Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Рынок недвижимости: налетай, подешевело?

Рынок недвижимости: налетай, подешевело?




На протяжении 2007-2008 гг. банки раздавали кредиты налево и направо. Бытовая техника, автомобили, недвижимость, образование, ремонт, турпоездки… список можно продолжать. Реклама банковских кредитов по всем каналам. Зачем ждать? Получи все, что хочешь - за полчаса и без справки о доходах, осталось только поставить подпись. Ничего не напоминает?

Проценты по кредитам и депозитам достигали огромных значений. Некоторые товарищи утверждают, что это, мол, нормально, проценты просто перекрывают инфляцию. Однако, при фиксированном курсе, который держался последние несколько лет, 18% годовых в гривне давали соответственно 18% годовых в долларе США или евро.

Чем эти проценты могли быть обеспечены? Варианта только два: рост экономики или рост долговых обязательств. Ни одно экономическое чудо в принципе не может обеспечить такого роста экономики. Стало быть, долговые обязательства в масштабах страны росли как снежный ком.

Когда весной 2008 года над рынком недвижимости (РН) нависло грозовое облако, когда с кредитами только-только начались проблемы, а рост цен, напротив, достиг своего пика в 30 процентов за год, когда риэлтеры стали забрасывать СМИ агрессивными статьями и прогнозами бесконечного роста, стало ясно – вот-вот произойдет обвал.

Кредиты прекратились уже в начале лета, виртуальный рост» цен на квадратные метры продолжался на фоне резкого падения количества сделок.

Моя знакомая в это время продавала свою вторую квартиру. Цена продажи только за неполный 2008 год выросла на 24%, в августе мне попалось ее объявление в газете, к цене прибавились еще 3000 у.е., и это в то время, когда покупатели просто вымерли вместе с ипотекой. В августе 2008 я предложил ей уступить 5000 у.е. и продавать. Покупатель за такую цену был. С другой стороны, была простая жадность и непонимание – как это квартира, которая только дорожала последние восемь лет, в принципе может подешеветь. Сегодня за эту квартиру предлагают уже в три раза меньше (условных единиц).

Когда в августе я говорил родственникам, что недвижимость обвалится в 2-3 раза, не верил не один человек. В принципе на тот момент такой прогноз звучал смешно и нелепо. Сегодня я говорю о том, что рост будет таким же большим. Когда? Первой ласточкой будет стабилизация курса гривны. Второй – решение проблем в банковском секторе. Без этих двух вещей роста быть не может. Могут быть только спекуляции. Когда рынок находится на уровне плинтуса, конечно, эти спекуляции делать легко как на валютном рынке, так и на РН.

Стало быть, спрогнозировать начало роста на рынке недвижимости – значит спрогнозировать конец кризиса в банковском секторе. А когда закончится кризис в банковском секторе, который сейчас набирает обороты? Ответа на этот вопрос не знает никто. Здесь все самое интересное еще впереди. По крайней мере, на ближайшие полгода просвета я не вижу.

Есть мнение, что рост может быть с началом ипотеки. Она тут не причем. Когда банковская система переживет кризис, рост будет и без ипотеки, она может только ускорить этот рост. Напротив, возобновление ипотеки никакого реального роста на рынке недвижимости не даст, до тех пор, пока банковский сектор не выйдет из кризиса. Ситуация, когда при стабильном валютном рынке и стабильной банковской системе рынке недвижимости будет в упадке – абсурдна. Однако, из-за своей инертности относительно двух остальных, рынок недвижимости выйдет из кризиса последним. Собственно, РН и упал последним, все из-за той же своей инертности.

Как формируется цена недвижимости?

Очень часто приходится слышать одну и ту же глупость - цену квадратного метра определяют как себестоимость плюс норма прибыли. Или говорят: «цена не может упасть ниже себестоимости», и начинают приводить эти расчеты себестоимости. Иногда для определения «дна» падения считают мифическую себестоимость квадратного метра.

Главное заблуждение здесь то, что первична себестоимость, или затраты на производство, а вторична – цена на рынке.

Если в электрической цепи первично напряжение, а вторичен – электрический ток, то в экономике цена формируется первой, как баланс спроса и предложения. Спрос – это денежное выражение потребности в недвижимости. Предложение – это денежное выражение затрат в данный момент времени. После того, когда рынок определил цену квадратного метра, формируется себестоимость этого квадратного метра.

Если рыночная цена ниже себестоимости строительства, стройки останавливаются, что мы наблюдаем сегодня. Цена формируется сама по себе. Значение имеют только два фактора: оценка стоимости покупателем и уровень доходов этого покупателя. За счет «оценки стоимости» определяется количество арендных плат в стоимости квартиры (эта цифра в разных странах примерно в диапазоне от 120 до 200).

Сегодня у застройщиков есть два пути: уменьшить себестоимость в несколько раз для возобновления работы либо ждать, когда рыночная цена будет выше себестоимости, без ее корректировки. В самом начале кризиса был позитивный сигнал – крупнейшие застройщики Харькова вывели технику в центр города и потребовали отставки руководителя ГАСКа, который требовал непомерные взятки. Это был путь уменьшения затрат, или себестоимости квадратного метра. Сегодня стройки стоят. Очевидно, застройщики выбрали второй путь – ждать роста рыночной цены квадратного метра, без коррекции себестоимости.

Как определяется себестоимость? Эту цифру берут с потолка. Около 30% составляет стоимость бетона. Цена цемента росла последние несколько лет за счет роста спроса, цена падает сегодня, поскольку спроса почти нет. Расценки на строительные работы были в 2 раза выше, когда я работал на стройке год назад. А в 1999 году я пришел на стройку подсобником за 200 грн в месяц и считал это неплохой зарплатой. Размеры взяток за проекты, проверки, сдачу дома в эксплуатацию берутся с потолка. Они могут быть огромными в период роста, их может вообще не быть. Очевидно, что цифру – себестоимость квадратного метра - можно легко увеличить или уменьшить в несколько раз.

Утверждать, что цена не может упасть ниже себестоимость – значит, утверждать, что субъекты экономической деятельности никогда не терпят убытков. В рыночной экономике это нормальная ситуация: цена выросла – фиксируешь прибыль, упала ниже затрат – фиксируешь убытки. Живой пример тому – мой дедушка живет в деревне, в 120 километрах от Харькова, у него есть кирпичный дом (90 м2), 1985 года постройки, газ, вода. Сегодня он стоит около 3000 у.е. Насколько это ниже себестоимости его строительства, оцените сами.

Новая услуга компании «Канзас» позволяет вернуть Депозит из проблемного банка или облегчить погашение Кредита.

Подробнее в разделе «Депозиты = Кредиты».


Комментариев: 0    Просмотров: 411

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua

Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua

Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua