Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Двигатель недвижимости: обзор ситуации на рынке консалтинга Украины

Двигатель недвижимости: обзор ситуации на рынке консалтинга Украины

Консалтинг как он есть


Сегодня и в ближайшие несколько лет рынок недвижимости — наиболее динамично развивающийся сегмент бизнеса, который требует, соответственно, не менее динамичного развития технологий, методик и принципов создания объектов недвижимости.


«Ведущие строительные компании, которые раньше работали только в сегменте жилья, все чаще обращают внимание на возможность создания объектов коммерческой недвижимости. Однако на сегодняшний день у инвесторов и застройщиков недостаточно знаний в этой сфере, чтобы учесть многообразие факторов, которые могут повлиять на успех всего проекта. Поскольку сейчас объект коммерческой недвижимости — это не просто торговый или офисный центр, а многофункциональный комплекс — сложный механизм, включающий в себя много составных частей. Технологии, форматы и экономика этих составляющих являются прерогативой знаний консультанта, — рассказывает Вадим Непоседов, генеральный директор консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия». — Сегодня, обратившись к услугам консалтинговой компании, заказчик получает грамотно разработанную концепцию объекта, которая позволяет создать не просто хороший объект недвижимости, а конкурентоспособный и, значит, рентабельный и высокодоходный на протяжении всего времени своего функционирования. Именно непосред­ственное участие консультанта в возведении объекта с момента проектирования до конечного результата позволяет воплотить в жизнь эксклюзивную концепцию и добиться желаемых результатов».


«Прямое назначение консалтинга — это улучшение эффективности использования объектов, повышение культуры торговой недвижимости, правильный подход к использованию земельных участков», — комментирует Андрей Корниенко, руководитель департамента маркетинга коммерческой недвижимости маркетингового холдинга «Двигатель Торговли».


На сегодняшний день консалтинг является одним из самых дорогих видов услуг и востребован в развитых странах. Консалтинг в сфере недвижимости — это профессиональная помощь в создании и развитии объектов недвижимости, начиная от простых рекомендаций и заканчивая практическими решениями. «Консалтинг как таковой — это опыт предыдущих проектов, систематизированный и способный трансформироваться под определенную задачу. И без знания рынка, без практики проведения подобных работ он невозможен. Консалтинг — это не просто теория, он не является исключительно результатом каких-то практических решений. Это симбиоз знаний, опыта и практики», — отмечает Вадим Непоседов.

Услуги


«Как и на многих развивающихся рынках, на рынке консалтинга есть множество маленьких и среднего размера компаний, сфокусировавшихся на одном типе недвижимости или услуг, — рассказывает Филипп Бертре, заместитель директора отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle. — Кроме них, есть несколько основных консультантов, работающих в различных странах и предлагающих более широкий спектр услуг, основанный на международных знаниях».
Однако международных консультантов в Украине не много. «Естественно, услуги могут предоставить и другие компании, но мы говорим о качестве и грамотности — таких игроков мало, — комментирует Юрий Нартов, управляющий директор Colliers International в Украине. — Хотя, к сожалению, заказчик не всегда разбирается в их профессионализме. Есть услуги, которые являются специализированными и четко стандартизированными, например оценочные услуги. Сейчас на рынке существует достаточно большое количество оценщиков, но среди них компаний с международным именем не много. Иногда заказчики требуют, чтобы оценочный отчет был осуществлен именно компанией с именем, которое бы принималось международными организациями».


Станислав Герман, директор отдела индустриальной и складской недвижимости компании Knight Frank, не скрывает, что для успеха компании желателен опыт реализации знаковых проектов в Укра­ине: «Идеалом можно считать своеобразный симбиоз: компанию с международным именем и подтвержденным опытом, которая имеет реализованные проекты в Укра­ине. Однако действительно крупные проекты, например логистические парки площадью 100 тыс. кв. м и более, не имеют аналогов в Украине, и компании, представляющие такого рода проекты, опираются прежде всего на свой международный, в том числе российский опыт».


В плане ширины спектра услуг показателен пример одной из ведущих международных компаний, предоставляющей консультации в сфере недвижимости во всем мире.


Появившись на украинском рынке в 1994 году, компания DTZ изначально предлагала агентские услуги. Позже добавились и другие направления: в 1997 году — отдел управления недвижимостью и эксплуатацией зданий, в 1999 году — отдел оценки недвижимости, в 2002 году — аналитический отдел, в 2003 году — отдел торговой недвижимости, а совсем недавно, в 2005 году, — отдел консультирования по вопросам инвестирования в недвижимость и отдел агентских услуг в сегменте складской и промышленной недвижимости.


«Профессиональные консультанты могут предоставить девелоперу услуги на протяжении всего процесса создания объекта недвижимости, начиная от анализа потенциала земельного участка и разработки концепции и заканчивая управлением уже построенным объектом, — поясняет Вадим Непоседов. — Наиболее важным этапом создания девелоперского проекта является разработка концепции объекта недвижимости, которая представляет собой своеобразный план реализации проекта и включает в себя все аспекты работы будущего объекта. При разработке концепции консультант всегда учитывает несколько групп факторов, способных по­влиять не столько на ее отдельные моменты, сколько на нее в целом: финансовые установки заказчика, топографические, архитектурные и инженерные особенности участка, маркетинговые, законодательные и юридические ограничения.


Сложно ранжировать эти факторы по степени важности и определять, какие из них более, а какие менее важные. В каждом отдельном случае определяющими могут быть разные причины. Даже такой важный момент, как размер инвестиций, может быть пересмотрен заказчиком исходя из маркетинговых или других особенностей. Поэтому разработка концепции — это ключевой этап в создании девелоперского проекта».


«Маркетинговые исследования являются первым и одним из самых важных этапов реализации проекта. Данные, полученные в результате исследований, используются на всех стадиях реализации и в период функционирования действующего объекта. Они также необходимы при редевелопменте и репозиционировании любого объекта коммерческой недвижимости.


Итогом проведения и анализа результатов первичных маркетинговых исследований становится разработка концепции. На этом этапе специалисты по маркетингу облекают свои расчеты и выводы в необходимые документы: концепцию и бизнес-план. Определяется формат и инфраструктура будущего объекта, — рассказывает Андрей Корниенко. — В разработку маркетинговой концепции объекта входят: нейминг, графическое решение логотипа, разработка и внедрение фирменного стиля, интерьерные и экстерьерные решения, создается brand identity, уникальное соответствие торговой марки объекта его сущности, то, как должны воспринимать данный объект потенциальные клиенты».


«Девелопер девелоперу рознь, — полагает Александр Панасько, директор ООО «Аурум Терра». — Соответственно, различается и перечень услуг, которые запрашиваются, в зависимости от возможностей девелопера, штата специалистов, стадии реализации проекта, на котором привлекаются консалтеры, сложности проекта, разумности или скупости девелопера. Как правило, девелоперы обращаются к нам за финансовым консалтингом, разработкой бизнес-планов и схем привлечения финансирования, а в процессе предоставления им этой услуги бывает целесообразным и необходимым также оказание консалтинговых услуг в области маркетинга и юридический консалтинг. Эти виды консалтинга дополняют друг друга и, при правильной состыковке результатов их оказания, дают весомое повышение эффективности реализации проекта. Как правило, к нам обращаются на этапе идеи создания проекта, когда зачастую еще четко не сформирована концепция проекта, но у девелопера есть идея реализовать проект своей мечты».


По словам Вадима Непоседова, идеальный вариант развития объекта — когда разработкой концепции, предпроектных предложений, набором арендаторов и управлением занимается одна специализированная консалтинговая компания. Почему важно поручить набор и управление именно консалтинговой компании? «Во-первых, профессиональный консультант не только подберет оптимальный состав арендаторов, соответствующий концепции объекта, но и сделает это в установленные сроки, что очень важно. Во-вторых, только консультант, знающий всю специфику проекта, сможет добиться выполнения заданных сроков окупаемости, придерживаясь первоначальной концепции проекта».

Спрос


«В Украине все больше и больше компаний и частных лиц приходят к нам на ранней стадии (поиск участка) и работают с нами на протяжении всего цикла девелопмента, — рассказывает Филипп Бертре. — Клиенты такой компании, как Jones Lang LaSalle, обычно инвесторы, находящиеся в поиске оптимального применения недвижимости. В прошлом году Jones Lang LaSalle инвестировала $43 млрд. в недвижимость — с такими объемами люди, ответственные за принятие решений, полагаются на нас, чтобы максимально увеличить свой доход от здания».
Как и на других рынках, спрос в любом городе Украины управляется большими группами, владеющими тысячами гектаров.


Процент заказов, приходящихся на регионы Украины, во многом зависит от сегмента рынка и цикла девелопмента. Филипп Бертре отмечает, что 100% офисных проектов Jones Lang LaSalle приходятся на Киев, отельный бизнес также развивается в основном в столице, в то время как 50% девелоперов логистических и торговых проектов все же находят место под солнцем в регионах.
«Нам трудно судить о всех направлениях консалтинга, но мы можем сказать, что консалтинг в области создания проектов коммерческой недвижимости, включающий в себя несколько направлений, сегодня очень популярен, — рассказывает Вадим Непоседов. — Наиболее востребованными на сегодняшний день являются инвестиционный консалтинг, консалтинг в области создания концепций объектов коммерческой недвижимости, консалтинг в области брокериджа офисных и торговых центров на эксклюзивных правах по привлечению операторов в проект. Также набирает обороты консалтинг в области управления коммерческой недвижимостью».


«Эта услуга становится все более востребованной, и в первую очередь крупными украинскими компаниями, — отмечает Станислав Герман. — Услуги профессиональных консультантов с мировым именем — это не только страхование рисков, но и позиционирование проекта на более высоком уровне, например уровне международных финансовых институтов».

Что нам стоит дом построить?


Юрий Нартов отмечает, что цена услуг формируется за счет различных факторов.
«Немаловажную роль играют объем работ и те ресурсы, которые будут задействованы для выполнения услуги, а именно — человеческие услуги либо аутсорсинг, — комментирует он. — Следующей основной составляющей формирования цены являются те временные рамки, которые потребуются на выполнение работ. Кроме этого, на стоимость наших услуг влияет детализация, к примеру то, в каком виде, в каком объеме клиент хотел бы получить отчетную документацию по выполненным работам. Мы также смотрим на историю наших отношений с клиентом: по какой цене предоставлялись такие услуги в прошлом, сколько он готов был заплатить. И оцениваем, насколько клиент является для нас стратегически важным: может ли быть предоставление одной услуги трамплином для получения более крупного заказа. Безусловно, мы также сравниваем расценки по тем или иным услугам у конкурентов, с другими нашими офисами».


«Маркетинговые исследования обойдутся в сумму от $10 000 — это гонорары исследовательского отдела, полевые и кабинетные исследования, — рассказывает Андрей Корниенко. — Маркетинговая концепция — от $25 000».


«Говорить о ценах в общем трудно — они во многом зависят от местоположения объекта, объема работ, временных рамок, — рассуждает Филипп Бертре. — Я сказал бы, что по сравнению со стоимостью любого проекта недвижимости — обычно в порядке десятков миллионов — потратить несколько процентов суммы на лучшую стратегию, гарантию безопасности — не худший выбор».
Говоря о схеме платежей, также стоит рассматривать конкретные случаи. «Наши клиенты обычно ценят то, что мы адаптируем нашу схему оплаты к их потоку финансов. Иногда мы предлагаем счет за все услуги в конце, сопровождаем наших клиентов до успешного открытия проекта», — комментирует Филипп Бертре.


«Стоимость консалтинговых услуг в Укра­ине варьируется следующим образом: E50–70 тыс. стоят услуги опытных украинских консультантов и E20–25 тыс. — выходящих на рынок ино­странных консультантов, — объяснает Вадим Непоседов. — Цена обуславливается той суммой факторов, которая может определить ценность той или иной услуги. Сегодня мы пришли к тому моменту, когда стоимость ошибки или величина недополученной прибыли в период окупаемости может равняться стоимости всего вложения. Поэтому было бы глупо не рассчитывать свой бизнес по технологиям, разработанным на Западе. Обладатели отечественных капиталов прекрасно понимают, насколько необходимы качественное образование, качественный менеджмент и качественный маркетинг. Инвесторы перестали быть уверены в своей непогрешимости, в знании всего и обращаются к узким специалистам по отраслям для перепроверки своих ощущений и замены их на опыт и знания. Поэтому я с уверенностью могу сказать, что затраты на консалтинговые услуги окупаются профессиональным подходом к делу».

Тенденции и прогнозы


«В области недвижимости до последнего времени все развивалось слишком стремительно и необдуманно, — утверждает Александр Панасько. — Роль консалтинга, оптимизирующего деятельность, на этом рынке не была востребована как таковая, поскольку в этой оптимизации мало кто нуждался ввиду гиперрентабельности практически любого проекта. Расцвет консалтинга ожидается в период установления конкуренции и снижения рентабельности на рынке недвижимости, когда необходимость в более совершенных знаниях и навыках консалтеров будет необходима для выживания бизнеса в конкурентной борьбе за счет повышения его эффективности».


«С развитием индустрии качество услуг на рынке консалтинга будет повышаться, — считает Юрий Нартов. — При этом цены на услуги также будут плавно возрастать. На украинский рынок будут выходить новые международные игроки: как консультанты, предоставляющие полный спектр услуг, так и консалтинговые компании более узкой специализации, архитекторы, технические консультанты. Все это будет способствовать выходу более качественного продукта на рынок».
«Принимая во внимание недостаток хороших продуктов в каждом сегменте недвижимости, я могу сказать, что объемы работы для Jones Lang LaSalle в Укра­ине впечатляют, — отмечает Филипп Бертре. — Здесь есть и будет достаточно работы для любой хорошей консалтинговой компании».
По мнению Вадима Непоседова, основная тенденция — это увеличение обращений застройщиков, инвесторов и девелоперов к консультантам, что является следствием повышения рисков.


Также одной из идей является увеличение роли консалтинга на рынке жилой недвижимости. С появлением крупных проектов комплексной, квартальной застройки возникла необходимость концептуального подхода, основанного на глубоком анализе, исследованиях и создании общей концепции развития жилых комплексов, которые включают инфраструктуру полного цикла жизнеобеспечения, несущую в себе технические, административные, образовательные, оздоровительные, спортивные, торговые и развлекательные функции. А это уже совсем иные технологии, сопряженные с другими форматами, на создании и развитии которых специализируются именно консалтинговые компании.


«Если говорить о тех тенденциях, на которые мы, консультанты, можем опираться в своей работе, то их несколько. Во-первых, все более важной частью работы над тем или иным проектом являются исследования и разработка концепции. Это и характер подачи, и насыщение. На ранних этапах, когда отсутствовало даже понятие «консалтинг», зачастую жизнь обретали совершенно «сырые» проекты. Во-вторых, в ближайшем будущем в ракурсе усложнения проектов девелоперам придется все чаще прибегать к услугам зарубежных проектных организаций. Пока таких случаев единицы. Это сковывает силы, уменьшает возможности и не дает, на примере тех же торговых центров, выходить на рынок новым технологиям — строительным, проектным и технологиям ритейла, — рассказывает Вадим Непоседов. — Перспективным направлением развития консалтинговых услуг являются процессы управления коммерческой недвижимостью. Так, сейчас уже достаточное количество таких проектов, но подавляющее большинство из них управляется самими девелоперами. Поэтому все, как правило, ограничивается возможностями девелопера, его пониманием и знаниями. Конечно, его субъективные решения, на которые влияет недостаток опыта, не всегда приводят к положительным результатам. Как мне кажется, вскоре управление большин­ством торгово-развлекательных и бизнес-центров перейдет к специализированным компаниям».


Комментариев: 0    Просмотров: 691

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus