Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow КУРСОВЫЕ РИСКИ. Выбор валюты для ипотечных займов.

КУРСОВЫЕ РИСКИ. Выбор валюты для ипотечных займов.

Дешевле – не всегда выгоднее

На первый взгляд может показаться, что выбор заемщика очевиден: где ниже процентная ставка, в той валюте и следует оформлять кредит. Но едва ли так считают те, кто взял кредит в евро как раз накануне стреми­тельного взлета европей­ской валюты. Сегодня такие заемщики подсчитывают убытки, конвертируя свои гривневые доходы в евро при внесении ежемесяч­ных платежей. Это лишь один из примеров, когда сниженная процентная ставка оказалась менее выгодной, чем более высо­кая, но в другой валюте. Однако рядовой заемщик не всегда осознает, что ипотека под 9% годовых в швейцарских франках может обойтись гораздо дороже, чем под 14% в национальной валюте. В итоге правильность выбора валюты зависит от адекватной оценки теку­щей экономической ситуа­ции в стране и перспектив на ближайшие годы. Здесь от ошибок не застрахованы не только простые заемщики, но и опытные кредитные брокеры.

На сегодняшний день эксперты выделяют несколько критериев, исходя из которых, следует выбирать валюту ипотечно­го кредита. Помимо про­центной ставки, это валюта, в которой заемщик получает основные доходы, удобство покупки валюты, в которой планируется брать кредит, а также рыночные прогнозы относительно ее курса. Как видим, про­центная ставка в данном случае хотя и важный, но далеко не глав­ный показатель.

 

Гривна,  доллар, евро?

Сегодня наиболее популярными среди заемщиков являются кредиты в гривне, долларах США и евро. Попробуем оценить привлекательность каждой из трех валют. Не секрет, что по ипотеке в националь­ной валюте банки удержи­вают наиболее высокие процентные ставки. По данным компании «Простобанк Консалтинг» сегодня актуальны пред­ложения с эффективной процентной ставкой около 13% по гривневым ипотеч­ным кредитам на 25 лет при 10-20%-ном первоначальном взносе. Основным сдержи­вающим фактором развития кредитования в националь­ной валюте стала тема ее ревальвации. Доходы многих наших соотечественников, работающих в малом и среднем бизнесе, при­вязаны к доллару США. Укрепление позиций гривны в отношении американской валюты неминуемо сделает дороже для них гривневые кредиты. Многие помнят весну 2005 года, когда доллар стремительно упал до отмет­ки 4,8-4,9 грн. за 1 доллар США, и повторение подоб­ного сценария в марте 2008 г. Несмотря на то, что впослед­ствии курс доллара вновь вернул утраченные пози­ции, многие заемщики потеряли на обмене валют. Ведь ежемесячные плате­жи нужно вносить в строго оговоренные сроки и вне зависимости от текущего курса.  Впрочем, ряд экспертов счита­ет, что текущая макроэкономическая ситуация приведет к ослаб­лению гривны в долго­срочной перспекти­ве. Вполне возможно, что постоянно растущий внешний долг нашей страны и дефицит торгового баланса приведут к ухудшению позиций национальной валюты в будущем. В случае если курс гривны снизится, кредиты, полученные сегод­ня в национальной валюте, станут чрезвычайно выгод­ными. Единственный нюанс, на который стоит обратить внимание будуще­му заемщику – процентная ставка по гривневому креди­ту должна быть фиксиро­ванная. Некоторые банки предлагают дешевые креди­ты с так называемой «пла­вающей» ставкой, которая может меняться в зависи­мости от экономической ситуации. Это, по сути, ставит заемщика в полную зависимость от доброй воли кредитора.

Ставка по долларовым кредитам по данным «Простобанк Консалтинг» составляет около 11-12% годовых. Так, под 12,07% в долларах США на 25 лет «ОТП Банк», к примеру, готов кредитовать при условии первоначального взноса – 20%. Казалось бы, в такой ситуации выгод­но брать кредиты в американской валюте, которую вот уже два года характе­ризует нисходящий тренд.

Да и ставки по кредитам в долларах США довольно привлекательны. Однако целый ряд экспертов прогно­зирует опасность подобных вложений. Снижение  курса доллара вызвано, прежде всего, рецессией (замедлением тем­пов роста) американской экономики, которая наблю­далась последние несколько лет. В случае если после выборов и мер, предпри­нимаемых правительством, американская экономика вновь начнет расти, за ней последует и курс доллара, считают эксперты. Есть ряд прогнозов, согласно кото­рым после 2010 г. экономика США вновь начнет наращи­вать темпы производства. Учитывая то, что ипотечные кредиты берутся на 15 лет и более, в долгосрочной перспективе кредит в долла­рах тоже может привести к нежелательным потерям. Кстати, тенденция послед­него года – постепенное сближение средних ставок по кредитам в гривне и дол­ларах. Это вызвано общим дефицитом ресурсов на международном рынке. В результате многие отечественные банки оказались отрезаны от дешевых зару­бежных валютных ресурсов. Выход один – привлекать гривневые ресурсы на внутреннем рынке за счет депо­зитных программ и популя­ризировать кредиты в нацио­нальной валюте.

Ипотека в евро на сегод­няшний день непопулярна. Несмотря на то, что ставка по таким кредитам наиболее привлекательная (в среднем до 12%), стабильный рост курса европейской валюты в течение последних двух лет, напрочь отбил у отече­ственных заемщиков жела­ние оформлять кредиты в евро. Кроме того, банки­ры устанавливают очень большой спрэд (разница между стоимостью покупки и продажи валюты) по евро, иногда он доходит до 40-50 копеек на одном евро. Таким образом на продаже и покуп­ке 1000 евро банк может заработать до 500 гривен. По словам начальника управления ипотечного и розничного кредитова­ния ОАО КБ «Актив-банк» Сергея Кравцова сегодня кредиты в евро – редкость. Во-первых, они непопу­лярны среди заемщиков по причине стабильного роста курса валюты, во-вторых, многие банки испытывают дефицит в евро по причине удорожа­ния зарубежных ресурсов, что и способствовало резко­му скачку стоимости данной валюты в марте этого года.

 

Актуальные процентные ставки по ипотеке на первичном рынке в разных валютах

(По данным  «Простобанк Консалтинг». Срок кредитования – 25 лет):

 

Гривна

Сумма кредита: 750 000 грн

src=/content/root/20-06-08-2-1.JPG

Доллар США

Сумма кредита: $ 150 000

src=/content/root/20-06-08-2-2.JPG

               Евро

               Сумма кредита: 150 000 евро

src=/content/root/20-06-08-2-3.JPG

Экзотическая валюта.

Относительно новое явление на отечествен­ном рынке ипотечного кредитования – кредиты в швейцарских франках или в японской йене. Основное преимущество таких кредитов – рекордно низкие процентные ставки. Например, по ипотеке в швейцарских франках в «ОТП Банке» заемщик будет платить 9% годовых. В качестве аргумента банкиры часто указывают клиенту на то, что швейцарская валюта считается одной из наиболее стабильных в мире. На самом деле такой кредит является очень рискованным. По мнению многих экспертов швейцар­ский франк на сегодняшний день сильно недооценен по отношению к другим валютам. Учитывая неста­бильность мировой эконо­мики, падение курса доллара и показателей мирового фондового рынка, коли­чество желающих купить швейцарскую валюту с целью сохранения капита­ла увеличивается, а за этим может неизбежно последовать рост ее стоимости. Все это приведет к удорожа­нию долгосрочных займов в швейцарских франках. Но даже если существенных курсовых колебаний не будет, заемщика ждут немало других неприятных мелочей. Например, банков­ский спрэд между покупкой и продажей франка еще боль­ше, чем по евро. В обменных пунктах и банках далеко не всегда есть в наличии швейцарская валюта. Это ставит заемщика в невыгод­ное положение, обязывая покупать валюту по факту ее наличия и не всегда по самому выгодному курсу.

Хорошей страховкой от колебаний валютных кур­сов могли бы стать мультива­лютные кредиты. К примеру, заемщик берет кредит одно­временно в долларах США и национальной валюте, в пропорции 50/50. Это помо­гает диверсифицировать риски возможных курсовых колебаний. Правда, подоб­ные условия сегодня предлагаются лишь по краткосроч­ным кредитам, в основном в рамках мультивалютных кредитных карточек.

 

С привязкой к доходам.

Большинство ведущих экспертов едины во мнении, что ипотечный кредит – не поле для экспериментов с экзотическими валютами. «Оптимальное решение - оформить ипотеку в той валю­те, к которой привязаны ваши доходы, – советует начальник управления ипо­течного и розничного креди­тования ОАО КБ «Актив-банк» Сергей Кравцов.   В этом случае заемщик не будет зависеть от валют­ных колебаний и терять на обмене валюты». Как пока­зывает практика, более низ­кая процентная ставка по кредитам в евро и швей­царских франках полностью нивелируется ростом курса данных валют. Еще одно неудобство в том, что каж­дый месяц перед внесением очередного платежа, заемщи­ку приходится тратить время на поиски обменных пунктов с наиболее привлекательным курсом. Таким образом, если вы получаете доходы в грив­не, стоит обратить внимание на кредиты в национальной валюте, тем более что ставки по таким кредитам в послед­нее время снижаются. Если зарплата жестко привязана к доллару США, рекоменду­ется рассматривать ипотеку в долларах. Останавливаться на евро или швейцарских франках необходимо лишь в том случае, если заемщик получает доход именно в этих валютах, и планирует это делать в течение большей части срока погашения.

Однако, есть немало экспертов, отдающих предпочтение доллару, аргументируя это тем, что большинство операций с недвижимостью на вторич­ном рынке сегодня произво­дится именно в этой валюте. В данном случае заемщику удобнее будет расплатиться за приобретаемую недви­жимость той же валютой, в которой был взят кредит, без конвертирования. На первичном рынке, в том числе на этапе инве­стиций в еще не построенное строение, большинство Фондов финансирования строительства принимают платежи в гривнах, поэтому в данном случае целесоо­бразно остановить выбор на кредите в национальной валюте. К тому же, боль­шинство экспертов считает, что Украина идет по пути Российской Федерации, где ставки по националь­ной и американской валюте сравнялись. На сегодняшний день в крупных отечествен­ных банках такие ставки отличаются на 1 -2 процен­тных пункта, при этом банки всячески стимулируют кредитование в гривне.

 

АВТОРИТЕТНОЕ МНЕНИЕ. Начальник управления ипотечногои розничного кредитования ОАО КБ «Актив-банк» Сергей Кравцов:

– Наиболее оптимальный способ защититься от курсо­вых колебаний – брать кредит в той валюте, в которой заем­щик получает свой основной доход. Даже если на первый взгляд процентная ставка по тако­му кредиту высокая, это компенси­руется отсутствием рисков.

Что касается мультивалютных кредитов, на сегодняшний день такие услуги на    отечественном рынке не предлагаются, есть отдельные подобные предложе­ния, но они существуют только индивидуально, под конкретных клиентов и являются скорее исключением из общей картины, чем тенденцией. Безусловно, такого рода продукт является более гиб­ким по отношению к заемщику, так как позволяет выбрать валю­ту получения транша в рамках кредитного лимита и тем самым защитить себя от колебаний валютных курсов. Однако я считаю, что в ближайшее время ситуация с мультивалютным кредитовани­ем навряд ли изменится. Виною тому сложность в прогнозирова­нии валютных курсов на рынке, вследствие его нестабильности. Что в свою очередь сильно повышает банковские риски, связан­ные с предоставлением такого рода услуг. Кроме того, внедре­ние мультивалютного кредита как рыночного продукта потребует от банков одновременного увеличения резервов во всех основ­ных валютах, по которым осуществляется такое кредитование. А это в сложившейся на рынке ситуации выглядит маловероятным.

 

 


Комментариев: 0    Просмотров: 736

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus