Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Проектирование ТЦ: удобство, польза и красота

Проектирование ТЦ: удобство, польза и красота

Развитие розничной торговли в Днепропетровске сопровождается активным строительством торговых центров различного формата. Однако не все объекты пользуются высоким спросом у арендаторов и покупателей. И дело не только в непродуманной концепции или неудачном местоположении ТЦ – многие из них «грешат» серьезными ошибками при проектировании.

Это приводит к проблемам при сдаче площадей в аренду, снижению покупательского интереса, и в итоге ТЦ работает «в минус». Каким же требованиям должен отвечать профессиональный проект, чтобы будущий ТЦ оказался доходным для владельца и комфортным для потребителя? Об этом наш разговор с Игорем БОГДАНОВЫМ, заместителем генерального директора по архитектуре строительно-инвестиционной компании «Дафи», главным архитектором сети фирменных центров покупок и отдыха «Дафи».

- Игорь Валентинович, какие этапы должны предшествовать архитектурно-планировочному решению при организации ТЦ?

- Безусловно, проведение маркетинговых исследований и разработка концепции. Разработка объемно-планировочного решения должна базироваться на тщательно проработанном аналитическом материале и принятой на его основе технологической схеме. В том числе следует детально изучить градостроительную документацию, относящуюся к территории, где планируется размещение ТЦ, и учесть соответствующие требования и перспективу развития, заложенные генеральным планом города.

- Какой тип здания - многоуровневый или одноуровневый - имеет, на ваш взгляд, больше преимуществ как объект торговой недвижимости?

- На мой взгляд, вопрос оптимальной этажности торгового центра во многом зависит от его местоположения, в том числе в системе застройки, и от размеров земельного участка. Так, пригородные ТЦ или объекты, расположенные в зонах с низкой плотностью застройки, целесообразно проектировать преимущественно одно-двух-уровневыми, предусматривая наземные парковки, что создает больший комфорт для посетителей. По мере приближения к центрам городов и, соответственно, повышения плотности застройки растет оптимальная этажность ТЦ. Становятся экономически и организационно оправданными более сложные технические решения, в том числе организация подземных или крышных парковок автомобилей посетителей, развитой системы внутренних вертикальных коммуникаций – лифтов, эскалаторов и травелаторов. По мере становления рынка эффективность использования земельных участков будет становиться все более важным фактором, влияющим на этажность ТЦ.

- Каким должно быть соотношение торговой и неторговой частей ТЦ?

- Во многом это зависит от принятой концепции ТЦ, что в свою очередь зависит от его формата, местоположения, позиционирования на рынке и, так сказать, «целевой аудитории» посетителей, на обслуживание которых торговый центр ориентирован. Конкретные рекомендации в каждом случае индивидуальны. Одно можно сказать определенно – при проектировании следует принимать наиболее современные и соответствующие конкретной ситуации решения, которые не позволят объекту преждевременно морально устареть.

- Как определить оптимальную ширину проходов в залах и галереях ТЦ, которые, с одной стороны, позволяли бы посетителям удобно маневрировать, а с другой - не приводили бы к излишней «расточительности площадей»?

- Наверное, здесь тоже нет единого для всех случаев рецепта. Ширина проходов и галерей во многом зависит от формата центра, принятого планировочного решения, организации движения посетителей и применяемой системы размещения торгового оборудования в галереях. Однако, судя по практике строительства ТЦ, наиболее оправданной можно считать ширину 9-12 метров.

- С помощью каких планировочных решений можно грамотно организовать «логистические процессы» внутри ТЦ, чтобы доставка новых партий товаров в торговые точки происходила незаметно или практически незаметно для посетителей?

- Для организации эффективной системы доставки товаров в помещения ТЦ, конечно, необходима детальная проработка этих вопросов при составлении первоначальной технологической схемы объекта. И если при размещении объектов на больших участках в составе территорий с низкой плотностью застройки можно весьма успешно использовать «классические» схемы загрузки, то при размещении торгового центра на участках небольшой площади, в системе плотной городской застройки – каждый случай может оказаться уникальным. Зачастую имеющиеся ограничения – по условиям подъезда грузового транспорта, возможности расположения загрузочных помещений и системы внутренних коммуникаций входят в существенное противоречие друг другу. В этих случаях каждое решение является результатом компромисса. Но принципы остаются общими – максимальное разделение грузовых потоков и посетителей, например, путем устройства специальных грузовых коридоров, размещения достаточного количества грузовых подъемников и лифтов, создания эффективной системы удаления мусора. Конечно, это требует определенных затрат на стадии строительства. В качестве не очень удачной альтернативы может быть только разделение этих процессов во времени.

- Какие меры на этапе архитектурного планирования ТЦ позволяют избежать появления «мертвых» зон? Можно ли эти зоны «оживить», если на этапе планирования все же были допущены ошибки?

- Для исключения «мертвых» зон очень важно еще на этапе принятия основных концептуальных решений разработать правильную схему движения посетителей внутри ТЦ. При этом основным фактором является, конечно, размещение основных «якорных» арендаторов. Но весьма важным является также ясность и «предсказуемость» планировки, наличие хороших визуальных связей, поддерживающих интерес к цели движения, исключение необоснованных тупиковых галерей. «Оживить» малопосещаемые зоны ТЦ на этапе эксплуатации гораздо сложнее. Это можно сделать путем добавления или переноса «мини-якоря», создания эффективной системы навигации или использования приемов организации интерьера, «направляющих» посетителя в требуемом направлении.

- По каким критериям можно оценить: удачно или неудачно спланирован ТЦ? Каким архитектурным мастерским можно доверить столь важную работу? Всегда ли инвесторам и специалистам, которые отвечают за успешную реализацию проекта, удается найти общий язык с архитекторами в вопросах внутреннего планирования ТЦ?

- Существуют критерии оценки качества проектов. В первую очередь, эффективность работы ТЦ и его удобство для посетителей. Наличие у объекта привлекательного образа - внешнего вида, интерьера, системы визуальных коммуникаций и т. д. В общем, все по Витрувию – «удобство, польза и красота». Конечно, проектирование крупного торгового или торгово-развлекательного центра весьма сложная работа. Однако, полагаю, что большинство крупных архитектурных мастерских сегодня могут выполнить ее на хорошем уровне в приемлемые сроки. Просто для успешной реализации с самых первых шагов необходима слаженная работа команды специалистов, в том числе и архитекторов, позволяющая четко сформулировать задание на проектирование, которое сводило бы к минимуму возможность каких-либо недоразумений между инвестором и проектировщиком в будущем. Практика показывает, что при грамотном подходе к планированию, учитывающем не только требования сегодняшнего, но и завтрашнего дня, можно не опасаться вынужденных изменений проекта.

 http://www.realnest.com.ua


Комментариев: 0    Просмотров: 349

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus