Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Проценты по ипотечному кредиту: уменьшаем налог с доходов (Консультации)

Проценты по ипотечному кредиту: уменьшаем налог с доходов (Консультации)

Проценти за iпотечним кредитом:
зменшуємо податок з доходiв



Документи статтi

• Закон про iпотеку – Закон України «Про iпотеку» вiд 05.06.2003 р. № 898-IV.

• Закон про iпотечне кредитування – Закон України «Про iпотечне кредитування, операцiї з консолiдованим iпотечним боргом та iпотечнi сертифiкати» вiд 19.06.2003 р. № 979-IV.

• Закон про iпотечнi облiгацiї – Закон України «Про iпотечнi облiгацiї» вiд 22.12.2005 р. № 3273-IV.

• Закон № 889 – Закон України «Про податок з доходiв фiзичних осiб» вiд 22.05.2003 р. № 889-IV.

Загальнi положення

Перш за все розглянемо основнi поняття та положення законодавства, пов`язанi з iпотекою.

Сьогоднi iпотечнi правовiдносини регулюються низкою законiв, зокрема Законом про iпотеку, Законом про iпотечне кредитування, Законом про iпотечнi облiгацiї.

Вiдповiдно до ст. 1 Закону про iпотеку пiд iпотекою розумiється вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володiннi i користуваннi iпотекодавця, згiдно з яким iпотекодержатель має право в разi невиконання боржником забезпеченого iпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета iпотеки переважно перед iншими кредиторами цього боржника в порядку, установленому цим Законом.

Iпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель (третя особа) – як юридична, так i фiзична особа (ст. 1 Закону про iпотеку).

Iпотека – це застава нерухомого майна, яке залишається у володiннi iпотекодавця



Вiдповiдно до п. 1.5 Закону № 889 пiд iпотечним житловим кредитом розумiється фiнансовий кредит, що надається фiзичнiй особi, товариству спiввласникiв квартир або житловому кооперативу строком не менше п`яти повних календарних рокiв для фiнансування витрат, пов`язаних з будiвництвом або придбанням квартири (кiмнати) або житлового будинку (його частини) (з урахуванням землi, що знаходиться пiд таким житловим будинком, чи присадибної дiлянки), якi надаються у власнiсть позичальника, з прийняттям кредитором такого житла (землi, що знаходиться пiд ним, чи присадибної дiлянки) в заставу.

Отже, для цiлей Закону № 889 для визнання фiнансового кредиту iпотечним житловим кредитом необхiдне дотримання таких умов, як:

– цiльове призначення кредиту – придбання (будiвництво) житла;

– строк кредиту – не менше п`яти повних календарних рокiв;

– житло, що придбається у власнiсть, передається кредитору в заставу.

Тепер розглянемо, як проценти, сплаченi за iпотечним кредитом, можуть зменшити оподатковуваний дохiд фiзичної особи.

Порядок включення до податкового кредиту сплачених iпотечних процентiв

Згiдно з пп. 5.3.1 Закону № 889 одним iз видiв витрат, якi можна включити до складу податкового кредиту, є частина суми процентiв за iпотечним кредитом, сплачених платником податку. Така частина суми розраховується за правилами, визначеними ст. 10 Закону № 889.

Пiдпункт 5.3.1 i ст. 10 Закону № 889 набули чинностi 1 сiчня 2006 року. Отже, проценти за iпотечним житловим кредитом уперше можна вiднести до складу податкового кредиту за результатами 2006 року в частинi процентiв, сплачених у цьому роцi, з вiдображенням їх у рiчнiй декларацiї про доходи за 2006 рiк.

Вiдповiдно до п. 5.4 Закону № 889 запроваджено певнi обмеження щодо права платникiв податку на отримання податкового кредиту, а саме:

– податковий кредит може бути застосовано виключно резидентом, що має iндивiдуальний iдентифiкацiйний номер (пп. 5.4.1 Закону № 889);

– загальна сума нарахованого податкового кредиту не може перевищувати суми загального оподатковуваного доходу, одержаного платником податку протягом звiтного року у виглядi заробiтної плати (пп. 5.4.2 Закону № 889);

– якщо платник податку не скористався правом на нарахування податкового кредиту за результатами звiтного податкового року, то таке право на наступнi податковi роки не переноситься (пп. 5.4.3 Закону № 889).

Також правом на податковий кредит не можуть скористатися самозайнятi особи – платники податку, якi є суб`єктами пiдприємницької дiяльностi або здiйснюють незалежну професiйну дiяльнiсть i не одержують доходiв у виглядi заробiтної плати як найманi працiвники. Крiм того, податковий кредит не можуть отримати вiйськовослужбовцi та iншi особи, якi згiдно з умовами оплати працi одержують доходи, вiдмiннi вiд заробiтної плати.

У зв`язку з реалiзацiєю права на податковий кредит необхiдно звернути увагу на такий момент. Вiдповiдно до роз`яснень податкiвцiв (див. листи ДПАУ вiд 27.04.2006 р. № 4796/6/17-0716 i вiд 28.12.2005 р. № 25941/7/17-2117 // «Податки та бухгалтерський облiк», 2006, № 8) при розрахунку податкового кредиту слiд використовувати заробiтну плату без урахування зменшення на суму внескiв до фондiв страхування та податкової соцiальної пiльги (далi – ПСП), тобто нараховану заробiтну плату, а не оподатковуваний дохiд у виглядi заробiтної плати. При такому пiдходi може виникнути ситуацiя (якщо податковий кредит менше суми утриманих за рiк iз заробiтної плати соцiальних внескiв i ПСП), коли замiсть того, щоб повернути з бюджету частину сплаченого протягом року податку, платник податкiв виявиться винен бюджету. Добре, що ДПАУ не наполягає на сплатi таких сум (див. лист вiд 04.04.2005 р. № 6119/7/17-3117 // «Податки та бухгалтерський облiк», 2005, № 33). Незважаючи на судовi прецеденти (див. постанову Святошинського районного суду м. Києва вiд 26.01.2006 р.), мабуть, податкiвцi пiд час прийняття декларацiй за 2006 рiк трактуватимуть питання аналогiчно.

Ми з позицiєю ДПАУ категорично не згоднi. Як вiдомо, податковий кредит зменшує суму нарахованого фiзичнiй особi оподатковуваного доходу у виглядi заробiтної плати. При цьому пiдпунктами 3.5 i 6.1 Закону № 889 установлено, що при визначеннi об`єкта оподаткування дохiд у виглядi заробiтної плати зменшується на суму утриманих з неї соцiальних внескiв та податкову соцiальну пiльгу. Це означає, що такi суми не пiдлягають оподаткуванню згiдно iз Законом № 889 i, отже, їх потрiбно вiднiмати вiд нарахованої за рiк зарплати i для цiлей застосування податкового кредиту.

Таким чином, на нашу думку, для цiлей податкового кредиту за iпотекою пiд «оподатковуваним доходом у виглядi заробiтної плати» розумiється заробiтна плата, зменшена на суму утримань до страхових фондiв i ПСП, вiдповiдно до пiдпунктiв 3.5 i 6.1 Закону № 889.

Чи отримає платник податкiв вiдшкодування податку з доходiв у зв`язку з реалiзацiєю права на податковий кредит iз бюджету в повному обсязi, залежить тiльки вiд його наполегливостi.

Тепер розглянемо, яку частину процентiв платник податкiв може включити до податкового кредиту згiдно зi ст. 10 Закону № 889.

Право на включення до складу податкового кредиту частини суми процентiв за iпотечним житловим кредитом, фактично сплачених протягом звiтного податкового року, виникає у випадку, якщо за рахунок такого iпотечного житлового кредиту будується чи придбавається житло (будинок, квартира, кiмната), визначене таким платником податку як основне мiсце його проживання (п. 10.1 Закону № 889).

Таким чином, право на податковий кредит за iпотекою виникає у фiзичної особи при одночасному виконаннi таких умов.

1. Проценти за iпотечним кредитом має бути фактично сплачено, а це означає, що у громадянина є платiжнi документи, що пiдтверджують сплату таких процентiв (прибутковi касовi ордери, квитанцiї, iншi розрахунковi документи). Отже, набувачу житла на умовах iпотечного житлового кредиту, який бажає скористатися правом на податковий кредит за iпотекою, слiд потурбуватися про збирання, зберiгання та облiк документiв, якi пiдтверджують сплату ним процентiв за iпотекою.

2. Житло (будинок, квартира, кiмната) має визначатися як основне мiсце проживання фiзичної особи. Визначення житла як основного мiсця проживання здiйснюється фiзичною особою самостiйно в рiчнiй декларацiї або заявi, що подається разом з рiчною декларацiєю (див. лист ДПАУ вiд 22.02.2006 № 1022/X/17-0715).

До складу податкового кредиту включаються фактично понесенi витрати, пiдтвердженi платником податку документально



Механiзм розрахунку суми процентiв за iпотечним житловим кредитом, викладений у ст. 10 Закону № 889, нескладний. Згiдно з п. 10.2 Закону № 889 частина суми процентiв, що включається до складу податкового кредиту за iпотекою, дорiвнює добутку суми процентiв, фактично сплачених платником податку протягом звiтного податкового року, на коефiцiєнт, який розраховується за формулою:

К = МП : ФП,

де К – коефiцiєнт;

МП – мiнiмальна загальна площа житла, яка дорiвнює 100 квадратних метрiв;

ФП – фактична загальна площа житла, яке будується (придбається) платником податку за рахунок iпотечного кредиту.

Одночасно цим пунктом передбачено: якщо коефiцiєнт бiльше 1, то до складу податкового кредиту включається сума фактично сплачених процентiв за iпотечним кредитом без застосування такого коефiцiєнта.

Отже, якщо фактична загальна площа придбаного на умовах iпотечного кредиту житла менше 100 кв. м, уся сума сплачених процентiв потрапить до податкового кредиту.

Покажемо частину суми процентiв, що включається до складу податкового кредиту за iпотекою (ПКIК), у виглядi такої формули:

ПКIК = ПIК х К,

де ПIК – сума фактично сплачених процентiв за iпотечним житловим кредитом;

К – коефiцiєнт.

Пунктом 10.5 Закону № 889 установлено обмеження, згiдно з яким право на включення до складу податкового кредиту суми, розрахованої згiдно з п. 10.2 Закону № 889, надається платнику податку не частiше одного разу на 10 календарних рокiв починаючи з року, в якому об`єкт житлової iпотеки придбається або починає будуватися.

Якщо iпотечний житловий кредит має строк погашення бiльший, нiж 10 календарних рокiв, право на включення частини суми процентiв до складу податкового кредиту за новим iпотечним житловим кредитом виникає у платника пiсля повного погашення основної суми та процентiв попереднього iпотечного житлового кредиту. Отже, за другим iпотечним договором право на податковий кредит не виникає доти, доки не погаситься перший.

При аналiзi положень п. 10.5 Закону № 889 виникає запитання: законодавець хотiв лiмiтувати кiлькiсть iпотечних кредитiв, проценти за якими можна включати до податкового кредиту протягом 10 рокiв, або до податкового кредиту фiзична особа може включати проценти лише 1 раз на 10 рокiв?

На думку ДПАУ (див. лист вiд 28.08.2006 р. № 4466/В/17-0715), право на податковий кредит за iпотекою виникає 1 раз на 10 рокiв. Як завжди, не дуже вдале формулювання п. 10.5 Закону № 889 призвело податкiвцiв до найфiскальнiших висновкiв.

Однак для цiлей вiдображення податкового кредиту за пiдсумками 2006 року це не має значення. Сподiваємося, що в майбутньому податковi органи змiнять свою думку на користь платникiв податкiв. А сьогоднi, за пiдсумками 2006 року, включати iпотечнi проценти до розрахункiв з бюджетом рекомендуємо всiм, тим бiльше, що на початку строку дiї iпотечного кредиту сума процентiв за користування кредитом, як правило, вища, нiж наприкiнцi.

Особливостi включення до податкового кредиту iпотечних процентiв в окремих випадках

Аналiзуючи ст. 10 Закону № 889, слiд зауважити, що вона додатково мiстить певнi умови щодо податкового кредиту за iпотекою, а саме щодо iпотеки:

– житла, що перебуває у спiльнiй власностi подружжя (абзац другий п. 10.5, п. 10.6, п. 10.7 Закону № 889);

– нового житла, придбаного в перiод дiї попереднього iпотечного кредиту (абзац четвертий п. 10.5 Закону № 889);

– житла платника податкiв, який втратив резидентський статус (п. 10.8 Закону № 889).

Якi ж вимоги висуває Закон № 889 у контекстi податкового кредиту за iпотекою житла, що перебуває у спiльнiй власностi подружжя? Стисло iз цього приводу можна зазначити таке:

– право на податковий кредит за iпотекою надається тiльки одному з членiв подружжя (абзац перший пп. 10.7.1 Закону № 889);

Право на податковий кредит за iпотекою житла, що перебуває у спiльнiй сумiснiй власностi подружжя, надається тiльки одному з них



– у разi розлучення подружжя право на податковий кредит за iпотекою надається одному з членiв подружжя, у власностi якого за домовленiстю сторiн залишається об`єкт iпотеки (абзац другий пп. 10.7.1 Закону № 889);

– якщо в разi розлучення подружжя об`єкт iпотеки дiлиться мiж колишнiми членами подружжя (пп. 10.7.2 Закону № 889), то право на податковий кредит за iпотекою дiлиться пропорцiйно розподiленим мiж ними обов`язкам щодо погашення сум iпотечного кредиту i процентiв за ним, якщо такий розподiл дозволено кредитним iпотечним договором;

– якщо один iз членiв подружжя, який має право на податковий кредит за iпотекою, помирає або визнається за рiшенням суду померлим чи безвiсно вiдсутнiм, то таке право переходить до iншого члена подружжя починаючи з процентiв, сплачених з початку звiтного року, на який припадає така смерть або таке рiшення суду (пп. 10.7.3 Закону № 889);

– якщо житло за iпотекою було придбано фiзичною особою, яка згодом одружилася, власнiсть, що перебуває в iпотецi, не може бути включено до складу спiльної часткової або спiльної сумiсної власностi такого подружжя до моменту повного погашення такого iпотечного кредиту i процентiв за ним (пп. 10.7.4 Закону № 889);

– у разi розлучення подружжя умова щодо строку 10 рокiв (абзаци перший та другий п. 10.5 Закону № 889) зберiгається за членом подружжя, у власностi якого залишається об`єкт iпотеки, а в разi роздiлу такого об`єкта мiж колишнiми членами подружжя – за кожним з них.

Щодо вимог Закону № 889 у частинi iпотеки нового житла, придбаного в перiод дiї попереднього iпотечного кредитного договору (абзац четвертий п. 10.5 Закону № 889), можна зауважити таке: в окремих випадках платник податку може включити до складу податкового кредиту за новою (другою, наступною) iпотекою частину сплачених процентiв. До таких окремих випадкiв можна вiднести: продаж об`єкта iпотеки у зв`язку з банкрутством платника податку, примусовий продаж або конфiскацiю об`єкта iпотеки вiдповiдно до законодавства, лiквiдацiю об`єкта iпотеки за рiшенням мiсцевих органiв влади, зруйнування об`єкта iпотеки або визнання його непридатним для використання у зв`язку з форс-мажорними обставинами.

Iз приводу вимог Закону № 889 у частинi iпотеки житла громадянина, який утратив резидентський статус, зауважимо таке: платник податкiв достроково позбавляється права на податковий кредит у разi втрати ним резидентського статусу або виїзду за межi України на постiйне мiсце проживання. Нагадаємо, що порядок визначення резидентського статусу викладено в пп. 1.20.1 Закону № 889.

Розрахунок суми податку, що пiдлягає поверненню з бюджету

На пiдставi наведених вище норм Закону № 889 можна запропонувати такий алгоритм розрахунку сум податку, що вiдшкодовується громадянину з бюджету у зв`язку з реалiзацiєю права на податковий кредит за iпотекою.

№ з/п
Змiст операцiї
Необхiднi данi та механiзм розрахунку

1
Визначається сума доходу у виглядi нарахованої заробiтної плати
Для цього необхiдно мати довiдку вiд працедавця (або працедавцiв, якщо громадянин одержував заробiтну плату не за одним мiсцем роботи), складену в довiльнiй формi

2
Визначається сума утримань з нарахованої заробiтної плати до страхових фондiв та ПСП
Використовуються данi зазначеної вище довiдки працедавця (п. 1 алгоритму)

3
Визначається сума утриманого податку з доходiв у виглядi заробiтної плати (ПЗПРIЧ)
Використовуються данi зазначеної вище довiдки працедавця (п. 1)

4
Визначається сума фактично сплачених процентiв за iпотечним житловим кредитом (ПIК)
Для цього необхiдно мати платiжнi документи банку, де оформлено iпотечний житловий кредит

5
Визначається коефiцiєнт (К) на пiдставi даних про мiнiмальну та фактичну загальну площу житла
Данi про фактичну загальну площу житла (ФП) можна знайти в Договорi купiвлi-продажу житла (якщо житло придбано на вторинному ринку) або в Договорi про iпотечний житловий кредит (якщо житло перебуває у стадiї забудови). Мiнiмальна загальна площа житла (МП) становить 100 кв. м. Провадиться розрахунок коефiцiєнта за формулою: К = МП: ФП

6
Визначається частина суми фактично сплачених процентiв за iпотечним житловим кредитом (ПIК) з урахуванням коефiцiєнта (К)
Провадиться розрахунок: п. 4 х п. 5. Якщо К > 1, то такий розрахунок не провадиться, до податкового кредиту включається вся сума iпотечних процентiв

7
Визначається дохiд у виглядi заробiтної плати, зменшеної на суму утримань до фондiв страхування, ПСП i частини суми фактично сплачених iпотечних процентiв
Провадиться розрахунок: п. 1 – п. 2 – п. 4 або
п. 1 – п. 2 – п. 6, якщо площа житла бiльше 100 кв. м

8
Визначається податок з доходiв у виглядi заробiтної плати, зменшеної на суму утримань до фондiв страхування, ПСП i частини суми фактично сплачених iпотечних процентiв (ПЗПРIЧПК)
Провадиться розрахунок: п. 7 х 13: 100

9
Порiвнюється податок з доходiв, визначений до застосування права на податковий кредит за iпотекою (ПЗПРIЧ), з податком з доходiв, розрахованим з урахуванням податкового кредиту за iпотекою (ПЗПРIЧПК)
Провадиться розрахунок: п. 3 – п. 8. Ця сума зменшує рiчне зобов`язання фiзичної особи щодо податку з доходiв



Простiше кажучи, рiчне зобов`язання щодо податку з доходiв фiзичних осiб (з урахуванням податку вiд iнших доходiв) має бути зменшено на суму, розраховану за формулою:

ПОДIК = ПIК х К х СПД,

де ПОДIК – сума податку, що зменшує рiчне зобов`язання щодо податку з доходiв фiзичних осiб у зв`язку з реалiзацiєю права на податковий кредит за iпотекою;

ПIК – проценти за iпотечним кредитом, фактично сплаченi протягом звiтного року;

К – коефiцiєнт, розрахований вiдповiдно до п. 10.2 Закону № 889;

СПД – ставка податку з доходiв фiзичних осiб (у 2006 роцi – 13 %).

При цьому мають дотримуватися двi умови:

1) площа житла повинна перевищувати 100 кв. м, iнакше формула виглядає таким чином: ПОДIК = ПIК х СПД;

2) частина процентiв за iпотечним кредитом, розрахована згiдно зi ст. 10 Закону № 889, менше оподатковуваного доходу у виглядi заробiтної плати, iнакше в розрахунку бере участь лише сума процентiв у межах оподатковуваного доходу у виглядi заробiтної плати. Сума податку, що зменшує податковi зобов`язання в цьому випадку, визначатиметься так: ПОДIК = ПЗПРIЧ.

Зауважимо, що за вiдсутностi iнших доходiв, що пiдлягають оподаткуванню за пiдсумками рiчної декларацiї, сума, розрахована за вказаними вище формулами, вiдшкодовується з бюджету. Строки такого вiдшкодування встановлено п. 18.8 Закону № 889 – 60 календарних днiв вiд дня подання рiчної декларацiї про доходи.

Розглянемо порядок розрахунку суми податку, що пiдлягає поверненню з бюджету, на числовому прикладi.

Приклад.

Рябченко А. I. за 2006 рiк отримав дохiд у виглядi заробiтної плати в сумi 100000 грн. (або 8333,33 грн. щомiсяця). На пiдставi довiдки працедавця протягом 2006 року з цього доходу було здiйснено такi нарахування та утримання iз заробiтної плати:
а) до фондiв страхування на загальну суму – 2079 грн. (у тому числi: 2 % до Пенсiйного фонду – 1188 грн.; 1 % до Фонду соцiального страхування з тимчасової втрати працездатностi – 594 грн.; 0,5 % до Фонду соцiального страхування на випадок безробiття – 297 грн.);
б) податок з доходiв у виглядi заробiтної плати за ставкою 13 % – 12729,73 грн.



Права на ПСП Рябченко А. I. не мав. Iнших доходiв у Рябченка А. I. не було.

Протягом 2006 року сплачено проценти за iпотечним житловим кредитом у сумi 23355,30 грн. (цифра умовна). Площа придбаного житла становить 110 кв. м.

Визначимо суму податкового кредиту за iпотекою, що пiдлягає поверненню з бюджету:

1. Коефiцiєнт (К) на пiдставi даних про мiнiмальну та фактичну загальну площу житла – 0,909091 (100: 110).

2. Частина суми фактично сплачених процентiв за iпотечним житловим кредитом з урахуванням коефiцiєнта – 21232,09 грн. (23355,30 х 0,909091 або 23355,30 х 100 : 110).

3. Сума доходу у виглядi заробiтної плати, зменшеної на суму утримань до фондiв страхування i частину фактично сплачених процентiв за iпотечним житловим кредитом, розраховану вiдповiдно до п. 10.2 Закону № 889, – 76688,91 грн. (100000,00 – 2079,00 – 21232,09).

4. Сума податку з доходiв у виглядi заробiтної плати, зменшеної на суму утримань до фондiв страхування i частину фактично сплачених iпотечних процентiв, – 9969,56 грн. (100000,0 – 2079,00 – 21232,09) х 0,13.

5. Сума податку, що пiдлягає вiдшкодуванню з бюджету у зв`язку з реалiзацiєю права на податковий кредит за iпотечними процентами, склала 2760,17 грн. (12729,73 – 9969,56).

Таким чином, Рябченку А. I. в разi подання пiсля закiнчення 2006 року рiчної податкової декларацiї (за наявностi пiдтверджуючих документiв) буде повернено податок з доходiв фiзичних осiб у розмiрi 2760,17 грн.

Перевiримо розрахунок за допомогою спрощеної формули:

ПОДIК = ПIК х К х СПД.

ПОДIК = 23355,30 х 100 : 110 х 0,13 = 21232,09 х 0,13 = 2760,17 грн.

Як бачимо, результати розрахункiв однаковi.

Сподiваємося, що в цiй статтi нашi читачi знайдуть вiдповiдi на всi запитання стосовно вiдшкодування з бюджету податкового кредиту, i згодом, отримавши з бюджету iпотечний бонус, з упевненiстю зможуть сказати: «Друзi! А життя ж покращується!»



«Податки та бухгалтерський облiк», 4 грудня 2006 р., № 97 (968), с. 37 (www.factor.ua)

Дата пiдготовки 04.12.2006


Комментариев: 0    Просмотров: 539

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus