Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Миллиард и метры «первички»

Миллиард и метры «первички»

Кредиты на строительство жилья должны стать более доступными. По крайней мере, именно такие ожидания связываются с выходом Государственного ипотечного учреждения (ГИУ) на рынок «первички». Однако наряду с увеличением объемов данного сегмента кредитования эксперты указывают на подспудные риски.

ГИУ получила право рефинансировать кредиты, предоставленные на покупку жилья, в соответствии с изменениями Кабмина в постановление от 03.08.2006 г. №1094 «Вопросы предоставления государственных гарантий по обязательствам Государственного ипотечного учреждения». Новая программа, которая будет реализовываться совместно с банками-партнерами, в значительной степени расширит доступ граждан к займам на приобретение в собственность объектов инвестирования жилья, уверены в правительстве.

ГИУ напрямую не занимается кредитованием, а выкупает ипотечные пулы у коммерческих банков, вследствие чего у них появляются дополнительные средства для выдачи новых кредитов

«С принятием таких изменений можно говорить об увеличении объемов соответствующего сегмента кредитования, - отметил газете «СЕЙЧАС» Алексей Пилипец, исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации. - Ведь банки, работающие с застройщиками, получат более «длинные» деньги для финансирования тех или иных объектов недвижимости. Таким образом, ипотечные кредиты станут доступнее». Со слов помощника президента Ассоциации украинских банков Алексея Куща, теоретически вследствие данной инициативы банки смогут получить до $1 млрд. в год дополнительных ресурсов для выдачи ипотечных кредитов. «В свою очередь, такое существенное расширение ресурсной базы не может не отразиться на снижении процентной ставки по кредитам на строительство жилья», - уверен г-н Кущ.

Напомним, что Государственное ипотечное учреждение было создано постановлением Кабмина от 08.10.2004 г. №1330 с целью рефинансирования ипотечных кредиторов за счет средств, полученных от размещения ценных бумаг, и внедрения эффективных механизмов повышения уровня их ликвидности. При условии отступления банками прав требования по ипотечным жилищным займам учреждение кредитует их за счет госгарантий (в виде выпуска облигаций), предоставляемых в установленном госбюджетом объеме. При этом указано, что ГИУ осуществляет заимствования не менее чем тремя сериями путем публичного размещения облигаций.

Иными словами, учреждение предоставляет кредиты банкам и получает в залог имущественные права по соответствующим кредитным договорам. Приобретая облигации, эмитентами которых являются первичные кредиторы, ГИУ получает права требования по ипотечным кредитам, которые после завершения срока рефинансирования возвращаются к банкам. Именно такая схема работы заложена в Стандартах предоставления, рефинансирования и обслуживания ипотечных жилищных кредитов, утвержденных соответствующим решением ГИУ (см. рисунок 1).

Аналогичный механизм рефинансирования с целью удешевления кредитов на покупку жилья для граждан был предложен правительством в прошлом году, когда, в соответствии с вышеуказанным постановлением №1094, ГИУ было разрешено привлечь 1 млрд. грн. под госгарантию. Однако условия, предложенные учреждением на тот момент, эксперты сочли не слишком привлекательными для размещения облигаций. Так, полному размещению не способствовал размер ставки по облигациям, который был меньше учетной, а также валюта кредитования – доллары, тогда как ценные бумаги традиционно эмитируются в гривнях (см. «СЕЙЧАС», «Бой со ставкой»).

Сегодня, помимо валютных рисков, обусловленных тем, что ГИУ работает только с бюджетными деньгами, специалисты указывают и на ряд других сложностей, с которыми сопряжен процесс финансирования объектов незавершенного строительства в Украине и которые, в конечном счете, могут несколько «омрачить» выход учреждения в новый сегмент. Несовершенство украинского законодательства делает существующие схемы финансирования строительства через фонды и выпуск целевых облигаций достаточно рискованными, утверждают эксперты. Примером этому может послужить даже элементарная несвоевременная сдача объекта в эксплуатацию. Кроме того, вполне реальна ситуация, когда изначально установленная в договоре цена увеличивается застройщиком или банком в процессе завершения строительства (см. «СЕЙЧАС», «Квадратные метры недоразумений»). А следовательно, как инвесторы, так и рейтинговые агентства должны быть особо внимательными, даже если речь идет о привлечении к процессу кредитования ГИУ.

Более того, учитывая тот факт, что с момента создания ГИУ не продемонстрировало особо ощутимых результатов своей деятельности, специалисты склонны рассматривать новую инициативу как пример экономического популизма. «ГИУ, судя по предыдущей практике, не слишком активно работает, и, как большинство государственных структур, она достаточно инертна, - подчеркнул газете «СЕЙЧАС» глава комитета по законодательству Ассоциации риелторов, директор агентства недвижимости «Риелторский дом» Генрих Людкевич. - Поэтому в ближайшее время особые изменения в сегменте кредитования вряд ли будут наблюдаться». Хотя, по словам эксперта, в принципе, абсолютно логично, что увеличение объема средств, выделяемых банками из кредитных ресурсов для покупки жилья или коммерческой недвижимости, должно содействовать появлению нового сегмента потребителей, которые могут реализовать свои намерения по приобретению соответствующих объектов.

«Данный механизм сможет дать хорошие результаты только при условии насыщения системы необходимыми ресурсами, - рассказал г-н Кущ. - Объемы, которые декларируются сегодня – 1-2 млрд. грн., - явно недостаточны. Ведь абсолютные показатели объемов рынка жилой недвижимости увеличиваются с каждым годом за счет роста спроса на квартиры и цен на них». Так что выход ГИУ на первичном рынке жилья вряд ли сможет кардинально изменить ситуацию на нем.

ГЛАВНОЕ


Несмотря на то что с выходом Государственного ипотечного учреждения в сегмент кредитования строительства жилья связывается упрощение допуска физических лиц к ипотечным займам за счет снижения процентной ставки по ним, эксперты не склонны ожидать здесь кардинальных изменений. Помешать этому могут различные риски, которые как результат несовершенного законодательства так или иначе присутствуют на рынке «первички». Кроме того, средств, полученных от выпуска облигаций, может быть недостаточно, учитывая рост ценовых показателей на рынке. Заемщику же необходимо учитывать, что условия кредитного договора в любом случае не изменяется. Банк, изначально предоставивший кредит, продолжает его обслуживать и после рефинансирования. Все вопросы, возникающие в процессе кредитования, клиент будет решать с этим же финучреждением, осуществлять погашения кредита в тех же отделениях банка.

Кредиты на строительство жилья должны стать более доступными. По крайней мере, именно такие ожидания связываются с выходом Государственного ипотечного учреждения (ГИУ) на рынок «первички». Однако наряду с увеличением объемов данного сегмента кредитования эксперты указывают на подспудные риски.

ГИУ получила право рефинансировать кредиты, предоставленные на покупку жилья, в соответствии с изменениями Кабмина в постановление от 03.08.2006 г. №1094 «Вопросы предоставления государственных гарантий по обязательствам Государственного ипотечного учреждения». Новая программа, которая будет реализовываться совместно с банками-партнерами, в значительной степени расширит доступ граждан к займам на приобретение в собственность объектов инвестирования жилья, уверены в правительстве.

ГИУ напрямую не занимается кредитованием, а выкупает ипотечные пулы у коммерческих банков, вследствие чего у них появляются дополнительные средства для выдачи новых кредитов

«С принятием таких изменений можно говорить об увеличении объемов соответствующего сегмента кредитования, - отметил газете «СЕЙЧАС» Алексей Пилипец, исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации. - Ведь банки, работающие с застройщиками, получат более «длинные» деньги для финансирования тех или иных объектов недвижимости. Таким образом, ипотечные кредиты станут доступнее». Со слов помощника президента Ассоциации украинских банков Алексея Куща, теоретически вследствие данной инициативы банки смогут получить до $1 млрд. в год дополнительных ресурсов для выдачи ипотечных кредитов. «В свою очередь, такое существенное расширение ресурсной базы не может не отразиться на снижении процентной ставки по кредитам на строительство жилья», - уверен г-н Кущ.

Напомним, что Государственное ипотечное учреждение было создано постановлением Кабмина от 08.10.2004 г. №1330 с целью рефинансирования ипотечных кредиторов за счет средств, полученных от размещения ценных бумаг, и внедрения эффективных механизмов повышения уровня их ликвидности. При условии отступления банками прав требования по ипотечным жилищным займам учреждение кредитует их за счет госгарантий (в виде выпуска облигаций), предоставляемых в установленном госбюджетом объеме. При этом указано, что ГИУ осуществляет заимствования не менее чем тремя сериями путем публичного размещения облигаций.

Иными словами, учреждение предоставляет кредиты банкам и получает в залог имущественные права по соответствующим кредитным договорам. Приобретая облигации, эмитентами которых являются первичные кредиторы, ГИУ получает права требования по ипотечным кредитам, которые после завершения срока рефинансирования возвращаются к банкам. Именно такая схема работы заложена в Стандартах предоставления, рефинансирования и обслуживания ипотечных жилищных кредитов, утвержденных соответствующим решением ГИУ (см. рисунок 1).

Аналогичный механизм рефинансирования с целью удешевления кредитов на покупку жилья для граждан был предложен правительством в прошлом году, когда, в соответствии с вышеуказанным постановлением №1094, ГИУ было разрешено привлечь 1 млрд. грн. под госгарантию. Однако условия, предложенные учреждением на тот момент, эксперты сочли не слишком привлекательными для размещения облигаций. Так, полному размещению не способствовал размер ставки по облигациям, который был меньше учетной, а также валюта кредитования – доллары, тогда как ценные бумаги традиционно эмитируются в гривнях (см. «СЕЙЧАС», «Бой со ставкой»).

Сегодня, помимо валютных рисков, обусловленных тем, что ГИУ работает только с бюджетными деньгами, специалисты указывают и на ряд других сложностей, с которыми сопряжен процесс финансирования объектов незавершенного строительства в Украине и которые, в конечном счете, могут несколько «омрачить» выход учреждения в новый сегмент. Несовершенство украинского законодательства делает существующие схемы финансирования строительства через фонды и выпуск целевых облигаций достаточно рискованными, утверждают эксперты. Примером этому может послужить даже элементарная несвоевременная сдача объекта в эксплуатацию. Кроме того, вполне реальна ситуация, когда изначально установленная в договоре цена увеличивается застройщиком или банком в процессе завершения строительства (см. «СЕЙЧАС», «Квадратные метры недоразумений»). А следовательно, как инвесторы, так и рейтинговые агентства должны быть особо внимательными, даже если речь идет о привлечении к процессу кредитования ГИУ.

Более того, учитывая тот факт, что с момента создания ГИУ не продемонстрировало особо ощутимых результатов своей деятельности, специалисты склонны рассматривать новую инициативу как пример экономического популизма. «ГИУ, судя по предыдущей практике, не слишком активно работает, и, как большинство государственных структур, она достаточно инертна, - подчеркнул газете «СЕЙЧАС» глава комитета по законодательству Ассоциации риелторов, директор агентства недвижимости «Риелторский дом» Генрих Людкевич. - Поэтому в ближайшее время особые изменения в сегменте кредитования вряд ли будут наблюдаться». Хотя, по словам эксперта, в принципе, абсолютно логично, что увеличение объема средств, выделяемых банками из кредитных ресурсов для покупки жилья или коммерческой недвижимости, должно содействовать появлению нового сегмента потребителей, которые могут реализовать свои намерения по приобретению соответствующих объектов.

«Данный механизм сможет дать хорошие результаты только при условии насыщения системы необходимыми ресурсами, - рассказал г-н Кущ. - Объемы, которые декларируются сегодня – 1-2 млрд. грн., - явно недостаточны. Ведь абсолютные показатели объемов рынка жилой недвижимости увеличиваются с каждым годом за счет роста спроса на квартиры и цен на них». Так что выход ГИУ на первичном рынке жилья вряд ли сможет кардинально изменить ситуацию на нем.

ГЛАВНОЕ


Несмотря на то что с выходом Государственного ипотечного учреждения в сегмент кредитования строительства жилья связывается упрощение допуска физических лиц к ипотечным займам за счет снижения процентной ставки по ним, эксперты не склонны ожидать здесь кардинальных изменений. Помешать этому могут различные риски, которые как результат несовершенного законодательства так или иначе присутствуют на рынке «первички». Кроме того, средств, полученных от выпуска облигаций, может быть недостаточно, учитывая рост ценовых показателей на рынке. Заемщику же необходимо учитывать, что условия кредитного договора в любом случае не изменяется. Банк, изначально предоставивший кредит, продолжает его обслуживать и после рефинансирования. Все вопросы, возникающие в процессе кредитования, клиент будет решать с этим же финучреждением, осуществлять погашения кредита в тех же отделениях банка.

Кредиты на строительство жилья должны стать более доступными. По крайней мере, именно такие ожидания связываются с выходом Государственного ипотечного учреждения (ГИУ) на рынок «первички». Однако наряду с увеличением объемов данного сегмента кредитования эксперты указывают на подспудные риски.

ГИУ получила право рефинансировать кредиты, предоставленные на покупку жилья, в соответствии с изменениями Кабмина в постановление от 03.08.2006 г. №1094 «Вопросы предоставления государственных гарантий по обязательствам Государственного ипотечного учреждения». Новая программа, которая будет реализовываться совместно с банками-партнерами, в значительной степени расширит доступ граждан к займам на приобретение в собственность объектов инвестирования жилья, уверены в правительстве.

ГИУ напрямую не занимается кредитованием, а выкупает ипотечные пулы у коммерческих банков, вследствие чего у них появляются дополнительные средства для выдачи новых кредитов

«С принятием таких изменений можно говорить об увеличении объемов соответствующего сегмента кредитования, - отметил газете «СЕЙЧАС» Алексей Пилипец, исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации. - Ведь банки, работающие с застройщиками, получат более «длинные» деньги для финансирования тех или иных объектов недвижимости. Таким образом, ипотечные кредиты станут доступнее». Со слов помощника президента Ассоциации украинских банков Алексея Куща, теоретически вследствие данной инициативы банки смогут получить до $1 млрд. в год дополнительных ресурсов для выдачи ипотечных кредитов. «В свою очередь, такое существенное расширение ресурсной базы не может не отразиться на снижении процентной ставки по кредитам на строительство жилья», - уверен г-н Кущ.

Напомним, что Государственное ипотечное учреждение было создано постановлением Кабмина от 08.10.2004 г. №1330 с целью рефинансирования ипотечных кредиторов за счет средств, полученных от размещения ценных бумаг, и внедрения эффективных механизмов повышения уровня их ликвидности. При условии отступления банками прав требования по ипотечным жилищным займам учреждение кредитует их за счет госгарантий (в виде выпуска облигаций), предоставляемых в установленном госбюджетом объеме. При этом указано, что ГИУ осуществляет заимствования не менее чем тремя сериями путем публичного размещения облигаций.

Иными словами, учреждение предоставляет кредиты банкам и получает в залог имущественные права по соответствующим кредитным договорам. Приобретая облигации, эмитентами которых являются первичные кредиторы, ГИУ получает права требования по ипотечным кредитам, которые после завершения срока рефинансирования возвращаются к банкам. Именно такая схема работы заложена в Стандартах предоставления, рефинансирования и обслуживания ипотечных жилищных кредитов, утвержденных соответствующим решением ГИУ (см. рисунок 1).

Аналогичный механизм рефинансирования с целью удешевления кредитов на покупку жилья для граждан был предложен правительством в прошлом году, когда, в соответствии с вышеуказанным постановлением №1094, ГИУ было разрешено привлечь 1 млрд. грн. под госгарантию. Однако условия, предложенные учреждением на тот момент, эксперты сочли не слишком привлекательными для размещения облигаций. Так, полному размещению не способствовал размер ставки по облигациям, который был меньше учетной, а также валюта кредитования – доллары, тогда как ценные бумаги традиционно эмитируются в гривнях (см. «СЕЙЧАС», «Бой со ставкой»).

Сегодня, помимо валютных рисков, обусловленных тем, что ГИУ работает только с бюджетными деньгами, специалисты указывают и на ряд других сложностей, с которыми сопряжен процесс финансирования объектов незавершенного строительства в Украине и которые, в конечном счете, могут несколько «омрачить» выход учреждения в новый сегмент. Несовершенство украинского законодательства делает существующие схемы финансирования строительства через фонды и выпуск целевых облигаций достаточно рискованными, утверждают эксперты. Примером этому может послужить даже элементарная несвоевременная сдача объекта в эксплуатацию. Кроме того, вполне реальна ситуация, когда изначально установленная в договоре цена увеличивается застройщиком или банком в процессе завершения строительства (см. «СЕЙЧАС», «Квадратные метры недоразумений»). А следовательно, как инвесторы, так и рейтинговые агентства должны быть особо внимательными, даже если речь идет о привлечении к процессу кредитования ГИУ.

Более того, учитывая тот факт, что с момента создания ГИУ не продемонстрировало особо ощутимых результатов своей деятельности, специалисты склонны рассматривать новую инициативу как пример экономического популизма. «ГИУ, судя по предыдущей практике, не слишком активно работает, и, как большинство государственных структур, она достаточно инертна, - подчеркнул газете «СЕЙЧАС» глава комитета по законодательству Ассоциации риелторов, директор агентства недвижимости «Риелторский дом» Генрих Людкевич. - Поэтому в ближайшее время особые изменения в сегменте кредитования вряд ли будут наблюдаться». Хотя, по словам эксперта, в принципе, абсолютно логично, что увеличение объема средств, выделяемых банками из кредитных ресурсов для покупки жилья или коммерческой недвижимости, должно содействовать появлению нового сегмента потребителей, которые могут реализовать свои намерения по приобретению соответствующих объектов.

«Данный механизм сможет дать хорошие результаты только при условии насыщения системы необходимыми ресурсами, - рассказал г-н Кущ. - Объемы, которые декларируются сегодня – 1-2 млрд. грн., - явно недостаточны. Ведь абсолютные показатели объемов рынка жилой недвижимости увеличиваются с каждым годом за счет роста спроса на квартиры и цен на них». Так что выход ГИУ на первичном рынке жилья вряд ли сможет кардинально изменить ситуацию на нем.

ГЛАВНОЕ


Несмотря на то что с выходом Государственного ипотечного учреждения в сегмент кредитования строительства жилья связывается упрощение допуска физических лиц к ипотечным займам за счет снижения процентной ставки по ним, эксперты не склонны ожидать здесь кардинальных изменений. Помешать этому могут различные риски, которые как результат несовершенного законодательства так или иначе присутствуют на рынке «первички». Кроме того, средств, полученных от выпуска облигаций, может быть недостаточно, учитывая рост ценовых показателей на рынке. Заемщику же необходимо учитывать, что условия кредитного договора в любом случае не изменяется. Банк, изначально предоставивший кредит, продолжает его обслуживать и после рефинансирования. Все вопросы, возникающие в процессе кредитования, клиент будет решать с этим же финучреждением, осуществлять погашения кредита в тех же отделениях банка.


Комментариев: 0    Просмотров: 448

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus