранных ритейлеров. По мнению специалистов, рентабельность таких проектов составляет порядка 30%.

Абсолютным лидером по темпам развития этого рынка является столица. Тем не менее, в последнее время инвесторы несколько меняют ориентиры: их все больше интересуют отдельные регионы. По данным компании Real Estate Solutions, в тройку лидеров с потенциально высокой инвестиционной привлекательностью сегодня входят Харьковская, Донецкая и Днепропетровская области. Из всех объектов нежилой недвижимости наиболее активно развивающимся сегментом является рынок торговых помещений. Розничная торговля все еще находится на этапе своего становления. Операторы стремятся занять собственную нишу до момента обострения конкурентной борьбы, ожидаемого через 5-7 лет.

Как рассказала глава отдела торговой недвижимости Colliers International (Украина) Галина Малиборская, интерес к торговой недвижимости в регионах обусловлен ростом платежеспособности населения и, соответственно, развитием национальных и иностранных розничных сетей не только в Киеве, но и других больших городах Украины. Поскольку в столице в прошлом году не было новых проектов, другие украинские города привлекают к себе все больше внимания со стороны ритейлеров. Поэтому компания Colliers International видит огромный потенциал в работе в регионах и уже ведет свою деятельность во всех горо-дах-миллионниках по двум главным и наиболее востребованным направлениям: работа с девелоперами торговой недвижимости по проведению маркетинговых исследований, разработке или оптимизации концепций ТРЦ с последующей сдачей площадей в аренду, а также работа с национальными и международными ритейлера-ми, которые на фоне возрастающего спроса сталкиваются с отсутствием предложения качественных торговых площадей в регионах.

Как отмечают в Colliers International (Украина), сегодня спросом пользуются как отдельно стоящие здания, так и торговые центры. Первые профессиональные ТЦ открылись в Одессе и Днепропетровске. Следует отметить, что качество и уровень арендаторов в региональных ТРЦ не уступает киевским. В 2006 году планируется открытие нескольких профессиональных объектов в Донецке, Харькове, Николаеве и Днепропетровске. Таким образом, регионы впервые опережают Киев по темпам роста объемов строительства. Размер нового предложения на региональных рынках в этом году с учетом 2005-го ожидается на уровне 150-200 тыс. кв. м по сравнению с 70 тыс.кв. м в Киеве.

Региональный рынок торговых центров сейчас занимают местные девелоперы, но национальные и иностранные компании пристально за ним наблюдают. Ожидается, что основным игроком на рынке регионального девелопмента в ближайшее годы будет компания Лекс-Холдинг, планирующая открыть ТРЦ формата Караван в Харькове, Днепропетровске и Запорожье, а в более долгосрочной перспективе - также компания ИКЕА с концепцией ТЦ МЕГА. Региональные рынки изучают еще несколько центральноевропейских девелоперов.

Региональный рынок операторов розничной торговли стремительно развивается, в том числе за счет прихода иностранных ритейлеров. Как отмечает Галина Малиборская, деятельность иностранных торговых операторов в Украине довольно активна. Так, к примеру, немецкая компания Metro Cash & Carry, работающая на украинском рынке с 2003 года, на сегодня уже открыла свои магазины в Харькове, Донецке, Днепропетровске, Львове и Одессе. Занять свою нишу в регионах пытается и российская сеть Перекресток. Немецкий оператор DIY OBI и Практике? также намерены развернуть свою деятельность в столице и других регионах страны.

Следует отметить, что раньше зарубежные операторы в основном стремились работать только в Киеве. Однако сейчас наряду со столицей они активно ищут возможность выйти в регионы, причем намечается тенденция к увеличению торговых площадей из расчета на один магазин не только в Киеве, но и в регионах. Естественно, существует некая приоритетность городов, а именно - вначале идут города-миллионники, затем города с населением около 800 тыс., затем города с населением свыше 400 тыс. и только потом города с населением свыше 100 тыс., но последняя категория пока интересна только сетям супермаркетов продуктов питания и супермаркетам электроники и бытовой техники, - рассказывает Галина Малиборская. Если говорить о миллионниках, то самым высоким спросом со стороны ритейлеров пользуются Одесса и Днепропетровск; Харьков и Донецк в какой-то мере недополучают их внимание, хотя имеют очень хороший потенциал. Далее идут Запорожье, Кривой Рог, Николаев, Львов, Луганск.

Как рассказал исполнительный директор компании Real Estate Solutions Виктор Распутный, наиболее перспективным регионом можно назвать в первую очередь Днепропетровск, что связанно с ценами на недвижимость. Однако, с другой стороны, и конкуренция в этом регионе выше, чем в других - там строится достаточно много и жилья, и коммерческих площадей. Если проанализировать ситуацию, сложившуюся на сегодняшний день, то Харьков и Донецк не на много уступают Днепропетровску. На мой взгляд, сейчас достаточно перспективным становится Крым, несмотря на все дополнительные риски, существующие в этом регионе. Интересны для инвесторов также Одесса и Ялта, поскольку спрос в этих регионах растет стремительно, а предложение отстает. Как следствие - повышение цен. Потихоньку начала развиваться западная часть Украины, правда, очень медленными темпами, - рассказывает Виктор Распутный.

Предложение торговой недвижимости Харькова более чем на 40% представлено современными торговыми площадями (ТЦ, ТРЦ, супермаркеты, гипермаркеты). Спрос на качественные площади, особенно в центре города, остается стабильно высоким. В структуре спроса наибольшая доля на харьковском рынке (27%) приходится на ТЦ и ТРЦ. В то же время на 13% увеличился сегмент дискаунтеров (магазинов самообслуживания с низкими ценами). Уровень доходности супермаркетов и гипермаркетов наивысший - 28%. Срок окупаемости - 3-6 лет.

Стоимость торговых помещений, расположенных в центральных районах Харькова, с начала текущего года выросла в среднем на 47,7%. Объекты, находящиеся вблизи магистралей и транспортных развязок, подорожали на 38%. Диапазон цен на торговую недвижимость в Харькове на сегодня следующий: в центральных районах он составляет $1000-2685/кв. м; на магистральных и транспортных развязках - $412-1801/кв. м; в жилых районах - $344-1000/кв. м. Аренда торговых помещений также подскочила в цене. В центральных районах рост составил 17,2%, в отдаленных от центра районах и на окраинах - 11,6%. Стоимость аренды в настоящее время колеблется от $13 до $30 за квадратный метр в зависимости от месторасположения объекта.

Активно развивается рынок торговой недвижимости и в Донецке. Энергично растет сеть супермаркетов. Тем не менее, помещений для торговли катастрофически не хватает. Спрос в значительной степени опережает предложение. Самые востребованные объекты - помещения площадью 200 кв. м, находящиеся в местах активного скопления людей. Дефицит торговых площадей в регионе является основным двигателем цены в сторону повышения. Если год назад стоимость объектов в центральных районах составляла $1500-2000/кв. м, то сейчас она находится в диапазоне от $2500 до 3000/кв. м. Ближайший центр оценивается в $1000-1500/кв. м. Сдать в аренду помещение в центре можно не менее чем за $40-45/кв. м; в районах, прилегающих к центральным улицам, - за $15-20/кв. м.

В Крыму самым большим спросом пользуются торговые помещения площадью 100-500 кв. м. На таких объектах наиболее динамично растет стоимость квадратного метра. Это обусловлено тем, что в престижных районах с давно сформировавшейся инфраструктурой практически все торговые помещения уже давно перешли в частную собственность.

А строительство новых площадей представляется маловероятным при нулевом рынке земельных участков в данных районах. В связи с этим под торговые площади используется жилой фонд вторичного рынка. Как правило, это квартиры первых этажей в проходных местах с окнами, выходящими на проезжую часть. Хотя в плане использования в коммерческих целях жилой фонд также почти исчерпал свои метры. Чтобы удовлетворить постоянно растущий спрос на торговые площади, сейчас наблюдается вывод в нежилой фонд так называемой второй линии многоквартирных жилых домов в местах коммерческой популярности.

Как рассказал исполнительный директор Real Estate Solutions Виктор Распутный, на данный момент в круг профессиональных интересов компании входят такие города, как Днепропетровск, Винница, Николаев, Харьков, Севастополь. Суммарно по всем объектам компанией было возведено около 15 тыс. кв. м торговых площадей и 205 тыс. кв. м жилья. К трудностям работы в регионах в компании отнесли скептическое отношение ко всему новому. Как один из примеров можно упомянуть посещаемость и совершение покупок в торговых центрах. Жители регионов в большинстве своем привыкли все покупки делать на рынке. Поэтому переманивание их в ТЦ - довольно сложный и долгий процесс, требующий профессионального, грамотного подхода и денежных затрат, - говорит Виктор Распутный.

http://www.investgazeta.net/


Комментариев: 0    Просмотров: 476

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus