Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Существование рынка развлекательной недвижимости обусловлено 3 факторами: потребителем, инвестором и госрегулированием

Существование рынка развлекательной недвижимости обусловлено 3 факторами: потребителем, инвестором и госрегулированием

В связи с этим эксперты задаются резонным вопросом: а существует ли такой рынок вообще? Ответить на него мы попытались в этой статье.

Определение РК

Споры по поводу того, существуют ли в Киеве развлекательные центры, комплексы, ведутся давно. Посетив ряд заведений, предлагающих в своем «меню» несколько развлекательных услуг, мы можем вывести усредненное определение того, что такое развлекательный центр. Это объект, располагающийся в жилых или нежилых зданиях площадью от 300 кв. м, предполагающий специфический дизайн интерьера согласно своей концепции и ряд развлекательных услуг (спорт-бар, ресторан, казино, бильярд и др.) для своей потребительской аудитории.

«Все РК можно классифицировать по потребительской аудитории и видам услуг, — считает Татьяна Скаландис, управляющий партнер London Consulting & Management Company (LCMC). — Определение этого позволит верно выбрать месторасположение объекта». Согласно исследованиям консалтинговой компании LCMC, развлекательную недвижимость условно можно сегментировать на следующие классы:

• открытые площадки (спортивные и детские, парки аттракционов и пр.);

• низкокапитальные строения (павильоны);

• встроенные помещения (в жилых и нежилых зданиях);

• отдельно стоящие капитальные здания.

Модный столичный РК, рассчитанный на средний и высший класс, обязательно должен находиться в центре города, а для более простых, демократичных заведений вполне подойдут городские окраины (их посетителями часто бывают жители окрестных домов). И еще одно немаловажное условие — транспортная доступность.

В начале 1990-х годов наблюдалась интересная тенденция: для организации клубов и дискотек активно использовались бывшие или еще работающие дома и дворцы культуры, фойе кинотеатров и концертных залов. В регионах до сих пор можно найти подобные здания, прозябающие без хозяина. С середины 1990-х начали активно перестраиваться бывшие цеха неработающих заводов. Их основное достоинство — большая площадь по вполне приемлемым ценам (в Киеве — от $100 за 1 кв. м). Подобные варианты, в отличие от строительства «с нуля», требуют гораздо меньших затрат: вам останется только демонтировать станки или старые кресла, обустроить раздевалку и бар, разработать современный дизайн, а главное — установить световое и звуковое оборудование.

Небольшому или закрытому для случайных посетителей клубу вполне подойдет подвал. Владельцы ночного клуба Penthouse на улице Красноармейской в Киеве продемонстрировали эффективность подвального пространства. Для открытия развлекательных заведений, ориентированных на определенный класс потребителей, стоит задуматься об аренде площади в составе торгового центра.

Развлечения в составе ТЦ

scalandis2006.jpgРазвлекательная составляющая современных торговых центров явилась необходимым звеном, развивающим не только рынок развлекательных площадей, но и саму культуру досуга.

Развлекательная составляющая в определенных случаях может превалировать над торговлей, и в данном случае рационально называть центр развлекательно-торговым. Пока что таких прецедентов на украинском рынке не было. За рубежом из специализированных стоит выделить Warner Brothers — Star City на 30 кинозалов (Бирмингем, Великобритания), Printworks (Манчестер, Великобритания), Heron City (Барселона, Испания). Площадь каждого из них — 32–35 тыс. кв. м.

Как считает Сергей Карамнов, президент девелоперской компании Real Estate Solution, с возрастанием конкуренции на рынке ТЦ потенциальных покупателей необходимо стимулировать, предлагая им все новые и новые «магниты».

Наряду с уже «классическими» торговыми «якорями» ТРЦ — супермаркетом и фудкортом — девелоперы начинают включать в структуру комплекса развлекательные и досуговые элементы, позволяющие дополнить торговые части, создавая тем самым гармоничный баланс удовлетворения потребностей покупателей.

Это позитивная тенденция. Однако многие операторы рынка торговой недвижимости отводят ей не основную, а дополнительную функцию в ТЦ. Об этом свидетельствует и размер отводимых под зону досуга площадей — от 15% до 20% полезной площади. Развлекательные зоны в киевских ТЦ представлены в основном зоной фуд-корта. На Западе развлекательные площади имеют четкую классификацию:

• кинотеатральные комплексы;

• тематические/концептуальные рестораны;

• ритейлеры с развлекательным компонентом;

• аквапарки;

• высокотехнологичные развлекательные центры;

• места показа специальных фильмов;

• тематические аттракционы в ТЦ;

• семейные развлекательные центры;

• детские развлекательные центры.

Последние представлены в двух форматах: для детей трех-восьми лет с горками, мягкими модулями, сухим бассейном, надувными мячами, столиками для рисования и для детей 10-11 лет в форме лабиринта, имеющего многоуровневое расположение игровых элементов.

Основной плюс от размещения развлекательной зоны в ТЦ — что они позволяют оптимизировать покупательские потоки и регулировать политику арендных ставок. Это происходит по причине увеличения объемов продаж торговых операторов.

Отрицательный же момент создания развлекательного комплекса в структуре ТРЦ для его собственника связан с необходимостью нести дополнительные, довольно значительные затраты в процессе строительства объекта. По мнению Сергея Карамнова, развлекательный комплекс не только удорожает се бе стоимость строительства всего ТЦ, но по причине низких арендных ставок срок окупаемости инвестиций, вложенных в развлекательную недвижимость, более продолжителен, чем срок окупаемости торговой недвижимости.

Эксплуатационные расходы для операторов развлечений в Украине, как и во всем мире, рассчитываются по специфическим схемам, поскольку обычная практика — приведение суммарных расходов на 1 кв. м арендуемой площади — не учитывает высоких показателей потребления электричества, использования вентиляционных систем и т. д. Поэтому в отношении развлекательных операторов используются корректировочные коэффициенты. Либо для каждого оператора устанавливаются индивидуальные счетчики, и плата взимается по факту.

Кинозаломания

_________2.jpgВид развлечения в каждом конкретном торговом центре зависит от концепции самого объекта, которая учитывает следующие факторы: конкурентное окружение, масштаб влияния торгового центра, уровень доходов и структуру спроса, менталитет жителей и прочее. У украинских и российских девелоперов альтернатив не так много — мультиплексы, фуд-корт, развлечения.

Арендаторы торгового центра заинтересованы в присутствии в ТЦ мультиплексов. Они нужны друг другу. Мультиплекcы запускают эффект синергии, пользуясь потоками посетителей ТЦ, которые между сеансами и после них посещают фуд-корт или магазины; магазины привлекут посетителей кинотеатра до, между и после сеансов.


Строительство кинозалов в составе

ТЦ — тенденция, набирающая обороты. Из торговых объектов, заявленных к реализации до 2007 года, 50% предусматривают в своем составе мультиплексы. Это общая тенденция как для Украины, так и для России.

Как сообщил Алексей Могила, директор по развитию компании Leeds Property Group, сегодня в России все более ярко проявляется тенденция открывать развлекательные центры, якорными арендаторами в которых являются кинотеатр, фуд-корт, развлечения для детей и взрослых, игровые автоматы и сопутствующая торговля (аудио- и видеопродукция, сувениры).

Это весьма выгодно для операторов кинозалов, поскольку прибыль приходит не только из основного киноисточника, а и из предприятий общественного питания, магазинов сопутствующих товаров, игровых автоматов и прочего.

По такому пути в России развивается сеть кинозалов «Русский кинопрокат». Компания реализует проекты создания многофункциональных развлекательных комплексов с многозальными кинотеатрами на площадях от 6 000 кв. м в крупных городах России с населением свыше 700 тыс. человек в формате единой управляющей компании. В состав комплексов входят боулинг, картинг-трасса, бильярд, Q-Zar, зоны игровых автоматов и слот-машин, спорт-бар и т. п.

По мнению Алексея Могилы, уникальность предложения компании «Русский кинопрокат» заключается в сочетании функции многозального кинотеатра с функциями развлекательного блока.

Характерной особенностью данных проектов является большой удельный вес детских развлекательных функций (до 40% от общего объема), обязательное наличие детских кафе и ресторанов, банкетных залов, дневного детского сада, где посетители комплекса могут оставить своих детей на два-четыре часа под присмотром опытного персонала.

В Украине похожим образом развивается сеть «Баттерфляй-МегаМаркет». Яркий пример уходящего года — развлекательноторговый комплекс «Терминал» в Броварах. Здесь наряду с картинг-трассой, боулингом и супермаркетом размещается шестизальный мультиплекс.

Хаотичный спрос

Украинцы тратят на развлечения значительную часть своих расходов — 13%. Если же учесть, что потребители современных развлечений в большинстве своем — именно представители активно растущего среднего класса, можно сделать вывод, что потенциал рынка развлечений в Украине огромен.

Существующие развлекательные и торговые площади не удовлетворят имеющийся спрос на качественные торговые и развлекательные помещения. В городах практически нет современных торговых и торгово-развлекательных комплексов, ориентированных на семейное времяпрепровождение.

Так как рынок качественных развлекательных площадей находится на начальном этапе развития, культура аренды в этом секторе не сформирована. Все соответствующие площади находятся в собственности. В аренду сдаются лишь площади в крупных развлекательных комплексах под сопутствующий бизнес, например продажа подарков и бижутерии, мобильных телефонов и аксессуаров для них. Соответственно, наблюдается высокий спрос на рынке в секторе куплипродажи площадей под объекты развлечения и досуга. По нашему мнению, всплеска на рынке аренды качественных развлекательных площадей следует ожидать в 2007–2009 годах, после ввода в эксплуатацию заявленных проектов ТРК.

Перспективы проектов

Несмотря на всю хаотичность формирования рынка развлекательной недвижимости, на нем начинают появляться качественные и концептуально грамотные объекты. Очевидно, что развлекательный комплекс ARENA Entertainment не имеет аналогов среди объектов развлечений в Украине.

Знаковость этого комплекса не в его месторасположении, а в концепции и организации развлекательных функций.

У ARENА четыре основных развлекательных направления (Arena Beer House, Arena SportZone, Casino Arena, Arena Night Club), ориентированных на посетителя среднего и выше среднего класса, и одно дополнительное (Street Dance Place, которое может одновременно разместить до 7 000 человек), для посетителей среднего класса.

Выдержанная концепция и архитектурный дизайн позволяют заключить, что ARENA Entertainment уже сегодня стала родоначальником качественных объектов развлекательной недвижимости. Создание таких проектов — это вопрос будущего развития, прогнозы которого весьма скептичны.

Однако создание РК, ориентированных на детскую аудиторию, имеет большие перспективы к развитию. «Игроленд» — это сеть детских развлекательных комплексов, в каждом из которых не менее 1 500 кв. м разнообразных детских развлечений — игровые автоматы и симуляторы, лабиринты и воздушные пушки, автодром и скалолаз, магазины игрушек и конфет, кафе и пиццерии, спектакли, детские праздники и детские парикмахерские. Сегодня РК сети «Игроленд» открыты в Киеве, Одессе и Днепропетровске.

В детском развлекательном комплексе «Тропикал» площадью 2 000 кв. м расположены площадка для детей до пяти лет, зал для просмотра мультфильмов, сцена для концертов и представлений, многоуровневый детский лабиринт. На территории комплекса расположены детское и взрослое кафе, а также банкетный зал.

Местные власти тоже проявляют интерес к данному сектору рынка недвижимости. Киевская областная государственная администрация рассматривает три варианта земельных участков для строительства городка развлечений, подобного Диснейленду. Предположительно первым этапом строительства может стать возведение крытого аквапарка. Для аквапарка и сопутствующей инфраструктуры необходимо около 9 га земли, а стоимость строительства может варьироваться от $45 млн. до $70 млн., в зависимости от качества сервиса инфраструктуры.

Возможно, эти планы дадут старт централизованному развитию сектора развлекательной недвижимости, которая в будущем сформирует целую индустрию развлечений.


Комментариев: 0    Просмотров: 423

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus