Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Рынок офисной недвижимости Киева: взгляд эксперта

Рынок офисной недвижимости Киева: взгляд эксперта

Завершение первой половины 2006 года позволяет подвести некоторые итоги развития рынка офисной недвижимости.

Об основных тенденциях и изменениях на рынке офисных помещений, причинах наблюдающегося сегодня существенного роста арендных ставок, влиянии на дисбаланс спроса и предложения новых проектов, заявленных к выводу до конца 2006 года, в интервью «СР» рассказал Александр Носаченко, директор департамента офисной и промышленной недвижимости компании «Colliers International Украина».

CP: Какие изменения претерпел рынок офисных помещений Киева за последнее время?

В первую очередь, я бы отметил кардинальные изменения уровня арендных ставок, которые произошли за последние 10 месяцев. Базовые арендные ставки на офисные помещения класса А выросли до $40-45 за м2 в месяц. В некоторых проектах, находящихся в самом центре города, заявленные арендные ставки фигурируют на уровне $45-55 за м2 в месяц. При этом еще в начале прошлого года ставка в размере $30-32 за м2 рассматривались как очень выгодное условие аренды для собственников бизнес-центров класса А. Абсолютно очевидно, что такая динамика роста арендных ставок, а именно - порядка 30%, по сути, является не просто изменением, а настоящим бумом.

CP: Каковы причины такого существенного роста арендных ставок?

Причин этому несколько. Но если обобщить и сделать некий вывод, то, конечно же, основная причина - рыночная, а именно - существенный дисбаланс между спросом и предложением, который длится уже более года. Уровень вакантности на рынке офисных помещениях Киева не превышает 2% и остается в этих пределах уже довольно продолжительное время. Для сравнения, на соседних рынках Варшавы, Праги и Будапешта этот показатель находится в пределах 10-14%. В международной практике принято считать, что вакантность менее 10% характеризует рынок как рынок арендодателя. Таким образом, существующий уровень вакантности на киевском рынке можно классифицировать как абсолютный рынок арендодателя.

Если анализировать сторону спроса, то такая ситуация вызвана, в первую очередь, тем, что вывод на рынок новых офисных площадей является сегодня абсолютно недостаточным для покрытия существующего спроса. Три года назад в самых смелых прогнозах развития рынка не предполагалось, что ежегодный объем потребления офисных помещений всего лишь за два года (с 2003 по 2005) удвоится. Для сравнения, в 2003 году он составил около 60 000 м2, и 2005 - более 110 000 м2. При этом потребление в 110 000 м2 в 2005 году было ограничено недостаточным предложением офисных помещений. То есть в случае наличия в прошлом году достаточного предложения, потребление могло быть значительно выше и потенциально достигнуть уровня 130 000 м2 и более.

Причина такого интенсивного роста спроса на офисные помещения - значительный и при этом постоянный рост деловой активности в Киеве последние два-три года. Более трети всего спроса в прошлом году, а это значительная часть, исходило от новых компаний, выходящих на украинский рынок и представляющих ту или иную сферу деятельности. Очень много новых компаний приходит из России, также довольно активно пытаются выходить на украинский рынок и западные компании. Кроме того, расширение бизнеса, а, значит, и увеличение числа персонала наблюдается среди компаний, уже присутствующих в Украине и, в большинстве случаев, имеющих офисы в бизнес-центрах Киева. Помимо этого, активными потребителями профессиональных офисных помещений становятся украинские компании, у которых стремительно развивается бизнес, а также меняется представление о качественном офисном пространстве. По результатам прошлого года, доля потребления офисных помещений украинскими компаниями составила почти 20%.

Если говорить об уровне предложения на рынке, то ситуация с дисбалансом между спросом и предложением усугубилась по следующим причинам. Прежде всего, необходимо учесть, что в 2001-2002 годах никто из основных игроков рынка офисной недвижимости совершенно не предполагал, что спрос и потребление вырастут до такого уровня. Соответственно, при изучении будущей конкуренции каждый из девелоперов учитывал те скромные показатели потребления и спроса, которые фигурировали в прогнозах. При этом всех девелоперов настораживало будущее предложение новых проектов офисной недвижимости, которые были заявлены к реализации. Так, проекты в 30-45 тысяч м2 в то время воспринимались как шокирующие рынок, поскольку в таких пределах было ежегодное годовое потребление офисных помещений всех классов (А, В и С). К примеру, проект офисного центра «Парус» арендуемой площадью в 45 000 м2 по-настоящему будоражил сознание большинства девелоперов. Этот проект из-за своего объема воспринимался в то время как угроза для рынка высококлассных объектов и даже предполагалось, что его ввод в эксплуатацию может потенциально повлечь кратковременное снижение арендных ставок. Сегодня абсолютно очевидно, что подобный масштабный проект будет поглощен достаточно быстро, и он существенно не повлияет на соотношение спроса и предложения, а также уровень арендных ставок на офисном рынке.

Продолжение читайте в «Commercial Property», №7 (35)

 

 http://www.c-p.com.ua


Комментариев: 0    Просмотров: 335

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus