Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Недолгая дорога к дому: кредит на коттедж в городке

Недолгая дорога к дому: кредит на коттедж в городке

Чем привлекателен коттеджный городок? Ин­вестора в первую очередь устраивает то, что вопросы, связанные с оформлением землеотвода, разработкой общей концепции поселка и про­ектов каждого коттеджа, подключением коммуника­ций, озеленением территории, благоустройством подъездных путей и пр., берет на себя компания-девелопер. Покупателю остается приятная часть процесса: выбрать участок и тип усадьбы, оформить сделку, а по прошествии оговоренного срока подписать акт приема-передачи и приступить к внутренне­му обустройству помещения.

В формате коттеджного городка есть неоспори­мые преимущества и для тех, кто планирует восполь­зоваться ипотечным кредитом. Заемщику необходи­мо предоставить банку только доказательства соб­ственной платежеспособности, а все остальные доку­менты будут требоваться у застройщика. Если же компания-девелопер сотрудничает с определенным банком, готовым кредитовать ее покупателей, то кли­ент может рассчитывать на быстрое решение и ло­яльное отношение.

 

Партнерское плечо

Коттедж – достаточно дорогая и статусная покупка. Даже успешный и состоятельный человек, по праву претендующий на такое приобретение, не всегда имеет необходимую сумму в свободном распоряже­нии. В этом случае принято обращаться за поддерж­кой в банк. Покупка дома в кредит в развитых странах давно стала распространенной практикой. В Украине, из-за специфики земельных отношений, особенно­стей законодательства, а также высокой вероятности невыполнения застройщиком своих обязательств (недострой объекта или сдача его в ненадлежащем состоянии), финансовые институты крайне осторож­но относятся к кредитованию коттеджей на стадии сооружения.

Подавляющее большинство банков, минимизи­руя собственные риски, выдвигают ряд дополнитель­ных условий. К стандартной проверке платежеспо­собности человека в последнее время добавилось требование обязательного официального дохода. уровень которого позволяет претендовать на данный заем. Кроме того, кредиторы тщательно инспектиру­ют девелопера городка, «чистоту» землеотвода под весь проект, а также разрешительную документацию на строительство.

Однако не будем забывать, что умение приспосаб­ливаться и находить выход из сложных ситуаций – основополагающие качества отечественного бизнеса. Потому, несмотря на риски, девелоперы и банки ищут возможности для успешной работы в существу­ющих условиях. В результате на отечественном рын­ке появилось несколько сбалансированных схем кре­дитования строящихся домовладений в организован­ных поселках.

Первый вариант – совместная программа банка и девелопера коттеджного городка. Ее суть состоит в следующем: финансовое учреждение проводит тща­тельную всестороннюю проверку застройщика и его объекта, и в случае положительного решения сторо­ны обсуждают условия сотрудничества, залог, кото­рый будет принимать банк по данному проекту, а затем заключают договор о партнерстве. Преимуще­ства данной схемы в том, что и банк, и застройщик имеют определенные гарантии, позволяющие им ра­ботать на взаимовыгодных условиях. А клиент, если, конечно, он соответствует критериям благонадеж­ного заемщика, сможет получить быстрое и, главное, положительное решение о предоставлении кредита без необходимости отдавать в залог другое недви­жимое имущество. Недостатком может стать завы­шенная ставка (в среднем на 1-1,5%) и условие от девелопера кредитоваться только в одном (или не­скольких) банках-партнерах. Татьяна Гавронская, руководитель проекта коттеджного городка «Пет­рушки», рассказывает: «У нас есть своя программа с «БМ Банком», которая предусматривает лояльные условия финансирования наших покупателей. Мы предлагаем ее, но не навязываем – при желании кли­ент может обращаться в любой банк. В этом году в связи с ограничением сроков и сумм предоставления займов несколько наших покупателей получили от­каз, хотя все документы у них были в порядке. И только наш банк-партнер смог их профинансировать. На этапе инвестирования мы предложили пере­дать в залог объект незавершенного строительства, и нашим клиентам удалось получить кредит при сте­пени готовности проекта около 60% , что было прак­тически невозможно в других учреждениях».

 

Земельный треугольник

При втором распространенном варианте покупателю в первую очередь передаются права собственности на земельный надел. Но одновременно с заключением сделки купли-продажи подписывается договор под­ряда, который предусматривает сооружение на участ­ке коттеджа по утвержденному проекту и установлен­ным сметам единой для всего комплекса компанией-застройщиком. Обычно в данном случае девелоперы не используют партнерских схем, поскольку боль­шинство банков, практикующих программы кредито­вания первичного загородного жилья, без проблем профинансируют клиента под залог надела. Однако при таком сценарии у застройщика должен быть идеальный порядок в документах, особенно касаю­щихся земли (разумеется, необходимо, чтобы она находилась в его собственности), тогда у финансового учреждения не возникнет сомнений относительно ликвидности данного залога. К тому же девелопер обязан предоставить банку все запрашиваемые бумаги. Опытом делится Андрей Гончаров, директор компании Zagorod Realty (коттеджный городок «Золоче»): «Я не сторонник привязки покупателя к одно­му финансовому учреждению. Многие наши клиенты уже обслуживаются в определенном банке, у них своя история взаимоотношений, и, конечно, им удоб­ней кредитоваться там. Когда все документы оформ­лены правильно, проблем не возникает». Передача участка в собственность выгодна как банкам, так и самим покупателям, которые взамен вложенных средств сразу получают не только определенную га­рантию, но и реальный ликвидный объект. «Ментальность наших людей такова, что их первый вопрос при вхождении в загородный сегмент – «Когда я получу землю в собственность?» – продолжает Андрей Гон­чаров. – А некоторые компании вообще не дают имущественных прав, используя различные схемы, в том числе создание фондов и выпуск целевых облигаций. Однако банки в качестве залога предпочитают имен­но землю, поскольку это более надежно, чем другие инструменты первичного рынка».

В то же время передача участка в собственность покупателя при незавершенном объекте несет в себе определенный риск для застройщика. Заключается он в том, что по закону право собственности на зем­лю является главенствующим, и человек, получив на руки соответствующий документ, может в судебном порядке отказаться от услуг подряда и возводить на своем наделе коттедж либо самостоятельно, либо с привлечением посторонних подрядчиков, или же во­обще не вести никаких работ.

Поскольку в большинстве случаев прибыль за­стройщика составляет сооружение и продажа дома, то такой сценарий для компании крайне нежелателен. Естественно, девелопер использует свои механизмы влияния на покупателя, дабы избежать подобной си­туации. Так, в договорах подряда указываются жест­кие условия, не позволяющие безболезненно отка­заться от услуг застройщика, и часто сам коттедж пе­редается клиенту только после полной сдачи объекта. К тому же в распоряжении владельца городка нахо­дятся все коммуникации, которые просто не будут подключены к «чужому» дому. Во всяком случае, по­добная ситуация теоретически допустима, но на са­мом деле не распространена. «Люди, приобретающие коттедж, зачастую нацелены жить в нем. Им важен ре­зультат – качественный, удобный дом, – рассуждает Татьяна Гавронская. – И когда они видят, что девело­пер серьезно подходит к строительству, располагает хорошими мощностями и современным оборудова­нием, а также укладывается в сроки, то вряд ли будут идти на конфликт и отказываться от подряда».

Еще одной возможностью приобрести коттедж в кредит является предоставление банку альтернатив­ного залога – ликвидного объекта недвижимости, на­ходящегося в собственности заемщика. Так как заго­родные дома, в основном, покупают люди с уровнем дохода «выше среднего», то данная недвижимость становится второй (третьей и т. д.) в активах. В этом случае вопрос залога решается быстро. Начальник отдела кредитных продуктов ОТР Bank Светлана Спицына поясняет: «Согласно нашим требованиям, кредит на строительство коттеджа выдается только при условии, что заемщик уже сделал свой первона­чальный взнос в виде покупки земельного участка. Иначе клиенту необходимо предоставить в ипотеку альтернативное обеспечение (квартиру или дом), и тогда максимальная сумма кредита будет рассчиты­ваться от стоимости предмета ипотеки».

 

Статус в рассрочку

С начала текущего года отечественные финансовые учреждения, стараясь соблюсти требования Нацбанка относительно норм ликвидности капитала, значи­тельно сократили объемы кредитования (особенно долгосрочного) и ужесточили требования к заемщи­кам. Стремясь сохранить уровень продаж, практиче­ски все девелоперы коттеджных городков предлага­ют клиентам собственные программы рассрочки, благодаря которым можно выплачивать стоимость объекта траншами (несколько взносов на протяже­нии определенного промежутка времени). Поскольку финансисты отмечают распространенную тенденцию к погашению дорогих ипотечных кредитов с боль­шим опережением сроков посредством крупных пла­тежей, в загородном сегменте такие схемы поэтапной оплаты весьма оправданы и востребованы.

Преимуществом данных программ является эко­номия времени, требующегося на подготовку доку­ментов, а также денег, которые платятся банку в виде процентов за пользование и комиссионных за оформление и обслуживание кредита. Своей практи­кой делится Владимир Чупрынин, коммерческий директор компании «Европа» (коттеджный городок «Олімпік-Рагк»): «У нас есть две программы поэтап­ного финансирования на 300 и на 150 дней. Они рассчитаны, в основном, на владельцев собственного бизнеса, которые могут гасить платеж из дохода, по­лучаемого в определенный сезон или от конкретных сделок. Это выгодно, поскольку позволяет избежать процентов и не выкладывать всю сумму сразу. К тому же у нас предусмотрена система скидок за досрочное погашение. Если же человек не может позволить себе такие крупные выплаты, то есть смысл воспользо­ваться ипотечным кредитом».

О программе поэтапного финансирования рас­сказывает также Олег Хома, директор по продажам коттеджного городка «Вишневе Містечко»: «Перво­очередная задача девелоперской компании – обеспе­чить прозрачность и гибкость механизма продаж. Около 1/5 домовладений в нашем проекте реализу­ется с использованием беспроцентной рассрочки. Первый взнос составляет 50% от стоимости усадьбы, и дальнейшее погашение всей суммы возможно в срок от 1 месяца до 1 года. Это предложение очень востребовано сейчас, в условиях затянувшегося кри­зиса ипотеки. Тем более что покупатели недвижимо­сти VIP- и премиум-секторов больше заинтересова­ны в гарантированном краткосрочном ресурсе, чем в так называемых длинных деньгах».

Конечно, подобная схема не может в полной мере заменить банковские услуги, она является скорее ком­промиссным решением для бизнесменов, распоряжа­ющихся собственными активами и прибылями. А вот для наемных менеджеров высшего и среднего звена, ежемесячный доход которых в Киеве уже позволяет претендовать на столь солидное приобретение, ипоте­ка остается единственным реальным механизмом.

 

Временные трудности

Какое будущее ожидает отечественную ипотеку заго­родных усадеб с организованной инфраструктурой? Бу­дут ли ее объемы увеличиваться пропорционально спросу? Или наоборот, спрос уменьшится из-за сниже­ния доступности займов? У каждого эксперта свои про­гнозы. Однако все игроки сходятся во мнении, что труд­ности в банковском секторе, вероятнее всего, носят временный характер, и вскоре ситуация стабилизируется.

Как свидетельствует практика, сегмент загородно­го жилья в поселках сохраняет устойчивые показатели роста, к тому же он наименее подвержен колебаниям рынка. Большинство девелоперов признают, что вли­яние сегодняшних сложностей на продажи весьма умеренное. Отчасти это можно объяснить так: в кот­теджных поселках только от 30 до 50% домовладений приобретаются с участием заемных средств, в отли­чие от 80-90% в секторе городского жилья. «Данный вид кредита не является чувствительным к изменени­ям рынка, – объясняет Светлана Спицына. – В нашей стране, к сожалению, строительство коттеджа может позволить себе пока еще достаточно ограниченный круг граждан. Думаю, что в ближайшей перспективе банки не будут понижать ставки на этот вид займа, поскольку он рассчитан на клиентов со стабильно высо­ким финансовым положением».

Процентная ставка на первичную загородную не­движимость превышает среднерыночную по другим видам ипотеки. Однако банки не спешат анонсировать эту особенность, выставляя общую информа­цию, хотя получить заем на строящийся коттедж под стандартные сегодня 18-20% годовых в националь­ной валюте практически невозможно. А поскольку доля подобных кредитов в совокупном ипотечном портфеле украинских банков составляет 2,7% (по данным Украинской национальной ипотечной ассо­циации), разрабатывать специальные условия креди­торы не спешат. Решение о предоставлении ссуды на возведение усадьбы за городом обычно принимается кредитным комитетом в индивидуальном порядке. Чаще всего в таком случае речь будет идти о 22-25% годовых в гривнах. Финансисты аргументируют это более высокими рисками, сложной процедурой про­верки и оформления залога, особенно если ним явля­ется земля или еще только сооружающийся объект.

«Хотелось бы видеть более простой и реально ра­ботающий механизм по оформлению прав собствен­ности на незавершенное строительство, - высказыва­ет свои пожелания Андрей Гончаров. – Сейчас получение этих документов занимает очень много времени, сил и средств. Проще дождаться окончания работ. Но у человека могут возникнуть разные обсто­ятельства, требующие такого решения. Длительность процедуры оформления актов на земельные участки сильно тормозит развитие данного сегмента ипотеки».

Несмотря на все сложности, кредитные програм­мы строительства коттеджей будут расширяться, открывая потребителям новые возможности и пер­спективы. «Тут важную роль играет концепция продукта. Качественное предложение за разумную цену выстоит даже при кризисе, – рассуждает Владимир Чупрынин. – В сложных ипотечных условиях люди будут выбирать только лучшие объекты. Уровень кредитования, по моему мнению, во многом зависит от инвестиционной привлекательности проекта. Воз­можность выгодного и надежного вложения капитала  – оптимальная ниша для тех, кому необходимо инвес­тировать средства».

Сегодня можно уверенно говорить о том, что у  рынка коттеджных городков большое будущее. Но войдут в него лишь самые достойные. Нынешние сложности станут своеобразной «чисткой» – отфильтруются сомнительные схемы, неконкурентные цены, низкое качество и недобросовестная работа. Посто­янно растущий, но все более избирательный спрос смогут удовлетворить только те застройщики, кото­рые постоянно развиваются, уделяют равное внимание всем граням процесса реализации городка – от прозрачности землеотвода, разработки концепции, продуманной маркетинговой стратегии до качествен­ного воплощения обещанного. А чтобы избежать пре­сыщения рынка и расширить сегмент платежеспособных покупателей, обязательными требованиями будут чистота процедур и доступность всей документации, позволяющей банкам наращивать объемы ипотечно­го кредитования на лояльных условиях.


Комментариев: 0    Просмотров: 734

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus