Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Еще раз о финансах, банках и строителях...

Еще раз о финансах, банках и строителях...




При анализе причин нынешнего экономического кризиса недооценивается тот факт, что он во многом обусловлен законодательством. Проблема не в том, пробанковское оно или антибанковское, а в том, что несправедливое и несбалансированное. Там, где нужно защитить банки, выдуманы многочисленные препоны для реализации их законных прав. И наоборот, там, где банки нужно одернуть, законодатель дает им необоснованные поблажки.

О разграничении бытовых и профессиональных рисков
Как известно, существуют риски бытовые и профессиональные. Первые должны нести все, вторые — только профессиональные субъекты. Однако украинскому обществу навязывается точка зрения, что в финансовых услугах может быть совсем по-другому. Среди рисков, перекладываемых на плечи простых граждан, — долгосрочный курсовой риск и риск колебания рыночной стоимости залога, которые должны рассматриваться как профессиональные предпринимательские риски банка. А риск несвоевременного окончания объекта — соответственно, строителя.

Можно ли было вообще уберечь клиентов банка — физических лиц от долгосрочных валютных рисков даже при условии разрешения валютного кредитования на длительный срок? Конечно, можно, обязав банки вместе с валютными кредитами на срок более года продавать заемщику соответствующий форвардный валютный контракт на весь срок действия кредитного договора. Это и защитило бы заемщиков, и сбалансировало бы валютную структуру кредитного портфеля банков, ведь продавать форварды клиентам в неограниченных объемах тоже нельзя: их выпуск ограничен лимитом открытой валютной позиции банка. Да, кредиты подорожали бы (за форвард тоже нужно платить), но неизмеримо меньше, чем мы имеем на сегодняшний день. Кстати, и от банковских валютных спекуляций кое-кто воздержался бы: при большом объеме собственных форвардных обязательств перед клиентами по продаже им долларов, скажем, по 5,5, не очень-то будешь сбивать курс до 9 грн./долл.

Выдача долгосрочных валютных кредитов физическим лицам, не имеющим заработка в иностранной валюте, без встречных форвардов с самого начала являлась авантюрой. Но в погоне за сиюминутной прибылью это никого не волновало. А что же при этом делал «профессиональный» НБУ? А он взял и вообще запретил физическим лицам покупать форварды под внутренние непредпринимательские сделки: их могли приобретать только банки и субъекты внешнеэкономической деятельности под собственные внешнеэкономические договора.

Разрешение банкам выдавать кредиты непосредственно физическим лицам под строящееся жилье было грубейшей законодательной ошибкой, которую неотложно нужно исправлять.

Как на самом деле должна реализовываться схема соответствующего кредитования, наглядно демонстрирует пример Канады. Там эта схема выглядит так:

— инвестор вносит первоначальный взнос в банк, а вовсе не строительной компании. При этом, кстати, никому и в голову не придет освободить клиента от первоначального взноса. Ведь если человек не смог скопить первоначальный взнос, это свидетельствует либо о его невысоких доходах, либо об излишней расточительности. В обоих случаях с ним нельзя иметь дело;

— строительная компания строит дом на деньги свои либо взятые в кредит в этом же банке;

— когда дом готов, банк совместно с заемщиком, строительной компанией и независимой архитектурной инспекцией тщательно исследует, что же построено. Реальные недоделки строительная компания обязана в месячный срок устранить;

— при вселении в жилье банк перечисляет сумму кредита строительной компании, и только в этот момент у заемщика возникают кредитные обязательства перед банком;

— независимая архитектурная инспекция продолжает контролировать дом на предмет скрытых дефектов в течение гарантийного срока.
Сама по себе идея о том, что человек может быть обязан что-то кому-то платить по кредиту, не живя в готовом доме, представляется абсурдной. Бывает ли в Канаде, что строительная компания не выполнила обязательства? Иногда случается. Но тогда инвестор просто забирает из банка свой первоначальный взнос с начисленными процентами по депозиту. Действительно, обидно, что дом не построили, можно даже посудиться со строителем за возмещение убытков. Но не критично: деньги не потеряны и даже принесли определенный доход.

В случае же, когда строительство ведется полностью на собственные деньги будущего жильца либо доля банковских кредитных средств в общей стоимости строения незначительна, необходимо срочно вводить требование обязательного обеспечения исполнения банковскими гарантиями всех обязательств застройщиков (в т. ч. штрафных санкций). В таких случаях, если строительство сорвано, инвестор получал бы от банка по гарантии вложенные в него средства плюс штрафные санкции, на которые мог бы приобрести на рынке другое жилье. А банк бы уже дальше сам разбирался с недобросовестным строителем. И не было бы никаких элита-центров!

В постСНГовской же дейст­вительности банк выдает кредит под будущее жилье не строителю, а гражданину, исходя из завышенной цены квадратного метра, к тому же еще и в иностранной валюте. Но самое примечательное — что еще до фактического заселения в готовую квартиру именно гражданин платит проценты, да еще повышенные, в том числе и при просрочке сдачи дома.

Вопрос: почему законодательство вообще допускает возможность существования каких-либо кредитных обязательств у человека, еще не пользующегося жильем?

В сложившейся ситуации необходимо в тех случаях, когда жилье почти достроено, оформить инвесторам (не больше одного объекта недвижимости на семью) право собственности на то, что есть, а достройку оперативно провести за государственный счет, законодательно обязав банки списать клиентам все проценты, начисленные за время просрочки сдачи дома в эксплуатацию. Причина очень проста: нельзя возлагать на граждан — не предпринимателей профессиональные предпринимательские риски!

Банки должны были тщательно анализировать, под операции какой строительной компании выдают кредит, и контролировать ход строительства. А заемщик брал кредит под постройку дома в конкретный срок и при этом не обязан был действовать на свой страх и риск, так как не является субъектом предпринимательской деятельности.

О государственной помощи строителям
Если у застройщика есть деньги на завершение строительст­ва данного конкретного дома, пусть все спокойно и достроит. Если же он начал строительство, реально не подкрепленное финансами, либо на деньги, собранные для одних объектов, строил другие, то почему государство теперь должно помогать такому безответственному субъекту?
Выход прост: в готовых многоквартирных домах, за которые собирались деньги граждан, нераспроданная часть квартир должна быть оперативно принудительно выкуплена государством. Цена выкупа, конечно, может незначительно отличаться для разных населенных пунктов, при этом в качестве ориентира для готового жилья можно взять 800—1200 долл. за 1 кв. м.

Если дом своевременно не готов, цена выкупа государством должна быть пропорционально уменьшена.

Аналогичную цену следует предложить для выкупа, но уже в добровольном порядке, готового или почти готового жилья в домах, квартиры в которых на продажу не выставлялись.

Но обо всех этих крайне ост­рых вопросах принятый 27 декаб­ря 2008 года Закон Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на раз­витие строительной отрасли и жилищного строительства» умолчал, так как писали его явно не те, кто нуждается в недорогом жилье. В законе есть ряд дейст­вительно полезных норм, упрощающих процедуры строительства с технической стороны. Но финан­совая сторона настораживает.

Например, законом предусмотрена достройка в течение 2009—2010 годов за государственный счет частично готового (на 50—70%) жилья — для формирования фондов социального и служебного жилья. Но исходя из какой стоимости квадратного метра? Не получится ли так, что государство просто поможет строительным компаниям получить спекулятивную прибыль?
Закон привязал ограничение размера выделяемой государст­венной помощи к затратам строи­тельства и уровню рентабельности, но ведь их на бумаге можно «нарисовать» любые. Единст­вен­ный объективный критерий — предельную стоимость квадратного метра полностью готового жилья — прописывать в законе кому-то страшно не хотелось…
По какой схеме будет финанси­роваться строительство в 2009-м? Судя по всему, кредитные обязательства перед банками снова привычно повесят непосредственно на граждан, т. е. независимо от факта вселения.

Кроме того, первоначальный взнос в размере 30% стоимости жилья предусмотрено предоставлять в двух формах: «оплата государством» и «предоставление льготного ипотечного кредита в уполномоченном банке». То есть в первом случае эти деньги возвращать потом не нужно — государство их просто дарит, во втором — нужно и с процентами.

Интересно, кто и по каким критериям будет делить граждан на эти две группы?
О рефинансировании ипотеки и выселении из заложенного жилья
Понятно, что термин «рефинан­сирование» за последние два месяца всем надоел, но из песни слова не выкинешь. Упомянутый выше «жилищно-строительный» закон предусмотрел, что НБУ по упрощенной процедуре рефинансирует (причем долгосрочно!) коммерческие банки в размере не менее 80% номинальной стоимости пула ипотечных активов, которые отдаются в залог под такое рефинан­сирование («не менее» означает, что это может быть и 90%, и 100%, т. е. как договоритесь).

Но если цена на недвижимость еще больше упадет, коммерческие банки просто отдадут залоги Национальному банку. И что НБУ с этими квартирами будет делать дальше — массово выселять граждан уже непосредственно от имени государства? А если даже и выселит, то за сколько потом эти квартиры можно будет продать на рынке?

По новому закону государст­во собирается выкупать у банков накопленные уже ими ипотечные активы, «отнесенные к категории рискованных». От американского ипотечного рынка всем пламенный привет!
По сообщениям СМИ, перед самым Новым годом КМУ намеревался (хотя и с определенной юридической натяжкой, так как это необходимо делать законом) пригасить пожар на рынке ипотечного кредитования, запретив выселение граждан, своевременно платящих по ипотечным кредитам хотя бы текущие проценты. К сожалению, соответствующий акт правительства (если он действительно был) никак не могут опубликовать, поэтому о его содержании судим понаслышке.

Похоже, правительство «забыло» уточнить, а когда же все-таки будет платиться тело креди­та, при­чем еще и со всеми начисленными на него штрафными санкциями за просрочку? Их ведь юридически невозможно отменить постановлением правительства.

Если же просто законодательно обязать банки отсрочить платежи основного тела кредита, это приведет к тому, что после окончания отсрочки заемщики должны будут платить одновременно как текущие платежи по основному долгу и процентам, так и отсроченные, что физически нереально.

Значит, следует законодательно обязать банки перенести текущие платежи 2009 года по основному телу кредита на период после окончания срока кредитного договора. При этом важно тщательно отследить, чтобы такая льгота предоставлялась только на одно жилое помещение на семью: защищать спекулянтов нельзя.
Важно не допустить ситуацию, при которой — если уж заемщик не может платить даже проценты и доходит дело до выселения — после выселения еще остается должен банку. С этой целью следует установить, что при добровольном выселении клиента обязательство по кредиту автоматически полностью аннулируется — независимо от текущей стоимости жилья.

Если же рыночная стоимость жилья выше, чем задолженность по кредиту, то клиенту должно быть предоставлено право продать залог под контролем банка (т. е. с направлением выручки в первую очередь на полное погашение кредита).

Теоретически, выселять следует в социальное жилье, а таковое должно быть помещением, нормальным по площади и санитарным нормам и правилам. Вопрос в том, кто должен его обеспечить. Например, в Израиле — при всей силе тамошнего финансового лобби — недавно был принят закон о том, что через несколько лет предоставление такого жилья станет обязанностью банков-кредиторов. Логика проста: раз государство позволяет кредитным учреждениям зарабатывать на таком специфическом и социально чутком рынке, то именно они и должны предупредить потенциальные социальные издержки.

Это — нормальный государст­венный подход. Возможно, в Украине будет найдено иное решение этого очень взрывоопасного вопроса, но решать его как-то нужно, причем срочно.

О движимых залогах, процентных ставках и скрытых комиссиях
А вот в отношении залогов в форме движимого имущества государству, наоборот, следует максимально помочь банкам. Необходимо поддержать предложенные ими изменения в законодательство, упрощающие обращение взыскания на залоги в виде движимого имущества, так как существующие в этой сфере нормы напоминают решето и защищают исключительно должников в ущерб кредиторам.

Приобретение за счет кредитов такого имущества (особенно новых автомобилей) не являлось острой необходимостью, и заемщики, переоценившие свои силы, обязаны немедленно вернуть залог. При этом необходимо законодательно установить процедуру льготного добровольного возврата банку залога, аналогичную описанной выше применительно к жилью.

Пока же мы имеем принятый 12 декабря 2008 года закон с длинным названием — «О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно запрета банкам изменять условия договора банковского вклада и кредитного договора в одностороннем порядке». Действительно, он запретил повышение процентных ставок по кредитным договорам, а как насчет комиссий? Ведь всем прекрасно известно, что «надувание» фантастической реальной ставки по кредитам происходило именно за их счет.

Один банк недавно даже додумался брать комиссию за возврат депозитов в срок. Правда, потом ее отменил.

Давайте разберемся, что же такое банковские комиссии. Дело в том, что многие банковские услуги не связаны с предоставлением клиенту в пользование денег банка (например, платежи в пределах остатка на счете клиента, услуги по хранению ценностей в депозитарной ячейке и т. п.). За такие услуги совершенно обоснованно берется комиссия.

В «классическом» же кредитовании, т. е. когда банк просто дает деньги в долг клиенту, особенно физическим лицам, никаких комиссий быть вообще не должно, и их взимание необходимо немедленно законодательно запретить.

Стоимость привлеченных ресурсов плюс все затраты банка на внутренние технологические процессы в итоге составляют себестоимость услуги и должны быть заложены, вместе с запланированной прибылью, в процентную ставку по кредиту.

Представьте себе, что на витрине супермаркета вы видите расфасованные конфеты с указанием их цены. А на кассе вам сообщают, что к этой цене будут добавлены комиссии за расфасовку, доставку из подсобки в торговый зал, прокат тележки и выбивание кассового чека… В банковском кредитовании, по сути, так пока что и происходит.

При анализе структуры задолженности по конкретному кредиту часто видно, что основного долга в нем немного, зато «накрутки» могут даже значительно превышать его сумму.

Законодательство же установило принцип (от него, правда, можно отступить в договоре, но вот только не отступают — догадайтесь, почему), что платятся сначала все накрутки, и только после этого — основной долг.

О гарантировании банковских вкладов и их досрочном расторжении
Для отечественного законодательства характерно установление ничем не оправданных различий между юридическими и физическими лицами. Это в полной мере касается и системы страхования вкладов, из которой юрлица необоснованно исключены. Вместе с тем за вкладчиком — юридическим лицом могут стоять интересы тысяч его работников. Есть и еще одна причина неотложного введения страхования вкладов юридических лиц: для физического лица держать деньги в банках — это его право, для предприятий — обязанность.

Понимая всю политическую непопулярность такого решения, необходимо срочно изымать из Гражданского кодекса норму о возможности физлиц досрочно изымать депозиты. По сути, это — мина замедленного действия, которая может на волне паники обвалить любой коммерческий банк. Как все помнят, в 2004 году такую возможность запретили постановлением НБУ, и это сошло с рук. Из-за чего в 2008-м возникла идея блокирования досрочного возврата вкладов, во-первых, на неопределенный срок, во-вторых, актами НБУ, не прошедшими госрегистрацию в Министерстве юстиции, и, в-третьих, всегда, когда захочется, т. е. без прописанного в законе четкого перечня оснований. При принятии антикризисных законов об урегулировании таких «мелочей» почему-то забыли.

Вероятно, могут быть исключительные обстоятельства, когда вклад возвращается досрочно. Например, если вкладчику необходимо срочное стационарное лечение, то нужно, не выдавая вклад на руки, перечислять деньги больнице на основании ее счета. Но общее правило должно быть четким: досрочных возвратов депозитов быть не должно!

Понятно, что обеспечить таким образом 10—15-летние пассивы банкам все равно не удастся. Но люди должны понять: если не защитить хотя бы среднесрочные банковские обязательства, о приобретении жилья в кредит следует навсегда забыть.

Об идеологии банковской деятельности и профессиональных обязанностях банкиров
Общеизвестно, что открыть банковский счет во многих западных странах более чем сложно — и рекомендацию потребуют, и с головы до ног просветят. Банк не только должен знать своего клиента, но и в ряде случаев отвечать за него. У нас же по неизвестным причинам получила распространение точка зрения, что банк — это некий абстрактный расчетный центр, который связывается с кем хочет, при этом ни за что не отвечая. А вот обязательства перед самим банком ни в коем случае нельзя связывать ни с какими другими. Для этого выдумано и оправдание — мол, иначе пострадают вкладчики.

В развитие этой идеологии стало считаться, что более устойчивый банк — это, оказывается, не тот, у которого клиенты более проверенные и надежные, а тот, у которого их больше. В итоге мы получили феноменальное разрастание количества банковских отделений с установлением им взятых с потолка «потогонных» нормативов по количеству операций с клиентами, в т. ч. и выданных кредитов. Спущенные на места планы по кредитованию были просто физически несовместимы со сколько-нибудь тщательной проверкой клиентуры. Тот, кто утверждает обратное, никогда сам не брал кредит за 20 минут с устным указанием места работы и размера зарплаты, которые никто и не собирался проверять.

Не претендуя на истину в последней инстанции, хочется надеяться, что поднятые вопросы станут поводом для более глубокой дискуссии о взаимной ответственности банков и их клиентов, а более глобально — о взаимном доверии, которое сейчас, буквально на глазах, улетучивается...


Комментариев: 0    Просмотров: 408

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua

Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua

Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua