Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Вторая молодость универсамов

Вторая молодость универсамов

Рынок реконструкции объектов торговой недвижимости растет количеством и качеством. В наиболее массовом сегменте столичного ритейла – супермаркетах квартального значения площадью до 10–12 тыс. кв. м – развитие инфраструктуры недвижимости проходит, в основном, по принципу «ломать и строить».

Ремонт и реконструкция, охватившие киевскую торговую недвижимость, за последние три-четыре года превратили большинство морально устаревших городских гастрономов и универсамов советской постройки в современные, профессиональные, удобные для потребителя объекты торговли. При этом акценты на рынке ремонтно-реконструкционных услуг Киева с недавних пор сместились в сторону качества работ.

НЕДВИЖИМОСТЬ «СЕКОНД-ХЕНД» – ТОВАР ВОСТРЕБОВАННЫЙ

Проект полномасштабной реконструкции гастронома с превращением его в супермаркет, по словам представителей компаний, специализирующихся на таких вопросах, обходиться примерно в 10–30 долл. /кв. м. В особых случаях, когда здание достаточно изношено, требуется провести работы по укреплению его стен или фундамента, заменить крышу или добавить этажи либо пристройки, стоимость проекта может возрасти на порядок. Но все равно, по сравнению со строительством нового объекта, себестоимость которого составляет сегодня по столичным ценам более 1 000 долл./кв. м, проекты по реконструкции являются менее капиталоемкими. Тем более что со строительством нового объекта связаны такие вопросы, как покупка земельного участка, разработка и утверждение архитектурного проекта контролирующими городскими службами, непосредственно строительство, зачастую с нулевого цикла, и подключение объекта к городским инженерным сетям. Все это обычно значительно удорожает проект и невероятно растягивает во времени сроки его реализации, а потому тема реконструкции существующих капитальных объектов сегодня весьма привлекательна для инвесторов.

«За последние три-четыре года количество заказов по реконструкции объектов коммерческой недвижимости, которые поступают в нашу компанию, выросло на 400–500 %, – сообщил генеральный директор инженерно-строительной компании «Стрэкол» Олег Чертков. – И тенденция роста таких заказов остается устойчивой».

Особое внимание при выборе помещения под торговый объект или создании проекта его строительства специалисты рекомендуют уделять следующим моментам:

наличию загрузочных помещений, удобного дебаркадера;
возможности организовать подъезд машин, не потревожив жителей близлежащих домов;
наличию канализации в цехах для пищевых производств в подвале здания;
возможности проводить перепланировку подсобных помещений, что позволило бы оптимизировать единую систему внутренней логистики и товародвижения.

«Когда магазин строится с нулевого цикла, то при разработке его планировочной концепции используются стандартные схемы внутренней организации полезных площадей, расположения отделов в торговом зале, – говорит Александр Прядухин, коммерческий директор сети супермаркетов «Велыка Кышэня». – Однако в тех случаях, когда приходится использовать строение, не соответствующее идеалу, нуждающееся в реконструкции и перепланировке, бывает необходимо внести существенные коррективы в его планировочную концепцию, провести производственную адаптацию, чтобы максимально приблизить объект к стандарту и требованиям торгового оператора. Прежде всего, желательно, чтобы вход в магазин находился приблизительно посредине автомобильной стоянки. На входе, параллельно фасаду, располагают кассовую зону».

Кроме того, при реконструкции старого торгового объекта, а тем более при перепрофилировании под супермаркет здания иного назначения, практики ритейла советуют учитывать тот факт, что согласно установленным нормам 40 % от общей площади продовольственного магазина отводится под торговый зал, а все остальные помещения – под складские, технические и служебно-административные нужды. Поэтому параметры объекта недвижимости должны позволять совершить такую планировку. Обычно самым подходящим вариантом является объект большой площади и небольшой этажности (обычно до четырех-пяти уровней, включая цокольный). В таких зданиях не сложно создать обширный склад на нижнем уровне, чего не скажешь об объектах с малой площадью и большой этажностью, перепрофилирование под торговлю которых нередко бывает невозможным.

«МОЛОДИЛЬНЫЕ ЯБЛОКИ» ДЛЯ АРХИТЕКТУРЫ

Само понятие «реконструкция» подразумевает не просто оштукатуривание и окраску стен, замену окон, дверей, проводки и декоративных элементов. Компании, занимающиеся реконструкцией зданий профессионально, изучают и исправляют состояние самой конструкции б/у здания: если нужно, меняют фундамент, укрепляют стены, укладывают новую крышу. Их задача не просто создать презентабельный интерьер и экстерьер здания, но и «омолодить» само строение, вернуть ему утраченную с годами крепость.

«У каждого здания, тем более построенного из железобетонных конструкций, есть свой гарантийный срок эксплуатации, – напомнил Олег Чертков. – Для одних объектов он составляет 30 лет, для других – 50. Поскольку многие здания советской постройки уже подошли к рубежу, за которым заканчивается их гарантийный срок, то профессиональная компания, принимающаяся за реконструкцию такого объекта, прежде чем начать работы, должна провести полное обследование технического состояния объекта недвижимости».

Обследование здания – сложный комплекс мероприятий, начинающийся с визуального изучения стен и перекрытий и позволяющий определить примерную степень износа конструкции по наличию трещин, деформаций. Обследование может включать выявление наиболее слабых мест здания с помощью ультразвуковых приборов, что дает возможность выявить коррозионные процессы в толще стены, и даже – провести работы по определению геологических особенностей участка, где расположен объект реконструкции.

«Некоторые заказчики сомневаются в необходимости этих сложных мероприятий, – утверждает Олег Чертков. – Но я знаю немало примеров, когда человек отказался от проведения, например, геологических исследований, построил объект, а весной, в паводок, поднявшиеся грунтовые воды затопили цокольный уровень его здания. После этого люди обычно заказывают «геологию», пытаются обезопасить свою недвижимость от повторения таких ситуаций, но стоимость работ под готовым зданием увеличивается весьма ощутимо».

По словам Олега Черткова, благодаря современным технологиям, которые используются киевскими строительными организациями, можно устранить практически любые дефекты объектов недвижимости – как скрытые, так и явные. Это зачастую не приводит к серьезным разрушительным работам при реконструкции капитальных элементов здания: остановить коррозионный либо другой негативный процесс в толще стены или перекрытия часто позволяет обработка с помощью современной строительной химии. Даже в тех случаях, когда речь идет о такой серьезной проблеме, как проседание или частичное разрушение фундамента, столичные строители могут помочь, поскольку владеют технологией замены фундамента под существующим зданием.

«Менять фундамент и несущие элементы зданий приходиться редко, – поделился опытом Олег Чертков. – Киевские объекты недвижимости, с которыми приходилось работать нашей компании, в основном, имели хорошее состояние, и на их основе были созданы замечательные, на мой взгляд, образцы офисной, торговой, гостиничной и другой недвижимости».

КАК ВЫБИРАТЬ ГЕНПОДРЯДЧИКА?

Путь, который проходит торговый оператор, начиная с решения по выходу на какой-либо локальный рынок и до открытия торгового объекта, принято делить на следующие этапы:
подбор готового здания либо его строительство с полномасштабным проектированием;
выполнение строительно-монтажных и отделочных работ;
получение разрешающей документации на открытие объекта;
инженерное обеспечение;
установка, монтаж и пуско-наладка торгового, технологического оборудования;
дизайнерское, информационное оформление площадей.

При этом выбор генподрядчика, который осуществит все или практически все пункты данного плана, – архиважный момент реализации проекта. Если заказчик не имеет предыдущего опыта работы ни с одной из генподрядных организаций или намерен создать торговый объект в регионах, где таковая не представлена, то поиск генподрядчика реконструкционных работ следует, как советуют опытные практики, начинать с изучения рекомендаций компаний данного профиля на местном рынке. Это может обезопасить ритейлера от многих проблем, связанных с некачественным и неполным выполнением работ компаниями-однодневками.

«При выборе генподрядной организации стоит обратить внимание на ее техническую оснащенность и кадровый состав, – советует руководитель проектов по строительству сети супермаркетов «Велыка Кышэня» Леонид Каган. – Кроме того, важно узнать, какой участок работы подрядчик проводит самостоятельно и какой поручает субподрядным организациям. Перед заключением контракта не лишним будет побывать на объектах, которые строила эта организация в течение последних пяти-десяти лет. Важно также убедиться, что строительная компания умеет разрабатывать и реализовывать календарно-технический график выполнения работ, и стоимость их услуг обоснована».

Представитель крупнейшей консалтинговой компании, работающей на отечественном рынке торговой недвижимости, – «Украинской торговой гильдии» предлагает при выборе генподрядчика обращать внимание и на такие детали, как уровень внутренней организации работы компании и ее рыночный опыт.

«В Украине сейчас только формируется рынок «нормального» генподрядчика, – заметил заместитель генерального директора «УТГ» Виталий Бойко. – Качественный генподрядчик – это тот, который берет на себя ответственность за сроки ввода в эксплуатацию, стоимость работ и готов это гарантировать, что необходимо для качественного вывода объекта на рынок. А потому лучше всего обращаться к компаниям, придерживающимся западного подхода к менеджменту и имеющим опыт работ на украинском рынке, поскольку на сегодняшний день только они могут обеспечить точные сроки и оптимальную стоимость работ».

Качество строительно-монтажных и отделочных работ следует контролировать системно по такой схеме:
визуальная оценка качества работ в период их подготовки и проведения, а также применяемых стройматериалов инженером технического надзора непосредственно на объекте;
проверка соответствия выполняемых работ проектной документации;
проверка паспортов и сертификатов на используемые при строительстве оборудование и материалы;
визуальная и документальная проверка подготовленности работающих в подрядных организациях рабочих и инженерно-технических работников;
ежедневное ведение журнала выполненных работ инженером технического надзора с указаниями подрядным организациям исправлений обнаруженных им дефектов и сроков их устранения;
приемка и утверждение ежемесячных актов выполненных работ от подрядных организаций с обязательным приложением к ним исполнительных схем, актов скрытых работ, актов испытания инженерных систем, паспортов и сертификатов на оборудование и материалы, с указанием гарантийных сроков, лабораторных испытаний качества бетона, удостоверений сварщиков и других документов, предусмотренных ГСН.

БИЧ РЕКОНСТРУКЦИИ – ВОЗДУХ И ЭЛЕКТРИЧЕСТВО

Типичные проблемы, с которыми сталкиваются генподрядчики при реконструкции объектов недвижимости, – малая мощность энергоснабжения и сложности при прокладке вентиляционных каналов.

В советское время к универсамам и универмагам, админкорпусам и дворцам культуры, которые сейчас чаще всего становятся объектами реконструкции, подводили силовые линии определенной мощности, и тогда казалось, что этого им хватит с головой. Однако сегодня потребности как торговых операторов, так и владельцев офисных помещений, заведений общепита и другой недвижимости многократно возросли. Компьютерная техника, вентиляционные системы и кондиционеры, лифтовое оборудование и многое другое требуют питающих сетей с повышенной пропускной способностью. Но резервов у местной электроподстанции, необходимых для повышения энергоснабжения реконструируемого объекта, может не оказаться. В этом случае подводка новых силовых линий выльется владельцу здания в большую «копеечку».

«Владельцу здания, да и генподрядной организации особое внимание следует уделять вопросам энергоснабжения, – считает Олег Чертков. – При покупке недвижимости стоит заручиться письменными гарантиями местной энергопоставляющей организации, что объект получит электроэнергии в достаточных для него количествах».

Проблемы с вентиляцией в реконструируемых зданиях зачастую связаны с заменой окон – старых деревянных на новые металлопластиковые. По советским строительным нормам и правилам, вентиляция помещений на 40 % осуществлялась за счет сквозняков, которые образовывались из-за неплотно прилегающих оконных створок. Сейчас, когда металлопластиковые окна пропускают всего 5–10 % свежего воздуха, пропускной способности старых вентиляционных каналов явно недостаточно. В результате, вентиляционные режимы здания нарушаются, на стенах образовывается конденсат, люди, постоянно находящиеся в таких условиях, болеют, их работодатель при этом несет косвенные убытки.

«Некоторые считают, что если в здании установлена мощная «вытяжка», то все проблемы решены, – говорит Олег Чертков. – Но в тех случаях, когда эту работу проводили неграмотные люди, даже такое оборудование не даст никакого эффекта. Здание будет неким подобием стеклянной бутылки: попробуйте закрыть ее горлышко и откачать оттуда воздух. У вас ничего не получиться! Поэтому при создании вентиляционной системы очень важно обеспечить возможность притока воздуха, выяснить, какой диаметр каналов необходим конкретно взятому зданию, использовать такую схему их прокладки, чтобы в здании не оставалось невентилируемых зон».

ФАСАД НАЛИЦО

Отделка фасада здания является заключительным этапом строительных или реконструкционных работ. Фасад – это лицо здания, его визитная карточка.

Сегодня наиболее распространены стеклянные фасады, а также навесные вентилируемые фасадные конструкции.

Стеклянные фасады могут быть с видимыми вертикальными и горизонтальными несущими элементами конструкции или со скрытыми вертикальными и горизонтальными несущими элементами конструкции.

Навесной вентилируемый фасад представляет собой конструкцию, состоящую из материалов облицовки (плит или листовых материалов) и подоблицовочной конструкции. Наличие воздушного промежутка в вентилируемом фасаде принципиально отличает его от других типов фасадов, так как благодаря перепаду давления этот промежуток служит своего рода вытяжной трубой. В результате, из ограждающей конструкции в окружающую среду удаляется атмосферная и внутренняя влага.

Выделяют такие основные достоинства вентилируемых фасадов:
широкие возможности по использованию современных фасадных отделочных материалов;
высокая тепло- и звукоизоляция;
вентиляция внутренних слоев – удаление атмосферной влаги и влаги, образующейся за счет диффузии водяных паров изнутри;
защита стены и теплоизоляции от атмосферных воздействий;
нивелирование термических деформаций;
отсутствие специальных требований к поверхности несущей стены;
длительный безремонтный срок (25–50 лет в зависимости от применяемого материала).

Благодаря современным технологиям в настоящее время существуют неограниченные возможности для оформления фасадов, в частности, для придания любому зданию индивидуальности (будь-то новое или отреставрированное строение). Определяя внешний вид здания, необходимо принимать во внимание эстетические функции, которые выполняет фасадное покрытие, а также следить за тем, чтобы оно соответствовало строительным критериям. Правильно подобранное и выполненное фасадное покрытие не только делает фасад красивым и чистым, но и защищает его от разрушительного воздействия окружающей среды в течение длительного времени.

Особенная опасность для штукатурки и каменной подложки исходит от воды в любом ее состоянии. Именно поэтому наиболее важное требование, выдвигаемое к любому покрытию, – его способность защищать стену от дождевой воды и влажности. Но в то же время, данное покрытие должно обеспечить хорошую способность к диффузии для воздуха и водяного пара. Решающими критериями для оценки качества фасадных красок являются также их хорошая адгезионная прочность, устойчивость цветового тона, светостойкость, стойкость к ультрафиолетовому облучению.

Когда речь идет об отделке фасада, подразумевается не только его покраска. Это целый перечень работ, направленный на создание красивого и долговечного защитного покрытия. Для их выполнения необходима не только краска, но и специальные шпаклевочные массы, грунтовочные составы, а зачастую и ремонтные растворы. И только при условии правильного подбора всех перечисленных компонентов и выполнении работ с соблюдением существующих технологий фасаду обеспечена долгая жизнь.

http://utg.kiev.ua

Рынок реконструкции объектов торговой недвижимости растет количеством и качеством. В наиболее массовом сегменте столичного ритейла – супермаркетах квартального значения площадью до 10–12 тыс. кв. м – развитие инфраструктуры недвижимости проходит, в основном, по принципу «ломать и строить».

Ремонт и реконструкция, охватившие киевскую торговую недвижимость, за последние три-четыре года превратили большинство морально устаревших городских гастрономов и универсамов советской постройки в современные, профессиональные, удобные для потребителя объекты торговли. При этом акценты на рынке ремонтно-реконструкционных услуг Киева с недавних пор сместились в сторону качества работ.

НЕДВИЖИМОСТЬ «СЕКОНД-ХЕНД» – ТОВАР ВОСТРЕБОВАННЫЙ

Проект полномасштабной реконструкции гастронома с превращением его в супермаркет, по словам представителей компаний, специализирующихся на таких вопросах, обходиться примерно в 10–30 долл. /кв. м. В особых случаях, когда здание достаточно изношено, требуется провести работы по укреплению его стен или фундамента, заменить крышу или добавить этажи либо пристройки, стоимость проекта может возрасти на порядок. Но все равно, по сравнению со строительством нового объекта, себестоимость которого составляет сегодня по столичным ценам более 1 000 долл./кв. м, проекты по реконструкции являются менее капиталоемкими. Тем более что со строительством нового объекта связаны такие вопросы, как покупка земельного участка, разработка и утверждение архитектурного проекта контролир


Комментариев: 0    Просмотров: 488

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus