Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow «Самостійний» особняк

«Самостійний» особняк

 Несмотря на довольно обширное количество предложений загородных домов, на практике выбор дома – дело довольно хлопотное. Здесь надо учесть массу нюансов: чтобы дом был комфортным, качественным, находился в живописном, удобном и, желательно, экологически чистом месте. Да и сам процесс покупки загородной недвижимости суще­ственно отличается от приобретения городской квартиры, так как помимо самого строения, человек покупает землю. Какой дом лучше выбрать, на что стоит обращать внимание, как правильно оформить сделку, чтобы не ошибиться?
По словам президента Ассо­циации специалистов по недвижимости Украины Александра Бондаренко, особняки‑дворцы площадью 1000 кв. м и более уходят в прошлое. На сегодняшний день особым спросом пользуются дома общей площадью до 250–350 кв. м. Причем более 60% покупателей интересуют загородные дома не выше двух этажей, расположенные на участке от 15 до 40 соток.


Для чего нам нужен дом?
Прежде всего, человек должен для себя определить, что конкретно он хочет. Одно дело, если нужен домик только на отпускной летний период. В этом случае требования к жилищу не очень высоки – вполне можно доволь­ствоваться деревянным «фин­ским» домиком или небольшим срубом, популярность которого в последнее время очень выросла.
Несколько иное отношение к дому, в котором семья собирается проводить более длительное время, например, выезжать с детьми и внуками на все лето. Здесь требования к строению существенно выше. Нужно обратить внимание на качество конструкций дома, выяснить, как он утеплен, и утеплен ли вообще, каково состояние существующих инженерных сетей, возможна ли прокладка новых, и насколько она будет сложной. Максимально высокие и скрупулезные требования покупатель предъявляет к загородному жилью, что должно стать родовым гнездом, и в котором семья планирует жить круглогодично.
Приступая к выбору дома, в первую очередь нужно определиться с местоположением будущего загородного имения. Вторым по важности фактором после удобной транспортной доступности большинство покупателей называют расположение дома в экологически благоприятном районе. Поэтому дома в поселках, размещенных севернее Киева, и соответственно ближе к Чернобылю, пользуются несколько меньшей популярностью, чем находящиеся к югу от столицы.
Существенное значение при выборе загородного дома имеет инфраструктура. Необходимо заранее выяснить, есть ли в окрестностях продуктовые магазины, больница, ознакомиться с транспортными магистралями и развязками.
Учтите состояние дорог в мест­ностях со сложным рельефом. Например, покупая участок с домом на холме, человек должен быть готов к тому, что пока не будет проложена нормальная дорога, в дождливое время или же зимой могут возникнуть сложности с проездом в гору.
Желательно обращать внимание не только на наличие автомобильной дороги, но и выяснить, каким образом можно будет до­браться до города без соб­ственной машины. Как «подстраховочные» варианты очень кстати будут расположенные неподалеку автобусная остановка или железнодорожная станция.

О привычных благах цивилизации
Следующий основополагающий фактор комфорта – коммуникации. Необходимо, чтобы дом был газифицирован, или такая возможность существовала в ближайшей перспективе. Поинтересуйтесь о реальных технических возможностях подключения к существующим сетям, а также о стоимости самих подключений. Например, даже при наличии рядом газораспределительного коллектора, но с давлением, достаточным только для обслуживания плиты, отопительный котел, без которого добротный частный дом в наших условиях невозможен, просто не будет работать. То же касается и электросети – нужно узнать, выдержит ли она дополнительную нагрузку, после того как новоселы подключат необходимые бытовые электроприборы, а также электрообогрев. По словам специалистов, мощность тока в сети должна быть не ниже 10–20 кВт.
Далее – окружение поселка. Разузнайте, нет ли вблизи «неблагоприятного соседства» – ферм, промышленных предприятий, свалок, скотомогильников и т. д. Также полюбопыт­ствуйте насчет перспективы развития района. Так как «вдруг» может выясниться, что рядом вскоре начнут строить, например, завод железобетонных изделий, или мусороперерабатывающий завод. Согласитесь, соседство не из лучших. Все это можно узнать в местных органах власти, архивах прессы, опросить местных жителей. Эти обязанности можно возложить и на риэлтера.
Не забудьте обязательно заказать анализ грунта на наличие вредных веществ и радиационного заражения. Как правило, брокер продавца стремится умолчать о столь неприятных нюансах. Такой анализ можно заказать в Земельном союзе Украины. На место выедут специалисты, которые возьмут пробы грунта и в лабораторных условиях проведут исследования. По желанию заказчика можно проверить почву на содержание солей, тяжелых металлов, нефтепродуктов, радиации и биологического загрязнения.
При покупке загородного коттеджа лучше обратиться к профессиональным специалистам по недвижимости. По словам директора Центра недвижимости и оценки «Мегокон‑В» Владимира Винокура, квалификация риэлтера, который помогает в приобретении загородной недвижимости, должна быть на порядок выше, чем у сугубо «квартирных» брокеров. Ведь в данном случае речь идет также о покупке земли, а с ней связано очень много специфических моментов. Да и технически, в инженерном плане частный дом гораздо сложнее городской квартиры, а значит, есть множество деталей, на которых при выборе нужно акцентировать особое внимание.
Кроме того, по мнению В. Винокура, покупатель должен учесть психологическое состояние, настроение в выбираемом доме. Если человек чувствует себя комфортно в приглянувшемся жилище, то только в таком случае есть смысл рассматривать технические детали строения, юридические нюансы возможного оформления сделки и торговаться с продавцами. Если же, находясь в доме, человек чувствует дискомфорт, от покупки следует отказаться, даже если цена очень заманчива – жить потом в таком доме будет не в радость.
На осмотр дома покупателю лучше отправляться в сопровождении специалистов – риэлтера и квалифицированного строителя. Естественно, непо­средственно нужен и сам продавец. В идеале, опытный риэлтер обязан загодя проверить правоустанавливающие документы, получить максимум данных обо всех владельцах и лицах, прописанных в этом доме, а уже в присут­ствии покупателя еще раз все просмотреть и озву­чить собранную информацию. Но если у покупателя возникнет хоть тень сомнения, то можно подстраховаться и самостоятельно проверить эти данные, дабы впоследствии не столкнуть­ся с неприятностями.
Специалист‑строитель должен обследовать техническое состояние дома, надежность кладки, перекрытий, тепло‑ и звукоизоляции, осмотреть подвальные помещения, чтобы они не подтапливались, в них не было грибка, плесени, провести ревизию инженерного оборудования и т. п.
Особое внимание следует обратить на справку‑характеристику из БТИ, планы дома и земельного участка, тщательно сверив их на месте, так как владелец дома, в отличие от хозяина квартиры, более свободен в изменении внутренней планировки или границ своих владений. Например, он снес перегородку, объединив кухню и гостиную. Ни над, ни под ним нет «доброжелателей», которые проинформируют соответствующие органы, а значит и особых стимулов регистрировать изменения нет.
В итоге, если покупатель не заметит расхождений с утвержденной документацией, либо махнет на них рукой, то впоследствии может столкнуться с проблемами при перерегистрации дома в свою собственность.
Пристального внимания требует и ситуация с землей. Продавец мог, отодвинув на пару метров забор, взять «во временное пользование» кусок земли, принадлежащей соседу или находящейся в государственной собственности, и не только присвоить, но даже пытаться продать его как соб­ственный, и тем самым заработать тысячу‑другую.
Прежде чем принять окончательное решение о покупке кон­кретного дома, совсем не лишним будет пообщаться с соседями. В отличие от города, где можно за всю жизнь так и не узнать, кто живет этажом выше, в загородных поселках все на виду, поэтому контактировать придется. Если в процессе знакомства с кем‑то из ближайших обитателей возникнут явно неприязненные отношения, если вас не устроит их социальный статус или образ жизни, стоит задуматься о целесообразности покупки именно этой усадьбы. Кроме того, при общении с соседями нужно выяснить, не имеют ли они каких‑либо претензий на покупаемый дом и землю. Ведь продавец может умолчать о многолетнем вялотекущем судебном споре за межу, дерево, или хозяйственные постройки. И все эти неприятности достанутся постфактум покупателю «в нагрузку» к усадьбе.

Подводные камни покупки
При подготовке сделки нужно очень внимательно относиться к домам, перешедшим к продавцу по наследству, так как могут впослед­ствии возникнуть сложности с другими претендентами на наследство. Например, у хозяина дома были сын и дочь. Последняя много лет назад покинула страну и жила за границей. После смерти отца она по каким‑то причинам не заявила о своем праве на наслед­ство, и дом полностью отошел ее брату, который тут же его продал. Однако срок давности на претензии по получению наследства не истек, и сестра продавца вдруг решила восстановить справедливость и потребовать свою долю наследства. К примеру, под предлогом, что она не знала о смерти отца, и именно по этой причине не претендовала на имущество. И, скорее всего, суд примет решение в ее пользу, и у покупателя возникнут серьезные проблемы.
Или еще одна похожая ситу­ация: владелец дома завещал все свое имущество сыну, не упомянув в завещании дочь, с которой давно не общался и был в плохих отношениях. После смерти дом и земля перешли к сыну, и он ее продал. Но дочь подает судебный иск, в котором требует свою долю, ссылаясь на то, что на момент смерти отца была частично недееспособна, что подтверждается документально. В этой ситуации, по ныне действующему закону, ей опять же положена часть дома и земли, даже несмотря на то, что она не упомянута в завещании. И «крайним» опять остает­ся покупатель.
Существует еще одна категория загородных домов, при покупке которых могут возникнуть проблемы. Это так называемые «недострои», то есть сооружения, в которых уже практически можно жить, но официально они в эксплуатацию не сданы, и необходимого для обычной сделки пакета документов полностью нет. Обычно «недострои» продаются существенно дешевле, на что «клюют» некоторые покупатели, желающие сэкономить. Но специалисты в один голос уверяют, что такая «экономия» в результате может обернуться множеством непредвиденных дополнительных расходов, а также долгими хождениями по всевозможным инстанциям или судам.
Кстати, приобрести такое имущество можно тоже при помощи суда. Механизм следующий: покупатель приобретает только земельный участок, так как до сдачи в эксплуатацию дом может иметь только статус стройматериалов. Затем покупатель обращается в суд с просьбой признать его собственником имущества, находящегося на приобретенном им участке. Если суд принимает положительное решение, то это уже является основанием для оформления права собственности на дом. Но покупатель все равно столкнется с БТИ, архитекторами, пожарниками, санэпидемстанцией и т. д. А это снова расходы, и немалые. Поэтому стоит хорошо подумать, прежде чем ввязываться в покупку «недостроя».
Желающие обзавестись загородной усадьбой с помощью кредита должны быть готовы к тому, что в вопросе кредитования они столкнуться с серьезными проблемами. Банки неохотно дают ипотечные кредиты под залог отдель­но стоящих загородных домов. Исключение составляют кредиты на покупку или строительство дома в коттеджном городке, и то если этот городок строит компания‑партнер банка. По данным начальника аналитического департамента Украинской национальной ипотечной ассоциации Олега Киняева, главной проблемой, с которой сталкивается кредитор, является определение предмета залога. Отечественное земельное законодательство до сих пор имеет немало пробелов и двояких толкований, что делает кредитование загородной недвижимости очень рискованным, а значит и ме­нее привлекательным. Да и сама покупка жилого дома сегодня – удовольствие не из дешевых. Как сообщил директор столичного агентства недвижимости «Аякс» Борис Егиазарян, самые высокие цены на дома остаются в направлении Конча‑Заспы, Виты Почтовой, а также в десятикилометровой зоне в Бориспольском направлении. Если говорить о домах эконом-класса, то в тридцатикилометровой зоне вокруг Киева довольно простой, но добротный дом стоит от $150 000. Кирпичные строения со всем комплексом необходимых коммуникаций, пригодные для круглогодичного проживания, стоят уже от $200 000–250 000. В элитных районах, например в Обуховском направлении, где только земля обойдется в несколько сотен тысяч долларов, а дома стоят соответственно, речь зачастую идет о миллионах долларов. По словам Б. Егиазаряна, в течение прошлого года загородное жилье в среднем подорожало на 30%. А вот в нынешнем году специалисты ожидают еще больший рост цен на коттеджи и усадьбы: в Украине увеличивается количество людей, имеющих крупные легальные доходы и желающих вложить средства именно в загород­ную недвижимость.
Это подтверждает и динамика изменения стоимости земли: участок в пригороде – сегодня самый привлекательный объект для инвестирования. По данным аналитического отдела строительно‑инвестиционной компании «Київ Житло‑Інвест», за по­следние полгода больше всего подорожала земля в пригородах столицы – на Житомирском и Обуховском направлениях. За этот период цена участка здесь выросла в среднем на 90%. Сейчас самую дешевую сотку земли в Старых и Новых Безрадичах, расположенных в 25 километрах от Киева (в Обуховском направлении), можно приобрести за $3500–4000. А за сотку самой дорогой земли в Конча‑Заспе придется заплатить $25 000–30 000.

 Несмотря на довольно обширное количество предложений загородных домов, на практике выбор дома – дело довольно хлопотное. Здесь надо учесть массу нюансов: чтобы дом был комфортным, качественным, находился в живописном, удобном и, желательно, экологически чистом месте. Да и сам процесс покупки загородной недвижимости суще­ственно отличается от приобретения городской квартиры, так как помимо самого строения, человек покупает землю. Какой дом лучше выбрать, на что стоит обращать внимание, как правильно оформить сделку, чтобы не ошибиться?
По словам президента Ассо­циации специалистов по недвижимости Украины Александра Бондаренко, особняки‑дворцы площадью 1000 кв. м и более уходят в прошлое. На сегодняшний день особым спросом пользуются дома общей площадью до 250–350 кв. м. Причем более 60% покупателей интересуют загородные дома не выше двух этажей, расположенные на участке от 15 до 40 соток.


Для чего нам нужен дом?
Прежде всего, человек должен для себя определить, что конкретно он хочет. Одно дело, если нужен домик только на отпускной летний период. В этом случае требования к жилищу не очень высоки – вполне можно доволь­ствоваться деревянным «фин­ским» домиком или небольшим срубом, популярность которого в последнее время очень выросла.
Несколько иное отношение к дому, в котором семья собирается проводить более длительное время, например, выезжать с детьми и внуками на все лето. Здесь требования к строению существенно выше. Нужно обратить внимание на качество конструкций дома, выяснить, как он утеплен, и утеплен ли вообще, каково состояние существующих инженерных сетей, возможна ли прокладка новых, и насколько она будет сложной. Максимально высокие и скрупулезные требования покупатель предъявляет к загородному жилью, что должно стать родовым гнездом, и в котором семья планирует жить круглогодично.
Приступая к выбору дома, в первую очередь нужно определиться с местоположением будущего загородного имения. Вторым по важности фактором после удобной транспортной доступности большинство покупателей называют расположение дома в экологически благоприятном районе. Поэтому дома в поселках, размещенных севернее Киева, и соответственно ближе к Чернобылю, пользуются несколько меньшей популярностью, чем находящиеся к югу от столицы.
Существенное значение при выборе загородного дома имеет инфраструктура. Необходимо заранее выяснить, есть ли в окрестностях продуктовые магазины, больница, ознакомиться с транспортными магистралями и развязками.
Учтите состояние дорог в мест­ностях со сложным рельефом. Например, покупая участок с домом на холме, человек должен быть готов к тому, что пока не будет проложена нормальная дорога, в дождливое время или же зимой могут возникнуть сложности с проездом в гору.
Желательно обращать внимание не только на наличие автомобильной дороги, но и выяснить, каким образом можно будет до­браться до города без соб­ственной машины. Как «подстраховочные» варианты очень кстати будут расположенные неподалеку автобусная остановка или железнодорожная станция.

О привычных благах цивилизации
Следующий основополагающий фактор комфорта – коммуникации. Необходимо, чтобы дом был газифицирован, или такая возможность существовала в ближайшей перспективе. Поинтересуйтесь о реальных технических возможностях подключения к существующим сетям, а также о стоимости самих подключений. Например, даже при наличии рядом газораспределительного коллектора, но с давлением, достаточным только для обслуживания плиты, отопительный котел, без которого добротный частный дом в наших условиях невозможен, просто не будет работать. То же касается и электросети – нужно узнать, выдержит ли она дополнительную нагрузку, после того как новоселы подключат необходимые бытовые электроприборы, а также электрообогрев. По словам специалистов, мощность тока в сети должна быть не ниже 10–20 кВт.
Далее – окружение поселка. Разузнайте, нет ли вблизи «неблагоприятного соседства» – ферм, промышленных предприятий, свалок, скотомогильников и т. д. Также полюбопыт­ствуйте насчет перспективы развития района. Так как «вдруг» может выясниться, что рядом вскоре начнут строить, например, завод железобетонных изделий, или мусороперерабатывающий завод. Согласитесь, соседство не из лучших. Все это можно узнать в местных органах власти, архивах прессы, опросить местных жителей. Эти обязанности можно возложить и на риэлтера.
Не забудьте обязательно заказать анализ грунта на наличие вредных веществ и радиационного заражения. Как правило, брокер продавца стремится умолчать о столь неприятных нюансах. Такой анализ можно заказать в Земельном союзе Украины. На место выедут специалисты, которые возьмут пробы грунта и в лабораторных условиях проведут исследования. По желанию заказчика можно проверить почву на содержание солей, тяжелых металлов, нефтепродуктов, радиации и биологического загрязнения.
При покупке загородного коттеджа лучше обратиться к профессиональным специалистам по недвижимости. По словам директора Центра недвижимости и оценки «Мегокон‑В» Владимира Винокура, квалификация риэлтера, который помогает в приобретении загородной недвижимости, должна быть на порядок выше, чем у сугубо «квартирных» брокеров. Ведь в данном случае речь идет также о покупке земли, а с ней связано очень много специфических моментов. Да и технически, в инженерном плане частный дом гораздо сложнее городской квартиры, а значит, есть множество деталей, на которых при выборе нужно акцентировать особое внимание.
Кроме того, по мнению В. Винокура, покупатель должен учесть психологическое состояние, настроение в выбираемом доме. Если человек чувствует себя комфортно в приглянувшемся жилище, то только в таком случае есть смысл рассматривать технические детали строения, юридические нюансы возможного оформления сделки и торговаться с продавцами. Если же, находясь в доме, человек чувствует дискомфорт, от покупки следует отказаться, даже если цена очень заманчива – жить потом в таком доме будет не в радость.
На осмотр дома покупателю лучше отправляться в сопровождении специалистов – риэлтера и квалифицированного строителя. Естественно, непо­средственно нужен и сам продавец. В идеале, опытный риэлтер обязан загодя проверить правоустанавливающие документы, получить максимум данных обо всех владельцах и лицах, прописанных в этом доме, а уже в присут­ствии покупателя еще раз все просмотреть и озву­чить собранную информацию. Но если у покупателя возникнет хоть тень сомнения, то можно подстраховаться и самостоятельно проверить эти данные, дабы впоследствии не столкнуть­ся с неприятностями.
Специалист‑строитель должен обследовать техническое состояние дома, надежность кладки, перекрытий, тепло‑ и звукоизоляции, осмотреть подвальные помещения, чтобы они не подтапливались, в них не было грибка, плесени, провести ревизию инженерного оборудования и т. п.
Особое внимание следует обратить на справку‑характеристику из БТИ, планы дома и земельного участка, тщательно сверив их на месте, так как владелец дома, в отличие от хозяина квартиры, более свободен в изменении внутренней планировки или границ своих владений. Например, он снес перегородку, объединив кухню и гостиную. Ни над, ни под ним нет «доброжелателей», которые проинформируют соответствующие органы, а значит и особых стимулов регистрировать изменения нет.
В итоге, если покупатель не заметит расхождений с утвержденной документацией, либо махнет на них рукой, то впоследствии может столкнуться с проблемами при перерегистрации дома в свою собственность.
Пристального внимания требует и ситуация с землей. Продавец мог, отодвинув на пару метров забор, взять «во временное пользование» кусок земли, принадлежащей соседу или находящейся в государственной собственности, и не только присвоить, но даже пытаться продать его как соб­ственный, и тем самым заработать тысячу‑другую.
Прежде чем принять окончательное решение о покупке кон­кретного дома, совсем не лишним будет пообщаться с соседями. В отличие от города, где можно за всю жизнь так и не узнать, кто живет этажом выше, в загородных поселках все на виду, поэтому контактировать придется. Если в процессе знакомства с кем‑то из ближайших обитателей возникнут явно неприязненные отношения, если вас не устроит их социальный статус или образ жизни, стоит задуматься о целесообразности покупки именно этой усадьбы. Кроме того, при общении с соседями нужно выяснить, не имеют ли они каких‑либо претензий на покупаемый дом и землю. Ведь продавец может умолчать о многолетнем вялотекущем судебном споре за межу, дерево, или хозяйственные постройки. И все эти неприятности достанутся постфактум покупателю «в нагрузку» к усадьбе.

Подводные камни покупки
При подготовке сделки нужно очень внимательно относиться к домам, перешедшим к продавцу по наследству, так как могут впослед­ствии возникнуть сложности с другими претендентами на наследство. Например, у хозяина дома были сын и дочь. Последняя много лет назад покинула страну и жила за границей. После смерти отца она по каким‑то причинам не заявила о своем праве на наслед­ство, и дом полностью отошел ее брату, который тут же его продал. Однако срок давности на претензии по получению наследства не истек, и сестра продавца вдруг решила восстановить справедливость и потребовать свою долю наследства. К примеру, под предлогом, что она не знала о смерти отца, и именно по этой причине не претендовала на имущество. И, скорее всего, суд примет решение в ее пользу, и у покупателя возникнут серьезные проблемы.
Или еще одна похожая ситу­ация: владелец дома завещал все свое имущество сыну, не упомянув в завещании дочь, с которой давно не общался и был в плохих отношениях. После смерти дом и земля перешли к сыну, и он ее продал. Но дочь подает судебный иск, в котором требует свою долю, ссылаясь на то, что на момент смерти отца была частично недееспособна, что подтверждается документально. В этой ситуации, по ныне действующему закону, ей опять же положена часть дома и земли, даже несмотря на то, что она не упомянута в завещании. И «крайним» опять остает­ся покупатель.
Существует еще одна категория загородных домов, при покупке которых могут возникнуть проблемы. Это так называемые «недострои», то есть сооружения, в которых уже практически можно жить, но официально они в эксплуатацию не сданы, и необходимого для обычной сделки пакета документов полностью нет. Обычно «недострои» продаются существенно дешевле, на что «клюют» некоторые покупатели, желающие сэкономить. Но специалисты в один голос уверяют, что такая «экономия» в результате может обернуться множеством непредвиденных дополнительных расходов, а также долгими хождениями по всевозможным инстанциям или судам.
Кстати, приобрести такое имущество можно тоже при помощи суда. Механизм следующий: покупатель приобретает только земельный участок, так как до сдачи в эксплуатацию дом может иметь только статус стройматериалов. Затем покупатель обращается в суд с просьбой признать его собственником имущества, находящегося на приобретенном им участке. Если суд принимает положительное решение, то это уже является основанием для оформления права собственности на дом. Но покупатель все равно столкнется с БТИ, архитекторами, пожарниками, санэпидемстанцией и т. д. А это снова расходы, и немалые. Поэтому стоит хорошо подумать, прежде чем ввязываться в покупку «недостроя».
Желающие обзавестись загородной усадьбой с помощью кредита должны быть готовы к тому, что в вопросе кредитования они столкнуться с серьезными проблемами. Банки неохотно дают ипотечные кредиты под залог отдель­но стоящих загородных домов. Исключение составляют кредиты на покупку или строительство дома в коттеджном городке, и то если этот городок строит компания‑партнер банка. По данным начальника аналитического департамента Украинской национальной ипотечной ассоциации Олега Киняева, главной проблемой, с которой сталкивается кредитор, является определение предмета залога. Отечественное земельное законодательство до сих пор имеет немало пробелов и двояких толкований, что делает кредитование загородной недвижимости очень рискованным, а значит и ме­нее привлекательным. Да и сама покупка жилого дома сегодня – удовольствие не из дешевых. Как сообщил директор столичного агентства недвижимости «Аякс» Борис Егиазарян, самые высокие цены на дома остаются в направлении Конча‑Заспы, Виты Почтовой, а также в десятикилометровой зоне в Бориспольском направлении. Если говорить о домах эконом-класса, то в тридцатикилометровой зоне вокруг Киева довольно простой, но добротный дом стоит от $150 000. Кирпичные строения со всем комплексом необходимых коммуникаций, пригодные для круглогодичного проживания, стоят уже от $200 000–250 000. В элитных районах, например в Обуховском направлении, где только земля обойдется в несколько сотен тысяч долларов, а дома стоят соответственно, речь зачастую идет о миллионах долларов. По словам Б. Егиазаряна, в течение прошлого года загородное жилье в среднем подорожало на 30%. А вот в нынешнем году специалисты ожидают еще больший рост цен на коттеджи и усадьбы: в Украине увеличивается количество людей, имеющих крупные легальные доходы и желающих вложить средства именно в загород­ную недвижимость.
Это подтверждает и динамика изменения стоимости земли: участок в пригороде – сегодня самый привлекательный объект для инвестирования. По данным аналитического отдела строительно‑инвестиционной компании «Київ Житло‑Інвест», за по­следние полгода больше всего подорожала земля в пригородах столицы – на Житомирском и Обуховском направлениях. За этот период цена участка здесь выросла в среднем на 90%. Сейчас самую дешевую сотку земли в Старых и Новых Безрадичах, расположенных в 25 километрах от Киева (в Обуховском направлении), можно приобрести за $3500–4000. А за сотку самой дорогой земли в Конча‑Заспе придется заплатить $25 000–30 000.

 Несмотря на довольно обширное количество предложений загородных домов, на практике выбор дома – дело довольно хлопотное. Здесь надо учесть массу нюансов: чтобы дом был комфортным, качественным, находился в живописном, удобном и, желательно, экологически чистом месте. Да и сам процесс покупки загородной недвижимости суще­ственно отличается от приобретения городской квартиры, так как помимо самого строения, человек покупает землю. Какой дом лучше выбрать, на что стоит обращать внимание, как правильно оформить сделку, чтобы не ошибиться?
По словам президента Ассо­циации специалистов по недвижимости Украины Александра Бондаренко, особняки‑дворцы площадью 1000 кв. м и более уходят в прошлое. На сегодняшний день особым спросом пользуются дома общей площадью до 250–350 кв. м. Причем более 60% покупателей интересуют загородные дома не выше двух этажей, расположенные на участке от 15 до 40 соток.


Для чего нам нужен дом?
Прежде всего, человек должен для себя определить, что конкретно он хочет. Одно дело, если нужен домик только на отпускной летний период. В этом случае требования к жилищу не очень высоки – вполне можно доволь­ствоваться деревянным «фин­ским» домиком или небольшим срубом, популярность которого в последнее время очень выросла.
Несколько иное отношение к дому, в котором семья собирается проводить более длительное время, например, выезжать с детьми и внуками на все лето. Здесь требования к строению существенно выше. Нужно обратить внимание на качество конструкций дома, выяснить, как он утеплен, и утеплен ли вообще, каково состояние существующих инженерных сетей, возможна ли прокладка новых, и насколько она будет сложной. Максимально высокие и скрупулезные требования покупатель предъявляет к загородному жилью, что должно стать родовым гнездом, и в котором семья планирует жить круглогодично.
Приступая к выбору дома, в первую очередь нужно определиться с местоположением будущего загородного имения. Вторым по важности фактором после удобной транспортной доступности большинство покупателей называют расположение дома в экологически благоприятном районе. Поэтому дома в поселках, размещенных севернее Киева, и соответственно ближе к Чернобылю, пользуются несколько меньшей популярностью, чем находящиеся к югу от столицы.
Существенное значение при выборе загородного дома имеет инфраструктура. Необходимо заранее выяснить, есть ли в окрестностях продуктовые магазины, больница, ознакомиться с транспортными магистралями и развязками.
Учтите состояние дорог в мест­ностях со сложным рельефом. Например, покупая участок с домом на холме, человек должен быть готов к тому, что пока не будет проложена нормальная дорога, в дождливое время или же зимой могут возникнуть сложности с проездом в гору.
Желательно обращать внимание не только на наличие автомобильной дороги, но и выяснить, каким образом можно будет до­браться до города без соб­ственной машины. Как «подстраховочные» варианты очень кстати будут расположенные неподалеку автобусная остановка или железнодорожная станция.

О привычных благах цивилизации
Следующий основополагающий фактор комфорта – коммуникации. Необходимо, чтобы дом был газифицирован, или такая возможность существовала в ближайшей перспективе. Поинтересуйтесь о реальных технических возможностях подключения к существующим сетям, а также о стоимости самих подключений. Например, даже при наличии рядом газораспределительного коллектора, но с давлением, достаточным только для обслуживания плиты, отопительный котел, без которого добротный частный дом в наших условиях невозможен, просто не будет работать. То же касается и электросети – нужно узнать, выдержит ли она дополнительную нагрузку, после того как новоселы подключат необходимые бытовые электроприборы, а также электрообогрев. По словам специалистов, мощность тока в сети должна быть не ниже 10–20 кВт.
Далее – окружение поселка. Разузнайте, нет ли вблизи «неблагоприятного соседства» – ферм, промышленных предприятий, свалок, скотомогильников и т. д. Также полюбопыт­ствуйте насчет перспективы развития района. Так как «вдруг» может выясниться, что рядом вскоре начнут строить, например, завод железобетонных изделий, или мусороперерабатывающий завод. Согласитесь, соседство не из лучших. Все это можно узнать в местных органах власти, архивах прессы, опросить местных жителей. Эти обязанности можно возложить и на риэлтера.
Не забудьте обязательно заказать анализ грунта на наличие вредных веществ и радиационного заражения. Как правило, брокер продавца стремится умолчать о столь неприятных нюансах. Такой анализ можно заказать в Земельном союзе Украины. На место выедут специалисты, которые возьмут пробы грунта и в лабораторных условиях проведут исследования. По желанию заказчика можно проверить почву на содержание солей, тяжелых металлов, нефтепродуктов, радиации и биологического загрязнения.
При покупке загородного коттеджа лучше обратиться к профессиональным специалистам по недвижимости. По словам директора Центра недвижимости и оценки «Мегокон‑В» Владимира Винокура, квалификация риэлтера, который помогает в приобретении загородной недвижимости, должна быть на порядок выше, чем у сугубо «квартирных» брокеров. Ведь в данном случае речь идет также о покупке земли, а с ней связано очень много специфических моментов. Да и технически, в инженерном плане частный дом гораздо сложнее городской квартиры, а значит, есть множество деталей, на которых при выборе нужно акцентировать особое внимание.
Кроме того, по мнению В. Винокура, покупатель должен учесть психологическое состояние, настроение в выбираемом доме. Если человек чувствует себя комфортно в приглянувшемся жилище, то только в таком случае есть смысл рассматривать технические детали строения, юридические нюансы возможного оформления сделки и торговаться с продавцами. Если же, находясь в доме, человек чувствует дискомфорт, от покупки следует отказаться, даже если цена очень заманчива – жить потом в таком доме будет не в радость.
На осмотр дома покупателю лучше отправляться в сопровождении специалистов – риэлтера и квалифицированного строителя. Естественно, непо­средственно нужен и сам продавец. В идеале, опытный риэлтер обязан загодя проверить правоустанавливающие документы, получить максимум данных обо всех владельцах и лицах, прописанных в этом доме, а уже в присут­ствии покупателя еще раз все просмотреть и озву­чить собранную информацию. Но если у покупателя возникнет хоть тень сомнения, то можно подстраховаться и самостоятельно проверить эти данные, дабы впоследствии не столкнуть­ся с неприятностями.
Специалист‑строитель должен обследовать техническое состояние дома, надежность кладки, перекрытий, тепло‑ и звукоизоляции, осмотреть подвальные помещения, чтобы они не подтапливались, в них не было грибка, плесени, провести ревизию инженерного оборудования и т. п.
Особое внимание следует обратить на справку‑характеристику из БТИ, планы дома и земельного участка, тщательно сверив их на месте, так как владелец дома, в отличие от хозяина квартиры, более свободен в изменении внутренней планировки или границ своих владений. Например, он снес перегородку, объединив кухню и гостиную. Ни над, ни под ним нет «доброжелателей», которые проинформируют соответствующие органы, а значит и особых стимулов регистрировать изменения нет.
В итоге, если покупатель не заметит расхождений с утвержденной документацией, либо махнет на них рукой, то впоследствии может столкнуться с проблемами при перерегистрации дома в свою собственность.
Пристального внимания требует и ситуация с землей. Продаве


Комментариев: 0    Просмотров: 505

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus