Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Склад на Варшавке

Склад на Варшавке

Все началось с безуспешных попыток найти складское помещение в пределах МКАД под нужды развивающегося бизнеса (продажа абразивных строительных инструментов). Поскольку качественного предложения найти не удалось, авторы решили построить собственный склад «с нуля».


Когда работа над проектом закипела, выяснилось, что строительство маленького склада объемом 1000 кв. м – именно столько требовалось для хранения строительного оборудования, – учитывая стоимость коммуникаций и сложности согласований, нерентабельно. «При всех нюансах строительство склада трудно назвать высокотехнологичным процессом, – считает Михаил Петров, заместитель генерального директора компании «Юг Логистик Сервис». – Между тем настоящую головную боль вызывают все предшествующие строительным работам согласования, которые независимо от размеров объекта требуют примерно одинаковых финансовых и временных трат. Исходя из этого, мы решили, что целесообразнее построить складской комплекс, объем которого намного превышал бы нужды собственного бизнеса. Свободные площади планировалось сдавать в аренду».


Когда потенциальный участок под застройку был найден, приступили к консалтинговым исследованиям. По словам авторов, их результаты во многом изменили первоначальный замысел. «Консалтинговые исследования позволили нам понять, насколько интересен с инвестиционной точки зрения рынок индустриальной недвижимости, какого класса объекты востребованы, какие требования предъявляются к качеству строительства, техническим системам, оборудованию, персоналу и т. д., – рассказывает Михаил Петров. – Полезной оказалась информация о том, какой должна быть инфраструктура складского комплекса, какие требования предъявляются к погрузоразгрузочным пунктам, качеству полов, крыши, как должна быть организована работа на прилегающем участке и т. д. ».


Все это подтолкнуло авторов, ранее не занимавшихся девелопментом, к реализации объекта высокого качества, полностью предназначенного для сдачи в аренду.

Участники


К строительству комплекса был привлечен ряд компаний. Консалтинговое исследование земельного участка и маркетинговую концепцию объекта разрабатывала Knight Frank. Она же стала эксклюзивным брокером. Генеральным подрядчиком выступила компания «Совинтех». Переговоры с администрацией района вела местная юридическая фирма, что, по словам специалистов «Юг Логистик Сервис», помогло решить ряд непростых вопросов в рекордно короткие сроки.

Описание и концепция


Расположен склад в Подольске. Ближайшая транспортная магистраль – Варшавское шоссе. Комплекс на Варшавке позиционируется как склад класса А. Общая площадь – 11 630 кв. м, из которых 10 300 кв. м занимают складские помещения. Внешняя и внутренняя отделка – сэндвич-панели, гипсокартон. Рабочая высота здания составляет 10,5 м, шаг колонн – 12х24 м. Склад оборудован бетонным полом с антипылевым покрытием, допустимая нагрузка на пол – 7 тонн на кв. м. Оперативно обрабатывать грузы помогают 10 погрузоразгрузочных доков, оснащенных докшелтерами и доклевеллерами. Также предусмотрены ворота для негабаритных грузов.
Помимо складских площадей здесь расположены и офисные помещения общим метражом 800 кв. м. Таким образом, комплекс подходит компаниям, которым по роду своей деятельности требуются складские и офисные площади под одной крышей. Офисный блок находится над зоной погрузки, а все помещения сдавались с готовой отделкой.


Площадь участка составила 29 000 кв. м. Соотношение пятна застройки к остальной территории – 48%. На прилегающем участке организованы круговое движение автотранспорта и парковка: 120 м/м для легкового транспорта и 36 парковочных мест для грузового транспорта. Следует отметить, что железнодорожная ветка в комплексе не предусмотрена.


Работа над проектом, включая все необходимые согласования, длилась полтора года. Сам строительный цикл занял год. Начались работы на стройплощадке в ноябре 2004 года, а в ноябре 2005-го строительство комплекса было завершено. Исходя из начальных параметров – объем, месторасположение, величина земельного участка, – развивалась концепция проекта. Если говорить о целевой аудитории, то, по словам Сергея Смирнова, начальника отдела продаж департамента складской, индустриальной недвижимости, земли компании Knight Frank, складской комплекс с самого начала был в большой степени ориентирован на дистрибьюторские FMCG-компании, бизнес которых связан с Москвой.


В дальнейшем определенные коррективы в маркетинговую стратегию внес дефицит разрешенной мощности. Это привело к некоторым техническим ограничениям, из-за чего пришлось отказаться от нескольких потенциальных арендаторов. «Из-за дефицита энергетических ресурсов технические характеристики склада не во всех случаях соответствуют требованиям, предъявляемым к хранению товаров народного потребления. Так, например, качественное хранение ряда продуктов питания может обеспечить только система глубокой заморозки, поддерживающая температуру в режиме от минус 5 до минус 20 градусов. Данная система требует большого расхода электроэнергии. Мы же были ограничены в энергетических ресурсах – в нашем распоряжении имелось порядка 800 КВт. Этого мало для того, чтобы поставить хорошие холодильники. Кроме того, для монтажа таких систем необходима специальная конструкция пола, также требующая определенных энергозатрат. Соответственно арендаторами склада могли стать только те компании, которые не нуждались в подобных опциях».

Брокеридж


Как только все проектные согласования сменили строительные работы, складской комплекс был выставлен на рынок. Учитывая компактность проекта, площади сдавались одному, максимум двум арендаторам.


Первая компания, с которой была достигнута договоренность (крупный западный бренд), выдвинула требование: стоянка должна вмещать до 200 машин мелкотоннажного транспорта. Несмотря на приемлемый коэффициент пятна застройки, парковка c подобными опциями не вписывалась в прилегающую территорию. Девелопер был вынужден взять в аренду и осваивать дополнительный участок земли. Однако, по сути, работы приостановились, едва начавшись: строители наткнулись на кабель спецсвязи. Девелоперу пришлось вновь идти в администрацию, согласовывать перенос телекоммуникационного оборудования. И когда строительство стоянки возобновилось, потенциальный арендатор объявил о намерении выйти из проекта без объяснения причины. «Пока, к сожалению, такие решения возможны, – комментирует ситуацию Сергей Смирнов. – Мы же помимо качественного склада получили «в нагрузку» некий довесок – стоянку, строительство которой заметно повлияло на цену квадратного метра. Однако, на наш взгляд, сейчас это то улучшение, которое позитивно влияет на весь проект: мы нашли клиента, максимально полно эксплуатирующего эту зону. В данный момент там отстойник для фур и мелкотоннажного транспорта».


Сегодня единственным арендатором склада является фармацевтическая компания.

Высота потолков


Высота потолка – 10,5 м – опции, которые вызвали на рынке ряд вопросов. Казалось бы, увеличив высоту потолка всего на несколько метров (то есть склад стал бы пригодным для высотного 6-ярусного хранения), собственник смог бы получить полезную дополнительную площадь, что увеличило бы доходность проекта. «Мы, безусловно, учитывали это обстоятельство, – комментирует ситуацию Сергей Смирнов. – Однако дополнительные метры – это удорожание строительства. В то же время лишь немногие компании – конечные потребители используют высотное хранение. Как правило, это прерогатива профессиональных логистических операторов, которым аренда такого склада была изначально не по карману».

Финансирование


Инвестором проекта выступила компания «Юг Логистик Сервис». Источник финансирования – заемные средства. Объем вложений, включая аренду земельного участка, строительство паркинга, прокладку коммуникаций и маркетинговые исследования, составил $8 млн. Срок окупаемости – 6–7 лет, внутренняя ставка доходности – 12%.

Арендные ставки


По словам Сергея Смирнова, на стоимость квадратного метра повлияло строительство дополнительных парковочных мест. Сегодня уровень арендных ставок таков: складские помещения сдаются по цене $150 за кв. м в год, офисные – по $250. Стоимость аренды подсобных помещений – $170. Названные суммы не включают коммунальные платежи и операционные расходы (triple net).


Договор аренды заключен на 7 лет по системе 5+2. «Срок соглашения соответствует тому времени, в течение которого мы планируем окупить проект, – рассказывает Михаил Петров. – Долгосрочный договор аренды – одно из наших обязательных условий».

Инженерные системы


Складской комплекс оборудован современными инженерными системами, в том числе спринклерной системой пожаротушения, системами вентиляции и дымоудаления. Тепло обеспечивается собственной котельной, которая при желании может работать в режиме энергосбережения. В данный момент по требованию арендатора температура внутри склада стабильная – 21 градус.


Кроме того, здание оборудовано собственной трансформаторной подстанцией, внутри склада предусмотрено помещение для зарядки аккумуляторов, канал связи – оптико-волоконная линия. Все инженерные системы комплекса выведены на единый пульт управления. Данная опция упрощает процесс эксплуатации и позволяет оперативно реагировать на любые изменения и сбои в работе технического оборудования.


Учитывая специфику бизнеса и организацию хранения, некоторые дополнительные опции арендатор установил самостоятельно. Так, например, внедрена и работает автоматизированная система управления, позволяющая эффективно управлять персоналом, техникой, распределять грузопотоки и т. д. Принимая во внимание критические требования к охране объекта – особенности фармакологического бизнеса, – арендатор оборудовал комплекс системой наружного видеонаблюдения и доступа по магнитным картам. Также дополнительно были установлены три холодильные камеры.

Заключение


Как уже было отмечено, с эксклюзивным арендатором комплекса заключено долгосрочное арендное соглашение. В будущем, по мнению авторов проекта, складской комплекс останется доходным активом. «В настоящий момент собственнику поступают предложения об инвестиционной продаже объекта, – рассказывает Сергей Смирнов. – Нельзя сказать, что рынок наполнен качественными инвестиционными предложениями. Данный же проект интересен потенциальным покупателям благодаря качеству строительных работ, прозрачным финансовым схемам, долгосрочным арендным соглашениям». В настоящий момент компания «Юг Логистик Сервис» готова реализовывать новые логистические проекты.


Комментариев: 0    Просмотров: 464

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus