Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow “Зацените” квартиру

“Зацените” квартиру

На сегодняшний день многих из нас интересует тема оценки жилой недвижимости. Обусловлено это, в первую очередь, тем, что правильная оценка играет значительную роль при покупке/продаже жилья, независимо от того квартира это, дом или же земельный участок, поскольку на кон поставлены большие деньги. К примеру, нередки случаи, когда продавец, не имеющий представления о ситуации на рынке недвижимости, обращаясь в агентство, получает заниженную стоимость своей квартиры, так как агенту выгодно заполучить в базу данных более дешевую квартиру, на которую, естественно, будет высокий спрос. И продавец теряет на этом немалые деньги, при этом даже не догадываясь об этом. В связи с этим хотелось бы посоветовать заказчику обращаться к проверенным специалистам, которые смогут объективно подойти к оценке жилья.

Под оценкой понимают

Для начала хотелось бы определиться с термином «оценка жилой недвижимости».

По мнению Зои Нестеренко, директора компании «Канзас», как такового понятия «оценка жилой недвижимости» не существует. Есть определение оценки, как процесса установления стоимости имущества на дату оценки.

Данная процедура проводится в соответствии с такими нормативно-правовыми актами, как Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12 июля 2001 г., национальными стандартами оценки, которые утверждены Кабинетом министров Украины, а также положениями, разработанными на основании этих стандартов.

Цель оценки определяет ее заказчик. Это может быть установление рыночной стоимости для заключения договора купли-продажи, других гражданско-правовых соглашений (сделок), определения суммы кредита под залог оцениваемого жилья. А задача оценки одна — определить стоимость оцениваемого имущества. Чаще всего определяется рыночная стоимость. Но может быть и специальная стоимость, если у потенциального покупателя есть особая заинтересованность в объекте оценки.

«В целом, — поясняет Ирина Головнева, начальник отдела оценки группы компаний «Траектория», — оцен­ка недвижимости — это комплекс подходов и процедур, позволяющих определить стоимость объекта оценки, который базируется на научных принципах методологической и законодательной баз.

Оценка определяет несколько видов стоимости объекта недвижимости:

     рыночную стоимость объекта — наиболее вероятную стоимость объекта при его продаже;

     восстановительную стоимость — сумму затрат в рыночных ценах на создание объекта, идентичного оцениваемому объекту;

     инвестиционную стоимость — стоимость, определя­емую из доходности объекта при заданных инвестиционных целях».

По словам эксперта, оценка жилой недвижимости, прежде всего, необходима для получения ипотечного кредита как на покупку, так и под залог квартиры (дома, земельного участка). Поскольку, исходя из оценочной стоимости недвижимости, банковские или другие финансовые организации определяют размер кредита, который могут выдать заемщику. Зачастую максимальный ипотечный размер кредита колеблется в пределах 70-80 % от оценочной стоимости предмета залога.

Как правило, для заказчика проведение экспертной оценки не является самой целью, а служит инструментом для проведения различных операций.

Оценка производится в случаях:

     кредитования под залог объекта недвижимости;

     взноса имущества в уставной капитал;

     страхования;

     оформления наследства (для предоставления нотариусу);

     раздела имущества;

     принятия управленческих решений (слияния, поглощения), выкупа госсобственности;

     переоценки стоимости основных средств;

     оценки ущерба и страхового возмещения.

Что оцениваем?

Исходя из содержания статьи 3 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», объектами оценки являются имущество и имущественные права.

Имущество объекты в материальной форме, здания и сооружения (включая их неотъемлемые части), машины, оборудование, транспортные средства и т. п.; паи, ценные бумаги; невещественные активы, в том числе объекты права интеллектуальной собственности; целостные имущественные комплексы всех форм собственности.

Имущественные права — какие-либо права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, в том числе права, которые являются составными частями права собственности (права владения, распоряжения, пользования), а также другие специфические права (права на осуществление деятельности, использование природных ресурсов и т. п.) и право требования.

«В общей сложности, — комментирует Зоя Нестеренко, — объектом оценки может быть любая недвижимость, начиная от сарая и гаража до крупных имущественных комплексов, таких как заводы, порты, офисные и складские центры. Что касается жилой недвижимости, то это, в первую очередь, квартиры и дома. При оценке недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости и управления ими. По типам недвижимость классифицируют следующим образом: земля, жилье и нежилые помещения. В свою очередь жилье может быть элитным, типовым, городским, загородным, дачей и др. По характеру использования недвижимость в оценке разделяется на дома, коттеджи, квартиры.

Дома, как правило, оцениваются вместе с земельными участками, на которых они построены. При этом в отчете о рыночной стоимости отдельно указывается стоимость дома и стоимость земельного участка. Необходимо отметить, что объектом оценки может быть и недостроенный дом, так называемый недострой. Кроме того, оцениваются и имущественные права на жилую недвижимость.

Как известно, многие квартиры приобретаются еще до начала строительства либо в процессе строительства жилого дома, при этом квартиры как реального объекта еще не существует. Но есть инвестиционный договор, облигации, которые подтверждают право собственности на квартиру в будущем. И это право тоже имеет свою стоимость, а значит, его можно оценить».

По словам эксперта, не стоит также забывать, что на объект, который подлежит оценке, необходимы правоустанавливающие документы. К таковым относятся:

     свидетельство о праве собственности;

     договор купли-продажи;

     договор дарения;

     договор мены;

     свидетельство о праве на наследство.

Согласно закону заказчиком оценки может быть лишь владелец имущества или его доверенное лицо. Поэтому при оценке эксперту необходимо предъявить еще паспорт и идентификационный код. Таким образом, имя и фамилия в паспорте должны совпасть с теми, которые указаны в правоустанавливающих документах.

Также для проведения оценки нужен технический паспорт на квартиру или дом. В этом документе содержится часть основной информации, которая очень важна для оценки: год постройки, конструктивные элементы, инженерные коммуникации. Следующим необходимым документом для проведения оценки является справка-характеристика БТИ, которая позволит убедиться в том, что в квартире не было незаконных перепланировок и окончательно определит площадь оцениваемого объекта. Эта справка действительна только три месяца, так что про запас ее брать не стоит, а только по необходимости. Чаще всего такой необходимостью бывает залог — банкиры ее потребуют в любом случае.

Если оценивается дом с земельным участком, то необходимо предоставить государственный акт на право собственности на землю, он тоже является правоустанавливающим документом.

Мнение эксперта

Ирина Головнева, начальник отдела оценки группы компаний “Траектория”

Главное, на что стоит обращать внимание заказчику при выборе компании – оценщика, это наличие лицензий и сертификатов на право проведения оценки по интересующим его направлениям (квартира, земля, имущественный комплекс и т. д.). И, конечно же, необходимо обращаться в компании, которые уже зарекомендовали себя с положительной стороны в данном сегменте рынка услуг, дорожат своим именем и предлагают своим клиентам максимальный комплекс услуг по оценке.

Плата за услуги

И как всегда наиболее животрепещущим вопросом остается вопрос стоимости, притом во всех его проявлениях — не только касающийся стоимости услуг по оценке жилья, но и относительно формирования цены на объект недвижимости. «На сегодняшний день, — считает Николай Сидоренко, юрист юридической компании «Шмаров и Партнеры», — реальную стоимость объекта недвижимости определяют различные факторы, начиная от общих социально-экономических факторов и до многих специфических особенностей жилья. Стоимость услуг по оценке жилой недвижимости в каждом конкретном случае рассчитывается индивидуально и зависит от типа и месторасположение жилого помещения, трудозатрат оценщика, срочности работ и состава документов, предоставленных заказчиком для проведения оценки».

Действительно, по словам Ирины Головневой, однозначный тариф назвать сложно, поскольку все зависит от специфики объекта оценки, его назначения, классификации, площади, технических характеристик и мн. др. Ошибочно считают, что стоимость оценки объекта недвижимости определяется процентным соотношением от оценочной стоимости объекта оценки.

Зачастую стоимость оценки включает в себя три основных составляющих:

     оплаченные затраты труда:

     надбавку за имя (репутацию);

     надбавку за риск.

Данные составляющие стоимости оценки чаще всего используются при оценке проектов для принятия инвести­ционных решений, оценке ценных бумаг, активов государственных предприятий и др.

В случае, когда объектом оценки является квартира, к примеру, средняя стоимость однокомнатной квартиры составляет 250-300 грн, двухкомнатной — 350-400 грн, трехкомнатной — 450-600 грн. Оценка загородного жилого дома — от 800 грн (в зависимости от месторасположения, приусадебных строений, площади и т. д.).

«Стоимость оценочных услуг в области жилой недвижимости в нашей компании, — поясняет Зоя Нестеренко, — зависит от оцениваемого объекта: квартира, дом с землей.

При оценке квартиры определяющим фактором стоимости услуг является количество комнат и общая площадь квартиры. Что касается дома с землей, то стоимость формируется из двух составляющих:

     стоимость оценки дома, которая зависит от площади недвижимости;

     стоимость земельного участка, которая зависит от его площади.

Также на стоимость оценки влияют и сроки выполнения работ. Ускоренные сроки работ обойдутся дороже. Увеличивает стоимость работ и сложность объекта. Например, оценка имущественных прав на жилую недвижимость либо оценка недостроенного дома.

Таким образом, сроки выполнения работ бывают стандартными и ускоренными. Стандартными являются сроки выполнения работ в течение трех рабочих дней от дня получения необходимых документов, ускоренные оговариваются непосредственно с заказчиком».

Обязательная оценка имущества

Стоит отметить, что в некоторых случаях законодательством предусмотрено проведение обязательной оценки имущества. Согласно статье 7 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» № 2658-111 проведение оценки имущества является обязательным в следующих случаях:

     создание предприятия (хозяйственных обществ) на базе государственного либо коммунального имущества;

     реорганизация, банкротство, ликвидация государственных, коммунальных предприятий либо предприятий с долей государственного (коммунального) имущества;

     выделение либо определение доли в общем имуществе, в котором есть государственная либо коммунальная доля;

     определение стоимости взносов участников и учредителей хозяйственного общества, если в него вносится имущество хозяйственных обществ с государственной (коммунальной) долей, а также в случае выхода (исключения) участника либо учредителя из состава такого общества;

     приватизация и иное отчуждение в установленных законом случаях аренды, страхование государственного (коммунального) имущества, а также возврат этого имущества на основании решения суда;

     переоценка основных фондов для целей бухгалтерского учета;

     налогообложение имущества;

     определение убытков или размера возмещения в случаях, установленных законом.

В других случаях — по решению суда либо в связи с необходимостью защиты общественных интересов.

Независимая оценка недвижимого имущества обязательно проводится в случаях:

   залога государственного либо коммунального имущества;

     отчуждения государственного и коммунального имущества способами, не предусматривающими конкуренцию покупателей в процессе продажи либо в случае продажи одному покупателю;

     определения размера убытков либо размера возмещения.

А также во время урегулирования споров и в других случаях, определенных законодательством либо по согласию сторон.

Мнение эксперта

Николай Сидоренко, юрист юридической компании “Шмаров и Партнеры”

При выборе компании оценщика необходимо обратить внимание на то, насколько фирма известна на рынке подобных услуг, а также на стаж ее роботы. Наличие этих факторов, как правило, гарантирует высокое качество и независимость специалистов. Важным моментом является также отраслевой опыт оценщиков, ведь каждый бизнес имеет свои особенности. Для качественной оценки важно, чтобы специалист хорошо понимал основные принципы организации и характеристики бизнеса. Для этого эксперту необходим соответствующий профессиональный опыт или образование. Косвенным определением качества предоставляемых оценочных услуг может служить активность экспертной организации на оценочном рынке: высокие рейтинговые баллы, наличие различного рода аккредитаций, публикации в СМИ.

Что отражается на сроках?

Согласно данным, предоставленным Николаем Сидоренко, сроки оказания услуг по оценке жилья напрямую зависят от объема работ и размера оплаты услуг оценщика (в среднем за срочную работу заказчик дополнительно оплачивает до 100 % стоимости услуг).

«Сроки, — информирует Ирина Головнева, — в первую очередь, зависят от сложности объекта оценки и загруженности экспертов-оценщиков. Если мы говорим о квартирах, стандартные сроки выполнения оценки составляют два-три рабочих дня, загородных домов и земельных участков — три-пять рабочих дней. В любом случае срок выполнения оценки по каждому объекту определяется индивидуально».

Результат налицо

Кроме всего прочего, хотелось бы сказать несколько слов о результатах оценки, а именно осветить вопрос: в каком виде заказчику предоставляются результаты оценки? «В случае проведения независимой оценки имущества, — комментирует Николай Сидоренко, — составляется отчет об оценке имущества. В случаях самостоятельного проведения оценки органом государственной власти или органом местного самоуправления составляется акт оценки имущества. Требования к данным документам предусмотрены статьей 12 Закона «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», а также Национальным стандартом № 1.

Если же оценка проводится судебным экспертом, то составляется экспертный вывод. В некоторых случаях для принятия результатов оценки, кроме отчета (либо акта) об оценке, обязательным является наличие рецензии на такую оценку».

По словам Ирины Головневой, отчет о результатах оценки содержит подробное обоснование стоимости объекта оценки, заверенное печатью предприятия и подписью сертифицированного оценщика.

К отчету обязательно должны быть приложены копии следующих документов:

     копия сертификата субъекта оценочной деятельности (сертификат выдается предприятию, которое составляло отчет);

     копия квалификационного сертификата или квалификационного свидетельства специалиста, подпись которого стоит в отчете;

     свидетельство о регистрации в государственном реестре оценщиков специалиста, который подписывал отчет.

Мнение эксперта

Зоя Нестеренко, директор компании “Канзас”


Комментариев: 0    Просмотров: 877

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua

Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua

Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua