Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Рынок пуст, но барьеры входа высоки

Рынок пуст, но барьеры входа высоки

Относительная пустота рынка гостиничной недвижимости освобождает инвесторов и девелоперов от бремени выбора формата объекта. Главным препятствием остаются бюрократические преграды.

Если несколько раз повторить даже очень смешную шутку, она уже не будет вызывать смеха. Если же несколько лет подряд удивлять сообщениями о том, что вот-вот Украину затопит волна строительства гостиниц ведущими отельными операторами, а волны как не было, так и нет, эффект может быть противоположным. За последние пару лет только в Киеве бесславно сгинули более десяти гостиничных проектов. Как только девелоперы и инвесторы осознают, какой набор сложностей им придется преодолевать, на месте предполагаемой гостиницы вырастает либо торгово-офисный центр, либо жилой дом. Не прельщают инвесторов пока ни высокие по мировым меркам ставки доходности гостиничного дела в Украине, ни практически полное отсутствие конкурентов. Но несмотря на это, прогнозы развития сегмента отельной недвижимости не лишены оптимизма.

Легким движением руки гостиница превращается в офис

Вот несколько примеров едва не состоявшихся в Киеве отелей. Проект гостиницы «Театральная» (оператор Marriott International) после анализа рисков несвоевременного финансирования превратился в элитный офисный центр «Леонардо». Проект Hilton по ул. Владимирской завершился не менее элитным жилым комплексом. Для проекта «Лейпциг», которым интересовались несколько операторов, так и не нашелся спонсор.

По срокам окупаемости инвестиций гостиничная сфера уступает не только жилой, но и всем видам коммерческой недвижимости.

В жилищно-офисном потоке мало-помалу растворяются амбиции Киева стать еще одной туристической столицей Европы. Сейчас уже можно констатировать, что свободных земельных площадок под строительство в центре города практически не осталось. В то же время для любого международного гостиничного оператора выгодность места расположения гостиницы, над которой он был бы готов взять шефство, является чуть ли не важнейшим критерием. Наиболее привлекательной считается гостиница, расположенная в центральной, исторической части города.

Дефицит земельных участков подогревает нарастающий интерес гостиничных операторов к проектам, в первую очередь столичным. Но при этом операторы предпочитают не рисковать своими финансами. Украинские инвесторы и девелоперы ищут финансовой поддержки со стороны зарубежных партнеров. Их желание приоткрыть кошельки заграничных отельеров вполне закономерно — иностранный партнер, не просто рискующий потерять свое доброе имя, но и заинтересованный материально, является более надежным и эффективным компаньоном. В то же время гостиничные операторы хотят ограничить свои риски, поэтому согласны участвовать в проектах исключительно опытом, брендом, системой менеджмента, одним словом — нематериальными активами. По мнению президента девелоперской компании «Дубль W» Владимира Горащенко, именно неготовность западных инвесторов к работе на украинском рынке стала одной из ключевых причин провала большинства несостоявшихся гостиничных проектов. Исключительным пока случаем денежного участия иностранного инвестора в гостиничном проекте стало строительство Radisson SAS в Киеве, в котором доля владельца торговой марки — компании Rezidor SAS — составила 10%.

Отпугивают большие сроки окупаемости

Однако несправедливо было бы обвинять в невнимании к отечественному гостиничному рынку только западных инвесторов. Их украинские коллеги также обходят гостиничную недвижимость стороной. Дело в том, что развивать гостиничный проект намного сложнее, чем любой другой проект недвижимости. Например, эффективный офисный центр можно построить, четко придерживаясь требований к созданию объектов класса А, В или С. В то же время девелопмент гостиницы в гораздо меньшей степени стандартизирован.

Не менее важен и тот факт, что развитие гостиничного проекта — удовольствие более дорогое, чем развитие других коммерческих проектов недвижимости: строительство одного квадратного метра отеля 4-5-звездочного класса обходится как минимум в $1,5 тыс. «Именно высокие затраты на строительство, а не низкие доходы, определяют в большинстве случаев довольно длительный срок окупаемости гостиниц и невысокую их доходность по сравнению с офисной и торговой недвижимостью» — говорит Андрей Назаренко, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst&Young в Украине. Так, доходность гостиничного строительства для девелопера и инвестора составляет в Украине приблизительно 11-15%, а офисного или торгового — достигает 15-20% (хотя по мировым меркам оба уровня доходности более чем привлекательны).

По подсчетам украинского подразделения компании Ernst&Young, ждать возврата денег, вложенных в 4-5-звездочный гостиничный проект, придется не менее 7-8 лет, в то время как срок окупаемости офисных и торговых проектов не выходит за рамки 5-6 лет. С точки зрения сроков окупаемости инвестиций гостиничная сфера уступает не только жилой, но и всем видам коммерческой недвижимости. Это в свою очередь вызывает и некоторую предубежденность банков против кредитования гостиничной недвижимости. Не стоит уточнять, что кредит международной финансовой организации можно получить только под проект, в котором фигурирует имя уважаемого международного гостиничного оператора.

В средне- и долгосрочной перспективе не исключено, что соотношение уровней доходности гостиничной и другой коммерческой недвижимости поменяется на обратное. Насыщение рынка офисной и торговой недвижимости и, как следствие, повышение срока окупаемости офисных и торговых проектов ожидается намного раньше, чем в гостиничном секторе. Это может сделать последний более интересным для инвесторов. Стоит отметить, что для развитых рынков недвижимости характерно несколько иное соотношение уровней доходности, чем сегодня в Украине: традиционно более насыщенный офисный рынок менее привлекателен для инвесторов с точки зрения доходности инвестиций (4-9%), чем гостиничный (8-10%).

Привлекает пустота рынка

И все-таки участники рынка и консультанты снова полны оптимизма относительно перспектив развития отечественного гостиничного рынка. Туристические потоки в Украину за последние пять лет выросли в три раза. Рост числа деловых визитов в крупные города способствует повышению спроса на гостиницы категории бизнес-класса и 5-звездочных отелей. В то же время внутренние туристические потоки способны обеспечить постояльцами 2-3-звездочные гостиницы.

Отель Radisson SAS в Киеве.

Лед тронулся в 2005 г. В муках, с задержкой на 2,5 года, но все же родился в столице первый гостиничный проект с международным именем — Radisson SAS, в Трускавце зажглись пять звезд Rixos. Почти свершившийся факт — ввод в эксплуатацию в Киеве в 2006 г. еще двух 5-звездочных гостиниц — Opera Hotel и St. Sofia Hyatt Regency — общей вместимостью 426 номеров. Надежные источники утверждают, что уже достигнуты договоренности и начато строительство отеля, которым будет управлять сеть Hilton. Появление в Украине других международных брендов (Intercontinental, Marriott International, Accor и др.) прогнозируется в средне- и долгосрочной перспективе. Наметился прогресс и в среднем ценовом сегменте: в 2004-2005 гг. в Киеве было введено в эксплуатацию 13 новых небольших отелей, из которых один 3-звездочный и шесть 2-звездочных.

Тот факт, что прогнозы о сроке насыщения гостиничного рынка пока не берутся делать даже самые смелые эксперты, является хорошим стимулом для инвесторов. Предложение номерного фонда катастрофически отстает от спроса, гостиницы практически не пустуют: среднегодовой коэффициент загруженности некоторых столичных отелей достигает 80%. И это при том, что качество предложения оставляет желать лучшего и в большинстве случаев не отвечает ни заявленной «звездности», ни международным стандартам. Премиальные цены на гостиничные услуги, которые позволяет удерживать рынок продавца, делают очень привлекательным параметр RevPAR (доход на номер). В Киеве стоимость 4-5-звездочного номера в сутки составляет $300-400, в то время как в странах с насыщенным гостиничным рынком переночевать в таком же номере стоит зачастую в 2-3 раза дешевле.

Отель Rixos в Трускавце.

В следующие несколько лет инвесторы застрахованы от проблемы поиска свободных ниш на гостиничном рынке. Дефицит номерного фонда ощутим во всех гостиничных сегментах. Поэтому выбор за инвестором. В зависимости от того, какую сумму он готов вложить в дело развития отечественного гостиничного рынка: $10 млн. в небольшой 3-звездочный отель или $50 млн. в 5-звездочную гостиницу. Но каждая из ниш рассчитана на свое количество гостиничных номеров. Так, появление в Киеве пяти-шести 5-звездочных гостиниц приведет к насыщению сегмента. В то время как в среднеценовом сегменте потребность в гостиничных номерах более существенна. Столичный рынок способен легко принять 1,5-2 десятка 3-4-звездочных гостиниц.

 http://www.companion.com.ua


Комментариев: 0    Просмотров: 501

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus