Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Альтернатива ипотеке — лизинг недвижимости

Альтернатива ипотеке — лизинг недвижимости

Взять недвижимость в лизинг стоит дороже, чем купить в кредит. Но у лизинга есть свои преимущества.

Редкая услуга в развитии

Украинским компаниям известны три основных способа получить право пользования объектом недвижимости: аренда, покупка в кредит и, собственно, 100-процентная оплата стоимости. Есть еще один способ, распространенный на Западе, но не развитый у нас, — финансовый лизинг.

Компании, занимающиеся лизингом недвижимости, появились в конце 90-х годов прошлого века. Сейчас их можно пересчитать по пальцам. Услуга не развита, поскольку, во-первых, у наших лизинговых компаний еще нет такого объема активов, который позволил бы покупать столь дорогие объекты, во-вторых, недвижимость — это один из наиболее ликвидных и высокодоходных объектов для инвестиций. Даже если у компании есть деньги, сейчас ей намного выгоднее купить недвижимость, сдать ее в обыкновенную аренду, а через некоторое время (от 3-х до 10-ти лет) продать. Но некоторые лизингодатели все же оказывают услугу лизинга недвижимости. Ведь это абсолютно рентабельно, то есть компания в любом случае зарабатывает деньги. Просто в случае с арендой она может заработать еще больше.

Как и в случае с банковской ипотекой, клиент регулярно выплачивает определенную часть стоимости объекта (аналогия в банковском кредитовании — выплата по «телу» кредита), а также платит проценты или комиссионные. При этом сумма выплаченных процентов или комиссий также относится на валовые затраты

Конечно, компании сдают помещения в лизинг не из благотворительных побуждений. У них есть свои мотивы, в зависимости от типа таких лизингодателей. Один тип — это дочерние структуры крупных банков. Банки, претендуя на статус финансового супермаркета, руководствуются стремлением предоставить клиентам максимально широкий спектр финансовых услуг, в том числе и альтернативу ипотечному кредитованию. Как пример можно привести АКИБ «УкрСиббанк» (один из крупнейших ипотечных кредиторов) и его дочернюю структуру ООО «Украинская лизинговая компания» (первой в Украине начала передавать недвижимость в лизинг).

Второй тип — универсальные лизинговые компании с финансово мощным учредителем. Они занимаются всеми возможными видами лизинга (лизинг легкового и грузового транспорта, производственного оборудования, техники, программного обеспечения и т. д.). Недвижимость для них — тоже возможность позиционировать себя как супермаркет, только не общефинансовый, а лизинговый. Такой универсальной компаний является, к примеру, ООО «ТИБИАЙ Лизинг (»дочка«крупной голландской компании ТBIH).

Объединительный момент

Финансовый лизинг, по сути, объединяет в себе все три популярных способа «доступа к помещению» — аренду, покупку в кредит и собственно покупку. Проще говоря, лизинг — это долгосрочная аренда. Клиент лизинговой компании не сразу получает право собственности на недвижимость (на время действия договора владельцем остается лизинговая компания). Поэтому, если клиент сомневается в качестве или удобстве помещения, сдаваемого в лизинг, он может «опробовать» его, попросить заменить или вовсе отказаться покупать его по окончании договора лизинга.

Но в отличие от классической аренды, недвижимость переходит на баланс лизингополучателя со всеми сопутствующими налоговыми преимуществами. Для целей налогообложения получение имущества в финансовый лизинг приравнивается к его покупке. Поэтому лизингополучатель увеличивает соответствующую группу основных фондов на балансовую стоимость объекта лизинга и получает налоговый кредит. В дальнейшем клиент лизинговой компании начисляет амортизацию, тем самым уменьшая свой валовой доход.

Учитывая, что ставки аренды растут, а лизинговый платеж уменьшается с каждым месяцем, лизинг может оказаться даже дешевле, чем аренда.

Как и в случае с банковской ипотекой, клиент регулярно выплачивает определенную часть стоимости объекта (аналогия в банковском кредитовании — выплата по «телу» кредита), а также платит проценты или комиссионные. При этом сумма выплаченных процентов или комиссий также относится на валовые затраты.

По истечении определенного срока клиент имеет право выкупить объект недвижимости по остаточной стоимости. Или не выкупить. В последнем случае компания вернет ему стоимость объекта за минусом непогашенной части и суммы амортизационных отчислений. А суммы, уплаченные в качестве процентов или комиссионных за пользование услугой, будут сопоставимы с арендными ставками. Учитывая, что ставки аренды растут, а лизинговый платеж уменьшается с каждым месяцем, лизинг может оказаться даже дешевле.

Привлекательная гибкость

Возможность сменить объект лизинга или отказаться покупать его по остаточной стоимости выгодно отличает лизинг от покупки в кредит. Это очень важно, если покупатель не уверен в том, что объект его абсолютно устраивает. Чтобы понять, подходит ли то или иное здание, нескольких осмотров бывает недостаточно. Например, если офис (склад и т. д.) показывают летом, очень сложно понять, как он отапливается. Перед осмотром хозяева могут провести косметические наладки, и клиент не узнает, что в этом здании постоянно ломаются лифты, протекают трубы или есть проблемы с электрокабелем.

Впоследствии устранение неполадок может вылиться в копеечку, на которую покупатель не рассчитывал. Кроме того, может произойти какая-нибудь форс-мажорная ситуация. Если случается пожар, а объект куплен в кредит, то страховая компания выплачивает возмещение банку-кредитору (хотя оплачивает страховку заемщик). Банк не обязан тратить эти деньги на ремонт — это лишь компенсация за то, что залог утратил свои первоначальные свойства, и его рыночная стоимость упала. Ремонтировать помещение будет сам владелец, то есть заемщик банка.

В случае же с лизингом владельцем остается лизинговая компания. Клиент вправе потребовать заменить объект, не тратясь на ремонт. Безусловно, у него нет гарантии, что лизингодатель быстро найдет альтернативу и что эта альтернатива будет равноценной (смотря, что написано в договоре). Но шанс все же есть.

Возможность сменить объект лизинга или отказаться покупать его по остаточной стоимости выгодно отличает лизинг от покупки в кредит.

Лизинг выгодно отличает и то, что в этом случае нет необходимости осуществлять процедуры по купле-продаже помещения. Лизинговая компания уже все оформила и нотариально заверила. Конечно, свои расходы она попытается заложить в стоимость лизинга. Но клиент экономит время и усилия юристов. К тому же, он может не переживать по поводу «чистоты» сделки и честности продавцов. Ведь покупая недвижимость в кредит, можно попасться на крючок аферистам, которые действуют по фальшивым документам и не являются настоящими владельцами (особенно если речь идет не об офисе в бизнес-центре, а о квартире под офис). Два таких случая совсем недавно произошли в Донецкой области.

Вероятность того, что аферисты будут пользоваться механизмом лизинга, практически сведена к нулю. Никто не будет морочить себе голову столь сложной схемой. К тому же, лизинговая компания вовсе не требует оплатить всю стоимость помещения сразу. Если же жертвой мошенников стала сама лизинговая компания, то это ее проблемы. К тому времени, когда клиент получит право выкупить объект, правда наверняка всплывет на поверхность.

Минусы, не покрывающие плюсы

Комбанки кредитуют покупку коммерческой недвижимости под 16 — 22% в гривне и 12,5 — 16% в долларах США. Лизинговые компании предлагают ставки на 2 — 5% большие, чем банковские. Тем не менее, как говорят лизингодатели, учитывая экономию рабочего времени, налоги с курсовых разниц по кредиту, комиссии при покупке валюты лизинг становится заметно привлекательней аренды.

Но у лизинга есть и свои минусы. Первый из них — ограниченность выбора недвижимости. У лизинговой компании может не оказаться подходящего клиенту объекта. Впрочем, компания может купить необходимую клиенту недвижимость. Аудит объекта и оформление сделки займут определенное время. И нет гарантии, что после этого недвижимость передадут в лизинг именно заказчику.

Еще один фактор, омрачающий привлекательность такой формы приобретения коммерческой недвижимости — лизинг стоит дороже, чем банковский кредит. Связано это с тем, что основной (60%) источник финансирования украинских лизинговых компаний, по данным Госкомиссии по регулированию рынков финансовых услуг, — это банковские кредиты. То есть лизинговая компания должна заложить в платеж клиента такую сумму, которая перекрыла бы проценты по ее собственному кредиту, окупила бы стоимость оформления сделки по покупке объекта лизинга и его обслуживанию да еще и дала бы возможность заработать, получить прибыль. Так, банки кредитуют покупку коммерческой недвижимости под 16 — 22% в гривне и 12,5 — 16% в долларах США. Лизинговые компании предлагают ставки на 2 — 5% большие, чем банковские.

Впрочем, лизингодатели утверждают, что на самом деле это не так. «Если рассчитать просто график платежей на бумаге, то предложение лизинговой компании будет немного дороже, чем при кредите. Но если учесть экономию рабочего времени и усилий сотрудников клиента, экономию скрытых затрат, которые не отображаются в коммерческих предложениях (страхование, регистрация недвижимости и обеспечение своевременной уплаты налогов при покупке и ежегодных платежах за землю (налоги или аренда), налоги с курсовых разниц по кредиту, комиссии при покупке валюты и рассчетно-кассовое обслуживание), то можно сказать, что лизинг экономически оправдывает себя для клиента», — отмечает директор «Украинской лизинговой компании»   Елена Золотарева.

В то же время, другие условия (срок кредита, авансовый взнос) у лизинговых компаний намного мягче. К примеру, «УкрСиббанк»   выдает ипотечные кредиты корпоративным клиентам на 7 лет, требуя оплатить не менее 30% стоимости недвижимости. А дочерняя компания этого же банка — «Украинская лизинговая компания» — может предоставить недвижимость в лизинг на срок до 10 лет. При этом клиент должен оплатить лишь 20% стоимости объекта. Елена Золотарева отмечает, что лизинговые компании предлагают более выгодные условия страхования, чем банки. А именно: рассрочку уплаты страхового платежа (банки просят заплатить сразу), более низкие тарифы, возможность индивидуального выбора условий страхования и тарифов.

Немаловажно и то, что лизинг недвижимости пока что не получил широкого географического распространения. В отличие от банковского кредита, он доступен разве что в столице и в нескольких областных центрах. Это не имело бы никакого значения, если бы в лизинг сдавались транспорт или оборудование: приехали бы другой город и забрали бы имущество с собой. Здание увезти нельзя. Контролировать объект недвижимости в другом городе компании сложно. Поэтому заемщики из небольших городов не имеют альтернативы кредитованию.

А в остальном лизинг обладает теми же преимуществами, что и банковское ипотечное кредитование. На объект, приобретенный в лизинг или в кредит, не может быть обращено взыскание третьей стороны. Заключая договор, клиент фиксирует стоимость жилья, что немаловажно при быстрорастущих арендных ставках и не прекращающемся росте цен на недвижимость. Учитывая, что клиент имеет право получить объект в собственность (а в случае с кредитованием — уже получил), он может проводить реконструкцию и ремонт своего здания, в то время как арендатор может просто «попросить» его из помещения.


Комментариев: 0    Просмотров: 581

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua

Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua

Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua