Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Кредитное удорожание

Кредитное удорожание

Как констатируют игроки финансового рынка, кредитные ставки стали расти, а сроки кредитования - уменьшаться. Причина таких изменений на ипотечном рынке - дефи­цит ресурсов.

 

По словам специалистов, это вызвано как внут­ренними факторами, например, действиями Нацбанка, так и влиянием на Украину мирового кре­дитного кризиса 2007 г. Выходит, прогнозы экспертов в финансовой сфере о том, что всемир­ные потрясения нашу страну не коснутся, оказа­лись ошибочны?

Кстати, финансисты полагают, что корректи­ровка условий кредитования связана еще и с желанием банков перестраховаться от тех рисков и ошибок, которые вызвали масштабные кризисы на мировых рынках ипотеки.

Пока произошло подорожание ипотечных кре­дитов в долларах и евро в среднем на 0,5 % годовых, в национальной валюте - примерно на 2 %. Есть мнение, что ставки по долларовым кредитам до конца года могут подняться еще на 0,5-1 % годовых. Сроки выдачи займов с 30 лет сократились вполовину - до 15.

 

Откуда ноги растут?

Увеличение ставок ипотечных кредитов, по мнению начальника управления риск-менеджмента «Диамантбанка» Дмитрия Василика, в первую очередь обусловлено общим удорожанием денежных ресурсов в первом квартале 2008 г., как результат использования методов денежно-кредитной политики НБУ по ограничению темпов роста денежной мас­сы. А уменьшение сроков выдачи кредитов свя­зано с ожиданиями роста процентных ставок, который может привести к снижению доходнос­ти по таким операциям. «Безусловно, нельзя не отметить влияние ограничения риска долго­срочной ликвидности после вступления в силу 13 февраля 2008 года изменений к Инструкции о порядке регулирования деятельности банков в Украине (требования по рискам долгосроч­ной ликвидности)», - констатирует специалист. Помимо этого, на ситуацию с ипотечными ставками, как считает господин Василик, повлияли следующие действия Нацбанка:

  ограничения темпов роста базо­вых денег;

  действия, направленные на удо­рожание денежных ресурсов;

•увеличение обязательных ре­зервов путем введения обязательно­го резервирования на средства, при­влеченные от банков-нерезидентов и финансовых организаций-нерези­дентов (ноябрь 2007 г.).

 

Александр Охрименко, совет­ник председателя правления ОАО АБ «Укргазбанк» информирует, что в связи с резким ростом рынка ипотечного кредитования в 2007 г., НБУ начал проводить поли­тику на сдерживание роста этого сегмента кредитования. «В действи­ях НБУ четко прослеживается тен­денция, если не уменьшить объемы ипотечного кредитования, то хотя бы притормозить объемы его роста. Сложилось мнение, что, достигнув объемных показателей в 2007 году, в этом году банки должны больше внимания сконцентрировать на улуч­шении качества ипотечного кредитования без существенного увеличения объемов. Во многом для этого НБУ были предприняты меры по ограничению долгосрочного ипотечного кредитования в том случае, если банк не имеет устойчивых долгосрочных пассивов», – утвержда­ет эксперт.

Как поясняет господин Охрименко, изменение условий расчета нормативов ликвидности банков привело к тому, что они могут выдавать ипотеч­ные кредиты только на срок, эквивалентный сро­ку привлеченных пассивов. Также Нацбанк внед­рил резервирование в гривневом эквиваленте по пассивам, сформированным в иностранной валюте

Несколько причин сложившейся в банков­ском секторе ситуации выделяет Юрий Воронюк, заместитель начальника управления розничного бизнеса «ОТП Банка». Во-первых, основные ипотечные кредиторы Украины, как правило, принадлежат иностранным банков­ским группам, которые имеют инвестиционные операции или стационарный бизнес с ипотечными ценными бумагами. Такие материнские банки или финансовые компании терпят убытки из-за подобных операций на рынках США. Есть опасность, что в Украине из-за высоких темпов инфляции, а также переоценки в несколько раз стоимости недвижимости, может повториться подобная кризисная ситуация. Поэтому повы­шается ставка для блокирования потока клиен­тов, желающих под инфляционным давлением «любой ценой» вложить свободные накоплен­ные деньги, а также увеличить доход для фор­мирования дополнительных резервов по уже выданным кредитам на случай обвала рынка не­движимости.

Во-вторых, ипотечный кризис в США, а также ослабление доллара создали на международных рынках ситуацию, при которой предложение длинных ресурсов ограничено. А те фонды, кото­рые можно привлечь, стоят дороже, что в свою очередь заставляет украинские банки повышать цену на локальные кредиты не только по ипотеке, но и автокредитованию, а также повышать став­ки по депозитным программам.

И, в-третьих – банки, которые не имеют проб­лем с фондированием или капитализацией, повысили ставки, чтобы зарабатывать больше на одних и тех же кредитных операциях. В таких условиях, когда инфляционные ожидания являют­ся реальной угрозой накопленным денежным ак­тивам, люди, осознавая цену вопроса для себя, вкладывают деньги в недвижимость и авто. Ведь через некоторое время ситуация изменится и, кредитуясь на протяжении года под 15 % в валю­те, можно будет рефинансироваться через год под ставку 2 % или 3 %, но уже быть собственни­ком реального актива.

«Что касается «ОТП Банка», то изменились только процентные ставки. На рынке же можно наблюдать отказ от кредитования по програм­мам покупки земли, что может быть связано с учетной политикой каждого банка в части резервирования и отражения операции с землей в балансе, а также кредитования в гривне из-за возможных нарушений гривневой ликвидности», – сообщает специалист.

 

Объемы похудеют

В последнее время, как информирует Юрий Воронюк, количество выдаваемых кредитов не сократилось, а наоборот - выросло, т. к. после падения курса доллара США в марте, спрос на ипотечные кредиты для покупки недвижимос­ти стремительно вырос. «Кредитный Комитет «ОТП Банка» ежедневно принимал решение о вы­даче ипотечного кредита около 200 клиентам. Что на 30 % больше по сравнению с февралем. Кто-то скажет, что это сезонный подъем активности клиентов, но это не есть корректным по отноше­нию к целевой аудитории «ОТП Банка». При усло­вии наличия свободных денежных средств у на­селения Украины, и в связи с возрастанием тем­пов инфляции, вопрос о вложении временно свободных средств решается только посредством получения кредита. Инвестиционные фонды из-за падения мировых фондовых рынков показыва­ют негативный тренд, депозиты банков не обеспечивают позитивный доход из-за высоких тем­пов инфляции, а единственно выгодным вложе­нием денег является кредит», - говорит специа­лист. Таким образом, затраты на обслуживание кредита - все равно что потеря денег из-за ин­фляционных тенденций экономики, но при этом можно владеть активом - квартирой или автомо­билем.

«Что касается развития ипотечного рынка по­сле изменения требований НБУ, то среди большинства игроков рынка ипотеки наблюдается рост доли гривнего портфеля кредитов, хотя на ипотечном портфеле «ОТП Банка» это не сказалось, и даже наблюдается 1 %-ный рост долла­рового кредитного портфеля», - информирует господин Воронюк.

В свою очередь Александр Охрименко счита­ет, что увеличение ставок по ипотечным грели там, а тем более уменьшение предельного сро­ка кредитования приведет к тому, что большая часть потенциальных заёмщиков окажется неплатежеспособными. «Уже сегодня часть потенциальных заемщиков отказывается от получения ипотечного кредита вследствие его дороговизны. В этой ситуации можно ожидал в нынешнем году объемы ипотечного кредитования будут снижаться по сравнению с 2008 годом», - говорит специалист.

Похожего мнения придерживается и Дмитрий Василик. По его убеждению, удорожание кредитных ресурсов и увеличение ставок по ипотечным кредитам соответственно может оказать влияние на объемы кредитования - привести к их сниже­нию и, как следствие, к снижению объемов производства как в строительстве, так и в целом экономики в целом.

 

Недвижимость упадет?

По прогнозам господина Василика, ожидает­ся некоторое снижение сроков кредитования. Сейчас подавляющее большинство долгосроч­ных кредитов (до 90 %) выплачиваются заемщи­ками в срок до 10 лет, хотя изначально оформ­ляются на гораздо больший период. Одним из возможных последствий ограничения сроков ипотечного кредитования, по его мнению, будет увеличение ежемесячных платежей заемщиков, что может оказать влияние на процедуру оформ­ления кредита (в частности на требования к уровню ежемесячного дохода) и негативно отразится на доступности ипотеки.

Юрий Воронюк прогнозирует снижение про­центных ставок на ипотечные программы банков с акцентом на гривневые кредиты, которое, по его мнению, можно ожидать уже в июне-июле. С другой стороны, спрос на ипотечные кредиты будет зависеть от курса доллара США, а также уровня инфляционных ожиданий. «Вы­годнее сейчас взять кредит, скажем, под 14% в долларах США, купить квартиру и рефинанси­роваться через год под 12 %, чем потерять на­копленный и временно свободный денежный ресурс (авансовый платеж) из-за инфляции», – считает эксперт.

Ужесточение условий ипотечного кредитова­ния уже «ударило» по рынку жилья. По информации специалистов, в январе-апреле текуще­го года количество сделок на столичном рынке жилья сократилось практически вдвое по срав­нению с аналогичным периодом прошлого го­да. «В результате, из-за ужесточения условий ипотечного кредитования может начаться об­щая тенденция снижения стоимости недвижи­мости, особенно вторичного жилья типа «хру­щёвки». При этом снижение стоимости жилья низкого качества может составить 30-40 % от текущей стоимости. Более качественное жи­лье может потерять в цене до 20 %. В конеч­ном итоге это позволит сделать часть жилья более доступной для ипотечного кредитования. Без такого рода «хирургической операции» ис­править ситуацию не представляется возмож­ным. Но при этом следует учитывать опасность роста цепной реакции, связанной с тем, что многие строительные компании ориентирова­ны на рост цен на недвижимость, и соответст­венно в новых условиях могут попасть в тяже­лое финансовое положение», – заключает Алек­сандр Охрименко.

 

 

Тенденция увеличения ставок по ипотечным кредитам, как считает Павел Ружицкий, директор КУА «Финком Эссет Менеджмент», главным образом связана с общим кризисом ликвидности банковской системы Украины, С одной стороны, высокие темпы инфляции са­ми по себе подталкивают ставки в сторону уве­личения. С другой же, и это является основ­ным, антиинфляционные мероприятия, направ­ленные на стерилизацию денежной массы, су­щественно ограничивают возможности креди­тования. К тому же в банковской системе Укра­ины существует проблема несбалансирован­ности активов и пассивов по срокам. Говоря проще, долгосрочное кредитование осуществ­ляется за счет краткосрочных привлеченных ресурсов. И действия НБУ, в том числе измене­ние порядка расчета показателя адекватности регулятивного капитала, направленные на сгла­живание этого несоответствия, носят объек­тивный характер и призваны уменьшить, а так­же поставить под контроль соответствующие риски.

В последнее время рынок ипотечного креди­тования, особенно в национальной валюте, практически застыл. Это не могло непосредст­венным образом не отразиться на состоянии рынка недвижимости, ведь кредитные средства являются одним из основных источников фи­нансирования приобретения недвижимости. Более того, схожая ситуация, что вполне логич­но, складывается и с кредитованием самих за­стройщиков.

В итоге многие строительные компании могут столкнуться со значительными проблемами в своей деятельности.


Комментариев: 0    Просмотров: 869

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus