Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Финансирование проектов коммерческой недвижимости является ахиллесовой пятой любого девелоперского процесса.

Финансирование проектов коммерческой недвижимости является ахиллесовой пятой любого девелоперского процесса.

Проектное финансирование (ПФ), при котором обеспечением платежных обязательств являются денежные доходы от функционирования данного проекта, кредитует заемщика. Такая форма финансирования дает девелоперу реальную возможность, снизив риски по проекту, сдать его в положенный срок.

Финансирование проектов


Сегодня на рынке недвижимости присут­ствует несколько базовых схем финансирования девелоперских проектов. Условно их можно разделить на:


– краткосрочные:


•банковское кредитование;


•оффшорное финансирование;


•рефинансирование девелоперских проектов;


– долгосрочные:


•проектное финансирование;


•форвардное финансирование.


Во всем мире девелопмент осуществляется на основе банковского кредитования. В Украине эта схема используется на 90%.


«Банкиры стали склонными к проектным рискам, — говорит Сергей Карамнов, президент компании Real Estate Solution. — Однако, несмотря на то что данный продукт не стандартизирован, банки предоставляют его на различных условиях».


Сегодня банки готовы выдавать по $30–50 млн. на проект, но, боясь рисков, делают это только в исключительных случаях, требуя от заемщика собственного взноса не менее 20% от стоимости проекта.


«Главная особенность данной схемы, — поясняет Сергей Карамнов, — это создание SPV (отдельного юридического лица), которое выступает балансодержателем всех активов проекта. В данном случае банки контролируют и кредитуют SPV, а девелопер проекта не портит свою кредитную историю».


Офшорное финансирование менее развито на рынке финансирования проектов, но из-за уменьшения налогового давления заслуживает особого внимания. Суть его заключается в том, что часть проекта финансируется за счет собственных средств девелопера, а часть вкладывает инвестор — структура заказчика проекта, которая является нерезидентом с Кипра или из другой офшорной зоны.


Рефинансирование девелоперских проектов редко применяется операторами рынка. Суть схемы в том, что девелопер на начальном этапе строительства заключает с потенциальным арендатором объекта или покупателем договор о траншевом финансировании проекта. В данном случае, дабы застраховаться от рисков, финансы инвестора-покупателя поступают по факту выполненных работ.


«Однако риск остановки строитель­ства все же существует, — говорит Сергей Карамнов, — и, независимо от проплаченных траншей, инвестор-покупатель получает недострой».
Это так называемые краткосрочные кредитные линии, поскольку банки предоставляют их на срок от пяти до десяти лет при условии участия в капитале на уровне от 25% акций.

Стратегический интерес девелопера


Долгосрочные кредитные линии представляют скорее стратегический интерес для девелопера, поскольку сегодня у банков нет длинного кредитного ресурса. «Отечественные банки, — утверждает Валерий Поврезнюк, руководитель отдела Центра проектного финансирования УкрСиббанка, — не обладающие в своих активах иностранным капиталом, не имеют долгосрочных кредитных линий».


Проектное финансирование, относящееся к долгосрочным схемам, в Украине получило неоднозначное понимание.


В последнее время некоторые украинские коммерческие банки создали отделы, управления и даже центры ПФ. Вместе с тем представление о том, что такое проектное финансирование, у специалистов весьма приблизительное, а иногда и неверное. Это привело к тому, что ПФ начали понимать как банковское долгосрочное кредитование девелоперских проектов. Обратим внимание на его основные особенности по сравнению с традиционным банковским кредитованием инвестиционных проектов (ИП).


1. В схемах ПФ в качестве финансовых участников проектов могут выступать не только коммерческие банки, но и инвестиционные банки, фонды и компании, пенсионные фонды и другие инвестиционные институты.


2. Использование всей гаммы источников и методов финансирования инвестиционных проектов, банковских кредитов, эмиссии акций, паевых взносов в акционерный капитал, фирменных кредитов, облигационных займов, финансового лизинга. На Западе появился даже специальный термин «финансовое конструирование» (financial designing), означающий деятельность по построению оптимальных (с точки зрения прибыльности и надежности) схем финансирования различных проектов и сделок.


3. Кредитные операции в рамках ПФ характеризуются повышенным риском. Иногда в кредитном договоре банк резервирует за собой право на приобретение части акций предприятия, управляющего объектом инвестиционной деятельности.


4. В схемах ПФ без оборота и с ограниченным оборотом на заемщика особое внимание уделяется вопросам выявления, оценки и снижения рисков при реализации инвестиционных проектов.


5. Поскольку ПФ связано с повышенными рисками для кредитора, особое внимание оно уделяет вопросу оценки запаса прочности проекта. Этот запас определяется коэффициентом покрытия задолженности (debit coverage ratio — DCR), который рассчитывается как отношение суммы ожидаемых чистых поступлений от проекта к планируемым выплатам по кредитной задолженности.

Жизненные циклы проекта


«Проектное финансирование — это долгосрочное финансирование проектов инвестиционного характера по принципу «самообслуживания», — рассказывает Валерий Поврезнюк. — Оно заключается в том, что проект должен генерировать достаточные денежные потоки для самостоятельного обслуживания банковского кредита, который берется для его осуществления. Если говорить о залоге, то в залог берутся активы проекта».


Понимание сути проектного финансирования для реализации самого девелоперского процесса кроется в жизненном цикле проекта — это «промежуток времени между моментом появления проекта и моментом его ликвидации». В самом общем виде проектный цикл делится на три фазы:


•прединвестиционная;


•инвестиционная;


•эксплуатационная.


Существуют отличия в подходах к проектному циклу кредитора и заемщика:


– для заемщика проектный цикл разделен на определенные временные этапы, которые отражены в специальных диаграммах Ганнта. Заемщик рождает проект и ликвидирует его;


– для кредитора проектный цикл, по сути, начинается с момента получения от будущего заемщика заявки на финансирование проекта. Банк финансирует проект не через кредит, а в виде инвестиций, проектный цикл для банка удлиняется, и его конечная точка для банка и для компании будет одной и той же.


Следует отметить, что членение соб­ственного проектного цикла банка на три этапа является общим и универсальным. Например, проектный цикл Европейского банка реконструкции и развития включает в себя шесть основных этапов:


1. Отбор проектов (identification).
2. Подготовка проектов (preparation).
3. Оценка проектов (appraisal).
4. Ведение переговоров и утверждение проекта (negotiations and appraisal).
5. Реализация проекта и контроль за ее ходом (implementation and control).
6. Оценка результатов реализации проекта (evaluation).


Identification — отбор проектов


Банки, в которых созданы отделы ПФ, довольно тщательно подходят к отбору проектов для финансирования.


«Ввиду того что это долгосрочная схема, — говорит Валерий Поврезнюк, наш банк предъявляет следующие критерии к заемщику:


•ситуация с земельным участком — собственность или аренда;


•наличие всех разрешений на строительство;


•генеральный подрядчик — профессиональная независимая компания;


•участие заемщика собственными средствами составляет не менее 30% от суммы проекта».


В западных банках операция по «фильтрации» и предварительному отбору проектных предложений носит название «скрининг» (screening) — «просвечивание» заявок, или экспресс-анализ. Иногда под скринингом понимается только экспресс-анализ заявок на основе формальных критериев, а анализ на основе неформальных критериев носит название «предварительный обзор» (initial review).


Preparation — подготовка проектов


Подготовку проекта для финансирования может осуществлять либо компания-заказчик, либо банк. Банки не занимаются подготовкой проектов, однако через постановку уточняющих вопросов и задач заявителю, банк фактически может оказывать содействие в подготовке обосновывающей документации по проекту.


В исключительных случаях, правда, банк может брать на себя подготовку проекта. Что это за случаи? Если банк занимается ПФ и проводит активную, агрессивную политику, направленную на поиск высокоприбыльных проектов, он может взять на себя риск подготовки такого проекта в обмен на получение некоторых эксклюзивных прав по проекту (например, получение доли в капитале будущей проектной компании).


Аppraisal — оценка проектов


Оценка ИП оформляется в виде оценочного доклада по проекту (project appraisal report). Структура оценочного доклада может весьма варьировать в различных банках. Однако типичными разделами доклада являются:


•резюме доклада;


•оценка финансового и экономического состояния предприятия-заемщика;


•общее описание ИП;


•техническая и экологическая оценка ИП;


•оценка организационного плана работ и управления ИП;


•оценка коммерческой (а иногда также экономической, социальной, бюджетной) эффективности ИП;


•оценка основных рисков по ИП;


•план финансирования ИП;


•рекомендации и выводы.


По представленному руководству банка оценочному докладу принимается решение относительно целесообразности ведения переговоров и рамочных условий кредитного соглашения. При небольших размерах кредита соответствующие решения может принимать руководитель структурного подразделения, ведающего вопросами ПФ.


Negotiations and appraisal — ведение переговоров и утверждение проекта
Переговоры банка с заемщиком ведутся прежде всего по кредитному соглашению.


В отношении схемы погашения долга в кредитном соглашении достаточно часто предусматриваются аннуитетные платежи (особенно в тех случаях, когда заемщик получает и использует периодически возобновляемую гарантию на фиксированную сумму). Применяются и погашение равными долями основной суммы плюс проценты на остаток непогашенного долга, и единоразовое погашение основной суммы долга по завершении инвестиционной фазы, если заемщик продает готовый объект и сразу же получает за него 100% цены.


Следует отметить, что в ПФ применяется принцип дифференциации процентных ставок по кредиту в зависимости от стадии проектного цикла. Повышенная ставка используется в течение инвестиционной фазы, а более низкая — применительно к эксплуатационной фазе проектного цикла. Особое внимание в кредитном соглашении уделяется обеспечению платежных обязательств заемщика по кредиту. Основными способами обеспечения являются активы проекта; банковские гарантии; счета «эс-кроу»; переуступка выручки от реализации проектного продукта.
Implementation and control — реализация проекта и контроль за его ходом
Банковский контроль за реализацией ИП осуществляется посредством:


•анализа докладов и отчетов, периодически представляемых заемщиком кредитору:


•получения кредитором дополнительной информации путем специальных запросов заемщику;


•инспекций, осуществляемых сотрудником (сотрудниками) банка, и ознакомления с ходом работ на месте, а также ознакомления с документами и материалами заемщика, имеющими отношение к ИП;


•получения по запросам специальной информации от государственных контролирующих и инспектирующих (надзорных) органов.


Важной функцией банковского сопровождения ИП, близкой к контролю, является оценка.
Особо важным в проектном цикле и для кредитора, и для заемщика является момент приемки-сдачи объекта (в этот момент при работе банка по схеме ПФ происходит перераспределение рисков: в частности, банк принимает на себя коммерческие риски реализации ИП).


Evaluation — оценка результатов реализации проекта


В крупных коммерческих банках на Западе, а также в международных финансовых институтах (МФК, ЕБРР) созданы специальные подразделения (отделы, департаменты), которые занимаются исключительно вопросами анализа результатов завершенных инвестиционных проектов. Например, в ЕБРР существует Департамент оценки проектов. Оценке подвергаются не только проекты, которые только что были «закрыты», но и те, которые завершились сравнительно давно.
Если рассматривать проект с точки зрения его финансирования, особый интерес вызывает создание отдельной проектной компании для его создания.


Такое обособленное юридическое лицо позволяет избежать риска влияния на проект обстоятельств и сделать финансирование проекта более прозрачным. Это способствует установлению доверия между партнерами и более высокой оценке стоимости проекта.
В традиционном финансировании инвестиций основных сторон всего две — это кредитор (инвестор) и заемщик. При проектном же финансировании круг задействованных лиц заметно шире.

Процедура предоставления проектного финансирования


Клиент приносит в банк бизнес-план и финансовую отчетность заемщика/поручителей.
Если качество документов удовлетворительное, в течение недели банк предоставляет предварительное заключение, после чего заемщик может получить от банка либо отказ, либо коммерческое предложение, содержащее основные условия финансирования.


Если заемщик согласен с условиями, банк собирает полный пакет документов и готовит заключение для кредитного комитета. Далее следует подготовка и подписание договоров. Итог — выдача кредитных средств.


Рассмотрим зачастую применяющуюся структуру проектного финансирования торгового центра:


•оптимальный срок финансирования со сдачей под ключ — 7–9 лет;


•валюта: гривна, доллар, евро, швейцарский франк;


•срок выборки средств: согласно графику инвестирования — обычно 12–24 месяца;


•льготный период по уплате суммы основного долга срок строительства +3–6 месяцев;


•выплата процентов осуществляется ежемесячно, с первого месяца кредитования;


•участие заемщика собственными средствами в проекте: 20–40%;


•залог: сам строящийся торговый центр как объект незавершенного стро­ительства.


С точки зрения реализации проекта важно согласовать срок финансирования и время создания объекта. Наступление срока функционирования объекта формирует время финансирования. Как правило, чем «слабее» денежный поток, предназначенный для обслуживания долга, тем продолжительнее срок финансирования. Условия развития финансового рынка вносят определенные коррективы в сроки финансирования проекта. Важно учесть влияние грант-периода и сочетать его с периодом планирования условий проекта.

Прогноз и судьба проектного финансирования


Проектное финансирование является относительно новой формой долгосрочного банковского кредитования. Специфика этой формы кредитования определяется тем, что основные этапы инвестиционного цикла увязаны между собой; гарантии, обязательства и интересы участников проекта согласованы и входят в компетенцию банка-кредитора.


По мнению Елены Флоринской, генерального директора компании Leeds Property Group, проектное финансирование только в начальном этапе свого пути. В России, например, данная схема развита в рамках сотрудничества небольшого количества банков. В связи с этим девелоперам рациональнее обратить внимание на альтернативные схемы финансирования проектов — соинвестирование, приобретение торгового объекта как готового бизнеса, выкуп крупными арендаторами части площадей в торговых центрах.


«Перспективы у проектного финансирования огромны, — уверен Сергей Карамнов, — но пройдет не один год, прежде чем данная схема заработает без сбоев, в оптимальном режиме».


Комментариев: 0    Просмотров: 1659

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua

Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua

Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua