Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Внетаунхаусная перспектива

Внетаунхаусная перспектива

У краинские таунхаусы, несмотря на обещания девелоперов выпустить их в формате эконом-класса, — все еще альтернатива лишь дорогим апартаментам в многоэтажках. Хотя эти двух-трехуровневые квартиры в сблокированных коттеджах с соседями только «по горизонтали» должны бы привлекать в основном средний класс. Но много ли его пред-ставителей могут выложить за таунхаус от $200 тыс.? Тем временем идеи «приземления» цен на этот вид жилья до уровня эконом-класса продолжают витать в воздухе. Реальны ли они? Ответ на этот вопрос искала «ВД».

Единичная камерность

Немногочисленные таунхаусы в черте украинских городов (где и должен, судя по названию, развиваться этот тип жилья) рассчитаны исключительно на аудиторию с внушительными или очень внушительными размерами кошельков. В Киеве ряд элитных таунхаусов на Оболонских Липках дополнился достраивающимся комп-лексом «Дипломат» (возле парка «Нивки»), где квартира в таунхаусе с землей обойдется в… $1,4 млн. На зажиточных толстосумов рассчитаны и таунхаусы Днепропетровска, где сейчас реализуются два городских комплекса совмещенных коттеджей. «Городские таунхаусы составляют порядка 5% от общего объема строя-щегося городского жилья и относятся, скорее, к элитной группе — как по площади квартир, так и по ценовой категории. Например, в жилом комплексе «Амфитеатр» и клубном комплексе «Кипарисный» площадь квартир в таунхаусах варьируется от 250 до 744 кв. м при стоимости одного квадратного метра от $2000 до $2700. Даже по самым скромным подсчетам такое жилье обойдется как минимум в $500 тыс. Основная причина дороговизны городских таунхаусов — дефицит и высокая стоимость земли в городе», — поясняет Виктория Карманова, замдиректора по продажам ООО «Александра и Ком» (Днепропетровск).

Не вышел за рамки этих тенденций и Харьков: комплекс таунхаусов, построенный в центре города компанией ТММ, позиционируется как элитный и дораспродается по цене $2200/кв. м. Одесские таунхаусы, учитывая их площадь (от 120 кв. м), рассчитаны на класс не ниже, чем бизнес ($1,5-2,5 тыс./кв. м). И даже в небольшом Ужгороде таунхаусы появились в центре города в составе, естественно, элитного жилого комплекса («Агромикс-Коттедж»). «Здесь общая стоимость квартиры в таунхаусе достигает $200 тыс. — по ужгородским меркам это очень дорого. При этом стоимость квадратного метра в таунхаусе дороже, чем в обычной квартире, в этом же комплексе», — делится Юрий Дякун, менеджер представительства сети АН «Ваш Комфорт» (Ужгород).

Попытались нарушить общий тренд «элитизации» городских таунхаусов разве что в Тернополе, на окраине которого строится коттеджный поселок «Цукровар». Объекты для среднего класса в нем продаются по $650/кв. м (средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке многоэтажного жилья в городе на $400 выше). Но и здесь вышла нестыковка: из-за внушительной площади квартир в тернопольских таунхаусах (около 200 кв. м) это предложение все равно оказалось не по карману тем, кто соблазнился экономичным уровнем цен. «Рекламная кампания городка проходила под лозунгом «Поменяй свое жилье на таунхаус» в расчете на то, что жители Тернополя, владеющие трех-четырехкомнатными квартирами, решат обменять их на таунхаусы на окраине города, в тихой зоне», — рассказывает Юрий Венгринович, директор АН «Яворина» (Тернополь). Так что из одно-двухкомнатной квартиры в городской таунхаус не переехать. И даже в пригородный — не всегда.

За чертой

Квартиры «на земле» за чертой городов-миллионников и областных центров появляются в основном в виде дополнения к индивидуальным коттеджам в составе коттеджных поселков. Нередко для того, чтобы выжать максимум из не самых выгодных земельных участков. Соответственно, застройщики и сами до конца не разобрались, для кого же предназначено это более скромное, чем индивидуальные коттеджи, но все равно не широкодоступное жилье. И реклама такой жилплощади в загородном формате: «Таунхаусы бизнес-класса по цене эконом» — говорит сама за себя.

Более того, эти эконом-цены продолжают расти. За последние два года квадратный метр в таунхаусах подорожал со «среднеукраинских» $600-1000 (включая стоимость земельного участка) до $1300-1900 (причем раньше к квартире прилагалось 5-6 соток земли, теперь же земельные наделы урезаны до 0,5-3 соток). «Считать нынешние загородные таунхаусы жильем, ориентированным именно на потребителей эконом-класса, нельзя, потому что площадь минимальной квартиры в сблокированных коттеджах сейчас составляет 100-110 кв. м, — комментирует Алексей Руденко, маркетолог-аналитик консалтинговой компании Aurum Terra. — Таунхаусы такой площади — не конкурен-ты малогабаритному жилью в городе, они могут конкурировать разве что с трех-четырехкомнатными квартирами. Поэтому и бурного спроса на такое жилье все еще не наблюдается».

Отсутствие потребительского интереса к таунхаусам ощутили практически все опрошенные «ВД» участники рынка, независимо от региона. Они это связывают, в первую очередь, с общим вялотекущим состоянием дел на рынке жилой недвижимости. Некоторые даже посетовали, что вынуждены были отказаться от повышения цен в течение года. А ведь рост стоимости «квадрата» на первичном рынке, как правило, сопровождает каждый шаг, приближающий ход строительных работ к завершению. Правда, уже в октябре тенденция пересмотра цен на строящиеся таунхаусы в сторону повышения стала массовой. К примеру, стоимость таунхаусного «квадрата» в коттеджном поселке «Город Солнца» (пригород Киева) с 1 ноября выросла на $30, в днепропетровском комплексе «Кипарисный» — на $40. В момент подготовки статьи как раз утверждались ноябрьские цены на таунхаусы и коттеджи в коттеджном микрорайоне «Золотые Ключи» (пригород Днепропетровска). «Возможно, на 10% цены поднимут», — сообщили в отделе продаж городка.

Нынешнее повышение цен совпало с осенним периодом, на который участниками рынка недвижимости была «назначена» активизация покупательского интереса к жилью. Но, по признанию риелторов, несмотря на некоторое оживление спроса, даже в столице жилье стоимостью от $200 тыс. продается с большим трудом. Неудивительно, что застройщики все чаще озвучивают идеи переориентации при строительстве таунхаусов с формата бизнес и элит на формат эконом-класса. Правда, это отнюдь не обещает грядущего обвала средней стоимости квадратного метра.

Урезать «паек»

Поступать будут как в школьных столовых с обеденными порциями — уменьшать объемы, т. е. площади. «Думаю, в перспективе застройщики все-таки будут ориентироваться преимущественно на эконом-класс. Но в таком случае должна снижаться квадратура квартир в таунхаусах, — поясняет Алексей Руденко. — Площадь таунхауса эконом-класса должна составлять 60, максимум — 80 кв. м. Ряд проектов с такой квадратурой уже разрабатывается. За счет снижения площади квартир будет снижаться и их общая стоимость. А цена квадратного метра падать не будет».

Прерогативой таунхаусов эконом-класса остается пригород, причем, чем больше мегаполис, тем дальше от него выделяется место для появления дешевых квартир «на земле». За счет высокого удельного веса стоимости земли в цене таунхаусов «квадрат» в них всегда будет дороже, чем в квартирах многоэтажек. Да и появление таунхаусов эконом-класса на дорогой земле в крупных городах в принципе невозможно — убеждают эксперты. Вероятно, поэтому заявленный некогда проект таунхаусной застройки эконом-класса в одном из спальных районов столицы так и остался лишь на бумаге. «В Киеве таунхаусы, тем более эконом-класса, развиваться не будут. Если стоимость сотки киевской земли стартует с $50 тыс., о каких таунхаусах может идти речь?! В столице застройщики всегда будут стремиться получить максимальную этажность, — убежден Алексей Сальников, директор ООО «Интербудконтакт». — Развитие таунхаусов эконом-класса, на мой взгляд, может происходить только на отдаленных участках (в Киевской области это 30-40-километровая зона вокруг столицы и дальше). Если стоимость земли в пригороде не будет стремительно дорожать, возможно, жилые образования с таунхаусами эконом-класса появятся и ближе к Киеву, но, на мой взгляд, это маловероятно». Так что сменить малогабаритную жилплощадь в городской многоэтажке без значительных капиталовложений можно будет только на таунхаус в нескольких десятках километров от города.

В качестве инвестиционно привлекательных объектов таунхаусам также не пророчат радужную перспективу — как и на все виды жилья в Украине, динамика роста цен на них будет замедляться. «Существенного роста цен на таунхаусы не будет. Во-первых, благодаря конкуренции (так, к примеру, одна из российских компаний, выйдя на рынок коттеджного строительства в Украине, установила стартовую цену «квадрата» гораздо ниже той, что просят украинские застройщики, — $1100). Во-вторых, рынок таунхаусов по-ка еще только первичный, вторичного рын-ка нет, соответственно, нет и раздражителя, подстегивающего рост цен», — уверен г-н Руденко. «Я бы не сказал, что таунхаусы в следующем году будут стремительно дорожать, — добавляет Алексей Сальников. – Динамика роста цен будет аналогична динамике цен на квартиры в многоэтажных домах». Единственное сравнительно перспективное инвестнаправление — покупка таунхауса для последующей сдачи в аренду. Нынче месячная стоимость аренды таунхаусов в окрестностях столицы колеблется от $2,5 тыс. до $6,5 тыс. Правда, судя по наблюдениям, такие объявления не быстро исчезают из списка ожидающих своего клиента.


МНЕНИЕ.

ТАРАС ЗЯБКИН. Начальник управления инвестиций ОАО Трест «Киевгорстрой-1» имени М. П. Загороднего (Киев)

— Мне кажется, что потребители пока не готовы приобретать таунхаусы за городом, да и сам термин «таунхаус» подразумевает городское расположение подобных объектов. Но при сегодняшних ценах на землю в городе, которые в ближайшем будущем вряд ли понизятся, использование городских таунхаусов в качестве жилья эконом-класса невозможно. Только стоимость участка для возведения 10 таунхаусов составит минимум $1 млн, плюс стоимость самого строительства. В результате набегает сумма, никак не вписывающаяся в рамки жилья эконом-класса, но удовлетворяющая потребности людей со средним уровнем доходов, способных приобрести квартиры на новой Оболони в Киеве. Однако пока что застройщики в принципе отдают предпочтение высотному строительству в черте мегаполисов. Финансовая прибыль от реализации высотки в 10 раз превышает доход от продажи таунхаусов, расположенных на том же пятне застройки. Перекочевать в столицу таунхаусы смогут только тогда, когда среднему классу надоест покупать квартиры, и основным носителем спроса станет та его часть, которая по ряду причин не хочет переезжать в коттеджные городки.

МНЕНИЕ.

ГЕННАДИЙ СОРОКА. Начальник отдела сбыта недвижимости Международной строи-тельной компании «Украина-Канада» (Днепропетровск)

— Начало периода стабилизации рынка недвижимости отразилось на таунхаусах так же, как и на элитном жилье — торможением цен с постепенным небольшим поднятием на несколько процентов в месяц. Таунхаусы сейчас приобретаются исключительно в качестве основного жилья. Для заработка на аренде их пока не приобретают. Ситуация изменится только с наращиванием ква-дратных метров и появлением излишних для сдачи в аренду. Но поскольку в Днепропетровске заявлено несколько проектов строительства доходных домов (дорогих апартаментов для сдачи в аренду), вряд ли таунхаусы займут эту нишу. Количество так называемого инвестиционного жилья сокращается в связи с замедлением темпов роста цен на недвижимость. По нашим прогнозам, цены на таунхаусы будут расти соответственно росту цен на недвижимость в элит- и бизнес-классах — в пределах инфляции, т. е. не меньше 12% в год. Сильно удешевить таунхаусы вряд ли удастся — только до стоимости бизнес-класса, не ниже.

МНЕНИЕ.

ВЕРОНИКА СИНИЦА. Руководитель направления консалтинга компании Ukrainian Development Group (Киев)

— Проблема украинских таунхаусов в том, что застройщики зачастую позиционируют их как элитное жилье. Но в наших условиях они могут быть лишь загородной альтернативой маленьким городским «хрущевкам». Продажная стоимость отдельных таунхаусов в пригороде Киева сейчас достигает $700 тыс. (от $1300 до $4000/кв. м, средний уровень цен в пригороде столицы — $2300/кв. м), за эту цену можно купить отдельно стоящий коттедж. Завышенная стоимость таунхаусов отчасти связана еще и с низким объемом предложения. С увеличением предложения цены на таунхаусы снизятся, и через несколько лет этот вид жилья будет ориентирован именно на эконом-класс. Правда, в столице, на наш взгляд, строительство таунхаусов развиваться не будет — реализация таунхаусной застройки в отдаленных спальных районах Киева — не самое выгодное и рациональное использование столь дорогого земельного ресурса города. Прерогатива таунхаусов — это загородные участки. В этом году спрос на квартиры в таунхаусах не вырос. Это отчасти связано и с общей стагнацией на рынке жилья. Вместе с тем наши эксперты прогнозируют значительный рост спроса уже через два-три месяца.

У краинские таунхаусы, несмотря на обещания девелоперов выпустить их в формате эконом-класса, — все еще альтернатива лишь дорогим апартаментам в многоэтажках. Хотя эти двух-трехуровневые квартиры в сблокированных коттеджах с соседями только «по горизонтали» должны бы привлекать в основном средний класс. Но много ли его пред-ставителей могут выложить за таунхаус от $200 тыс.? Тем временем идеи «приземления» цен на этот вид жилья до уровня эконом-класса продолжают витать в воздухе. Реальны ли они? Ответ на этот вопрос искала «ВД».

Единичная камерность

Немногочисленные таунхаусы в черте украинских городов (где и должен, судя по названию, развиваться этот тип жилья) рассчитаны исключительно на аудиторию с внушительными или очень внушительными размерами кошельков. В Киеве ряд элитных таунхаусов на Оболонских Липках дополнился достраивающимся комп-лексом «Дипломат» (возле парка «Нивки»), где квартира в таунхаусе с землей обойдется в… $1,4 млн. На зажиточных толстосумов рассчитаны и таунхаусы Днепропетровска, где сейчас реализуются два городских комплекса совмещенных коттеджей. «Городские таунхаусы составляют порядка 5% от общего объема строя-щегося городского жилья и относятся, скорее, к элитной группе — как по площади квартир, так и по ценовой категории. Например, в жилом комплексе «Амфитеатр» и клубном комплексе «Кипарисный» площадь квартир в таунхаусах варьируется от 250 до 744 кв. м при стоимости одного квадратного метра от $2000 до $2700. Даже по самым скромным подсчетам такое жилье обойдется как минимум в $500 тыс. Основная причина дороговизны городских таунхаусов — дефицит и высокая стоимость земли в городе», — поясняет Виктория Карманова, замдиректора по продажам ООО «Александра и Ком» (Днепропетровск).

Не вышел за рамки этих тенденций и Харьков: комплекс таунхаусов, построенный в центре города компанией ТММ, позиционируется как элитный и дораспродается по цене $2200/кв. м. Одесские таунхаусы, учитывая их площадь (от 120 кв. м), рассчитаны на класс не ниже, чем бизнес ($1,5-2,5 тыс./кв. м). И даже в небольшом Ужгороде таунхаусы появились в центре города в составе, естественно, элитного жилого комплекса («Агромикс-Коттедж»). «Здесь общая стоимость квартиры в таунхаусе достигает $200 тыс. — по ужгородским меркам это очень дорого. При этом стоимость квадратного метра в таунхаусе дороже, чем в обычной квартире, в этом же комплексе», — делится Юрий Дякун, менеджер представительства сети АН «Ваш Комфорт» (Ужгород).

Попытались нарушить общий тренд «элитизации» городских таунхаусов разве что в Тернополе, на окраине которого строится коттеджный поселок «Цукровар». Объекты для среднего класса в нем продаются по $650/кв. м (средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке многоэтажного жилья в городе на $400 выше). Но и здесь вышла нестыковка: из-за внушительной площади квартир в тернопольских таунхаусах (около 200 кв. м) это предложение все равно оказалось не по карману тем, кто соблазнился экономичным уровнем цен. «Рекламная кампания городка проходила под лозунгом «Поменяй свое жилье на таунхаус» в расчете на то, что жители Тернополя, владеющие трех-четырехкомнатными квартирами, решат обменять их на таунхаусы на окраине города, в тихой зоне», — рассказывает Юрий Венгринович, директор АН «Яворина» (Тернополь). Так что из одно-двухкомнатной квартиры в городской таунхаус не переехать. И даже в пригородный — не всегда.

За чертой

Квартиры «на земле» за чертой городов-миллионников и областных центров появляются в основном в виде дополнения к индивидуальным коттеджам в составе коттеджных поселков. Нередко для того, чтобы выжать максимум из не самых выгодных земельных участков. Соответственно, застройщики и сами до конца не разобрались, для кого же предназначено это более скромное, чем индивидуальные коттеджи, но все равно не широкодоступное жилье. И реклама такой жилплощади в загородном формате: «Таунхаусы бизнес-класса по цене эконом» — говорит сама за себя.

Более того, эти эконом-цены продолжают расти. За последние два года квадратный метр в таунхаусах подорожал со «среднеукраинских» $600-1000 (включая стоимость земельного участка) до $1300-1900 (причем раньше к квартире прилагалось 5-6 соток земли, теперь же земельные наделы урезаны до 0,5-3 соток). «Считать нынешние загородные таунхаусы жильем, ориентированным именно на потребителей эконом-класса, нельзя, потому что площадь минимальной квартиры в сблокированных коттеджах сейчас составляет 100-110 кв. м, — комментирует Алексей Руденко, маркетолог-аналитик консалтинговой компании Aurum Terra. — Таунхаусы такой площади — не конкурен-ты малогабаритному жилью в городе, они могут конкурировать разве что с трех-четырехкомнатными квартирами. Поэтому и бурного спроса на такое жилье все еще не наблюдается».

Отсутствие потребительского интереса к таунхаусам ощутили практически все опрошенные «ВД» участники рынка, независимо от региона. Они это связывают, в первую очередь, с общим вялотекущим состоянием дел на рынке жилой недвижимости. Некоторые даже посетовали, что вынуждены были отказаться от повышения цен в течение года. А ведь рост стоимости «квадрата» на первичном рынке, как правило, сопровождает каждый шаг, приближающий ход строительных работ к завершению. Правда, уже в октябре тенденция пересмотра цен на строящиеся таунхаусы в сторону повышения стала массовой. К примеру, стоимость таунхаусного «квадрата» в коттеджном поселке «Город Солнца» (пригород Киева) с 1 ноября выросла на $30, в днепропетровском комплексе «Кипарисный» — на $40. В момент подготовки статьи как раз утверждались ноябрьские цены на таунхаусы и коттеджи в коттеджном микрорайоне «Золотые Ключи» (пригород Днепропетровска). «Возможно, на 10% цены поднимут», — сообщили в отделе продаж городка.

Нынешнее повышение цен совпало с осенним периодом, на который участниками рынка недвижимости была «назначена» активизация покупательского интереса к жилью. Но, по признанию риелторов, несмотря на некоторое оживление спроса, даже в столице жилье стоимостью от $200 тыс. продается с большим трудом. Неудивительно, что застройщики все чаще озвучивают идеи переориентации при строительстве таунхаусов с формата бизнес и элит на формат эконом-класса. Правда, это отнюдь не обещает грядущего обвала средней стоимости квадратного метра.

Урезать «паек»

Поступать будут как в школьных столовых с обеденными порциями — уменьшать объемы, т. е. площади. «Думаю, в перспективе застройщики все-таки будут ориентироваться преимущественно на эконом-класс. Но в таком случае должна снижаться квадратура квартир в таунхаусах, — поясняет Алексей Руденко. — Площадь таунхауса эконом-класса должна составлять 60, максимум — 80 кв. м. Ряд проектов с такой квадратурой уже разрабатывается. За счет снижения площади квартир будет снижаться и их общая стоимость. А цена квадратного метра падать не будет».

Прерогативой таунхаусов эконом-класса остается пригород, причем, чем больше мегаполис, тем дальше от него выделяется место для появления дешевых квартир «на земле». За счет высокого удельного веса стоимости земли в цене таунхаусов «квадрат» в них всегда будет дороже, чем в квартирах многоэтажек. Да и появление таунхаусов эконом-класса на дорогой земле в крупных городах в принципе невозможно — убеждают эксперты. Вероятно, поэтому заявленный некогда проект таунхаусной застройки эконом-класса в одном из спальных районов столицы так и остался лишь на бумаге. «В Киеве таунхаусы, тем более эконом-класса, развиваться не будут. Если стоимость сотки киевской земли стартует с $50 тыс., о каких таунхаусах может идти речь?! В столице застройщики всегда будут стремиться получить максимальную этажность, — убежден Алексей Сальников, директор ООО «Интербудконтакт». — Развитие таунхаусов эконом-класса, на мой взгляд, может происходить только на отдаленных участках (в Киевской области это 30-40-километровая зона вокруг столицы и дальше). Если стоимость земли в пригороде не будет стремительно дорожать, возможно, жилые образования с таунхаусами эконом-класса появятся и ближе к Киеву, но, на мой взгляд, это маловероятно». Так что сменить малогабаритную жилплощадь в городской многоэтажке без значительных капиталовложений можно будет только на таунхаус в нескольких десятках километров от города.

В качестве инвестиционно привлекательных объектов таунхаусам также не пророчат радужную перспективу — как и на все виды жилья в Украине, динамика роста цен на них будет замедляться. «Существенного роста цен на таунхаусы не будет. Во-первых, благодаря конкуренции (так, к примеру, одна из российских компаний, выйдя на рынок коттеджного строительства в Украине, установила стартовую цену «квадрата» гораздо ниже той, что просят украинские застройщики, — $1100). Во-вторых, рынок таунхаусов по-ка еще только первичный, вторичного рын-ка нет, соответственно, нет и раздражителя, подстегивающего рост цен», — уверен г-н Руденко. «Я бы не сказал, что таунхаусы в следующем году будут стремительно дорожать, — добавляет Алексей Сальников. – Динамика роста цен будет аналогична динамике цен на квартиры в многоэтажных домах». Единственное сравнительно перспективное инвестнаправление — покупка таунхауса для последующей сдачи в аренду. Нынче месячная стоимость аренды таунхаусов в окрестностях столицы колеблется от $2,5 тыс. до $6,5 тыс. Правда, судя по наблюдениям, такие объявления не быстро исчезают из списка ожидающих своего клиента.


МНЕНИЕ.

ТАРАС ЗЯБКИН. Начальник управления инвестиций ОАО Трест «Киевгорстрой-1» имени М. П. Загороднего (Киев)

— Мне кажется, что потребители пока не готовы приобретать таунхаусы за городом, да и сам термин «таунхаус» подразумевает городское расположение подобных объектов. Но при сегодняшних ценах на землю в городе, которые в ближайшем будущем вряд ли понизятся, использование городских таунхаусов в качестве жилья эконом-класса невозможно. Только стоимость участка для возведения 10 таунхаусов составит минимум $1 млн, плюс стоимость самого строительства. В результате набегает сумма, никак не вписывающаяся в рамки жилья эконом-класса, но удовлетворяющая потребности людей со средним уровнем доходов, способных приобрести квартиры на новой Оболони в Киеве. Однако пока что застройщики в принципе отдают предпочтение высотному строительству в черте мегаполисов. Финансовая прибыль от реализации высотки в 10 раз превышает доход от продажи таунхаусов, расположенных на том же пятне застройки. Перекочевать в столицу таунхаусы смогут только тогда, когда среднему классу надоест покупать квартиры, и основным носителем спроса станет та его часть, которая по ряду причин не хочет переезжать в коттеджные городки.

МНЕНИЕ.

ГЕННАДИЙ СОРОКА. Начальник отдела сбыта недвижимости Международной строи-тельной компании «Украина-Канада» (Днепропетровск)

— Начало периода стабилизации рынка недвижимости отразилось на таунхаусах так же, как и на элитном жилье — торможением цен с постепенным небольшим поднятием на несколько процентов в месяц. Таунхаусы сейчас приобретаются исключительно в качестве основного жилья. Для заработка на аренде их пока не приобретают. Ситуация изменится только с наращиванием ква-дратных метров и появлением излишних для сдачи в аренду. Но поскольку в Днепропетровске заявлено несколько проектов строительства доходных домов (дорогих апартаментов для сдачи в аренду), вряд ли таунхаусы займут эту нишу. Количество так называемого инвестиционного жилья сокращается в связи с замедлением темпов роста цен на недвижимость. По нашим прогнозам, цены на таунхаусы будут расти соответственно росту цен на недвижимость в элит- и бизнес-классах — в пределах инфляции, т. е. не меньше 12% в год. Сильно удешевить таунхаусы вряд ли удастся — только до стоимости бизнес-класса, не ниже.

МНЕНИЕ.

ВЕРОНИКА СИНИЦА. Руководитель направления консалтинга компании Ukrainian Development Group (Киев)

— Проблема украинских таунхаусов в том, что застройщики зачастую позиционируют их как элитное жилье. Но в наших условиях они могут быть лишь загородной альтернативой маленьким городским «хрущевкам». Продажная стоимость отдельных таунхаусов в пригороде Киева сейчас достигает $700 тыс. (от $1300 до $4000/кв. м, средний уровень цен в пригороде столицы — $2300/кв. м), за эту цену можно купить отдельно стоящий коттедж. Завышенная стоимость таунхаусов отчасти связана еще и с низким объемом предложения. С увеличением предложения цены на таунхаусы снизятся, и через несколько лет этот вид жилья будет ориентирован именно на эконом-класс. Правда, в столице, на наш взгляд, строительство таунхаусов развиваться не будет — реализация таунхаусной застройки в отдаленных спальных районах Киева — не самое выгодное и рациональное использование столь дорогого земельного ресурса города. Прерогатива таунхаусов — это загородные участки. В этом году спрос на квартиры в таунхаусах не вырос. Это отчасти связано и с общей стагнацией на рынке жилья. Вместе с тем наши эксперты прогнозируют значительный рост спроса уже через два-три месяца.

У краинские таунхаусы, несмотря на обещания девелоперов выпустить их в формате эконом-класса, — все еще альтернатива лишь дорогим апартаментам в многоэтажках. Хотя эти двух-трехуровневые квартиры в сблокированных коттеджах с соседями только «по горизонтали» должны бы привлекать в основном средний класс. Но много ли его пред-ставителей могут выложить за таунхаус от $200 тыс.? Тем временем идеи «приземления» цен на этот вид жилья до уровня эконом-класса продолжают витать в воздухе. Реальны ли они? Ответ на этот вопрос искала «ВД».

Единичная камерность

Немногочисленные таунхаусы в черте украинских городов (где и должен, судя по названию, развиваться этот тип жилья) рассчитаны исключительно на аудиторию с внушительными или очень внушительными размерами кошельков. В Киеве ряд элитных таунхаусов на Оболонских Липках дополнился достраивающимся комп-лексом «Дипломат» (возле парка «Нивки»), где квартира в таунхаусе с землей обойдется в… $1,4 млн. На зажиточных толстосумов рассчитаны и таунхаусы Днепропетровска, где сейчас реализуются два городских комплекса совмещенных коттеджей. «Городские таунхаусы составляют порядка 5% от общего объема строя-щегося городского жилья и относятся, скорее, к элитной группе — как по площади квартир, так и по ценовой категории. Например, в жилом комплексе «Амфитеатр» и клубном комплексе «Кипарисный» площадь квартир в таунхаусах варьируется от 250 до 744 кв. м при стоимости одного квадратного метра от $2000 до $2700. Даже по самым скромным подсчетам такое жилье обойдется как минимум в $500 тыс. Основная причина дороговизны городских таунхаусов — дефицит и высокая стоимость земли в городе», — поясняет Виктория Карманова, замдиректора по продажам ООО «Александра и Ком» (Днепропетровск).

Не вышел за рамки этих тенденций и Харьков: комплекс таунхаусов, построенный в центре города компанией ТММ, позиционируется как элитный и дораспродается по цене $2200/кв. м. Одесские таунхаусы, учитывая их площадь (от 120 кв. м), рассчитаны на класс не ниже, чем бизнес ($1,5-2,5 тыс./кв. м). И даже в небольшом Ужгороде таунхаусы появились в центре города в составе, естественно, элитного жилого комплекса («Агромикс-Коттедж»). «Здесь общая стоимость квартиры в таунхаусе достигает $200 тыс. — по ужгородским меркам это очень дорого. При этом стоимость квадратного метра в таунхаусе дороже, чем в обычной квартире, в этом же комплексе», — делится Юрий Дякун, менеджер представительства сети АН «Ваш Комфорт» (Ужгород).

Попытались нарушить общий тренд «элитизации» городских таунхаусов разве что в Тернополе, на окраине которого строится коттеджный поселок «Цукровар». Объекты для среднего класса в нем продаются по $650/кв. м (средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке многоэтажного жилья в городе на $400 выше). Но и здесь вышла нестыковка: из-за внушительной площади квартир в тернопольских таунхаусах (около 200 кв. м) это предложение все равно оказалось не по карману тем, кто соблазнился экономичным уровнем цен. «Рекламная кампания городка проходила под лозунгом «Поменяй свое жилье на таунхаус» в расчете на то, что жители Тернополя, владеющие трех-четырехкомнатными квартирами, решат обменять их на таунхаусы на окраине города, в тихой зоне», — рассказывает Юрий Венгринович, директор АН «Яворина» (Тернополь). Так что из одно-двухкомнатной квартиры в городской таунхаус не переехать. И даже в пригородный — не всегда.

За чертой

Квартиры «на земле» за чертой городов-миллионников и областных центров появляются в основном в виде дополнения к индивидуальным коттеджам в составе коттеджных поселков. Нередко для того, чтобы выжать максимум из не самых выгодных земельных участков. Соответственно, застройщики и сами до конца не разобрались, для кого же предназначено это более скромное, чем индивидуальные коттеджи, но все равно не широкодоступное жилье. И реклама такой жилплощади в загородном формате: «Таунхаусы бизнес-класса по цене эконом» — говорит сама за себя.

Более того, эти эконом-цены продолжают расти. За последние два года квадратный метр в таунхаусах подорожал со «среднеукраинских» $600-1000 (включая стоимость земельного участка) до $1300-1900 (причем раньше к квартире прилагалось 5-6 соток земли, теперь же земельные наделы урезаны до 0,5-3 соток). «Считать нынешние загородные таунхаусы жильем, ориентированным именно на потребителей эконом-класса, нельзя, потому что площадь минимальной квартиры в сблокированных коттеджах сейчас составляет 100-110 кв. м, — комментирует Алексей Руденко, маркетолог-аналитик консалтинговой компании Aurum Terra. — Таунхаусы такой площади — не конкурен-ты малогабаритному жилью в городе, они могут конкурировать разве что с трех-четырехкомнатными квартирами. Поэтому и бурного спроса на такое жилье все еще не наблюдается».

Отсутствие потребительского интереса к таунхаусам ощутили практически все опрошенные «ВД» участники рынка, независимо от региона. Они это связывают, в первую очередь, с общим вялотекущим состоянием дел на рынке жилой недвижимости. Некоторые даже посетовали, что вынуждены были отказаться от повышения цен в течение года. А ведь рост стоимости «квадрата» на первичном рынке, как правило, сопровождает каждый шаг, приближающий ход строительных работ к завершению. Правда, уже в октябре тенденция пересмотра цен на строящиеся таунхаусы в сторону повышения стала массовой. К примеру, стоимость таунхаусного «квадрата» в коттеджном поселке «Город Солнца» (пригород Киева) с 1 ноября выросла на $30, в днепропетровском комплексе «Кипарисный» — на $40. В момент подготовки статьи как раз утверждались ноябрьские цены на таунхаусы и коттеджи в коттеджном микрорайоне «Золотые Ключи» (пригород Днепропетровска). «Возможно, на 10% цены поднимут», — сообщили в отделе продаж городка.

Нынешнее повышение цен совпало с осенним периодом, на который участниками рынка недвижимости была «назначена» активизация покупательского интереса к жилью. Но, по признанию риелторов, несмотря на некоторое оживление спроса, даже в столице жилье стоимостью от $200 тыс. продается с большим трудом. Неудивительно, что застройщики все чаще озвучивают идеи переориентации при строительстве таунхаусов с формата бизнес и элит на формат эконом-класса. Правда, это отнюдь не обещает грядущего обвала средней стоимости квадратного метра.

Урезать «паек»

Поступать будут как в школьных столовых с обеденными порциями — уменьшать объемы, т. е. площади. «Думаю, в перспективе застройщики все-таки будут ориентироваться преимущественно на эконом-класс. Но в таком случае должна снижаться квадратура квартир в таунхаусах, — поясняет Алексей Руденко. — Площадь таунхауса эконом-класса должна составлять 60, максимум — 80 кв. м. Ряд проектов с такой квадратурой уже разрабатывается. За счет снижения площади квартир будет снижаться и их общая стоимость. А цена квадратного метра падать не будет».

Прерогативой таунхаусов эконом-класса остается пригород, причем, чем больше мегаполис, тем дальше от него выделяется место для появления дешевых квартир «на земле». За счет высокого удельного веса стоимости земли в цене таунхаусов «квадрат» в них всегда будет дороже, чем в квартирах многоэтажек. Да и появление таунхаусов эконом-класса на дорогой земле в крупных городах в принципе невозможно — убеждают эксперты. Вероятно, поэтому заявленный некогда проект таунхаусной застройки эконом-класса в одном из спальных районов столицы так и остался лишь на бумаге. «В Киеве таунхаусы, тем более эконом-класса, развиваться не будут. Если стоимость сотки киевской земли стартует с $50 тыс., о каких таунхаусах может идти речь?! В столице застройщики всегда будут стремиться получить максимальную этажность, — убежден Алексей Сальников, директор ООО «Интербудконтакт». — Развитие таунхаусов эконом-класса, на мой взгляд, может происходить только на отдаленных участках (в Киевской области это 30-40-километровая зона вокруг столицы и дальше). Если стоимость земли в пригороде не будет стремительно дорожать, возможно, жилые образования с таунхаусами эконом-класса появятся и ближе к Киеву, но, на мой взгляд, это маловероятно». Так что сменить малогабаритную жилплощадь в городской многоэтажке без значительных капиталовложений можно будет только на таунхаус в нескольких десятках километров от города.

В качестве инвестиционно привлекательных объектов таунхаусам также не пророчат радужную перспективу — как и на все виды жилья в Украине, динамика роста цен на них будет замедляться. «Существенного роста цен на таунхаусы не будет. Во-первых, благодаря конкуренции (так, к примеру, одна из российских компаний, выйдя на рынок коттеджного строительства в Украине, установила стартовую цену «квадрата» гораздо ниже той, что просят украинские застройщики, — $1100). Во-вторых, рынок таунхаусов по-ка еще только первичный, вторичного рын-ка нет, соответственно, нет и раздражителя, подстегивающего рост цен», — уверен г-н Руденко. «Я бы не сказал, что таунхаусы в следующем году будут стремительно дорожать, — добавляет Алексей Сальников. – Динамика роста цен будет аналогична динамике цен


Комментариев: 0    Просмотров: 833

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus