Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Планировочное искусство в торговле

Планировочное искусство в торговле

Грамотная организация внутреннего пространства ТЦ может сыграть ключевую роль в обеспечении его успеха

УЧАСТНИКИ:


Игорь БОГДАНОВ (И. Б.) зам. генерального директора строительно-инвестиционной компании «Дафи», главный архитектор сети фирменных центров покупок и отдыха «Дафи» (г. Днепропетровск)

Нина ГРИГОРЕНКО (Н. Г.) директор по маркетингу и рекламе ООО «Инвестиционно-инжиниринговая группа Логос-инвест» (г. Днепропетровск)

Сергей КАРАМНОВ (С. К.) президент компании Real Estate Solutions

Валерий КИРИЛКО (В. К.) директор компании Castle Development

Наталья РОЖКОВА (Н. Р.) директор по маркетингу ЗАО «Квадрат-Украина»

Елена ШАРОВА (Е. Ш.) ведущий аналитик компании «Слав-инвест»

В этот раз участники уже ставшего постоянным «круглого стола» редакции «КН» собрались, чтобы обсудить такую специфическую тему, как правильная планировка объектов торговой недвижимости. Не секрет, что удобство и рационализм внутренней архитектуры ТЦ – один из важнейших факторов успеха проекта, который приносит прибыль и владельцам торгового комплекса, и ритейлерам, арендующим у них помещения.

С ЧЕГО НАЧИНАЕТСЯ СТРОЙКА?

– Уважаемые участники «круглого стола», для начала хотелось бы узнать у вас, как у практиков украинского рынка торговой недвижимости, какие подготовительные этапы должны предшествовать созданию архитектурно-планировочного решения ТЦ?

Н. Г.: – Говоря об архитектурно-планировочном решении, специалисты подразумевают один из элементов набора концептуальных планов, который, как правило, состоит из трех ключевых элементов: торгово-технологической, архитектурной и бизнес-концепции.

Бизнес-концепция – самый главный, можно сказать, стратегически важный элемент всего набора. С базовых положений этого документа начинается разработка комплекса стратегических решений. Окончательный вариант бизнес-концепции (экономическое обоснование проекта) разрабатывается уже после создания торгово-технологической и архитектурной концепций.

Торгово-технологическая концепция содержит следующую информацию:

• формат и этажность предприятия торговли

• объем площадей для размещения операторов торговли, услуг, общественного питания, их структура

• примерное количество операторов и их структура (по типам)

• количество, типы «якорных» арендаторов, желательные бренды «якорных» арендаторов

• эскизы планировок, поэтажные вертикальные связи

• рекомендации по зонированию помещений по типам операторов.

Архитектурная концепция разрабатывается на базе торгово-технологической концепции и включает в себя следующие решения:

• планировка участка (схема так называемого «пятна застройки», парковочная и рекреационная зоны, зона озеленения, схемы маршрутов движения индивидуального и служебного транспорта, пешеходов)

• совмещение планировки участка и внутренней планировки ТРЦ (горизонтальная и вертикальная организация интегрированного пространства в виде схем)

• чертежи этажей, включающие вспомогательные, технические и технологические помещения, вертикальные связи между этажами

• вертикальные и горизонтальные разрезы здания

• будущее здание ТРЦ, вписанное в реальную архитектурную среду

• площади этажей (общая и арендная с разбиением по типам арендаторов)

• площади технических помещений

• примерная сметная стоимость проектирования и строительства

• потребление ресурсов (электроэнергии, горячей и холодной воды, природного газа).

С. К.: – Одним из важных этапов создания торгово-технологической концепции ТЦ является архитектурное планирование здания и разбивка полезного внутреннего пространства на площади для сдачи в аренду.

При создании проекта ТЦ архитектор должен тесно взаимодействовать со специалистами по торговой недвижимости, предоставившими результаты маркетингового исследования, и принимать к сведению пожелания девелопера и владельца проекта.

Прежде чем получить архитектурно-планировочные решения, необходимо пройти следующие этапы:

• оценка ресурсного потенциала земельного участка

• определение экономически эффективного формата торговых предприятий (торговый центр, гипермаркет, супермаркет, развлекательный центр, другое)

• создание концепции торговых предприятий (а именно, определение ассортимента предприятий; разработка рекомендаций по ценовой стратегии предприятий; определение необходимой площади предприятий)

• создание архитектурно-планировочного решения, касающегося зонирования предприятий.

Вообще, работа над архитектурно-планировочными решениями ТЦ/ТРЦ начинается еще на этапе разработки концепции проекта. Более того, первые варианты планировок объекта могут появиться еще до начала создания концепции для определения его физических и инвестиционно-финансовых параметров.

Е. Ш.: – Отрадно, что в бюджетах проектов по созданию новых или реконструкции существующих ТЦ инвесторы стали предусматривать расходы на создание маркетинговых концепций объектов. Этот факт свидетельствует также о том, что отечественные инвесторы стали осознавать необходимость и значение маркетингового исследования для успешности проектов торговых центров в долгосрочной перспективе. Именно маркетолог максимально объективно предоставляет инвестору информацию для принятия обоснованного решения о строительстве объекта. Уже на этом этапе представляется возможным снизить риски инвестора по конкурентоспособности объекта в целом, определить правильное его месторасположение, создать предпосылки для его экономической эффективности, привлечения приемлемого покупателя. На этапе маркетинговых исследований важным фактором является совместная работа маркетолога и архитектора с целью определения наиболее подходящих архитектурных решений объекта с точки зрения как его эстетики, так и минимизации рисков, связанных с согласовательно-разрешительным процессом. Такое взаимодействие существенно сокращает время реализации проекта для инвестора.

Н. Р.: – Перед созданием архитектурно-планировочного решения ТЦ следует провести маркетинговые исследования, в результате которых необходимо получить следующие данные: целевая аудитория посетителей, их покупательская способность, товарные предпочтения и объемы этих предпочтений, какой тип и позиционирование (тема) будущего ТЦ станут оптимальными. Это один из ключевых этапов, т. к. на этой стадии определяются размер будущего ТЦ, количество, качество и размер «якорей», размеры площадей под товарные группы, которые планируются в ТЦ. Эти данные рассчитываются исходя из ресурсных возможностей участка, с одной стороны, и размера платежеспособного спроса, с другой. На данном этапе рекомендуется также проводить блиц-опрос ритейл-операторов.

И. Б.: – Безусловно, проведение маркетинговых исследований и разработка концепции – важные этапы, предшествующие разработке объемно-планировочного решения объекта. Ведь эта работа должна базироваться на тщательно проработанном аналитическом материале и принятой на его основе технологической схеме. В том числе, следует детально изучить градостроительную документацию, относящуюся к зоне размещения ТЦ, и учесть соответствующие требования и перспективу развития, заложенную генеральным планом города.

В. К.: – Изначально разработчику проекта необходимо определить тип «якорности» ТЦ, или, иными словами, сколько «якорей» будет в будущем ТЦ. В поисках ответа на этот вопрос определяющим факторот является размер торгового центра – чем он меньше, тем меньше «якорей» можно поставить, и, соответственно, чем больше, тем больше вариаций с «якорями» допускается.

ДЕВЕЛОПЕРЫ ЗОНИРОВАЛИ, ЗОНИРОВАЛИ…

– Какие планировочные схемы организации внутреннего пространства ТЦ (по расположению «якорных» операторов, зонированию площадей на торговые и развлекательные сектора и пр.) в настоящий момент получили наибольшее распространение на отечественном рынке торговой недвижимости? Могли бы вы, опираясь на собственный практический опыт, проанализировать плюсы и минусы этих схем, основываясь на модели совершения покупок?

С. К.: – На практике вертикальная организация торгового пространства представляется высокорискованной. Конечно же, еще существуют объекты советских времен – ЦУМ, «Детский мир», где покупателю необходимо пройти все четыре-пять этажей. Главное дело в арендаторах, их требованиях к форматам, которые, в свою очередь, определяются особенностями поведения покупателей. В Украине торговые операторы, как правило, без энтузиазма относятся к этажам выше второго. Также заметим, что развлечения – типичный третий этаж.

Что касается ширины проходов – торговых галерей, здесь лучше всего зарекомендовала себя концепция одной главной «улицы». По ней легко перемещаются покупатели, которым, прежде всего, импонируют простота и возможность легко найти выход.

Правильная организация входов/выходов – это первый шаг к разумной циркуляции в здании и немаловажный фактор создания привлекательности объекта для арендаторов и сохранения таковой в ходе функционирования ТЦ.

В. К.: – Прежде чем размещать «якоря» и торговые галереи, разработчику необходимо определиться, какое функциональное зонирование необходимо применить в центре. Существует несколько типов функционального зонирования торговых комплексов:

• товарно-тематическое зонирование

• смешанное зонирование

• взаимозаменяемое зонирование.

У каждого из этих типов существуют достоинства и недостатки, и только разработчик может выделить приоритетность применения того или иного принципа. Сделаем краткую характеристику каждого из этих типов.

Товарно-тематическое зонирование – зонирование, при котором торговый зал разбивается на четко выраженные товарно-тематические блоки. Например, в перечень стандартных товарно-тематических блоков входят одежда, обувь, товары для дома, мебель, бытовая техника и электроника, подарочно-аксессуарный блок и так далее.

Достоинства этого принципа:

• упрощенная система навигации посетителей центра

• удобство в работе при размещении операторов центра

• возможность эффективной и экономной организации складских и офисных помещений

• непринудительная циркуляция посетителей центра

• принцип «магнитности» может применяться как при помощи конкретного оператора, так и без него.

Недостатки:

• наличие в центре «мертвых» зон, до которых посетители могут не доходить

• невозможность в создании «нужного» маршрута движения посетителей

• пониженное влияние отдельных «якорных» групп на движение посетителей

• неудобство посетителей при совершении комплексного шопинга (верхнюю одежду покупают в одном месте, за обувью приходится возвращаться назад, за сорочкой и аксессуарами необходимо идти в третье место)

Примером может служить ТРК «Метроград», где центр разбит на четкие товарно-тематические блоки: квартал подарков, квартал обуви, квартал мебели и так далее.

Смешанное зонирование – зонирование, при котором торговые площади разбиваются только на тематические зоны. Например, товары для женщин – обувь, одежда, аксессуары, золото, подарки; товары для мужчин – обувь, одежда, аксессуары, подарки; товары для детей – обувь, игрушки, одежда, детская мебель; товары для дома – бытовая техника, мебель, хозяйственные товары и бытовая химия и так далее.

Достоинства этого принципа:

• упрощенная система навигации посетителей центра

• непринудительная циркуляция посетителей центра

• удобство при совершении комплексного шопинга (все, начиная от плаща и заканчивая ботинками с носками, можно купить в отделах, находящихся рядом)

• принцип «магнитности» может применяться как при помощи конкретного оператора, так и без него

• возможность создания «нужного» маршрута для посетителей (например, разместив товары для детей в дальнем конце центра)

Недостатки:

• неудобство при работе с конкретными арендаторами

• неудобство при организации складских и офисных помещений

• наличие в центре «мертвых зон», до которых посетители могут не доходить

По такому принципу ранее были спланированы универмаг «Украина», ЦУМ. Центры были разбиты на тематические этажи – женский этаж, мужской этаж, детский этаж и так далее.

Взаимозаменяемое зонирование – зонирование, где отсутствует четкая разбивка на какие-либо товарные или тематические блоки, в процессе эксплуатации которых допускается смена любого оператора вне зависимости от профиля (например, вместо магазина женской обуви открывается магазин мужской одежды).

Достоинства этого принципа:

• упрощенная работа с операторами центра

• гибкость размещения товаров и услуг

• гибкость при организации складских и офисных помещений

• увеличено влияние принципа «магнитности» отдельных «якорей»

• применим любой из принципов организации торговых центров

• работает правило рынка (базара) – чтобы найти нужную вещь, необходимо пройти весь рынок (центр).

Недостатки:

• усложненная система навигации

• тяжелый механизм контроля ассортимента и направления работы операторов центра

• неудобство при организации складских и офисных помещений

• увеличенный процент «мертвых зон».

Примером могут служить торговые центры «Глобус» и «Мандарин-плаза».

Н. Р.: – В основе планирования лежат, как правило, два основных принципа: нивелировать «мертвые» зоны (которые возникают из-за конфигурации «пятна» застройки), направить поток сообразно потребительскому поведению в зависимости от возраста, пола и уровня доходов посетителя. К примеру, на уровнях выше первого размещаются зоны для молодежи, активного отдыха, крупные магазины целевых покупок. На первом уровне размещаются операторы с более дорогим товаром для покупателей в возрасте от 35 лет, которые более требовательны к условиям, количеству времени, затрачиваемого на покупку. Но при этом важно, чтобы входная группа не отпугивала покупателя дорогим ассортиментом и роскошными витринами, если, конечно же, ТЦ рассчитан на покупателей с уровнем дохода не выше среднего.

К примеру, в ТЦ «Квадрат на Перова», который вводится в эксплуатацию в 2007 г., будет два торговых уровня. Основная тема первого этажа – товары и услуги для мужчин и женщин от 35 лет, продукты питания. Основная тема второго этажа: все для молодежи, активный отдых, в том числе для детей и родителей. Таким образом, мы получили гармоничную карту шопинга нашего среднестатистического посетителя: домохозяйки и мужчины совершают покупки на первом этаже, в том числе тут приобретаются продукты питания. На втором этаже они отдыхают и развлекаются вместе с детьми. Для этого там предусмотрен кинотеатр, детский развлекательный центр, фуд-корт и боулинг. Более молодая аудитория сможет получить широкий ассортимент товаров и услуг на втором этаже, здесь же они отдыхают и развлекаются в кинотеатре, боулинге, на фуд-корте.

ЧТО ЛУЧШЕ: «СВЕЧА» ИЛИ «КОРОБ»?

– Какой тип здания – многоуровневый (примеры – «Глобус», «Арена» и др.) или одноуровневый (пример – «Караван») имеет, на ваш взгляд, больше преимуществ как объект торговой недвижимости?

Н. Г.: – По признанию архитекторов, наиболее удобным для покупателя типом торговых центров можно назвать только молл – одноэтажное строение с прямыми (и потому удобными и понятными посетителю) проходами. По обыкновению, этажность новых объектов в исторической части города среди жилой застройки определяется главным архитектором города, количество этажей будущего ТЦ, как правило, не превышает высоту соседних зданий. Впрочем, торговый центр и не должен вытягиваться в высоту – оптимальной этажностью для торгового предприятия этого типа являются 2–3 уровня.

Не лишним будет обратить внимание на то, что в городах-миллионниках действуют многочисленные условия, ограничения и требования к архитектуре. Из-за сложности последующих согласований часто появляются комплексы, похожие на обычные дома, павильоны, общественные здания. Необычный фасад, к примеру, уникальный в своем роде ТРЦ «Торговый город Вавилон» в Днепропетровске, крайне тяжело проходил согласования в городских инстанциях. Поэтому при сравнении типов зданий и их популярности, в первую очередь, необходимо обратить внимание на внешнее решение объекта, ведь это прежде заинтересовывает покупателя.

С. К.: – Единой формулы нет, тут многое определяется месторасположением участка, конфигурацией, направлениями и интенсивностью движения пешеходных и транспортных потоков.

Н. Р.: – Для каждого торгового центра справедливо правило: чем меньше уровней, тем лучше. На высокие этажи сложно «заманить» посетителя, поэтому приходится устанавливать низкие арендные ставки на таких этажах. Хотя бывают ситуации, когда есть спрос (как со стороны арендаторов, так и посетителей), а участок не позволяет разместить ТЦ большого размера. В этом случае девелопер вынужден принимать решение о повышении количества уровней. Пример из практики нашей компании: ТЦ «Квадрат на Лукьяновке» состоит из четырех торговых этажей. Он расположен в эпицентре транспортной развязки, и ежедневный поток в этом месте составляет около 40 тысяч человек. Поэтому этажность не имеет негативного влияния – вакантность площадей – 0%, ротация арендаторов практически отсутствует.

И. Б.: – На мой взгляд, вопрос оптимальной этажности торгового центра во многом зависит от его местоположения (в том числе в системе застройки) и размеров земельного участка. Так пригородные ТЦ или объекты, расположенные в зонах с низкой плотностью застройки, целесообразно проектировать преимущественно одно-двухуровневыми, предусматривая наземные парковки, что создает больший комфорт для посетителей. По мере приближения к центрам городов и, соответственно, повышения плотности застройки растет оптимальная этажность торговых центров. Становятся экономически и организационно оправданными более сложные технические решения, в том числе организация подземных или крышных парковок автомобилей посетителей, развитой системы внутренних вертикальных коммуникаций – лифтов, эскалаторов и травелаторов. По мере становления рынка эффективность использования земельных участков будет становиться все более важным фактором, влияющим на этажность ТЦ.

МЕЖДУ РЕНТАБЕЛЬНОСТЬЮ И УДОБСТВОМ

– Каким должно быть соотношение торговой и неторговой части ТЦ? Что нужно учитывать архитектурному бюро при планировании технических, складских и логистических зон, а также входной группы в ТЦ и парковок для транспорта посетителей?

И. Б.: – Соотношение торговой и неторговой частей ТЦ во многом зависит от принятой концепции, что, в свою очередь, зависит от его формата, местоположения, позиционирования на рынке и целевой аудитории посетителей. Что же касается конкретных рекомендаций по тем или иным проектным решениям, то это, мне кажется, не соответствует формату данного обсуждения. Одно можно сказать определенно – при проектировании необходимо принимать наиболее современные и соответствующие конкретной ситуации решения, которые не позволят объекту преждевременно морально устареть.

Н. Р.: – Для девелопера чем меньше такое соотношение, тем лучше – выше доходность проекта. Однако есть ряд требований, увеличивающих жизненный цикл ТЦ и сокращающий торговую площадь. Это: ширина проходов (не меньше девяти метров), атриумы, зоны отдыха и др. Как правило, все зарубежные архитектурные бюро хорошо владеют подобными нормами. Они также знают правила организации логистических зон. А при расчете количества парковочных мест учитывается размер ТЦ и его расположение (если это региональный ТЦ на окружной дороге, норматив значительно вырастает), требования к размерам паркинга со стороны основных «якорей» (особенно продовольственных). Важно знать портрет посетителя и его обеспеченность автомобилями. Средний показатель – от 4 до 12 машино-мест на 100 м2 торговой площади.

С. К.: – Соотношение торговой и неторговой частей ТЦ в идеале составляет 70:30. Одна из задач архитектурного бюро – оптимальное внутреннее планирование здания, чтобы посетители торгового центра чувствовали себя уютно. Это относится и к естественному освещению, и к возможности без труда посетить любой магазин вне зависимости от расположения и количества этажей. Комплекс должен быть спланирован таким образом, чтобы навигация внутри него была оптимальной.

– Как определить оптимальную ширину проходов в залах и галереях ТЦ, которые, с одной стороны, позволяли бы посетителям удобно маневрировать, а с другой – не приводили бы к излишней «расточительности» площадей?

С. К.: – Ширина пустого пространства между галереями не должна превышать 5 метров. Достаточная, но не чрезмерная ширина – этот принцип применяется и в отношении проходов ТЦ. Их оптимальная ширина – 3–4 метра. Хотя принятых правил или норм, определяющих конкретные величины, здесь нет, архитектор должен учитывать сбалансированность параметров различных зон ТЦ – проходы должны быть достаточно широкими, чтобы быть удобными, но не должны создавать впечатление огромных проспектов и, соответственно, ощущение пустоты.

И. Б.: – Наверное, здесь тоже нет единого для всех случаев рецепта. Ширина проходов и галерей во многом зависит от формата центра, принятого планировочного решения, организации движения посетителей и применяемой системы размещения торгового оборудования в галереях. Однако, судя по практике строительства ТЦ, наиболее оправданной можно считать ширину 9–12 метров.

КАК ОЖИВИТЬ «МЕРТВУЮ» ЗОНУ?

– С помощью каких планировочных решений можно грамотно организовать «логистические процессы» внутри ТЦ, так чтобы доставка новых партий товаров в торговые точки происходила незаметно или практически незаметно для посетителей?

И. Б.: – Для организации эффективной системы доставки товаров в помещения ТЦ, конечно, необходима детальная проработка этих вопросов при составлении первоначальной технологической схемы объекта. И если при размещении объектов на больших участках в составе территорий с низкой плотностью застройки можно весьма успешно использовать «классические» схемы загрузки, то при размещении торгового центра на участках небольшой площади, в системе плотной городской застройки – каждый случай может оказаться уникальным. Зачастую имеющиеся ограничения – по условиям подъезда грузового транспорта, возможности расположения загрузочных помещений и системы внутренних коммуникаций, входят в существенное противоречие друг с другом. В этих случаях каждое решение является результатом компромисса. Но принципы остаются общими – максимальное разделение грузовых потоков и посетителей, например, путем обустройства специальных грузовых коридоров, размещения достаточного количества грузовых подъемников и лифтов, создания эффективной системы удаления мусора. Конечно, это требует определенных затрат на стадии строительства. В качестве не очень удачной альтернативы может быть только разделение этих процессов во времени.

– Расскажите, пожалуйста, о ваших методах борьбы с «мертвыми» зонами в ТЦ. Какие меры на этапе архитектурного планирования ТЦ позволяют избегать их появления? Каким образом можно эти зоны «оживить», если на этапе планирования все же были допущены ошибки?

С. К.: – Главное для магазина в составе торгового центра – не находиться в «мертвой» зоне, где поток посетителей рядом недостаточен для обеспечения минимально необходимого количества покупателей. Наличие «мертвых» зон связано, прежде всего, с неудачным архитектурным решением объекта или с неверным планированием площадей под аренду. Неудачная планировка может резко сократить поток потенциальных покупателей арендатора. Чем больше поток посетителей вдоль витрины магазина в ТЦ, тем выше вероятность совершения покупки именно в этом месте. Помимо арендуемой площади, это единственный фактор, определяющий размер арендной платы. Наиболее проходимые места – по пути к «якорям», у выхода, эскалаторов или травелаторов – имеют наибольшую ценность. Скажем, если в ТЦ предусмотрена подземная парковка, то это сказывается на стоимости аренды в местах выхода покупателей-автомобилистов на торговые уровни.

Если центр состоит из трех торговых уровней, то на верхние уровни необходимо привлечь максимальное количество потенциальных покупателей. В роли такого «магнита» выступают крупнейшие арендаторы, например кинотеатры. Посетители кинотеатров являются гарантированными покупателями. Получив удовлетворение от совершения «покупки», т. е. просмотра фильма, часть потребителей склонна на дополнительные расходы, что также необходимо учитывать остальным арендаторам.

Н. Р.: – При работе над планировочными решениями проекта ТРЦ «Квадрат на Перова» в «мертвых» зонах мы размещали «якоря». В частности, на первом этаже, где возникли две «мертвые» зоны, у нас будет продовольственный супермаркет на 3,5 тыс. м2 и два больших магазина по 500 м2 – одежды и обуви. На втором этаже в таких зонах мы расположили кинотеатр, боулинг, детский игровой центр, спортивный супермаркет и фуд-корт.

Проблему «мертвых» зон очень сложно решить, когда ТЦ уже построен. Перепланирование не всегда может дать нужный результат, т. к. крупные операторы (именно они, как правило, заполняют такие места) имеют целый ряд специфических технологических требований, которые можно учесть только при проектировании и строительстве здания. Но если зона образовалась (пустующая площадь или высокая ротация), то я бы рекомендовала организовать место для проведения целевых промо-мероприятий, без которых ТЦ на сегодняшний день практически невозможно выжить. Кроме того, такую площадь можно сдавать в аренду другим компаниям под те же цели. Хотя доход будет, конечно же, ниже среднего по ТЦ.

И. Б.: – Для исключения «мертвых» зон очень важно еще на этапе принятия основных концептуальных решений принять правильную схему движения посетителей внутри ТЦ. При этом основным фактором является, конечно, размещение основных «якорных» арендаторов. Но весьма важна также ясность и «предсказуемость» планировки, наличие хороших визуальных связей, поддерживающих интерес к цели движения, исключение необоснованных тупиковых галерей. «Оживить» малопосещаемые зоны ТЦ на этапе эксплуатации гораздо сложнее. Это можно делать путем добавления или переноса «мини-якоря», создания эффективной системы навигации или использования приемов организации интерьера, «направляющих» посетителя в требуемом направлении.

КРИТЕРИИ ХОРОШЕЙ РАБОТЫ АРХИТЕКТОРА

– По каким критериям можно оценить: удачно или неудачно спланирован ТЦ? Каким архитектурным мастерским безопасно доверять столь важную работу?

Н. Р.: – В этом деле понадобится три вещи: опыт, опыт и еще раз опыт. Зарубежные мастерские имеют больше практики. Поэтому «Квадрат на Перова» наша компания разрабатывала совместно с Chapman Taylor (UK). Но при этом опыт девелоперской компании может сыграть ключевую роль: нужно не только правильно выбрать архитектурное бюро, но и критически принять его работу. Ведь не им же в дальнейшем придется эксплуатировать этот ТЦ.

И. Б.: – Я бы предложил такие критерии оценки качества проектов:

• эффективность работы ТЦ и его удобство для посетителей

• наличие у объекта привлекательного образа – внешнего вида, интерьера, системы визуальных коммуникаций и т. д.

В общем, все по Витрувию – «Удобство, польза и красота». Конечно проектирование большого торгового или торгово-развлекательного центра – весьма сложная работа. Однако я полагаю, что большинство крупных архитектурных мастерских сегодня могут выполнить ее на хорошем уровне в приемлемые сроки. Просто для успешной реализации с самых первых шагов необходима слаженная работа команды специалистов, в том числе и архитекторов, позволяющая четко сформулировать задание на проектирование, которое сводило бы к минимуму возможность каких-либо недоразумений между инвестором и проектировщиком в будущем. В основном, проблемы возникают при попытках изменения готового или почти законченного проекта, особенно если это происходит на этапе строительства.

Е. Ш.: – Для торгового центра главным критерием успешности служит его посещаемость покупателями. Этот фактор, в свою очередь, напрямую зависит от месторасположения объекта, набора предлагаемых услуг, наличия удобного паркинга, правильного управления объектом недвижимости. Большое значение имеет также профессиональная работа по привлечению целевой аудитории уже в период эксплуатации торгового центра.

– Какие факторы определяют размер арендной ставки? На основе каких расчетов (прогноз количества посетителей каждой точки, прибыль арендатора согласно формуле П=TR-TC и др.) создается предложение и тарифная сетка для потенциальных клиентов?

Н. Р.: – Самое главное – определиться с принципом ценообразования: либо фиксированный размер ставки, в который включены все расходы девелопера, либо базовая ставка плюс эксплуатационные расходы, либо процент от товарооборота (что, как правило, применяется для «якорных» арендаторов и не в Украине). Размер арендной ставки определяется исходя из следующих основных факторов: прогнозируемый уровень посещаемости ТЦ (зависит от места, концепции и управляющей компании), прогнозный размер покупок по товарным позициям (результаты исследований), конъюнктура рынка, роль арендатора в ТЦ и его расположение там.

С. К.: – Учитывая принципы расположения арендаторов в торговом центре, создается тарифная сетка для потенциальных арендаторов. Как правило, для каждого торгового уровня прилагается полная разбивка полезной площади под аренду. Обычно используется система 3-уровнего ранжирования показателей: оптимистический, пессимистический прогноз ставки аренды и средний уровень.

Целью любого коммерческого предприятия является максимизация прибыли. Прибыль арендатора торгового центра – это разница между его доходами и расходами.

Единственный источник дохода оператора – продажа товара или предоставление услуги. Расходы оператора ТЦ включают в себя, в частности, арендную плату, эксплуатационные и коммунальные платежи.

Таким образом:

П = (торговая площадь х средний объем продаж с 1 м2) – (арендуемая площадь х (арендная ставка + эксплуатационные и коммунальные платежи)),

либо

П = (среднее количество покупателей х средний чек) — (арендуемая площадь х (арендная ставка + эксплуатационные и коммунальные платежи)).

– Спасибо, дорогие участники «круглого стола», за ваши интересные ответы.

 http://www.bizrealty.com.ua

Грамотная организация внутреннего пространства ТЦ может сыграть ключевую роль в обеспечении его успеха

УЧАСТНИКИ:


Игорь БОГДАНОВ (И. Б.) зам. генерального директора строительно-инвестиционной компании «Дафи», главный архитектор сети фирменных центров покупок и отдыха «Дафи» (г. Днепропетровск)

Нина ГРИГОРЕНКО (Н. Г.) директор по маркетингу и рекламе ООО «Инвестиционно-инжиниринговая группа Логос-инвест» (г. Днепропетровск)

Сергей КАРАМНОВ (С. К.) президент компании Real Estate Solutions

Валерий КИРИЛКО (В. К.) директор компании Castle Development

Наталья РОЖКОВА (Н. Р.) директор по маркетингу ЗАО «Квадрат-Украина»

Елена ШАРОВА (Е. Ш.) ведущий аналитик компании «Слав-инвест»

В этот раз участники уже ставшего постоянным «круглого стола» редакции «КН» собрались, чтобы обсудить такую специфическую тему, как правильная планировка объектов торговой недвижимости. Не секрет, что удобство и рационализм внутренней архитектуры ТЦ – один из важнейших факторов успеха проекта, который приносит прибыль и владельцам торгового комплекса, и ритейлерам, арендующим у них помещения.

С ЧЕГО НАЧИНАЕТСЯ СТРОЙКА?

– Уважаемые участники «круглого стола», для начала хотелось бы узнать у вас, как у практиков украинского рынка торговой недвижимости, какие подготовительные этапы должны предшествовать созданию архитектурно-планировочного решения ТЦ?

Н. Г.: – Говоря об архитектурно-планировочном решении, специалисты подразумевают один из элементов набора концептуальных планов, который, как правило, состоит из трех ключевых элементов: торгово-технологической, архитектурной и бизнес-концепции.

Бизнес-концепция – самый главный, можно сказать, стратегически важный элемент всего набора. С базовых положений этого документа начинается разработка комплекса стратегических решений. Окончательный вариант бизнес-концепции (экономическое обоснование проекта) разрабатывается уже после создания торгово-технологической и архитектурной концепций.

Торгово-технологическая концепция содержит следующую информацию:

• формат и этажность предприятия торговли

• объем площадей для размещения операторов торговли, услуг, общественного питания, их структура

• примерное количество операторов и их структура (по типам)

• количество, типы «якорных» арендаторов, желательные бренды «якорных» арендаторов

• эскизы планировок, поэтажные вертикальные связи

• рекомендации по зонированию помещений по типам операторов.

Архитектурная концепция разрабатывается на базе торгово-технологической концепции и включает в себя следующие решения:

• планировка участка (схема так называемого «пятна застройки», парковочная и рекреационная зоны, зона озеленения, схемы маршрутов движения индивидуального и служебного транспорта, пешеходов)

• совмещение планировки участка и внутренней планировки ТРЦ (горизонтальная и вертикальная организация интегрированного пространства в виде схем)

• чертежи этажей, включающие вспомогательные, технические и технологические помещения, вертикальные связи между этажами

• вертикальные и горизонтальные разрезы здания

• будущее здание ТРЦ, вписанное в реальную архитектурную среду

• площади этажей (общая и арендная с разбиением по типам арендаторов)

• площади технических помещений

• примерная сметная стоимость проектирования и строительства

• потребление ресурсов (электроэнергии, горячей и холодной воды, природного газа).

С. К.: – Одним из важных этапов создания торгово-технологической концепции ТЦ является архитектурное планирование здания и разбивка полезного внутреннего пространства на площади для сдачи в аренду.

При создании проекта ТЦ архитектор должен тесно взаимодействовать со специалистами по торговой недвижимости, предоставившими результаты маркетингового исследования, и принимать к сведению пожелания девелопера и владельца проекта.

Прежде чем получить архитектурно-планировочные решения, необходимо пройти следующие этапы:

• оценка ресурсного потенциала земельного участка

• определение экономически эффективного формата торговых предприятий (торговый центр, гипермаркет, супермаркет, развлекательный центр, другое)

• создание концепции торговых предприятий (а именно, определение ассортимента предприятий; разработка рекомендаций по ценовой стратегии предприятий; определение необходимой площади предприятий)

• создание архитектурно-планировочного решения, касающегося зонирования предприятий.

Вообще, работа над архитектурно-планировочными решениями ТЦ/ТРЦ начинается еще на этапе разработки концепции проекта. Более того, первые варианты планировок объекта могут появиться еще до начала создания концепции для определения его физических и инвестиционно-финансовых параметров.

Е. Ш.: – Отрадно, что в бюджетах проектов по созданию новых или реконструкции существующих ТЦ инвесторы стали предусматривать расходы на создание маркетинговых концепций объектов. Этот факт свидетельствует также о том, что отечественные инвесторы стали осознавать необходимость и значение маркетингового исследования для успешности проектов торговых центров в долгосрочной перспективе. Именно маркетолог максимально объективно предоставляет инвестору информацию для принятия обоснованного решения о ст


Комментариев: 0    Просмотров: 1041

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus