Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Согласно прогнозам, арендные ставки в объектах коммерческой недвижимости в ближайшие два года будут расти на 10-30% в год!

Согласно прогнозам, арендные ставки в объектах коммерческой недвижимости в ближайшие два года будут расти на 10-30% в год!

  Даже если учесть, что в Киеве уровень обеспеченности высококачественными торговыми площадями до конца 2008 г., согласно прогнозам экспертов, возрастет до 180-190 кв. м на 1 тыс. жителей, данный показатель все еще является недостаточным, по сравнению с показателями развитых европейских рынков торговой недвижимости, на которых уровень обес-печенности составляет 300-400 кв. м на 1 тыс. жителей. То же относится к рынкам офисной и складской недвижимости, - говорит Александр Марченко, аналитик управляющей компании ТИКО-Констракшн (г. Киев; девелопмент торговой, офисной, гостиничной, складской, жилой недвижимости; с 1998 г.; 100 чел.).

Как отмечают эксперты, следствие дефицита коммерческих объектов в Украине - низкий уровень вакантности арендуемых в них площадей (1,5-2% в сегментах высококлассной офисной и торговой недвижимости), а также высокие арендные ставки, которые по средним показателям уже давно опережают большинство восточноевропейских городов, уступая лишь Лондону, Москве и Парижу.

В то же время, как отмечает Александр Марченко, вследствие различных причин (бюрократические проволочки при реализации проектов, недостаток опыта у некоторых участников рынка, отсутствие свободных земельных участков, затягивание ввода в эксплуатацию готовых объектов и т. д.) предложение коммерческих площадей в нашей стране растет медленно, тогда как спрос более динамичен. И этот дисбаланс, в конечном итоге, привел к сложившейся на рынке ситуации.

ТОП-ПРОГНОЗ

- Арендные ставки на офисные помещения класса А в столице вырастут не менее чем на 30% в 2008 г. и еще на 20% - в 2009 г.

Торговая недвижимость

Как отмечают аналитики компании Colliers International в Украине (г. Киев; консалтинг в области коммерческой недвижимости; с 1997 г.; 57 чел.), с начала 2008 г. базовые арендные ставки в успешных торговых центрах Киева для секций площадью 100-300 кв. м увеличились на 20-40%, до $150-250 за 1 кв. м в месяц. В менее успешных проектах арендные ставки почти не претерпели изменений и составляют $70-80 за 1 кв. м в месяц. Что касается стоимости объектов street retail (отдельно стоящих магазинов. - Ред.), то, по данным ТИКО-Констракшн, в центре Киева она стартует от $9 тыс. за 1 кв. м и доходит до 20 тыс. и более за 1 кв. м на Крещатике.

Главным фактором, влияющим на повышение арендных ставок, а также на цену продажи торговых помещений, эксперты называют дисбаланс спроса и предложения. Они ожидают дальнейшего увеличения арендных ставок в торговых центрах Киева. В частности, до конца текущего года ставки могут вырасти как минимум на 10% плюс еще на 10-15% они могут увеличиться и в первом полугодии 2009 г. Ситуация, возможно, изменится лишь в 2010-2011 гг., в случае реализации ряда крупных проектов, - прогнозирует Наталья Кравец, глава розничного департамента компании Colliers International (Украина).

Офисная недвижимость

По данным аналитиков Colliers International, в первом полугодии 2008 г. предложение новых офисных помещений в столице составило около 95 тыс. кв. м. При этом общий объем арендованных и купленных помещений как в новых, так и уже существующих бизнес-центрах (БЦ) за этот период составил около 110 тыс. кв. м. Предполагается, что до конца года рынку предложат еще 100 тыс. кв. м, однако нового предложения будет недостаточно для удовлетворения существующего спроса, и уровень вакантности по-прежнему вряд ли превысит 3%.

Что касается арендных ставок, то средняя достигнутая арендная ставка (без учета НДС и эксплуатационных расходов) на офисные помещения класса А на конец II квартала 2008 г. составляла, по данным Colliers International, $70-75 за 1 кв. м в месяц. Прирост по сравнению с 2007 г. составил около 16%. В то же время ставки для офисов класса В выросли с $48 в 2007 г. до $50-55 з за 1 кв. м в месяц в текущем году. Цена продажи 1 кв. м высококлассных офисных помещений в центре города, по данным компании ТИКО-Констракшн, составила в первом полугодии 2008 г. $7,5-7,7 тыс. за 1 кв. м.

Учитывая растущий спрос и дефицит качественных офисных помещений в Киеве, Максим Ткаленко, директор департамента офисной недвижимости компании Colliers International (Украина), прогнозирует дальнейшее увеличение базовых арендных ставок на офисные помещения классов А и В. В частности, темпы прироста арендных ставок на офисные помещения класса А, по его словам, очевидно, составят не менее 30% в 2008 г. и не менее 20% в 2009 г. Более активное предложение новых объектов (и, соответственно, стабилизация арендных ставок), по словам экспертов, ожидается только к 2010-2012 гг.

ТОП-ПРОГНОЗ

- Эксперты ожидают увеличения арендных ставок в торговых центрах Киева. До конца года они могут вырасти на 10%, в первом полугодии 2009 г. - еще на 10-15%.

Логистические комплексы

Не снизятся арендные ставки и в логистических комплексах Киева и области. Это, по словам экспертов, связано с тем, что спрос на складские площади также не удовлетворен и стабильно увеличивается. По оценкам Colliers International, в первой половине 2008 г. рынок был готов единовременно поглотить около 600 тыс. кв. м качественных складских помещений. При этом общий объем таких комплексов в Киеве на конец первого полугодия 2008 г. составил 360 тыс. кв. м.

Несмотря на ощутимый дефицит складских площадей, в первом полугодии текущего года наблюдалась относительная стабилизация арендных ставок. По словам Аркадия Вершебенюка, директора департамента инвестиционных услуг и департамента промышленной недвижимости компании Colliers International (Украина), рост арендных ставок за этот период не превысил 5%. Исключение, по словам г-на Вершебенюка, составили разве что складские помещения, расположенные в черте города, где из-за значительного спроса и отсутствия нового предложения арендные ставки возросли на 15-20%.

Следует отметить, что по состоянию на первое полугодие 2008 г. средняя базовая арендная ставка на складские помещения высокого качества, расположенные вокруг Киева, была зафиксирована на уровне $9-12 за 1 кв. м в месяц. В складских комплексах, расположенных в черте города, базовая арендная ставка возрастала при отсутствии предложения помещений, достигая порой $17-18 за 1 кв. м в месяц.

Основными факторами, влияющими на формирование арендных ставок на складские комплексы, являются, по словам г-на Вершебенюка, спрос и предложение не только на рынке в общем, но и в каждом конкретном сегменте складов: Например, отсутствие проектов качественных складов в черте города либо в непосредственной близости от него, предлагающих небольшие помещения (1-3 тыс. кв. м), ведет к постоянному увеличению ставок в данном сегменте. Рост бизнеса крупных логистических компаний и выход на рынок новых игроков тоже приводят к тому, что помещения в строящихся комплексах достаются меньшему количеству арендаторов, следовательно, увеличивается доля неудовлетворенного спроса. Кроме того, удорожание строительства и ухудшение условий финансирования отрасли отрицательно влияют на запуск строительства новых объектов, что влияет и на формирование цены при стабильном спросе.

Что касается прогнозов относительно динамики арендных ставок, то, по словам г-на Вершебенюка, до конца 2008 г. цены на складские площади останутся приблизительно на том же уровне (возможно только некоторое увеличение ставок на небольшие, до 3 тыс. кв. м, помещения вследствие острого их дефицита). В первом полугодии 2009 г. ставки могут быть немного откорректированы, в зависимости от своевременного ввода уже строящихся логистических комплексов и количества объектов, которые только начнут строиться, - прогнозирует эксперт.

Региональный привкус

Уровень арендных ставок для регионов можно условно классифицировать в зависимости от численности населения городов. Для магазинов площадью 50-300 кв. м в крупных городах Украины в первой половине 2008 г. средние ставки, по данным Украинской Торговой Гильдии (г. Киев; развитие проектов коммерческой недвижимости; с 2001 г.; 73 чел.), составляли $50-80 за 1 кв. м в месяц, а в городах с численностью населения 200-500 тыс. чел. - $30-50.

Впрочем, как отмечает Виталий Бойко, управляющий партнер Украинской Торговой Гильдии, гораздо большее влияние на цену оказывает даже не регион. Цены в одном городе могут колебаться в диапазоне $30-150. Причем наибольшее влияние на них оказывает качество объекта, а не его расположение, - говорит г-н Бойко.

Наиболее дорогие города сегодня - Донецк, Львов, Днепропетровск и Одесса. Здесь, по данным Украинской Торговой Гильдии, средние ставки аренды 1 кв. м в готовящихся к открытию крупных торговых центрах (ТЦ) составляют $60-80 и более в месяц. В первой половине 2008 г. они увеличились на 20-30%.

Основными событиями, повлиявшими в первой половине 2008 г. на рост ставок аренды в офисных помещениях в регионах, стали, по словам экспертов, высокие инфляционные ожидания, повышение себестоимости строительства, снижение курса доллара, а также удорожание банковских кредитов. По итогам этого периода ставки аренды в крупнейших городах находились на уровне $25-40 за 1 кв. м. По данным Украинской Торговой Гильдии, наиболее высокий прирост арендных ставок в первом полугодии был зафиксирован в Виннице (почти 40%), Симферополе (20%) и Запорожье (16-17%).

Специалисты прогнозируют, что в 2008-2011 гг. предложение офисных площадей в регионах будет увеличиваться. Как и ранее, активное развитие рынка прогнозируется в городах-миллионниках и крупных областных центрах. Например, рынок офисных помещений в Днепропетровске еще полтора-два года будет оставаться привлекательным и дефицитным, и цены на нем будут расти. В 2010 г. офисные площади в среднем можно будет сдать по $28-30 за 1 кв. м в месяц (сейчас - $18-30). Цена продажи к этому времени может составить $3-3,5 тыс. за 1 кв. м, а для торговой составляющей - $4-4,5 тыс. за 1 кв. м, - прогнозирует Анна Закомирная, директор по развитию компании NAI Pickard (г. Киев; инвестиции в недвижимость, консалтинг в сфере недвижимости; с 1992 г.; 48 чел.).

Будут повышаться арендные ставки и в Харькове. Эта тенденция будет наблюдаться на протяжении еще как минимум двух лет, пока не произойдет насыщение рынка качественными офисными площадями, т. е. до 2010-2012 гг. При условии, что заявленные проекты будут поступательно вводиться в эксплуатацию, - прогнозирует Валерия Гулевская, руководитель службы маркетинга ОАО ИСК Авантаж (г. Харьков; девелопмент, инвестиционная деятельность и корпоративное управление предприятиями; с 1998 г.; 127 чел.).

В целом, по прогнозам экспертов, до конца года ставки аренды и цена продажи в регионах могут вырасти как минимум на 10%. В 2009 г. в некоторых городах возможен рост в 10-30%, а в некоторых, как, например, во Львове, может произойти стабилизация или даже снижение ставок на 5%.

Странные итоги

В целом, эксперты прогнозируют, что до конца 2008 г. уровень арендных ставок в объектах коммерческой недвижимости увеличится в среднем на 10-15%. В 2009 г. тенденция к незначительному росту арендных ставок продолжится и по итогам года рост может составить 15-20% в соответствии с динамикой инфляции в стране. В то же время представители КУА Foyil Asset Management Ukraine предполагают, что на протяжении ближайших трех лет рынок коммерческой недвижимости ожидает снижение цен как минимум на 10-15%. По их словам, если нынешние владельцы коммерческой недвижимости законсервируют свои инвестиции, рынок ожидает незначительное снижение цен. Если же банки, являющиеся основными инвесторами на рынке недвижимости, не смогут их удержать, цены могут упасть и на 30%.


Комментариев: 0    Просмотров: 385

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua

Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua

Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua