Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Выставочный бизнес в Украине: дефицит площадей и неясные перспективы

Выставочный бизнес в Украине: дефицит площадей и неясные перспективы

СКРОМНОЕ РАЗНООБРАЗИЕ

Сегодня в Украине не так много выставочных центров, как хотелось бы, отмечают специалисты. Еще меньше таких, которые можно назвать выставочными центрами международного класса. Президент компании «Евроиндекс» Валерий Пекар считает, что выставочными центрами в Украине можно назвать только 9 объектов коммерческой недвижимости — шесть в Киеве («КиевЭкспоПлаза», Международный выставочный центр (МВЦ), Экспоцентр Украины, выставочный зал Торгово-промышленной палаты (ТПП) Украины, «АККО Интернешнл», «Внешэкспобизнес») и три в регионах – «ЭкспоДонбасс» (г. Донецк), «УкрРосМеталл» (г. Сумы) и «Радмир-центр» (г. Харьков).

– И если первые два являются специально спроектированными выставочными центрами международного класса, то ТПП Украины и «АККО Интернешнл» – это ранее построенные здания, прошедшие реконструкцию и расширение с целью привести их в соответствие с требованиями сегодняшнего дня. «Внешэкспобизнес» проектировался в первую очередь как конгресс-центр. «ЭкспоДонбасс» — единственный настоящий выставочный центр, построенный еще в советские времена. Сумской «УкрРосМеталл» сооружен два года назад, а харьковский «Радмир-центр» объявил о своем запуске только в середине февраля.

Исходя из столь небольшого количества выставочных центров, классифицировать их каким-либо образом сложно, не все специалисты готовы распределять их по группам. Валерий Пекар считает, что в пределах Украины можно выделить три основные группы экспоцентров: выставочные центры международного класса (свыше 20 тыс. мI): «КиевЭкспоПлаза», Международный выставочный центр; региональные выставочные центры (свыше 5 тыс. мI): «ЭкспоДонбасс», «Радмир-центр»; малые выставочные центры: ТПП Украины, «АККО Интернешнл», «Внешэкспобизнес», «УкрРосМеталл».

Особняком стоит Экспоцентр Украины (бывшая ВНДХ), к которому многие специалисты рынка относятся как к элементу прошлого, не нацеленному на будущее.

Несмотря на довольно малое число объектов, различия в истории их создания, архитектурной концепции и размерах, Валерий Пекар готов сгруппировать экспоцентры и по бизнес-модели: чистый бизнес в сфере коммерческой недвижимости — только аренда («КиевЭкспоПлаза» и «Радмир-центр»); операционный бизнес на базе коммерческой недвижимости («ЭкспоДонбасс» и «УкрРосМеталл»); совмещение бизнеса в сфере коммерческой недвижимости с операционным бизнесом (Международный выставочный центр, Экспоцентр Украины, ТПП Украины, «АККО Интернешнл» и «Внешэкспобизнес»).

Исполнительный директор Выставочной федерации Украины (ВФУ) Владимир Овчарек считает, что группировать выставочные центры по каким-то критериям не принято, потому для всех подобных сооружений характерен единый формат – они предназначены для демонстрации экспонатов. При этом он отмечает, что типовых конструкций экспоцентров не существует, и в мире трудно найти внешне похожие выставочные объекты, ведь при их создании конструкторы и проектировщики стремятся к тому, чтобы проекты отличались друг от друга своей формой, тем самым привлекая внимание запоминающимся, оригинальным внешним видом.

– «Внутренние» параметры должны удовлетворять более-менее стандартным, и в то же время отличительным для экспоцентров требованиям: минимальное количество опор, высокий потолок, прочный пол, подводка коммуникаций (связь, электричество, вода и др.) практически к любому месту, возможности ввоза/вывоза габаритных грузов, наличие конференц-залов и др.

Склонен согласиться с такой точкой зрения генеральный директор Международного выставочного центра Анатолий Ткаченко, который одним из главных свойств современного экспоцентра считает его максимальную универсальность.

– Залы должны быть легко трансформируемы и пригодны для всего – от выставки тракторов до элитных показов моды и всевозможных концертных шоу-феерий. Соответственно, в них должны быть мощные инженерная и коммуникационная инфраструктуры для обеспечения всех направлений использования центра. Эти требования одинаковы – что в Европе, что в Украине. По качеству, по стилю работы мы ни в чем не уступаем зарубежным комплексам, разве что в размерах площадей.

Владимир Овчарек отмечает еще одну отличительную черту выставочных центров, состоящую в увеличении доли помещений, предназначенных для проведения деловых мероприятий, хотя пока такая тенденция в Украине проявляется не очень ярко.

Все эксперты обращают внимание на проблему отсутствия достаточного количества профессиональных выставочных площадей. В большей степени это касается регионов, но и растущий киевский рынок требует все большего выставочного пространства. Сегодня нередко выставки, особенно небольшие и региональные, проходят в неприспособленных помещениях с ограниченными возможностями – спортивных, концертных залах и т. п. Поэтому по всей Украине эксперты видят большую потребность и перспективы развития выставочных комплексов.

– Они нужны в регионах, пусть и небольшие, хотя бы на 2–3 тыс. мI. Возможно, через 3–5 лет в регионах потребуются усовершенствованные экспоцентры (большего размера, обеспеченные современными коммуникационными средствами), но уже не в таком количестве. Если же будет упущено время для создания инфраструктуры сейчас, то, скорее всего, выставочные центры возникнут там, где будут созданы для этого соответствующие финансовые, законодательные, кадровые условия, а не там, где они больше всего нужны в настоящее время, считает Владимир Овчарек.

ПРАВИЛА СОЗДАНИЯ ЭКСПОЦЕНТРОВ

Как и любая коммерческая недвижимость в Украине, профессиональные выставочные комплексы находятся на этапе становления и развития. В силу того, что современных экспоцентров не хватает, в будущем будет создан еще не один подобный объект. При этом каждый из их создателей пойдет своим путем, в зависимости от поставленных целей и имеющихся возможностей, но некоторые правила остаются неизменными при создании любого экспоцентра.

Строительство выставочного комплекса – это инвестиционный, коммерческий проект, поэтому его нужно начинать с разработки бизнес-плана. Для этого проводится анализ местного и всеукраинского рынков, изучаются их потребности и перспективы развития. Владимир Овчарек отмечает, что в бизнес-плане должны быть учтены внутренний экономический потенциал региона, внешнеэкономические показатели, конкуренция на рынке, преимущества создаваемого экспоцентра.

Анатолий Ткаченко выделяет такие подготовительные этапы создание экспокомплекса:

– Во-первых – изучить и провести учет степени развития существующего выставочного рынка и определить, сдерживается ли рост выставок недостатком площадей или, наоборот, – имеющиеся центры недогружены. Немаловажно узнать намерения других участников бизнеса: планируют ли они строительство экспоцентра, и где именно. Далее – проанализировать состояние экономики, определить ее тенденции: ожидается ли спад, стабильное состояние или рост. Ведь потенциал выставочного рынка напрямую зависит от уровня развития экономики. Все эти показатели помогут решить, строить или нет: просчитать возможную загрузку центра, определить оптимальные размеры сооружения, место расположения и прочее.

В любом случае, все эксперты советуют изучить историю создания экспоцентров в других регионах и странах. Даже если начальные условия строительства разные, какие-то детали могут пригодиться в создании концепции и решении первоочередных проблем. Дальнейший процесс создания комплекса не отличается от прочих коммерческих проектов – нужно подружиться с местными властями, местным же населением, бизнес-средой, разработать конкретный строительный проект, добиться землеотвода, найти инвесторов и подрядчиков и приступить к строительству. Конечно, весь этот процесс занимает немалое количество времени, результат довольно непредсказуем в плане его реалистичности и возможности довести создание экспоцентра до логического завершения. Но при правильных расчетах и настойчивости бизнес-проект получится вполне рентабельным, особенно в сегодняшних условиях отсутствия достаточного предложения.

Выставочная федерация Украины, по словам ее исполнительного директора, используя опыт сооружения экспоцентров в Украине и за рубежом, готова оказать содействие строителям на любом этапе создания экспоцентра и помочь избежать возможных ошибок, которые вполне могут допустить новички в этой сфере. Ведь зачастую в строительство выставочных комплексов вкладывают деньги обычные инвесторы, желающие получить прибыль, но не имевшие ранее дела с выставочным бизнесом. Впрочем, такая ситуация довольно характерна для рынка коммерческой недвижимости Украины в целом.

Среди основных возможных ошибок Валерий Пекар выделяет следующие: создание центра в отрыве от существующего и перспективного выставочного бизнеса (организаторов выставок), несоответствие проекта ключевым требованиям, предъявляемым к выставочным центрам, и создание слишком дорогого проекта (архитектурные излишества в ущерб функциональности), в результате чего рентабельность проекта невысока.

– Функциональность, опора на арендаторов, удачное размещение – три кита выставочной недвижимости, такие же, как и у других видов коммерческой недвижимости, – полагает эксперт.

Владимир Овчарек главную ошибку, характерную для выставочной отрасли в целом, усматривает в отсутствии долгосрочной программы ее развития, а следовательно, и обоснования необходимого количества, размеров и месторасположения экспоцентров.

«Подводными камнями» в процессе создания выставочных центров Анатолий Ткаченко считает проблемы, типичные для строительного рынка в целом – риски землеотвода, возможной экономической и политической нестабильности, к которым выставочный бизнес весьма чувствителен.

Нарушить расчеты инвесторов могут и чьи-то тайные планы по строительству другого экспоцентра. Показательным примером является недавнее открытие «Радмир-центра» в Харькове, о котором, как признаются многие игроки рынка, они узнали лишь из новостей после его официальной презентации. И хотя особой конкуренции он никому не составляет ввиду того, что является единственным подобным центром в регионе, его полутайное открытие дает участникам выставочного бизнеса повод для размышлений.

ВЫСТАВОЧНЫЕ ПУТИ-ДОРОГИ

Как мы уже отмечали в начале статьи, создатели выставочных центров в Украине идут сегодня двумя путями: строят новые объекты или перепрофилируют старые здания и помещения. Об экономической составляющей обоих вариантов говорить нужно в каждом конкретном случае, все зависит от поставленных целей и потребностей. Например, на начальном этапе развития выставочной деятельности в каком-либо регионе может оказаться достаточным перепрофилировать существующее сооружение, что будет дешевле строительства полноценного комплекса. Но если стоит цель развивать выставочную деятельность, потребуются профессиональные выставочные площади, которые сложно создать в неприспособленном помещении, а на его капитальную реконструкцию под потребности экспобизнеса может уйти гораздо больше средств, чем на строительство нового «правильного» комплекса. Поэтому лучше создавать специальные сооружения, которые бы удовлетворяли необходимые требования, в том числе, по части высоты потолка, выдерживания нагрузок и правильного распределения инженерных ресурсов.

Большинство специалистов считают, что в целом в Украине применимы оба способа создания выставочных центров, хотя и рекомендуют возводить новые здания, а не заниматься дорогостоящей реконструкцией. А вот Анатолий Ткаченко полагает, что к любым условиям, а не только к украинским, метод перепрофилирования здания под выставочный центр вообще неприменим.

– У нас в стране просто не было такого класса и вида помещений, поэтому возводить современный экспоцентр, чтобы потом не оказаться в аутсайдерах, надо заново, что называется, «с нуля».

Рентабельность выставочного центра зависит от грамотно разработанного бизнес-плана и правильного применения его на практике. Валерий Пекар предполагает, что хороший проект окупается за 4 года, т. е. имеет рентабельность 25%, хотя такое бывает редко, лишь в случае наличия безупречного проекта, профессионального управления строительством и привлечения мощных организаторов выставок.

Несколько большими видит сроки окупаемости экспоцентров Анатолий Ткаченко:

– В зависимости от класса выставочного центра, от его оснащенности, то есть от первоначальных затрат, срок окупаемости может составить 5–6 лет и более с момента полного окончания строительства.

Об ошибках в эксплуатации экспоцентров Украины говорить пока рано, считают эксперты, поскольку рынок совсем молод. Скорее, полагает Владимир Овчарек, говорить следует не об ошибках, а о проблемах становления и роста этой сферы отечественной экономики.

Чтобы все же по возможности избежать ошибок при создании выставочных центров, Валерий Пекар советует хорошо просчитывать проект, исходя из реальных соглашений с будущими арендаторами (организаторами выставок), изучать международный опыт и требования к функциональности, не гнаться за архитектурными излишествами и прибегать к услугам профессиональных девелоперов.

О профессиональных девелоперах и консультантах, способных помочь в деле создания выставочного центра, – отдельный разговор. Таких на рынке нет, поэтому все выставочные центры проектируются, строятся и эксплуатируются их собственниками практически на свой страх и риск. При этом они используют опыт зарубежных коллег и следят за событиями на украинском выставочном рынке, но шишки им набивать приходится самостоятельно.

Исключение, по словам Валерия Пекара, составляет «Радмир-центр» в Харькове: при его создании была сформирована консалтинговая группа из представителей разных специализированных компаний, которую возглавил президент «Евроиндекса».

В связи с этим эксперт готов поделиться основными законами управления выставочными центрами, характерными и для других видов коммерческой недвижимости: дешевле эксплуатировать, заботиться о высоком качестве услуг, плотнее заполнять (меньше незанятых площадей и дней), зарабатывать на дополнительных услугах.

– Высокая динамика работы выставочного центра (посуточная аренда, быстрая смена экспозиций) отличает его от офисной или торговой недвижимости. В этом плане экспоцентр больше похож на гостиницу, – поясняет эксперт.

Удачными выставочными комплексами принято считать те, что имеют высокий уровень заполняемости площадей и посещаемости, а потому приносят прибыль своим владельцам. В то же время, по словам Валерия Пекара, даже красивые и комфортабельные выставочные центры в Европе являются хронически убыточными. Убытки покрывают местные власти, ведь они заинтересованы в выставках с точки зрения развития городской экономики (гостиницы, рестораны и прочее). Поэтому критерий успешности экспокомплексов весьма условный, каждый владелец определяет их по-своему, ориентируясь на рынок и конкурентов.

С ПОЗИЦИИ ПРАКТИКОВ

Константин ИВАНОВ, директор украинского представительства компании Llentabhallen:

– Технология быстромонтируемых зданий (БМЗ) идеально подходит для создания объектов выставочной недвижимости. Ведь, по сути, задача заключается в том, чтобы «накрыть» зданием достаточно большой по площади участок земли, при этом внутри павильона должно быть минимум колонн, выставочные комплексы, как правило, одноэтажные, но с достаточно большой высотой потолка. Все эти требования целиком и полностью удовлетворяет технология БМЗ.

Кроме того, технология БМЗ – более экономичное решение по сравнению с другими технологиями строительства, которое сохраняет заказчику не только средства, но и время на возведение здания.

Это прекрасно понимали операторы ведущих выставочных центров Киева – Международного выставочного центра и «Киевэкспоплаза», когда работали над созданием своих объектов.

Их выставочные комплексы построены с применением металлоконструкций и сэндвич-панелей. Заказчики уже понимают, что эта технология – наиболее рациональный способ создания такой недвижимости.

Компания Llentabhallen построила уже достаточно много зданий выставочного назначения во всем мире. Последний объект, в строительстве которого принимали участие наши специалисты, находится в польском городе Гданьск. Правда, в Украине выставочная недвижимость – не самый бурно развивающийся сегмент рынка. Заказы на поставку материалов для ее строительства пока что – единичные. Но, возможно, в перспективе этот рынок активизируется.

Дмитрий ЯКУБОВСКИЙ, начальник отдела маркетинга и подготовки тендерных предложений ОАО «Укрстальконструкция»:

– По технологии металлокаркасного БМЗ построен Выставочный центр «КиевЭкспоПлаза». Здания комплекса имеют достаточно простое архитектурное решение и могут служить типичным примером быстромонтируемого здания. Учитывая большой дефицит специализированных выставочных площадей в Украине, этот комплекс, несомненно, соответствует своему функциональному назначению.

Конструктивное решение комплекса Международного выставочного центра представляет особый интерес, так как при строительстве применялись уникальные для Украины трубчатые конструкции с бесфасоночным примыканием. Специалистами ОАО «Укрстальконструкция» изготовлено и смонтировано две тысячи тонн таких конструкций.

Помимо выставочных сооружений, узлы с бесфасоночным примыканием трубчатых элементов широко применяются при изготовлении металлоконструкций каркасов высотных башенных сооружений, ферм покрытий большепролетных зданий и арочных сооружений. Применение трубчатых конструкций обеспечивает эстетическую привлекательность, прочность и надежность зданий и сооружений.

Технологии быстромонтируемых (особенно металлокаркасных) зданий получили широкое распространение за рубежом, так как применение современных фасадных технологий позволяет реализовать в проекте металлических конструкций практически любое архитектурное решение. Например, предприятия холдинга, управляемого ОАО «Укрстальконструкция», изготавливают конструкции ферм покрытия для каркасов зданий с пролетами длиной более 140 м.

Здесь считаю нужным отметить, что, как правило, крупный выставочный центр за рубежом – это уникальный архитектурный объект и местная достопримечательность. Соответствующие здания проектируются и строятся таким образом, чтобы не только создавать максимум удобства для будущих экспонентов, но и привлекать внимание своим оригинальным внешним видом (примерами таких архитектурных решений являются выставочные центры в Ганновере, Милане, Париже, Франкфурте). Поэтому, несмотря на широкое использование металла (в частности, металлического каркаса) при строительстве выставочных центров за рубежом, вряд ли такие объекты можно отнести к категории БМЗ.

Наши ближайшие соседи тоже идут по такому пути, создавая оригинальные проекты на основе стальных конструкций. Их примерами могут служить атриум Гостиного двора и МВЦ «Крокус-экспо» на 65 км МКАД (г. Москва).

Однако вернемся к украинским реалиям. Большинство объектов коммерческой недвижимости сегодня строится именно с применением технологии БМЗ. Использование унифицированных конструктивных элементов, которые могут быть поставлены на строительную площадку в сжатые сроки, обеспечивает высокую скорость монтажа и быструю оборачиваемость средств, вкладываемых в реализацию проекта. Альтернативой, по сути, является только традиционное строительство из кирпича или железобетона: технологии, которые не применяются при возведении выставочных центров как по причине экономической нецелесообразности, так и в связи с невозможностью воплощать необходимые для таких сооружений планировочные решения.

Использование технологии металлокаркасного БМЗ вполне отвечает большинству требований, которые выдвигаются заказчиком при строительстве выставочных центров, а именно:

• большие пролеты (до 48 м)

• большая высота яруса

• сжатые сроки изготовления

и монтажа конструкций.

Главной отличительной особенностью применения технологии БМЗ при строительстве выставочных комплексов следует считать воплощение оригинального (во многих случаях, уникального) архитектурно-планировочного решения. Соответственно, такая задача не может быть полностью решена с помощью системы унифицированных узлов и конструктивных элементов, а требует индивидуального подхода к проектированию, изготовлению и монтажу объекта.


Комментариев: 0    Просмотров: 672

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua

Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua

Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua