Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Осторожная ипотека

Осторожная ипотека

Не секрет, что зачастую именно низкие кредитные проценты, указанные в рекламе, ста­новятся решающим факто­ром при выборе обывателем финансового партнера. Однако торопиться не стоит. Несмотря на существующее постановление Национального банка Украины, которое обязывает банки указы­вать в договорах реальную стои­мость кредитов, многие из них афишируют лишь минимальные финансовые обязательства будущих клиентов - «голые про­центы», а величина эффективной ставки с учетом всех дополнитель­ных выплат остается в тени.

 

Не теряйте бдительность

Разумеется, не каждому может хватить времени, терпения и сообразительности, чтобы разобраться во всех тонкостях затейливой банковской терми­нологии и расчетах, сравнить предлагаемые разными банками программы и найти оптимальный для себя вариант. Обычно эту миссию берут на себя ипотеч­ные брокеры, которые, по за­кону, должны блюсти интересы клиента. На практике многие финансовые консультанты - сотрудники подструктуры того или иного банка, соответственно, работают они «на своих». Впрочем, как утверждает Максим Горбатюк, председатель прав­ления «КС «Володар», ни одна банковская структура не станет работать себе в ущерб, а если ипотечные условия какой-либо из них кажутся потенциальному заемщику особенно привлека­тельными, наверняка они скры­вают немало «подводных камней». По словам Владимира Косяченко, директора по прода­жам ООО «Ипотека-Экспресс», стандартные условия ипотеки совсем недавно выглядели следующим образом:

·         срок кредитования - от 10 до 33 лет;

·         сумма кредитования - от 25 000 до 1 000 000 грн. В случае, если максимальная сумма превышает указанный диапазон - возможно индиви­дуальное решение с особыми условиями. Это характерно для Киева и его пригорода, в других регионах Украины максимальная сумма ипотеч­ного кредита обычно меньше.

·         процентная ставка по кредитам чаще всего фиксированная, но может быть и плавающей, что указывается в договоре.

·         погашение ссуды возможно по двум схемам - аннуитет (равными долями) и клас­сика (стандарт);

·         оплата единоразовой комис­сии банка составляет не более 0,3-2,9% от суммы кредита;

·         первый взнос может быть нуле­вым или не более 10-15%.

Но, как предостерегает В. Косяченко, обращать вни­мание следует не только на размер и условия выплаты процентной ставки. Прочие условия могут подразумевать «скрытые» выплаты, причем намного больших заявленных. В арсенале банкиров - немало так называемых «заманух», которые выглядят как лояльные условия и усыпляют бдитель­ность клиента. Низкая годовая процентная ставка - первый признак. К «скрытым» расходам относится, например, единоразовая комиссия банка, притом намного выше стандартной, или наличие ежемесячной комис­сии, ведущей к значительному удорожанию кредита. В условиях «лояльной программы» может быть увеличен размер стандарт­ного (10-15%) первоначального взноса - до 50% от стоимости объекта ипотеки; или сокращен стандартный срок кредита. Особое внимание следует обра­тить на условия погашения долга. Естественно, просрочек лучше не допускать, но случиться может всякое, и тогда придется пла­тить существенно повышенную процентную ставку на период просроченной задолженности. Неприятный сюрприз может ожидать клиента, решившего досрочно погасить кредит: в пер­вые 1-3 года, возможно, банк потребует выплатить вознаграж­дение (комиссию) в размере 1-3% от суммы кредита.

 

Другие подвохи

В некоторых случаях при выгод­ных ипотечно-кредитных про­граммах у заемщика резко ограничена возможность выбора. При покупке жилья на первич­ном рынке пониженные ставки и невысокие первоначальные взносы предлагаются только в случае приобретения квартиры у конкретной компании, которая выступает партнером банка. При этом придется выбирать жилье только в определенных районах, где работает «свой» застройщик, кроме того, расценки на предло­женные «квадраты» могут ока­заться выше средних.

Еще недавно банки неохотно выдавали кредиты под объекты загородной недвижимости, да и спрос на подобные займы был относительно невысоким. Но ситуация на рынке меняется, и появляются банки, специали­зирующиеся на ипотеке загород­ного жилья. Однако их условия могут значительно отличаться от стандартных. Загородная недвижимость больше подвер­жена рискам, а поэтому платежи на страхование имущества, обя­зательные при оформлении ипо­теки, значительно выше. Некоторые банки предлагают программы выдачи кредитов в экзотической для нас валюте, к примеру, в швейцарских фран­ках. При этом процентная ставка в цифрах выгодно отличается, что позволяет сэкономить деньги. Однако следует просчитать, в ка­кую сумму обойдется конверта­ция - перевод гривны, которой будет расплачиваться заемщик, во франки. Можно ожидать, что банки-кредиторы приложат все усилия, чтобы издержки на кон­вертацию не обесценили пре­имущество в ставке. Кроме того, существует и другой риск - неиз­вестно, как будет вести себя валюта в дальнейшем.

 

Разрыв договора не  предусматривается

Главный совет, который можно дать людям, берущим долгосроч­ные кредиты, - внимательно читать договор. М. Горбатюк советует особое внимание обра­щать на все ссылки, примеча­ния и строчки, напечатанные мелким шрифтом, - именно там содержится информация, которую банк не хочет особо афишировать. При обнаруже­нии явно дискриминационных по отношению к заемщику усло­вий не стоит подписывать доку­мент. Александр Поливодский, директор юридической фирмы «София», предупреждает, что после оформления договора ипотеки расторгнуть сделку будет непросто. Это возможно только при обнаружении явного обмана но не из-за невнимательности клиента. Условия договора пере­сматриваются только в случае, если такая возможность указана в договоре между заемщиком и банком. Договор ипотеки теряя силу исключительно после пол­ного погашения задолженности, включая проценты.

Верховенствующую пози­цию банка подтверждает и В. Косяченко: «В условиях дого­вора ипотеки не предусмотрен пункт возможной ликвидации договора. К сожалению, у заем­щика есть только обязанности. Изменить условия договора ипо­теки, к примеру, заменить объект ипотеки, можно лишь с согла­сия банка».

Но не все так безнадежно. Как показывает практика, призна­ние недействительным договора ипотеки не редкость. Максим Назаренко, старший юрист, адвокат юридической компании «Волков и Партнеры», поясняет: «Типичное основание для при­знания недействительным договора об ипотеке – наличие несовершеннолетних детей, про­живающих в квартире-предмете ипотеки. Дело в том, что для за­ключения договора ипотеки в отношении такой квартиры необходимо согласие соответ­ствующего опекунского совета. Если банк-ипотекодержатель при заключении договора ипотеки не обратит внимание на отсутствие такого согласия, у ипотекодателя появляются основания для обращения в суд с иском о признании договора ипотеки недействительным. Как правило, при рассмотрении таких споров суд занимает сто­рону ипотекодателя».

В случае если иск о растор­жении договора ипотеки будет удовлетворен, и договор ипотеки признают недействительным, на основании судебного решении нотариус исключает из реестра ипотек данные о недействи­тельном ипотечном договоре. Соответственно, право собствен­ности на недвижимость, бывшую предметом ипотеки, сохраняется у бывшего ипотекодателя в пол­ном объеме.

 

Страхование поможет

Страхование предмета ипо­теки - обязательное условие банка при заключении с граж­данами ипотечного договора. Несмотря на заявления, что в большинстве случаев стра­хование предмета ипотеки не требуется, получить кре­дит без заключения договора со страховой компанией невозможно. Как правило, банк рекомендует одну или не­сколько компаний.

Комплексное ипотечное страхование предполагает три категории рисков: гибель или повреждение имущества, смерть или потеря трудоспособ­ности застрахованного, а также риск утраты права собствен­ности на имущество. Последний вид страхования предохраняет от «черных» продаж, связанных с подделкой документов, и опре­деляет наследников купленного вами имущества.

«Необходимо помнить, - советует М. Назаренко, - что страхование предмета ипо­теки от его случайной гибели или повреждения помогает ипотекодателю удовлетворить требования банка в случае обра­щения взыскания на предмет ипотеки. Однако недвижимость, находящаяся в ипотеке, остается в собственности и пользова­нии ипотекодателя, поэтому требовать от банка возмес­тить расходы на страхование или уменьшить сумму основного обязательства, по меньшей мере, безосновательно».

Договор страхования предмета ипотеки реально является добровольно-принудительным и существенно сэкономить на этом вряд ли удастся, разумнее будет составить его с максимальной выгодой для себя - преду­смотреть защиту и от про­чих групп риска. По мнению В. Косяченко, страхование предмета ипотеки может быть эффективным только в том случае, если был учтен макси­мальный перечень рисков отно­сительно как объекта ипотеки, так и жизни, здоровья самого заемщика. «Пытаясь миними­зировать затраты заемщика при оформлении ипотеки, - говорит специалист, - бан­ки и страховые компании устанавливают так называе­мые «усредненные» тарифы. То есть вроде страхование проведено, но состоялось оно только по минимальному перечню страховых рисков. В конечном итоге это в боль­шей степени закрывает только банковские риски, а заемщик в этом случае может остаться не только без задолженности, но и без жилья. Качественная страховка по объекту ипотеки стоит не менее 1% от цены объекта, меньший процент сви­детельствует о принципиально невыгодных условиях».

 

Время перемен

Национальный банк в послед­нее время принял несколько постановлений, которые регу­лируют правила выдачи креди­тов. По мнению специалистов, новшества ведут к тому, что долгосрочные ипотечные кре­диты станут менее доступными. Следовательно, приобрести жилье станет сложнее.

Лидеры ипотечного кре­дитования - «УкрСиббанк», «Райффайзен Банк Аваль» и «Укрсоцбанк» - уже остано­вили выдачу кредитов в гривне на покупку жилья (на начало 2008 года на их долю прихо­дилось 45,6% от всех выдан­ных ипотечных кредитов). Сотрудники «УкрСиббанка» уверяют, что выдавать ипотеч­ные ссуды в гривне меньше, чем под 25% годовых, они не смо­гут, поэтому руководство банка и приняло решение о временной приостановке кредитования.

Остальные банки установили очень высокие проценты. Так, в «Приватбанке» выдают ипотеч­ные кредиты в гривне под 22,9% годовых, в «УниКредит Банке» - под 25%. Не намного лучше усло­вия в «ОТП Банке» -18,2%.

По словам экспертов, сегодня все факторы способствуют тому, что сроки кредитования будут уменьшаться, а ставки - расти. Об этом говорит и уровень инфляции: за I квартал этого года она составила 13%, вполне возможно, к концу года достиг­нет 30%. Соответственно, ставки кредитования вряд ли опустятся ниже уровня инфляции.

Впрочем, происходящее можно объяснить и дру­гими причинами. Как заявил на пресс-конференции Петр Порошенко, председатель Совета Национального банка Украины, подавляющее большинство ипо­течных кредитов на сегодняш­ний день выплачивается менее чем за десять лет. Средний срок погашения - около семь лет. Причем многие заемщики оформляют кредиты на 15-25 лет, так как не могут полностью докумен­тально подтвердить свои доходы. Реально же кредиты погашаются намного быстрее.

При ограничении срока кре­дитования до десяти лет банк будет вынужден отказывать в предоставлении кредита тем, кто не сможет официально под­твердить доход, достаточный для погашения долга в течение этого периода.

Тем, кто получил ипотечный кредит на старых условиях, вол­новаться не стоит. По словам А. Поливодского, изменить процентные ставки по ипотеке без согласия клиента, согласно украинскому законодательству, нельзя. Это возможно только в случае, если подобное пре­дусмотрено одним из пунктов договора. То же самое касается и сроков кредитования. Так что те, кто уже получил кредит, не пострадают.


Комментариев: 0    Просмотров: 701

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus