Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Торговые центры оптом и в розницу

Торговые центры оптом и в розницу

Украинское законодательство богато пробелами, которые усложняют жизнь участникам отечественного рынка коммерческой недвижимости. Например, несмотря на активное развитие на протяжении последних пяти лет такого формата торговой недвижимости, как торговые центры, наше действующее законодательство до сих пор не содержит определения этой формы торговли и не регулирует ее особенности. В сущности, термины «торговый центр», «торговый дом» на сегодняшний день не являются юридическими понятиями, отмечают юристы-практики. Поэтому, если возникла необходимость осуществить операцию купли/продажи такого объекта – следует учитывать ряд существенных правовых нюансов.

АУДИТ – ВСЕМУ ГОЛОВА

С правовой точки зрения торговый центр рассматривается как здание, или часть здания, предназначенная для размещения объектов оптовой и розничной торговли, а также необходимой для торговли инфраструктуры (туалетов, стоянок, информационных центров и пр.). Существует несколько способов передачи прав собственности на такой объект.

Елена КОВАЛЕВА, юрисконсульт компании «Инюрполис»:

– На практике приобретение торгового центра, как правило, осуществляется путем покупки:

• целостного (единого) имущественного комплекса (сокращенно: ЦИК)

• корпоративных прав юридического лица – собственника целостного имущественного комплекса.

Приобретение торгового центра может оформляться одним договором купли-продажи. Однако на практике чаще применяется более усложненный вариант, например заключение организационного договора, и лишь затем одного или нескольких основных договоров.

Организационный договор, по словами специалиста компании «Инюрполис», может иметь различный характер и содержание – это может быть протокол о намерениях, меморандум о сотрудничестве, предварительный договор и пр. В таком организационном договоре прописываются поэтапно действия, которые должна совершить каждая из сторон в процессе приобретения торгового центра, основные параметры будущей купли-продажи.

В том случае, если приобретение торгового центра осуществляется путем покупки корпоративных прав предприятия, стоит учитывать следующие обстоятельства. Согласно ч. 1 ст. 167 Хозяйственного кодекса Украины, корпоративные права – это права лица, доля которого определяется в уставном фонде (имуществе) хозяйственной организации. Эти права включают правомочия на участие этого лица в управлении хозяйственной организацией, получение определенной части прибыли (дивидендов) данной организации и активов в случае ликвидации последней согласно закону, а также иные правомочия, предусмотренные законом или учредительными документами. Корпоративные права могут быть приобретены, в частности, путем покупки акций или доли (долей) в уставном фонде, соответственно, акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью.

Елена КОВАЛЕВА:

– По своей правовой природе приобретение торгового центра путем приобретения корпоративных прав не предполагает переход права собственности на ЦИК торгового центра от одного лица к другому1. В данном случае приобретение лицом корпоративных прав дает возможность покупателю осуществлять контроль и управление относительно торгового центра как целостного имущественного комплекса. Данный способ приобретения торгового центра имеет ряд неоспоримых преимуществ. Покупателю не нужно будет переоформлять различные разрешения и лицензии, заниматься регистрацией прав на недвижимость и иное имущество, перезаключать договоры с арендаторами и коммунальными службами.

Однако покупка корпоративных прав юридического лица – собственника торгового центра, отмечает юрист «Инюрполиса», имеет и свои негативные стороны. Покупатель корпоративных прав фактически принимает на себя все риски, связанные с ведением хозяйственной деятельности юридическим лицом, корпоративные права которого покупаются, в период, предшествовавший их приобретению. Поэтому такие сделки рекомендуется осуществлять только после проведения полного правового и финансового аудита юридического лица, корпоративные права которого приобретаются (проведения комплексной его проверки, т. н. «дью диллидженс»).

Покупка корпоративных прав не всегда соответствует интересам продавца торгового центра, поскольку юридическое лицо – собственник центра – может заниматься и другими видами хозяйственной деятельности или иметь сеть иных предприятий, отчуждать которые продавец не намерен. Таким образом, приобрести торговый центр путем покупки корпоративных прав юридического лица – его собственника – не всегда возможно2. В таком случае может использоваться вторая форма – приобретение торгового центра как ЦИК.

Понятие целостного имущественного комплекса дано в ряде нормативно-правовых актов: Законе Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.1992г. (абз. 2 ч. 1 ст. 4), Хозяйственном кодексе Украины от 16.01.2003г. (ч. 3 ст. 66), Положении о порядке отнесения имущества к такому, что включается в состав целостных имущественных комплексов государственных предприятий, которые не подлежат приватизации, утвержденном Приказом Фонда государственного имущества от 05.05.2001г. № 787 (абз. 3 п.1.1). В то же время в Гражданском кодексе Украины (далее – ГК) понятие целостного имущественного комплекса заменено термином «единый имущественный комплекс» или «предприятие».

Елена КОВАЛЕВА:

– В случае приобретения предприятия, как единого имущественного комплекса происходит переход предприятия из собственности одного субъекта хозяйствования в собственность другого. Порядок приобретения предприятия как единого имущественного комплекса является одним из наиболее дискуссионных вопросов в настоящей юридической практике. Кроме того, в силу абсолютной неурегулированности подобного рода сделок законодательством, на практике заключение договора купли-продажи предприятия является скорее исключением из правил, а потому порождает ряд споров и проблем. В то же время было бы неправильным ограничивать лицо в использовании данного института при приобретении торгового центра.

При совершении такого рода сделки важно знать, какие трудности могут возникнуть при ее оформлении. Например, до сих пор остается спорным вопрос: достаточно ли одного договора купли-продажи, как правового основания передачи предприятия как единого имущественного комплекса в собственность покупателя или на его основании необходимо заключать другие договоры, направленные на фактическое отчуждение отдельных элементов предприятия3.

Елена КОВАЛЕВА:

– Нельзя не обратить внимание на то, что права интеллектуальной собственности, в том числе права торгового центра на используемые им торговые знаки, может быть передано покупателю ТЦ только в случае заключения договоров в соответствии с требованиями законодательства о товарных знаках, иных нормативно-правовых актов в сфере интеллектуальной собственности. Важно также отметить, что при заключении договора купли-продажи торгового центра как предприятия (единого имущественного комплекса) покупателю не могут быть переданы такие имущественные права и обязанности продавца, которые по своей правовой природе, в принципе, не могут быть переданы на основании гражданско-правовых или хозяйственно-правовых договоров. К таким правам продавца, в частности, относятся права, приобретенные последним на основании лицензий или специальных разрешений.

Кроме того, в случае приобретения прав на ТЦ как целостный имущественный комплекс или как предприятие покупателю необходимо будет решить вопрос с земельным участком. Действующее законодательство не предусматривает автоматического перехода права собственности на участок при продаже недвижимости. Приобрести права на данный земельный участок можно путем заключения либо договора аренды (ч. 2 ст. 93 Земельного кодекса Украины от 25.10.2001г., далее – ЗК), либо договора купли-продажи данного земельного участка (ч. 1 ст. 82 ЗК).

Земельным кодексом установлены определенные ограничения в случаях приобретения права собственности на земельный участок иностранными юридическими лицами. Так, согласно ч. 2 ст. 82 ЗК иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения:

• в пределах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине

• за пределами населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества.

Совместные предприятия, учрежденные при участии иностранных юридических и физических лиц, могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в случаях, определенных выше и в порядке, предусмотренном ЗК для иностранных юридических лиц (ч. 3 ст. 82 ЗК).

Однако исходя из вышеуказанных требований законодательства следует, что иностранное юридического лицо или совместное предприятие с участием нерезидента, являющееся покупателем торгового центра, как целостного (единого) имущественного комплекса может без ограничений (следующих из ст. 82 ЗК) приобрести в собственность земельный участок, где расположен соответствующий торговый центр.

ИГНОРИРОВАТЬ АНТИМОНОПОЛЬНЫЙ КОМИТЕТ – ЧРЕВАТО

В случае приобретения торгового центра один из вопросов, который стоит затронуть покупателю, – существующие арендные правоотношения относительно торгового центра в целом или его отдельных торговых площадей.

Елена КОВАЛЕВА:

– По ч. 1 ст. 770 ГК в случае смены собственника имущества, переданного в найм (аренду), к новому собственнику переходят права и обязанности арендодателя. Стороны могут установить в договоре найма (аренды), что в случае отчуждения наймодателем (арендодателем) вещи – договор найма (аренды) прекращается (ч. 2 ст. 770 ГК). То есть покупателю до приобретения торгового центра как целостного имущественного комплекса или как предприятия (единого имущественного комплекса) следует получить информацию о действующих договорах аренды и их условиях в случаях перехода права собственности на арендуемый торговый центр или его арендуемые торговые площади.

Кроме того, в случае приобретения торгового центра, независимо от способа покупки, следует учесть требования законодательства о необходимости получения согласия органов антимонопольного комитета на совершение такой сделки. Чтобы определить, подпадает ли договор о приобретении торгового центра под действие антимонопольного законодательства, необходимо обратиться к нормам одного из основных нормативных актов в данной отрасли – Закону Украины «О защите экономической конкуренции» от 11.01.2001г., далее – Закон о защите экономической конкуренции.

Согласно требованиям Закона о защите экономической конкуренции, при сомнении о необходимости получения соответствующего разрешения, субъекты хозяйствования могут получить в органах антимонопольного комитета предварительное заключение о том, необходимо ли в данном случае получение разрешения Антимонопольного комитета.

Игнорирование требований антимонопольного законодательства может обернуться штрафными санкциями со стороны этой госструктуры.

КАК ОБЕЗОПАСИТЬСЯ ОТ РИСКОВ?

При приобретении ТЦ стороне покупателя следует учитывать ряд юридических рисков.

Анжела ЗАЛЕВСКАЯ, юрисконсульт департамента юридического консалтинга Международной юридической компании «Соломон-групп»:

– При приобретении торгового центра как «готового бизнеса» в качестве ЦИК приобретается здание, в котором размещен ТЦ, то есть непосредственно недвижимость и оборудование. При таком приобретении возможны следующие риски:

• одной из сторон при отчуждении объекта окажется неуполномоченное лицо (несобственник имущества, не имеющий надлежащей доверенности)

• отчуждение собственником своего имущества произойдет без надлежащего письменного согласия супруга (если недвижимость приобреталась во время брака)

• выяснится, что объект или его части находятся в залоге

• наличие самовольной перепланировки помещений без надлежащих разрешений соответствующих органов.

Первые три ситуации, отмечает юрист «Соломон-групп», содержат риск признания сделки недействительной и, как следствие, двухсторонней реституции (каждой из сторон сделки противной стороной возвращается все полученное в результате этой сделки). Четвертое обстоятельство несет риск невозможности перерегистрации права собственности на недвижимость в БТИ и получения Свидетельства о праве собственности на недвижимость.

Анжела ЗАЛЕВСКАЯ:

– С целью минимизации указанных рисков на предпродажном этапе следует тщательно проверять у потенциального продавца правоустанавливающие документы на имущество и документы, подтверждающие полномочия продавца или его представителя (справка-характеристика с БТИ, Свидетельство о праве собственности на недвижимость, паспорт продавца или доверенного лица, доверенность на доверенных лиц, согласие супруга (супруги) продавца).

Нужно также вытребовать у продавца извлечения с залогового реестра с целью убедиться, что имущество не состоит в залоге. Сделка о приобретении недвижимости должна быть нотариально заверена.

Приобретение торгового центра посредством покупки контрольного пакета корпоративных прав предприятия подразумевает приобретение всех материальных и нематериальных активов такого предприятия. В данной ситуации существуют риски формального и материального характера.

Под формальным риском, объяснили в компании «Соломон-групп», понимается возможность признания сделки недействительной из-за ненадлежащего ее оформления вследствии:

• неправильного оформления протокола собрания участников общества (без соблюдения кворума, фиктивность)

• отсутствия письменных доказательств невозражения других участников общества против сделки

• совершение сделки неуполномоченным лицом

• пребывание корпоративных прав в залоге.

Анжела ЗАЛЕВСКАЯ:

Минимизация выше указанного риска возможна путем:

• установления прав продавца на корпоративные права путем ознакомления устава общества (для ООО) или с извлечением с реестра собственников ценных бумаг (для АО)

• установления прав доверенного лица путем ознакомления с доверенностью

• оформления протокола собрания участников с соблюдением требований устава общества и законодательства

• взятия у других участников общества письменного нотариально заверенного разрешения (невозражения) на совершение сделки

• наличия письменного согласия супруга (в случае необходимости).

Кроме того, рисками материального характера могут быть: наличия у предприятия задолженностей перед кредиторами, госбюджетом, трудовым коллективом; пребывания активов предприятия в залоге и т. д.

Избежать этих рисков можно только путем полного (юридического, финансового, бухгалтерского и экономического) аудита предприятия на предпродажном этапе и наличия грамотного специалиста-консультанта, сопровождающего сделку.



Слово поставщику программной продукции

Александр ОВЧАР, директор департамента торговой недвижимости компании «XXI Век»:

– Продажа объектов торговой недвижимости является естественным этапом девелопмента. Это вполне нормальный и закономерный процесс. То есть девелопер, осуществляя цикл развития проекта, может выйти из него на любом из этапов его развития – на этапе получения земельных прав на землю, на этапе проектирования, этапе строительства или после ввода в эксплуатацию.

Пока такие сделки на нашем рынке совершаются не очень часто. Наш рынок еще достаточно молодой, на данный момент происходит его профессиональное становление, он структурируется, появляются специализированные девелоперские, управляющие, консалтинговые компании. Кроме того, одним из сдерживающих факторов на рынке продажи торговой недвижимости является политическая нестабильность и связанные с ней инвестиционные риски. Поэтому пока на нашем рынке могут работать в основном инвесторы, готовые рисковать. В дальнейшем, по мере развития рынка и стабилизации политической ситуации в стране, количество подобных сделок будет увеличиваться.

– Существуют ли на отечественном рынке компании, которые специализируются на создании заметных проектов в сфере торговой недвижимости с целью их последующей продажи? На чем делают деньги такие игроки рынка?

– Классический девелопмент подразумевает развитие проекта с целью дальнейшей его продажи. И именно доходы от продажи проектов на любом из этапов их развития являются основным доходом девелоперов во всем мире (а не доходы от сборов аренды, как это зачастую происходит на отечественном рынке). Компания «XXI Век» действует по таким классическим принципам девелопмента. Именно компанией «XXI Век» была осуществлена первая на рынке Украины сделка по продаже торговой недвижимости как готового бизнеса. На данный момент компания «XXI Век» имеет опыт продажи 6 объектов торговой недвижимости. Стратегической целью компании «XXI Век» является создание обновленной сети ТРЦ «Квадрат» в формате «гипермаркет-галерея» в г. Киеве и региональных центрах и дальнейшая ее продажа.

– Насколько тяжелым является фискальное бремя при осуществлении операций с такой недвижимостью?

– Нет предпринимателя, который сказал бы, что налоги невелики. Конечно, хотелось бы платить меньше.

– Как осуществляется предпродажная подготовка объекта торговой недвижимости? Насколько этот процесс длительный и трудоемкий?

– Все зависит от проекта и от того, насколько профессионально девелоперская компания подходила к его развитию. Если все бизнес-процессы были четко отлажены, все процедуры были регламентированы, все циклы его реализации были грамотными, профессиональными, то в предпродажной подготовке нет ничего сложного. В противном случае, на предпродажную подготовку придется потратить значительные и временные, и денежные, и организационные ресурсы.

– Какие методики определения стоимости ТЦ используют отечественные операторы рынка торговой недвижимости?

– Есть разные методики, какую из них выбрать – зависит от владельца бизнеса. Основные критерии отбора специалиста-оценщика – его профессионализм и опыт на рынке. Как правило, крупные девелоперские компании обращаются к оценщикам, аудиторам с мировым именем. Стоимость услуг зависит от методики, по которой проводится оценка, от «именитости» компании-оценщика, это может быть как фиксированная ставка, так и процент от стоимости объекта. Гарантировать объективность оценщиков должен их опыт работы на рынке, «доброе» имя, а также уровень менеджмента.

– Как может сказаться смена владельцев на положении дел в ТЦ?

– Это зависит от менеджмента продавца и от менеджмента покупателя. В целом, при грамотном подходе к управлению и той, и другой сторон, смена владельцев не должна сказываться на положении дел в ТЦ. Например, если в ТЦ подписаны долгосрочные договоры аренды, если новый владелец бизнеса оставит управляющую команду, не будет ее менять, то арендаторам нечего бояться.

– В каких случаях желательно сохранение команды менеджеров, которые отвечали за управление ТЦ при прежних владельцах?

– В любом случае сохранение команды целесообразно. Ведь при покупке готового бизнеса, команда менеджеров ТЦ является одной из составляющих этого бизнеса и залогом сохранения его прибыльности. Нужно просто поставить четкие цели и задачи перед командой, определить сроки их выполнения, разработать соответствующую систему мотивации, осуществлять своевременный контроль. Менять команду нужно только в случае, если она была неэффективна.


Комментариев: 0    Просмотров: 525

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus