Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow КУСОЧЕК РАЯ. Крымская недвижимость – мало и дорого

КУСОЧЕК РАЯ. Крымская недвижимость – мало и дорого

Земля – всему голова




Цены на землю в Крыму стабильно растут. Самые дорогие участки, естественно, находятся в курортных местностях. В первую очередь, это Южный берег Крыма – побережье Черного моря от Фороса до Алушты, включая такие курорты, как Ялта, Симеиз, Мисхор, Гурзуф, Партенит. Здесь стоимость сотки земли не опускается ниже $15 000, а в центре Ялты,
в пределах троллейбусного кольца, может превышать $40 000. Сейчас Ялта занимает второе место по Украине после Киева по ценам на землю, обогнав Одессу. Одной из причин резкого роста цен стало то, что после “оранжевой революции” количество землеотводов, в том числе и под районы индивидуальной застройки, резко сократилось.




Говорить о каком-либо безоговорочном лидере роста цен на землю за это лето было бы не очень корректно. Если в прошлом сезоне лидировали Тарханкут и Юго-Восточный Крым, то сейчас умеренный рост цен наблюдается по всему побережью, кроме Перекопа. На рынке появились предложения даже по Раздольненскому району, который до этого был обойден вниманием несмотря на то, что Черное море там очень чистое. Можно сказать, что в Большой Ялте рынок слишком перегрет, интерес инвесторов к “голой” земле на этом участке побережья ослабевает,
и больше популярна организованная застройка (коттеджные поселки, таунхаусы, многоэтажное строительство). К тому же, учитывая новый генеральный план Ялты, можно предполагать, что в пределах объездной дороги земля под индивидуальную застройку продаваться не будет.




Естественно, официальные цены на землю отличаются от реальных. Например, средняя стоимость четырех участков, выделенных местной администрацией в 2005 году в Большой Ялте, – $1347 за сотку. Купить сейчас что-либо за такие деньги на вторичном рынке на территории Ялтинского горсовета, даже вдали от моря, абсолютно нереально.




На Южном берегу Крыма цены сильно зависят от расположения относительно моря и трассы Севастополь – Ялта – Алушта. Больше всего ценится земля в приморской зоне с субтропической растительностью. У участков вблизи трассы есть свои плюсы – как правило, там проведены коммуникации. Однако существенным минусом является неровный рельеф. В пределах поселков также могут быть проблемы с геологией, однако чаще всего земля там достаточно ровная, поскольку большая часть выставленных на продажу участков в пределах населенных пунктов уже была в эксплуатации.




Многообразие выбора




Строительство индивидуальных домов на побережье развивается более динамично, чем многоэтажное строительство: если на Южном берегу Крыма – в Ялте и Алуште – кое-где возводятся многоэтажные дома и даже целые жилые комплексы, то в многочисленных поселках от Малореченского до Фороса большая часть застройки – коттеджи всех размеров и мастей, среди которых попадаются настоящие дворцы. Особенно это ощущается в Форосе и Малом Маяке. Такая же картина и на юго-восточном побережье, – правда, там элитные коттеджи чаще всего используются как мини-пансионаты. Такие места, как Малореченское, Рыбачье, Морское, Судак и Коктебель, имеют больший потенциал окупаемости инвестиций, чем южнобережные курорты, где уже не осталось незастроенных мест и складывается неблагоприятная экологическая ситуация – вспомним хотя бы прошлогодний выброс фекалий из ялтинской канализации.




Впрочем, в Большой Ялте и Большой Алуште купить землю на расстоянии менее километра от моря практически нереально. Обычно это участки со старыми домами, идущими под снос, поэтому риэлтеры, указывая в предложении площадь дома, ее стоимость в расчет не берут и при оценке объекта ориентируются на стоимость земельного участка, которая в таких местах колеблется от $2000 до $4000 за сотку.




В этом регионе очень часто встречаются усадьбы, выстроенные на участках площадью более гектара, “сложенных” из выкупленных соседних участков по 6–15 соток. Как правило, здесь имеются все коммуникации, включая телефон, спутниковый либо кабельный Интернет, спутниковое или кабельное телевидение. По данным севастопольского агентства недвижимости “Джамаль”, стоимость выставленных на продажу готовых объектов по Южному берегу Крыма колеблется от $135 000 до $4 млн, размер жилой площади – от 240 до 1200 кв. м, участков – от 2,5 до 30 соток.




В Севастополе и на юго-восточном побережье рынок более демократичен. Самый дорогой из выставленных “Джамалем” на продажу дом под Судаком площадью 450 кв. м стоит $275 000. Нижнюю планку определить трудно, скорее всего, это около $25 000 на юго-восточном побережье и $30 000–35 000 в районе Севастополя. Речь идет о домах, пригодных для жилья, с электричеством и водой. Газ и телефон присутствуют далеко не всегда, особенно на юго-востоке. Очень большой разброс цен в Севастополе: верхняя планка в районах, близких к субтропикам, в частности уже упоминавшихся Балаклаве, Ласпи и Батилимане, достигает $1,5–2 млн за дом.




А вот в Байдарской долине недвижимость недооценена, несмотря на то, что это место имеет рекреационный статус. Например, дом “татарской постройки”, то есть построенный местными жителями до 1944 года, может стоить до $10 000. Правда, в селах Байдарской долины нет водопровода, зато есть вырытые до 1944 года глубокие колодцы, прямо на участках встречаются артезианские родники, которые обычно называют “татарская вода”.




Популярностью стали пользоваться Тарханкутский полуостров и Евпатория. В настоящее время здесь стали застраиваться, в основном симферопольцами и киевлянами, Черноморское, Оленевка и Межводное. Плюсы этого места – сравнительно низкие цены на землю и нетронутая природа. Минусы – суровые зимы, большая удаленность от Симферополя и плохо развитая транспортная инфраструктура, что вызывает трудности с подвозом стройматериалов.




В Евпатории строятся и коттеджи, и жилые комплексы. Самые престижные места находятся, естественно, по морскому побережью. Наиболее дорогие коттеджи здесь принадлежат в основном местным представителям власти и предпринимателям. На Тарханкуте же ситуация несколько иная: самые дорогие дома – в собственности москвичей и киевлян. Здесь ценовой разброс значителен: если в малоосвоенных селах у моря можно купить небольшой домик в пределах 500 м от берега за $4000–5000, то в Оленевке, где расположен аквапарк, встречаются дома стоимостью более миллиона долларов. Соседние Саки менее популярны, поскольку этот курорт специализируется исключительно на грязелечении, приморские пейзажи там не столь живописны, соответственно, и дорогих домов не очень много.




На западе Крыма больше всего коттеджей появляется в самой близкой к Симферополю точке на морском побережье – Николаевке. Многие симферопольцы строят здесь дома для постоянного проживания, стоимость которых может достигать $0,5 млн и более.




Хаотичность – это минус




Организованных коттеджных поселков в привычном понимании в Крыму довольно немного, и развивается этот сегмент пока не очень активно. Безусловно, со стороны застройщиков есть попытки создания поселков со всеми коммуникациями, охраной и инфраструктурой. Однако результат в большинстве случаев – космические цены на землю на участках, лишь отдаленно напоминающих коттеджные комплексы на южном берегу Крыма. Стоимость земли в таких поселках начинается от $15 000 за сотку. Планировка здесь еще более хаотичная и бездумная, чем в обычной индивидуальной застройке. Яркий пример – “Санта-Барбара” в районе Малого Маяка. Издали это нагромождение коттеджей (среди которых, надо заметить, попадаются действительно элитные виллы с большими участками) выглядит чем-то бесформенным. Постоянная причина конфликтов – то, что вновь выстроенные коттеджи закрывают вид на море. Теми же дефектами, что и “Санта-Барбара”, страдают и другие коттеджные городки на южном берегу – “Наташино”, “Аутка”, “Массандровский парк”, “Дубки”. Ко всему прочему, участки нарезаны по 4–6 соток, что создает ощущение муравейника.




В “Поляне сказок” и “Пар­ко­вом” на Южном берегу Крыма были построены “рекреационные коттеджные комплексы”, проще говоря – дорогие дачные поселки для летнего отдыха. В них архитекторы предусмотрели как коттеджи эконом-класса с шестью сотками земли, так и более крупные объекты. Цена квадратного метра – от $2000. Правда, появляются и “лучи света”, одним из которых можно считать строящийся под Евпаторией поселок “Южная симфония”, где дома на этапе строительства продаются по цене от $1700 за кв. м.




Таунхаусы – относительно новая форма застройки в Крыму. В чистом виде таунхаусами в Крыму являются только “Яхтцентр”, состоящий из 30 сблокированных трехэтажных коттеджей, и “Гурзуфский парк”, где помимо вилл имеется 17 таунхаусов. Инфраструктура может быть самая разная. В “Лазурном-Элит” она представлена культурно-административным комплексом (бильярдные залы, компьютерные и игровые залы, магазины), пляжами, собственной набережной, детской игровой площадкой с бассейном, спортивными сооружениями, приспособлениями для эксплуатации плавсредств. Стоимость квадратного метра – около $2800. В “Испанской деревне” есть собственная электрическая подстанция и ветка газа высокого давления. Квадратный метр здесь продают в среднем по $2000. В “Виллах Галата” площадь каждого участка – 14 соток, из которых свободно 10, при этом каждая вилла оснащена бассейном, имеется собственный пляж и строится яхтенная марина (стоимость 1 кв. м уже от $3000). В “Изумрудном берегу-1” все коттеджи спроектированы так, что из каждого открывается вид на Адалары. “Изумрудный берег-2” отличается тем, что на всех участках имеется парковая растительность с ландшафтным дизайном, – стоимость от $1500 и $1800 соответственно. В “Ливадийском” и “Глицинии” ландшафтное озе­ленение растительностью из Никитского ботанического сада применяется для разграничения участков. В последней имеется еще и кактусовая оранжерея. Коттедж здесь можно приобрести по цене от $3000 за кв. м.




К организованной застройке можно отнести и городки эллингов – коттеджей, имеющих выход к морю и нередко свою парковку для моторной лодки, скутера или гидроцикла. Береговая полоса в данном случае находится в долгосрочной аренде. Эллинги строят как в черте населенных пунктов, так и за их пределами, как правило, на территории, уже имеющей все коммуникации и собственный пляж в аренде. Первый опыт такой застройки был в Алуште, в районе Восточных пляжей. В качестве примера можно привести алуштинские кооперативы “Дельфин”, “Уют” и “Утес” в Малом Маяке. Один эллинг расположен, как правило, на 2–3 этажах и по площади и комфортабельности может сравниться с таунхаусом. Без отделки квадратный метр жилплощади там продается в среднем по $1200–1300, с отделкой эконом-класса – по $1800, с более качественной отделкой – по $2000–2500.




Естественно, с “Санта-Барбарой” не сравнить – там ниже $3000 за кв. м предложений нет, хотя проекты коттеджных комплексов получились куда хуже, чем кооперативы эллингов.




Средние цены за сотку земли на побережье Крыма

Местность Средняя цена сотки земли, $
Большая Ялта (Форос – Алупка) 12 000
Большая Ялта (Мисхор) 11 500
Большая Ялта (Нижняя Ореанда, Ливадия) 18 000
Большая Ялта (Гаспра) 11 000
Ялта 27 000
Никита, Краснокаменка 7000
Гурзуф – Партенит 12 000
Алушта 18 000
Алушта – Приветное 6500
Новый Свет 12 000
Судак 7000
Коктебель 7500
Феодосия 4000
Севастополь (Северная сторона) 2000
Николаевка 4500
Саки (солончаки) 900
Евпаторийское побережье 1900
Заозерный, Черноморское, Оленевка 2800
Азовское побережье (Керчь) 785
Азовское побережье (Ленино, Советский) 400
Азовское побережье (Казантип) 455
Севастополь (Фиолент) 3200
Севастополь (Балаклава, Ласпи) 15 000
Побережье Раздольненского района 340


Комментариев: 0    Просмотров: 586

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua

Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua

Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua