Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Отдам в хорошие руки

Отдам в хорошие руки




По сравнению с 2008 годом количество заложенных в бан­ках квартир, оказавшихся в свободной продаже, значи­тельно выросло. Хотя первые «ласточки» появились еще летом прошлого года - после тотального повышения финучреждениями процентных ставок по уже привлеченным кредитам на жилье. Причины столь интен­сивного выброса в продажу «арестованных» квартир специа­листы рынка связывают с серьез­ным увеличением просрочек по кредитам - банки вынуждены выставлять залоговое имуще­ство на продажу, чтобы хотя бы частично покрыть сумму выданных кредитов. Заемщики, не имеющие возможности далее выполнять свои обязательства по кредиту, могут опередить неприятные события и иниции­ровать продажу залога, чтобы рассчитаться с банком, прежде чем по отношению к нему начнут принимать меры по возврату кредитных средств. Итак, в про­дажу залоговое жилье попадает несколькими способами.

 

Добровольно-принудительно

Необходимо разделять добро­вольную продажу жилья, когда клиент дает согласие на продажу залога и самостоя­тельно подписывает документы по продаже, и продажу в принудительном порядке. Во втором случае клиент отказывается про­давать залоговое имущество, и банк, в соответствии с зако­нодательством, обращает взыс­кание на залог и реализует его через государственную исполни­тельную службу.

Если испытывающий финан­совые трудности заемщик наотрез отказывается отдавать банку залог, последний обра­щает взыскание на предмет ипотеки на основании решения суда, исполнительного предпи­сания нотариуса или согласно договору об удовлетворении требований банка-кредитора - и квартира переходит в стадию продажи посредством торгов. Подробно об этом Building уже писал в предыдущих номерах. Покупатель, желающий выбрать для себя жилье из продаваемых залоговых квартир, может при­нять участие в аукционе, который организуют специализирован­ные торгующие организации. Процедура эта строго регламен­тирована украинским законо­дательством и в обязательном порядке сопровождается юри­стами банка. Право собственно­сти при такой продаже возникает не на основании нотариаль­ного договора купли-продажи, а на основании ряда докумен­тов, предусмотренных Законом Украины «Об исполнительном производстве». Если во время аукциона жилье так и не было продано, повторные торги про­ходят с уценкой.

Конечно, банку это невы­годно: с уменьшением стоимости продаваемого жилья уменьша­ется и сумма, которая вернется в финучреждение. Поэтому банки идут на принудительную продажу жилья в самых край­них случаях. «Банки стараются выставлять залоговое имущество по рыночной цене, если же про­дать по этой стоимости не выхо­дит, то делают уценку на 20-25%.

Сейчас многие банки планируют и уже начинают вывешивать на своих официальных сайтах списки выставленных на про­дажу залоговых квартир. Кроме того, открываются новые ком­пании, услугами которых явля­ется именно подбор и продажа такого имущества», - отмечает Анна Голубкова, специалист по кредитованию, замести­тель директора компании ООО «ПНКЦ «ТимЭксперт».

 

 «Полюбовное» расставание

Намного более лояльный для обеих сторон вариант-добровольная реализация залога. Заемщик получает у банка письменное разреше­ние на продажу имущества, находящегося в залоге, и сам ищет нового покупателя. Как таковых кардинальных отличий в процедуре покупки заложен­ной квартиры по сравнению с приобретением обычной нет. Но вот оформление происходит сложнее традиционной сделки. «При добровольной продаже единственное отличие заключа­ется втом, что банк перед совер­шением сделки купли-продажи должен дать согласие на выве­дение продаваемой недви­жимости из залога, – говорит Валерий Пацуй, начальник управления розничного биз­неса «ПУМБ». – Соответственно, представитель банка участвует в проведении сделки – с целью контроля получения продав­цом средств и их дальнейшего использования для пога­шения кредита».

Как справедливо отметил Сергей Ревко, начальник депар­тамента по работе с проблем­ными активами «VAB Банка», залоговая квартира ничем не отличается от обычной – те же квадратные метры. Но право­вой статус такой недвижимости иной, соответственно, процедура реализации тоже имеет свои особенности. «Если речь идет о внесудебном урегулирова­нии (когда продажа происходит не через государственную испол­нительную службу), то для поку­пателя процедура ничем не отличается от обычной сделки купли-продажи. Продавец (соб­ственник или уполномоченный собственником банк) заключает с покупателем нотариально заве­ренный договор купли-продажи, с которым покупатель идет в БТИ и регистрирует за собой право собственности», – разъясняет специалист.

При такой ситуации вероят­ность приобретения квартиры по более выгодной цене воз­растает. Задолженность про­давца залогового имущества растет из-за ежедневного начисления пени. Поэтому он будет идти на уступки для скорейшей реализации жилья или устанавливать цену ниже рыночной. Как отметила А. Голубкова, в услуги кредит­ных брокеров поиск и продажа залоговой недвижимости чаще всего не входят. Посредником в такой сделке может высту­пать и риэлтер, и представи­тель банка. Стоимость услуги агента по недвижимости также индивидуальна – она варьи­руется от 0% до 5-7% от стоимости недвижимости.

 

Фобии прочь!

Почему же покупка заложенных квартир на подсознательном уровне вызывает опасе­ния и негативную реакцию? «Не все покупатели юриди­чески подкованы в вопросах купли-продажи, поэтому воз­никают опасения, а что будет дальше, не заберут ли квартиру потом. Чтобы быть уверенными в покупке, следует обратиться за помощью к юристу и нота­риусу», – советует А. Голубкова.

Так, один из наиболее рас­пространенных страхов поку­пателей касается документов на квартиру, которые находятся в банке. Беспокоятся о том, что недобросовестный продавец может взять много задатков от разных покупателей, пользуясь этой ситуацией. Однако следует разъяснить: в договоре о задатке есть обязательный пункт о воз­врате двойной суммы задатка покупателю в случае отказа про­давца от продажи данной квар­тиры, что само по себе и есть гарантией. Кроме того, задаток следует оформлять у нотариуса, желательно банковского (в том банке, где хранятся документы). Конечно, оформление требует дополнительных расходов, однако такая процедура необхо­дима для тех, кто хочет обезопа­сить сделку, а не просто заплатить чьи-то банковские долги.

Можно пойти и другим путем. «Главное, чтобы в про­цессе участвовал банк, и тогда уже со стороны банка будут контролироваться все действия продавца-заемщика. Желательно сделку и расчеты по ней делать одновременно, то есть в один день. Когда такой возможности нет и требуется задаток, даже если его размер небольшой, желательно оформить нотари­ально удостоверенный предварительный договор купли-продажи недвижимости. Именно он и ста­нет 100%-ной гарантией безопас­ности сделки», – говорите Ревко.

При покупке заложенной квартиры требуйте подтверж­дение согласия банка на подоб­ную операцию и проводите сделку исключительно через банк-ипотекодержатель, прове­ряя все документы, касающиеся права собственности. Внимание нужно обращать на все те же аспекты, что и при обычной покупке плюс подтверждение снятия отягощения (ипотеки) с квартиры со стороны банка.

Банк, по сути, выступает гарантом проведения сделки. Все документы подписываются одновременно, и только после этого происходит перечисление денег, квартира исключается из реестра запрета на отчуждение (база данных, в которой содер­жатся сведения об имуществе, находящемся в залоге, которое не может быть свободно продано или приобретено). «По нашему мнению, покупка имущества, которое находится в залоге у банка, не только не связана с дополнительными рисками, но, напротив, исключает воз­можность каких-либо мошен­нических действий со стороны продавца. Ведь как непосредственно документы по объекту недвижимости, так и ход сделки купли-продажи контролирует и согласовывает юридическая служба банка», – акцентирует С. Ревко. Если покупатель уже выбрал квартиру, которую хотел бы купить, в первую очередь сле­дует узнать, вступило ли в силу решение суда, по которому иму­щество продается, а также есть ли хоть какие-то возможности у продавца добиться повтор­ного рассмотрения дела. «Если по этим параметрам все хорошо, но покупатель все же хочет полно­стью себя обезопасить, то можно застраховать квартиру, а именно – обратиться в любую страховую компанию за страхованием титула собственности, застраховав риск потери собственности на 3 года. Таким образом, если в будущем будут проблемы с правом соб­ственности, страховая компания выплатит стоимость застрахо­ванного имущества», – разъяс­няет А. Голубкова.

 

Старый новый кредит

Законодательно предусмотрено, что при покупке залогового жилья к покупателю вместе с имуще­ством переходят и все права и обязанности, связанные с ним. На этом принципе основан еще один способ приобретения «арестованной» квартиры – покупка долга заемщика вместе с обязан­ностью его погасить. Специалисты считают этот вариант очень сложным, обремененным слиш­ком многими обстоятельствами. К новому заемщику у банка строгие требования: он должен иметь средства на погашение просрочек его предшественника и соответствовать всем прочим условиям для кредитования. Схематически процесс перехода долга вы глядит так: покупатель выплачивает заемщику деньги, которые тот уже внес в банк, после чего оставшаяся задолжен­ность переводится на другого владельца. Далее новый клиент погашает кредит по графику погашения, а квартира при этом остается в залоге. Иными словами, соотношение выплат должно идеально устраивать все три стороны – банк, старого и нового заемщика, что бывает довольно редко. В нынешних условиях, когда ставки растут, а недвижимость дешевеет, целе­сообразность такого способа при­обретения недвижимости весьма низкая. Не так просто найти банк, который бы занялся рефинанси­рованием кредита через новое лицо. Хотя на каждый товар всегда находится свой покупа­тель. Даже на проблемный.


Комментариев: 0    Просмотров: 785

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus