Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Тройная очистка

Тройная очистка

И дело здесь не только в том, что названный рынок очень молод, если сравнивать его, например, с рынками офисной или торговой недвижимости, но и в некоторых специфичных особенностях, характерных только для этого рынка.

Правильное использование профессиональными игроками рынка, а также понимание существующих сегодня особенностей применения понятия triple net в рамках рынка складской недвижимости имеют крайне важное значение для дальнейшего развития сегмента.


Концептуально смысл определения Triple net кроется в самом названии. Это арендная ставка, очищенная от трeх основных видов дополнительных затрат – налогов (НДС, налог на землю, налог на имущество), эксплуатационных расходов, то есть затрат на обслуживание здания, и коммунальных платежей.


На сегодняшний день в практическом применении на рынке складской недвижимости мы видим, что один из видов дополнительных затрат – налоги – разбился на две составляющие. НДС остался в качестве отдельной составляющей, а налоги на землю и имущество «перебежали в лагерь» эксплуатационных расходов, то есть компенсация расходов по налогам на землю и имущество включается в составляющую, называемую операционными расходами. Коммунальные платежи продолжают существовать независимо, поскольку, как правило, не являются камнем преткновения в отношениях «арендодатель – арендатор», будучи выплачиваемыми исходя из фактического документально подтверждeнного потребления ресурсов самим арендатором.


Пионером создания и применения вышеуказанной схемы стал сегмент офисной недвижимости класса А, который первым прошел путь от понятия «все включено» до четкого выделения Triple net.
В начале формирования офисного рынка все расходы включались в ставку аренды, что во многом использовалось как маркетинговый ход – возможность получения полного пакета по той же цене, что и все остальные предложения. Постепенно рынок пришел к схемам «ставка + НДС» и «ставка + «коммуналка» + НДС». И только потом рынок подошел к полноценному понятию Triple net.
Сегмент складской и индустриальной недвижимости наиболее активно развивается последние два года, при этом опыт развития других сегментов коммерческой недвижимости во многом предопределил процесс перехода складов к Triple net в некотором «экспресс-режиме». Уже в 2005 году наметилась тенденция, где арендные ставки на качественные складские помещения становятся более структурированными: на рынке все большее распространение получает практика triple net rate (арендная ставка, не включающая стоимость операционных расходов, коммунальных услуг и НДС).


С моей точки зрения, это связано с тем, что в сегмент складской недвижимости, который явно был недооценен в предыдущие годы, пришли сразу несколько профессиональных девелоперских команд, целью каждой из которых стало создание высококлассного продукта институционального качества, который будет первым востребован на рынке, когда на него придут институциональные инвесторы. При этом данный продукт должен со временем только прибавлять в цене за счет снижения ставок капитализации.


Надо отметить, что прозорливые девелоперы не прогадали – в течение последних 6 месяцев мы все стали свидетелями сразу нескольких крупных инвестиционных покупок, которые произошли на рынке именно складской недвижимости: компания FM Logistic совершила сделку по схеме sale and lease back по продаже принадлежащего ей складского комплекса компании GE Capital. Компания «РосЕвроДевелопмент» продала компании Raven Russia Limited принадлежащий ей складской комплекс площадью 120 тыс. кв. м. Тем же инвестором было приобретено сразу два складских комплекса «Кулон-Дорожная» и «Кулон-8 Марта» у одноименной компании.


То есть девелоперский опыт и понимание пожеланий будущих покупателей стали основной причиной того, что самый «дикий» сегмент рынка в считанные годы стал самым востребованным на рынке инвестиций.


Здесь мы также видим подтверждение известного утверждения о том, что чем выше классность сегмента рынка, тем более быстрыми темпами происходит его развитие. На нашем примере, если в классе В все еще действует схема «ставка + НДС», то в классе А, где все объекты потенциально инвестиционно привлекательны, в обязательном порядке используется схема Triple net.
Итак, зачем же все-таки нужен Triple net?


Как было сказано выше, данный подход значительно упрощает процесс инвестиционной продажи. Безусловно, все собственники рассчитывают на максимально высокую цену продажи своего объекта. Для того чтобы эту цену заплатить, инвестору необходима прозрачная и понятная структура денежных потоков объекта недвижимости, чтобы он мог рассчитывать соотношение доходности и рисков на долгосрочную перспективу. Более того, большинство инвесторов готовы поступиться возможностью получения сверхприбылей, если уровень рисков также высок. Лучшим подтверждением является то, что инвестиции в недвижимость на развитых рынках, несмотря на более низкую доходность, исчисляются миллиардами долларов ежегодно, в то время как в России это пока что в лучшем случае несколько сотен миллионов в масштабах всей страны, при этом деньги на приобретение и игроки уже здесь существуют, а продукт институционального качества практически отсутствует.


Применение Triple net позволяет снять целый ряд вопросов, показав чистый доход инвестора, и максимально снизить уровень рисков, переложив их на плечи арендаторов.


То есть в результате несложных рассуждений мы приходим к пониманию того, что Triple net – это мир с одной стороной медали, где девелопер строит объект, думая только о своих интересах. В процессе рассуждения мы где-то потеряли главное действующее лицо любых взаимоотношений в недвижимости – арендатора. Где же учет его пожеланий, извечная формула «покупатель всегда прав»?


Ответ прост – арендатор имеет слишком мало козырей в ситуации дефицита площадей на рынке. Он вынужден принимать условия игры, которые диктует ему владелец, рискуя проиграть в борьбе за лучшие площади и, соответственно, «подрезать крылья» собственному бизнесу.


Как мне кажется, в своем начале, в период становления, рынок складов был более ориентирован на удовлетворение интересов арендатора, чем сегодня, в отношении структурирования аренды. В те времена ни собственник, ни арендатор толком не могли оценить объем предложения и спроса и сравнить разные возможности и риски, поэтому договоры были более гибкими и были направлены на удовлетворение интересов обеих сторон. Сегодня владельцы стали более «продвинутыми», чем раньше, и начали более умело пользоваться преимуществами, которые даёт «рынок владельца», перекладывая все риски на арендатора. А лучший инструмент, чем Triple net, в этом отношении не придумаешь.


Безусловно, с насыщением рынка, данная ситуация будет меняться. Я вижу перспективу развития российского складского рынка в проектах строительства под заказчика, где арендатор будет получать именно то, что ему нужно, а девелопер будет вынужден идти на компромисс, чтобы заполучить высококлассного арендатора. В этой ситуации наша работа как консультантов будет уже заключаться не просто в представлении девелоперу максимального количества потенциальных арендаторов, а еще и в убеждении его в необходимости идти навстречу арендатору и уступать ему. И не исключено, что одной из первых таких уступок станет отказ от неприкосновенности столь любимого девелопером принципа структурирования арендной ставки, как Triple net.


Комментариев: 0    Просмотров: 682

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus