Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow ФОРМУЛА ОТ ЭКСПЕРТОВ: РАСЧЕТ ДОХОДОВ ЗАЕМЩИКА ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ КРЕДИТА НА ПОКУПКУ НЕДВИЖИМОСТИ

ФОРМУЛА ОТ ЭКСПЕРТОВ: РАСЧЕТ ДОХОДОВ ЗАЕМЩИКА ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ КРЕДИТА НА ПОКУПКУ НЕДВИЖИМОСТИ

С принятием решения о приобретении жилья в кредит у потенциального заемщика может возникнуть масса вопросов.

К примеру, каким должен быть уровень доходов у заемщика и членов его семьи, чтобы получить кредит в банке. Этим же заинтересовался и посетитель форума ЛIГАБiзнесIнформ. Однозначного ответа на этот вопрос законодательство не дает. Каждый банк, оценивая финансовое состояние заемщика, руководствуется Положением о порядке формирования и использования резерва для возмещения возможных потерь по кредитным операциям банков, а также своими внутренними документами.

Банковский кредит остается наиболее приемлемым способом решения жилищного вопроса Как отметил в комментарии изданию «СЕЙЧАС» финансовый директор компании ПРОСТОБАНК КОНСАЛТИНГ Александр Седых, «каждый банк проводит индивидуальную кредитную политику. В зависимости от количества привлеченных ресурсов банки могут более или менее активно выдавать кредиты». При этом наиболее часто используемая ими формула при принятии решения о выдаче кредита, по его словам, выглядит следующим образом: «Совокупный доход семьи должен в два раза превышать ежемесячные расходы на погашение кредита и процентов по нему. В среднем сумма ежемесячных выплат по кредиту составляет порядка $500-800 и более», - подытожил г-н Седых (см. Таблицу №1).

В указанном Положении содержатся общие требования, которыми должен руководствоваться банк, оценивая шансы заемщика на получение кредита. При этом к качественным характеристикам заемщика-физического лица Нацбанк относит: - общее материальное состояние клиента (наличие имущества и подтверждающие документы); - социальная стабильность клиента (то есть наличие постоянной работы, деловая репутация, семейное положение и т. п.); - возраст клиента; - кредитная история (интенсивность пользования банковскими кредитами в прошлом, своевременность их погашения). Для количественной оценки общего финансового состояния заемщика банки используют следующие показатели: - совокупный чистый доход (ежемесячные ожидаемые совокупные доходы, уменьшенные на общие расходы и обязательства); - сбережения на счетах в банках (информация предоставляется по желанию заемщика); - коэффициенты, которые характеризуют текущую платежеспособность заемщика и его финансовые возможности выполнить обязательство по кредитному соглашению. При этом рассчитываются коэффициенты платежеспособности самого заемщика и его семьи.

Первый исчисляется как отношение среднемесячных доходов заемщика за последние 6 месяцев к сумме среднемесячных затрат за этот же период, совокупного дохода за месяц и ежемесячного взноса по кредиту и процентов по нему. Этот коэффициент не может быть меньше единицы; - обеспечение кредита (залог движимого и недвижимого имущества, наличие страховки, передача права собственности на объект кредитования и его ликвидность). Банки классифицируют всех заемщиков на 5 классов от«А» до «Д». У двух последних шансов на получение кредита практически нет На основании указанных определений кредитоспособности банки осуществляют классификацию заемщиков на классы - от «А» до «Д». Классы «Г» и «Д» практически не рассматриваются банками в качестве возможных претендентов на получение кредита. Так, класс «А» предполагает, что совокупный чистый доход заемщика значительно превышает взносы на погашение кредита и процентов по нему и высока вероятность сохранения такого соотношения на протяжении действия кредитного договора. При этом объем, качество и ликвидность обеспечения по кредиту достаточные, или заемщик имеет высокую личную кредитоспособность и заслуживает бесспорного доверия. В классе «Б» основные характеристики аналогичны или близки к классу «А», однако вероятность их поддерживания на таком же уровне низкая или имеет тенденцию к снижению. Класс «В» - совокупные объемы доходов и расходов заемщика свидетельствуют о достижении предельной границы в обеспечении погашения долга, имеют место обстоятельства (ухудшение условий работы, рост обязательств), свидетельствующие о повышении вероятности несвоевременного или неполного погашения кредита и процентов по нему. Класс «Г» - финансовое состояние заемщика нестабильное. В данном случае совокупный чистый доход заемщика в отдельные периоды не обеспечивает уплату долга по кредиту и процентов по нему.

Кроме того, есть проблемы с обеспечением кредита. Наконец, класс «Д» - финансовое состояние заемщика неудовлетворительное - предусматривает, что доходы не обеспечивают уплату долга по кредиту и процентов по нему. Сам же кредит не обеспечен ликвидным залогом. Однако, как отметили изданию «СЕЙЧАС» профильные эксперты, банки в основном стремятся повысить класс заемщика, поскольку от этого напрямую зависит размер резерва под кредитные риски. Кроме того, с целью уменьшения резерва банки используют разные системы оценки, позволяющие начислить дополнительные баллы заемщику.

Как отметил Александр Седых, банкиры охотнее согласятся выдать кредит при наличии поручителей, при условии передачи в залог дополнительного имущества или депозита, а также своим сотрудникам. Кроме того, дополнительные баллы начисляются с учетом таких факторов: - наличие пластиковой карточки данного банка; - возраст от 25 до 35 лет; - срок проживания в данной местности более трех лет; - наличие высшего образования; - стабильное семейное положение (женат/замужем, есть дети); - стабильное место работы (оценивается общий трудовой стаж и на последнем месте работы); - динамика роста заработной платы и многие другие факторы.

Таблица №1. Примерный расчет сумм выплат по кредиту и процентов по нему

 

Сумма кредита, $

Срок кредита, лет

Платеж по кредиту за первый месяц, $

Платеж по кредиту в последний месяц, $

Примерный ежемесячный доход семьи, $

50 000

20

708

210

1 416

50 000

15

778

281

1 556

100 000

20

1 417

421

2 834



Примечание: При расчете платежей по кредиту учитывались лишь процентные платежи и погашение тела кредита без ежемесячных комиссий и страховых выплат. Расходы по кредиту рассчитаны по схеме «ежемесячно, тело кредита равными частями, проценты - на остаток» (не аннуитетная схема). За основу взята процентная ставка в размере 12,0% в долларах США (округленная средняя ставка по исследуемым 18 банкам). ГЛАВНОЕ Обращаться в банк за кредитом на покупку недвижимости целесообразно в тех случаях, когда доходы семьи в два раза и более превышают сумму ежемесячных расходов по кредиту и процентов по нему. При этом эксперты советуют, выбирая банк, обращать внимание не только на размер кредитных ставок.

Лучше всего иметь дело с теми финучреждениями, где кредитование под покупку недвижимости является стандартизированным и поставленным на поток продуктом. Кроме того, во многих банках существует такая услуга, как предварительное решение о выдаче кредита, исходя из предоставленных заемщиком документов. Это позволяет заемщику оценить свои шансы на получение кредита в данном финучреждении.


Комментариев: 0    Просмотров: 779

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus