Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Влияет ли выпуск ипотечных облигаций на ставки по кредитам?

Влияет ли выпуск ипотечных облигаций на ставки по кредитам?

Что такое ипотечные облигации?

Ипотечные облигации – это имен­ные долгосрочные ценные бумаги, вы­пускаемые под обеспечение недвижи­мым имуществом. Выпуск ипотечных облигаций позволяет банкам, активно работающим на ипотечном рынке, при­влекать рефинансирование под залог уже выданных кредитов и направлять полученные средства на выдачу новых кредитов. На самом деле схема очень проста: допустим, банк выдал ипотеч­ный кредит на определенную сумму под 13% годовых. Чтобы выдать но­вый кредит на такую же сумму, нужно ждать как минимум несколько лет, пока сумма платежей заемщика по кредиту не достигнет 100% стоимости жилья. Гораздо выгоднее выпустить ценные бумаги под залог выданного кредита, доходность по которым будет, скажем, 10% годовых. Именно столько запла­тит банк держателю облигаций, а в об­мен на это получит часть прибыли от первого кредита (в данном случае 3%) и дешевые ресурсы для выдачи новых займов. Получается своего рода много­ступенчатая схема. Правда, в реально­сти ипотечные облигации выпускаются не под один кредит, а под так называе­мые ипотечные пулы, сформированные из множества кредитов с однородной доходностью. Стоимость одного тако­го пула может составлять $100 млн. и выше. При этом согласно Закону «Об ипотечных облигациях» банк имеет право выпустить под обеспечение это­го портфеля ипотечные облигации в размере 75% от покрытия.

Сами же ипотечные облигации – это долговая расписка, которая сви­детельствует о внесении организаци­ей или физическим лицом денежных средств, тем самым, подтверждая обязанность эмитента (в данном случае банка) возместить ему их стоимость и полученную прибыль. В случае если банк, выпустивший в обращение цен­ные бумаги, не выполнит свои обязанности по облигациям, их собственник может возместить свои потери за счет ипотечного покрытия, то есть права требования по ипотечным кредитам. А согласно Закону «Об ипотечных обли­гациях» банки будут отвечать по таким ценным бумагам не только ипотечным покрытием, но и всем остальным иму­ществом – кредитными картами, рас­срочкой, корпоративными займами и любыми другими активами, которыми располагает финансовое учрежде­ние. Таким образом, заемщики банка-эмитента ничем не рискуют – смена кредитора никак не скажется на раз­мерах их обязательств, да и держатели облигаций чаще всего остаются до­вольны, ведь они вкладывают ресурсы в надежный инструмент с фиксирован­ной доходностью.

Держателями ипотечных облигаций могут быть как организации, так и фи­зические лица, которые уже имеют счет в ценных бумагах, открытый в любом учреждении. Чтобы приобрести ипо­течные облигации, не обязательно об­ращаться к их эмитенту – они свободно обращаются на рынке ценных бумаг и находятся в листинге фондовой биржи Украины – Первой фондовой торговой системы (ПФТС). Правда, частным инве­сторам ипотечные облигации редко бы­вают интересны из-за невысокой доход­ности. Зато в них активно инвестируют средства пенсионные фонды, страховые компании и прочие организации, кото­рым необходимо защитить свой капитал от рисков и обеспечить его хоть и мед­ленный, но стабильный рост.

Ипотечные облигации и квартирный вопрос

Закон «Об ипотечных облигаци­ях» разделяет ценные бумаги на два вида – обычные и структурирован­ные. Эмитентом обычных ипотечных облигаций выступает ипотечный кредитор, то есть банк, который не­сет ответственность за выполнение денежных обязательств. В данном случае основной способ погашения обязательств по облигациям – день­ги. Другое дело – структурирован­ные ипотечные облигации, механиз­мом погашения которых выступает передача владельцам облигаций пра­ва обеспечения. Их эмитентом высту­пают специализированные ипотечные учреждения, созданные специально для приобретения ипотечных активов и выпуска ипотечных облигаций. Они несут ответственность за выполнение денежных обязательств только ипо­течным покрытием – правом требо­вания по ипотеке.

Каким образом ипотечные обли­гации могут помочь в решении квар­тирного вопроса, рассказал журналу «Новострой и Кредит» Юрий Каменецкий, директор департамента инвести­ционной деятельности «Укргазбанка»: «В глобальном масштабе ипотечные облигации являются инструментом по рефинансированию ипотечных креди­тов. Являясь сверхнадежным инстру­ментом (по крайней мере, в Украине), они в свою очередь низкодоходны, то есть, выпуская их, банки имеют возможность привлекать достаточно дешевые ресурсы, таким образом, уде­шевляя ипотечные кредиты и делая их более доступными для населения».

Ипотечные облигации являются инструментом вторичного рынка ипо­теки, так как фактически обеспечива­ют сделку по перепродаже уже выдан­ных кредитов. Контроль соответствия ипотечного покрытия нормам зако­нодательства осуществляют эмитент, аудитор и управляющий ипотечным покрытием, а также Государственная комиссия по ценным бумагам и фон­довому рынку Украины. Ипотечное покрытие может быть использовано только для выполнения обязательств эмитента перед держателями ипотеч­ных облигаций.

 

Итоги

На начальных этапах развития ипо­течного кредитования необходимости в выпуске ипотечных облигаций не было. Крупные транснациональные танки черпали ресурсы для выдачи кредитов на международных валютных тынках и у материнских компаний, а мелкие пытались аккумулировать средства за счет высоких процентных ставок, да и кредитов в те времена вы­звалось не так много. Сегодняшняя ситуация в корне меняет положение дел на рынке. Нестабильность эконо­мки США и кризисы международных фондовых рынков вынуждают отечественных банкиров искать дешевые ресурсы для обеспечения кредитов в нашей стране, и ипотечные облигации стали благодатной почвой для привлечения денежных средств. Благо
соответствующий закон, регламенти­рующий эмиссии таких облигаций, был
своевременно принят и утвержден. Это позволяет отечественным банкам привлекать новые средства. И хотя экспер­ты в один голос утверждают, что ставки по ипотеке в течение текущего года не снизятся, повышаться они тоже, скорее всего, не будут, несмотря на всеобщее удорожание ресурсов на международных рынках. Сыграли здесь свою роль эмиссии ипотечных облигаций или нет – судить трудно. Скорее всего, роль ресурсов, привлеченных за счет таких облигаций, в общем ипотечном портфеле украинских банков была не­ значительной – ведь пока что далеко не все банки выпускают облигации. Однако как независимые эксперты, так и банкиры считают, что в будущем дан­ный инструмент станет одним из важ­ных факторов, стимулирующих разви­тие ипотеки.            

 

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА. Юрий КАМЕНЕЦКИЙ, директор департамента инвестиционной деятельности «Укргазбанка».

 

Согласно действующему зако­нодательству инвестирование в строительство жилья может осу­ществляться через один вид обли­гаций — беспроцентные целевые облигации, базовым товаром по которым является единица такой недвижимости.

Ипотечные облигации (обычные и структурированные) являются ценными бумагами, выполнение обязательств по которым обеспе­чивается ипотечным покрытием. В ипотечное покрытие входят ипо­течные активы, которые являются выданными ипотечными кредита­ми, то есть кредитами под залог недвижимости.

В случае наступления дефолта по ипотечным облигациям ипо­течное покрытие таких облигаций изымается из общей ликвидаци­онной массы банкрота – эмитен­та ипотечных облигаций. За счет этого ипотечного покрытия про­исходит погашение обязательств перед держателями ипотечных об­лигаций путем продажи активов, входящих в ипотечное покрытие, прежде всего ипотечных кредитов, другим банкам. Таким образом, держатель ипотечных облигаций получает денежные средства, а не недвижимость, которая является залогом по конкретному ипотеч­ному кредиту. В случае если кон­кретный заемщик по конкретному ипотечному кредиту перестает вы­полнять свои обязательства и банк обращает взыскание на недвижи­мость, которая является залогом, банк–эмитент обычных ипотеч­ных облигаций обязан заменить та­кой кредит в ипотечном покрытии на другой, аналогичный по пара­метрам. При выпуске структурированных облигаций риск дефолта по ипотечным кредитам несут держа­тели структурированных ипотеч­ных облигаций пропорционально количеству облигаций. И в этом случае управляющий ипотечным покрытием обращает взыскание на залог – недвижимость, реализуя ее с аукциона за денежные сред­ства, которые направляются на до­срочное погашение части ипотеч­ных облигаций. В таком аукционе, как, впрочем, и в других открытых торгах, могут теоретически прини­мать участие и держатели ипотеч­ных облигаций, приобретая, таким образом недвижимость, которая входила в ипотечное покрытие. Но никаких привилегий по отношению к другим участникам торгов они не имеют.

Основными заинтересованными покупателями ипотечных облига­ций являются негосударственные пенсионные фонды, лайфовые страховые компании, инвести­ционные фонды типа «денежный рынок» или «антибанк», в буду­щем – накопительный фонд вто­рого уровня обязательного пенси­онного обеспечения. То есть все те, кому нужны длинные пассивы с низким риском.

 

 


Комментариев: 0    Просмотров: 794

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus