Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Принудительная распродажа

Принудительная распродажа




Из всего количества квартир, выставленных сейчас на про­дажу, 40% составляют ипотеч­ные. Банкиры утверждают: это еще не предел, с каждым днем владельцев невыпла­ченной ипотеки, которые спе­шат расстаться с имуществом для погашения кредита, ста­новится все больше. А вскоре, как предрекают сотрудники банков, такие квартиры будут распродаваться массово. Столь радужное обоснование продажи, как смена помеще­ния на лучшие условия прожи­вания, увы, миф. Как правило, заемщики продают жилье по причине невозможности платить по кредиту вследствие утери источников финанси­рования. «Многим клиентам стало тяжело осуществлять платежи по кредиту из-за падения доходов. Особенно проблематично для заемщи­ков в условиях девальвации гривны стало обслуживать валютные кредиты, выплаты по которым в гривневом экви­валенте выросли на 80%», -поясняет основные причины продаж ипотечного жилья финансовый директор кон­салтинговой компании FinMax Александр Гречаный.

 

Безболезненные способы реализации

Чтобы не дожидаться вполне законного изъятия квартиры финучреждением, за ее реализацию лучше взяться самому должнику. «Варианты продажи заложенной в банке недви­жимости, в первую очередь, предусмотрены в ипотеч­ном договоре. Как правило, они идентичны прописанным в Законе Украины «Об ипо­теке», а именно: передача банку права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обя­зательства в порядке, преду­смотренном ЗУ «Об ипотеке»: право банка от своего имени продать жилье любому лицу на основании договора купли-продажи, а также реа­лизация предмета ипотеки по решению суда», – уточ­нила начальник юридичес­кого отдела банка «Контракт» Оксана Билык. Как объясняет советник председателя правления ОАО АБ «Укргазбанк» Александр Охрименко, изъятие у неплательщика ипотечной квартиры и ее про­дажа может занять у банка немало времени. Прежде всего, из-за судебных раз­бирательств, которые могут затянуться на несколько лет и чреваты отсутствием платы процентов банку со стороны должника. Поэтому банки охотно идут навстречу ипотекодателям, которые, будучи не в состоянии погасить долг, принимают решение о про­даже заложенной квартиры для выплаты кредита.

В первую очередь должнику следует уведомить банк о своих намерениях. При отсутствии возражений со стороны финучреждения продавец назначает цену и выставляет квартиру на продажу. Искать потенциаль­ного клиента должник может двумя способами: либо нани­мать риэлтера самостоятельно, либо обратившись за помощью в банк. Финучреждения, как правило, соглашаются помочь должнику и нанимают риэлтера из партнерского агентства недвижимости, либо же размещают объяв­ление о продаже ипотечной квартиры на корпоративных сайтах. При этом в обоих слу­чаях, по утверждению специа­листа АН «Планета Оболонь» Михаила Полынцева, поло­женные риэлтеру проценты от сделки выплачивает поку­патель. Цена на такие объекты выставляется вполне рыночная, однако, по словам экспертов, на снижение цены продажи заложенной недвижимости могут влиять срочность про­дажи и человеческий фактор - далеко не все потенциальные покупатели положительно отно­сятся к заложенным в банке квартирам. Согласно данным экспертов, скидки на такие квартиры при форс-мажорных обстоятельствах могут достигать 10-30% и быть достаточно конкурентоспособными на рынке, потому найти покупателя не сос­тавит большого труда.

Сделка в деталях

После того как желающий купить квартиру найден, в банк приглашается нотариус,который накладывал обре­менение на данный объект недвижимости. В отдельных случаях банки требуют, чтобы сделки по купле-продаже квартиры оформлялись через нотариуса, аккредитован­ного банком. Нотариус гото­вит необходимые документы о купле-продаже, которые под­писывают покупатель и прода­вец, однако до акта передачи денег продавцу нотариус физически не оформляет дого­вор. При этом документы, при продаже заложенного жилья, не отличаются от необходи­мых при стандартной сделке купли-продажи: паспорт граж­данина Украины (оригинал и копии всех страниц с информацией), справка из налого­вой инспекции о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ориги­нал и копия), копии докумен­тов, которые подтверждают право собственности на пред­полагаемый предмет ипотеки, техпаспорт и справка из БТИ. Дополнительно нотариус может потребовать выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, действующего с 2005 года, документ о праве собственности и о приватиза­ции недвижимого имущества. Одновременно специалисты банка готовят все необходи­мые документы по погаше­нию кредита ипотекодателем, то есть должником. «По согла­сованию сторон, процедура продажи самая обычная: в присутствии представителей банка заключается договор купли-продажи недвижимости, одновременно деньги ухо­дят от покупателя к предста­вителям банка на погашение кредитной задолженности», – рассказала О. Билык.

После того как задолжен­ность по кредиту погашена, финансовое учреждение выдает продавцу закладную и документ об отсутствии долгов по кредиту. Продавцу в срок, назначенный в доку­менте, необходимо зарегистри­ровать отсутствие обременения на проданное жилье, а также переход права собственности на квартиру к покупателю и до­говор купли-продажи.

Однако есть вариант, ког­да обременение с продавца снимается до перерегистрации прав собственности на поку­пателя. В этой ситуации банк изначально дает разрешение на смену собственника, после чего снимает обременение. Тогда новый владелец квар­тиры направляет на депозитар­ный счет банка часть суммы, равную предыдущей задолжен­ности, а оставшиеся средства перечисляет продавцу.

На практике случается, что покупатель приобретает заложенную квартиру путем перевода кредитной задол­женности с продавца. В такой ситуации потенциальный покупатель обращается в банк с просьбой предоставить ему кредит на покупку квар­тиры, заложенной в банке. В свою очередь финансовое учреждение рассматривает кандидатуру нового ипотекодателя согласно стандартной оценке потенциального заем­щика и при положительном решении предоставляет ему кредит. При этом одновре­менно осуществляется пога­шение кредита предыдущего заемщика и заключается соглашение о переводе долга на нового владельца квар­тиры, который приобретает право собственности на не­движимость и обязанность погасить долг перед банком за квартиру, по-прежнему находящуюся в залоге у банка. Дополнительные затраты по переоформлению кредита могут быть пропорционально распределены между новым и старым ипотекодателями. «Для такого процесса сущест­вуют программы рефинанси­рования. Речь идет о выдаче кредита новому заемщику на приобретение имущества, являющегося залогом по дей­ствующему кредиту другого клиента. По сути, процеду­ра рассчитана на возложе­ние обязанностей по выплате долга на нового заемщика. Здесь ничего принципиально не меняется, просто в одном случае происходит полное погашение кредитной задол­женности, в другом - возни­кает дополнительный кредит. В последнем – банк теряет меньше денег, – рассказывает о тонкостях перевода кредита на нового заемщика директор департамента организации продаж продуктов рознич­ного бизнеса банка «Финансы и кредит» Игорь Шевченко. – К тому же при таких сделках удовлетворены все стороны. Банк будет доволен тем, что получил кредит, комиссии и проценты, на которые рас­считывал, покупатель приоб­ретает вожделенный предмет недвижимости, а продавец, в свою очередь, избавляется от бремени обязательств по кредиту».

 

 

Риски невыплат

Однако на практике банк не всегда соглашается на продажу квартиры заем­щиком. Как правило, это случается не только по при­чине отсутствия у заемщика возможности погасить долг, но и в связи с махинациями с его стороны. «Банк может не разрешить продажу ипо­течной квартиры, когда его не устраивают условия сделки. Пример можно привести с по­мощью простой арифметики. Если сумма непогашенного долга заемщика составляет $80 000, а предлагаемая максимальная цена про­дажи – $70 000, то при такой сделке у банка возникнет пря­мой убыток, составляющий $10 000 без учета комиссий, процентов за пользование кредитом и возможных про­чих платежей, – рассказывает И. Шевченко. – Хотя если такое положение вещей, по какой-то причине, устраивает банк, он дает разрешение на про­дажу и одновременно обра­щает взыскание на другое имущество продавца или об­ращается к его гарантам и поручителям». Если же с про­давца нечего взять, его ждет наименее приемлемый способ избавления от долгов - прину­дительная продажа квартиры на аукционе, проводимом бан­ком. «В случае, когда просрочка заемщика по платежам превы­шает установленный в договоре срок, банк, предварительно испробовав все возможности мирного урегулирования, кото­рые могут включать в себя предложения заемщику кре­дитных каникул и реструкту­ризацию долга, обращается в суд на предмет взыскания объекта залога», – объясняет А. Гречаный.

Как добавляет М. Полынцев, согласно Закону Украины «Об ипотеке», начальная цена продажи предмета ипотеки устанавливается решением суда или по соглашению сто­рон, но если ипотекодержатель и ипотекодатель не достигли согласия в ценовом вопросе, квартира будет выставлена на аукцион по 90% стоимости от оценки. Если жилье не будет продано по результатам первых торгов, на следующие торги, которые должны состояться на протяжении одного месяца со дня проведения первого аукциона, банк может допол­нительно снизить цену до 25%. Если квартиру не удалось про­дать и после вторых торгов, ипотека может быть прекра­щена по решению суда.

Однако преимущества не всегда на стороне банка. В случае если в квартире про­писаны несовершеннолетние дети и их некуда прописать, опекунский совет и суд высту­пят на стороне заемщика. Банк может обратиться в коллекторское агентство, которое регулирует споры по взысканию долгов с проблемных должников, что чревато для за­емщика потерей имущества, которое пойдет на продажу в качестве частичной оплаты долга. К тому же должнику сле­дует учесть, что на его улице не всегда будет праздник: по достижении совершен­нолетия ребенка банк снова может подать иск на отчужде­ние ипотечной квартиры, либо потребовать расчет за квар­тиру, включая «накапавшие» штрафы, и тогда суд сможет удовлетворить его просьбу, выселив жильцов.

 

Подводя итоги

Переосмыслив кредитные исто­рии, можно сделать вывод: проиграл не только рынок, но и субъекты, ставшие глав­ными жертвами финансового краха и умершей ипотеки, вследствие чего они вынуждены активно избавляться от ипо­течных долгов. Но и вариант развития событий, когда большинство квартир, приобретав­шихся с целью инвестирования капитала и ставших обузой, выставлены на продажу по це­нам, которые ниже показате­лей октября-ноября прошлого года на 20-40%, – это хороший шанс для покупателей приоб­рести квартиру по приемле­мой цене.

 


Комментариев: 0    Просмотров: 969

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus