Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Кредит на почву под ногами

Кредит на почву под ногами

Сегодня на земельном рынке Киевщины наблю­дается ситуация, аналогичная происходившей в 2003-06 гг. в сегменте городских квартир, - цены растут в геометрической прогрессии, число спекулятивных операций составляет большую часть сде­лок. А если добавить постоянно увеличивающуюся популярность жизни за пределами мегаполиса, при­чем непременно в собственном доме, то причины резкого оживления становятся очевидны. Данная тенденция подкрепляется и цифрами: за 2006 г. стоимость надела в окрестностях столицы выросла в среднем на 150% (местами этот показатель доходил до 250%), на протяжении 2007 г. цена поднялась на 60-70% (по некоторым направлениям до 100-110%), а в 2008 г. эксперты ожидают прироста стоимости каждой сотки еще от 40 до 70%.

Естественно, при таких показателях доходности желающих заработать на рынке участков - великое множество. Риэлторы, специализирующиеся на зе­мельных сделках, признают, что сегодня большин­ство их клиентов приобретают наделы не для лично­го пользования, а с целью сохранения и приумноже­ния капитала. Как же в такой ситуации быть тому, кто решил обосновать свое гнездышко в стороне от столичной суеты, но, будучи тесно связанным с де­ловой и общественной жизнью мегаполиса, не жела­ет слишком отдаляться от его границ? Что ж, опти­мальный выход есть - это покупка с привлечением ипотечного кредита.

 

Оформляй и властвуй

Обслуживание кредита - процедура сама по себе недешевая, однако в нынешних условиях прироста стоимости земли не менее 50% ежегодно ипотека яв­ляется не только доступной, а и выгодной формой приобретения надела. Если переплата за 10-15 лет пользования ипотечным займом составит от 80 до 130% цены участка на момент покупки, то при сохране­нии на рынке сегодняшних тенденций уже через 2-3 го­да стоимость актива догонит и перегонит совокупные затраты на его приобретение. Но, несмотря на оптимистичные перспективы ипотечного займа под участок, потенциальный заемщик может столкнуться с некото­рыми трудностями, присущими местному рынку.

Первое препятствие - небольшое количество бан­ков, работающих с программами земельной ипотеки. Если в секторе городских квартир выбор финансово­го учреждения и наиболее подходящих условий кредитования достаточно широк, то из крупных укра­инских банков, активно развивающих кредитные про­граммы, лишь 5-6 имеют в своем ипотечном портфе­ле сколь-нибудь ощутимую долю земельных залогов. Отсутствие действующих законов «О Земельном ка­дастре» и «О рынке земель», а также широкие возмож­ности для махинаций при продаже и оформлении права собственности заставляют многие финансовые институты подождать с кредитованием участков «до лучших времен». Те же, кто все-таки вошел в данный сегмент, стараются перекрыть свои риски более жесткими условиями. «Рынок земли в Украине пока нахо­дится на стадии становления, - говорит Светлана Спицына, начальник отдела кредитных продуктов ОТР Bank. – Еще до конца не урегулированы правила функционирования и безопасности в этой сфере. От­сутствие единого земельного кадастра затрудняет по­лучение правдивой информации о правах собствен­ности и ценообразовании в сегменте, что значительно увеличивает риски при заключении договоров. Пере­численные факторы, с одной стороны, снижают дове­рие и интерес частных инвесторов к приобретению участков, а с другой - ограничивают роль банка в фи­нансировании таких сделок. Как правило, срок креди­тования покупки земельных наделов меньше (макси­мум 15-20 лет), а процентная ставка выше (в среднем на 2-3%), чем при приобретении объектов жилой не­движимости. Дополнительным условием является обязательное страхование титула (права собственно­сти на участок земли) на срок 3 года».

Вторым препятствием на пути к загородной мечте могут стать повышенные риски для покупателя вслед­ствие различных юридических нюансов, которыми изобилует наше земельное законодательство. После заключения сделки человек может столкнуться с проблемами при оформлении права собственности либо при пользовании приобретенным имуществом. Причем в некоторых случаях это грозит потерей участка и денег, уплаченных за него. Данную ситуа­цию комментирует Андрей Турий, директор юриди­ческой компании «Турий и Партнеры»: «Повышенные риски возникают в том случае, если надел много раз менял собственников. Получение наследства, договор дарения, купля-продажа - все перечисленное может тянуть за собой определенные нарушения. Если пре­дыдущий владелец произвел смену целевого назначения земли в обход законодательства, есть вероят­ность, что при инициировании органами местной власти судебного разбирательства сделка будет при­знана недействительной (т. е., заемщик останется без участка и с обязательством по кредиту). Местная власть также может усмотреть нецелевое использова­ние земли, что влечет за собой лишение права на на­дел. Кроме того, возможен выкуп или изъятие участка исходя из мотивов общественной необходимости».

Учитывая столь высокие риски, как для кредитора, так и для заемщика, обе стороны к земельной ипоте­ке подходят с большой осторожностью. Хотя интерес и востребованность данной услуги постоянно растет, финансовые учреждения не спешат направлять на этот вид кредитования большие объемы средств.

В общем ипотечном портфеле банков, работающих по земельным программам, доля таких займов, соглас­но данным аналитиков Украинской национальной ипо­течной ассоциации, в целом по Украине составляет 1,9%, а по Киеву и области - 2,9%. Специалисты связы­вают подобную осмотрительность с меньшей ликвид­ностью участков относительно объектов строительной недвижимости. Процедура продажи надела сложнее, она предполагает обязательное проведение публичных торгов, учета юридических тонкостей при оформлении, что во многом нивелирует для ипотекодержателя перспективность и прибыльность данного сегмента.

«Непростым моментом является процедура оформления сделки, включающая нотариальное заверение договора и взаиморасчет сторон, - говорит начальник управления розничных услуг АБ «Клиринговый дом» Андрей Стеценко. - Данные проблемы обусловлены принадлежностью земель к юрисдик­ции мелких городов и сел, где не всегда присутству­ют необходимые кадровые и технические ресурсы. Например, некоторые юристы и нотариусы тракту­ют, что договора купли-продажи и ипотеки должны оформляться только по месту расположения участ­ка, и при отсутствии какого-либо звена этой цепи - нотариуса, юриста, отделения банка - возникают трудности при заключении сделки. Потому в таких случаях кредиторы могут применять дополнитель­ные комиссии или повышать ставку».

 

«Полевые» заметки

После появления в обороте земель сельхозназначе­ния (для личного крестьянского хозяйства), экспер­ты обещали торможение роста цен на землю вслед­ствие существенного расширения объемов рынка. Но их прогнозы оправдались лишь частично. Незна­чительное замедление роста стоимости соток в ок­рестностях Киева серьезного влияния на общую си­туацию не оказало. Одной из причин такой инертности можно назвать превалирующий спрос на зем­лю под жилую застройку со стороны частных инве­сторов. Поскольку киевляне в большинстве своем приобретают наделы для сооружения (сразу или в перспективе) индивидуального жилья, то бывшие колхозные паи их не интересуют. Даже если целевое назначение участка удастся изменить докумен­тально, сложно себе представить коттедж посреди поля при полном отсутствии коммуникаций и ин­фраструктуры.

Другим фактором, значительно корректирую­щем ситуацию в столичном регионе, является весьма пассивное отношение банков к работе с сельскохозяйственными землями. Человеку, желающему купить надел с помощью заемных средств, придется хорошо потрудится, чтобы эти средства получить. Так как подавляющее большинство сде­лок по приобретению участков, в том числе с це­лью их дальнейшей перепродажи, осуществляется за счет займов, то политика финансовых институ­тов по отношению к каждому виду кредитования оказывает значительное влияние на ситуацию на рынке в целом. Свом опытом делится Андрей Онистрат, руководитель Киевского областного филиа­ла АКБ «Укрсоцбанк»: «С уверенностью могу ска­зать, что спрос на кредиты с целью приобретения земли за последние годы вырос в несколько раз. Причем это касается займов, как на покупку участ­ков, так и на строительство под залог надела. Из-за высоких цен покупателей, готовых отдать необхо­димую сумму наличными, - единицы, остальные в поисках средств обращаются к финансовым учреждениям, которые, как и прежде, с большой неохотой берут в залог земли сельхозназначения. Такой подход практикуется почти всеми банками вне зависимости от их величины и структуры. Между тем, данные участки хоть и обладают мень­шей ликвидностью, нежели наделы под застройку, но все же имеют свою стоимость».

 

Дом в комплекте

Если, несмотря на все сложности и риски, связан­ные с процессом приобретения земли при совре­менном отечественном законодательстве, вас не покидает мысль о собственном участке и простор­ном доме для своей семьи, нужно вооружиться решимостью, терпением и начинать действовать. Первым делом следует поинтересоваться условия­ми нескольких банков, работающих в данном направлении и выбрать наиболее приемлемый для себя вариант. Затем заняться подготовкой необхо­димых документов. При выдаче кредита на надел земли, кроме стандартных для ипотеки паспорта, идентификационного кода и справки о доходах, банк обычно требует предоставить Государствен­ный акт о праве собственности на земельный участок, нотариально заверенный договор купли-продажи, справки из районного отдела земельных ресурсов об установленных отягощениях и огра­ничениях по участку и его нормативно-денежной оценке, отчет об экспертной оценке. Все это помогает кредитору проследить юридическую историю надела и сделать заключение о его ликвидности в качестве залога.

В последнее время кредитные отделы банков прослеживают стабильно растущий спрос на услугу «вторичной ипотеки», которая подразумевает, в ча­стности, получение средств на сооружение коттеджа под находящийся в собственности клиента участок земли. Многие киевляне, успевшие приобрести наде­лы до начала «земельного бума» либо получить их в наследство, ничего на них не возводят из опасений не угнаться за стремительно растущими ценами на материалы и услуги. В таких случаях целевой кредит на индивидуальное строительство под залог самого участка был бы оптимальным выходом. Однако, по мнению финансистов, не все так просто. Ситуацию поясняет Андрей Онистрат: «Практика вторичной ипотеки в Украине не распространена. К слову, ипо­течный кризис США во многом был вызван именно этим кредитным институтом. Клиент мог взять не­сколько займов под залог одного объекта в различ­ных банках. Впрочем, существуют прецеденты, когда после покупки земельного участка заемщик прохо­дит процедуру его переоценки, что позволяет увели­чить кредитный лимит, а также расширить целевое использование средств».

Несмотря на сложности и оговорки, возможность получить средства на сооружение дома существует. Если земля под застройку принадлежит клиенту на правах собственности, то в случае вторичного кредитования она передается банку в качестве залога. Если же участок находится в ипотеке, то кредитору необходимо предложить иной твердый залог (напри­мер, квартиру в городе). Для оформления такого до­говора заемщику нужно предъявить разрешение на проведение строительных работ, утвержденный про­ект будущего дома, расчетно-сметную ведомость, договор подряда. Если бумаги в порядке, а кредит­ная история клиента не вызывает подозрений, веро­ятность того, что будет принято положительное решение, достаточно высока.

В отличие от других видов ипотеки, человеку, же­лающему получить ссуду на землю, необходимо не только пройти процедуру оценки надежности и пла­тежеспособности, но и выбрать участок, на который будет выделена необходимая сумма. Однако сначала нужно тщательно изучить земельный рынок, опреде­литься с ценовой политикой и перспективами каждо­го направления. Консультирует Андрей Кудрин, ди­ректор компании «Загородная Жизнь»: «Сегодня мак­симально ликвидными и востребованными являются Обуховское, Житомирское и Одесское направления.

Стабильное развитие и привлекательность земель для капиталовложений можно прогнозировать в Вышгородском и Гостомельском (Варшавском), где плотность коттеджной застройки гораздо ниже, соответственно, возможности шире, а ценовая ситуация лояльней. Сейчас идет активное освоение Левобере­жья - Броварского и Бориспольского районов. Там возводится и проектируется множество коттеджных поселков, обустраивается инфраструктура, потому уже в скором времени можно ожидать всплеск инте­реса инвесторов к данным направлениям».

В нашей стране, из-за особенностей местной экономики, себя вполне «уверенно чувствуют» как завышенные ставки по ипотеке, так и рекордные темпы роста цен на землю. Однако своевременно
оформленный займ может сослужить вам хоро­шую службу - бурное удорожание участков с каж­дым годом понемногу затихает, но показатели доходности в этом сегменте еще долго будут пре­вышать расходы на пользование кредитом и при­носить свою прибыль владельцам. В детстве все мы читали захватывающие приключенческие ро­маны о сокровищах, зарытых в землю, но сегодня сама земля является настоящим сокровищем, и во­круг заветных соток и гектаров уже разгораются интриги и баталии почище тех, что сопровождали сундук старика Флинта.


Комментариев: 0    Просмотров: 719

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus